Дело № 2-1-709/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 октября 2017 года г. Мценск

Мценский районный суд Орловской области в составе: 

председательствующего судьи Журавлевой Е.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Афанасьевой А.В., 

с участием представителя ответчика ООО «Отрадаагроинвест» по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Мценского районного суда гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Отрадаагроинвест» о признании необоснованными возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Отрадаагроинвест» о признании необоснованными возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка.

В обоснование заявленных требований указывает, что он является собственником 1/148 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Приняв решение о выделе принадлежащей ему земельной доли из указанного земельного массива он заказал подготовку проекта межевания у кадастрового инженера ООО АН «Чистый Дом» Зенина А.Н. Согласно подготовленному проекту в результате выдела земельной доли из состава земельного участка с кадастровым номером №, образуется отдельный земельный участок площадью 87000 кв.м. В газете «Мценский край» 28 июня 2017 года было опубликовано извещение о возможности ознакомления участников общей долевой собственности с проектом межевания выделяемого земельного участка и необходимости его согласования. ООО «Отрадаагроинвест», являясь участником долевой собственности и арендатором исходного земельного участка, направило в адрес кадастрового инженера возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка. В данных возражениях, в частности указано, что земельный участок выделяется за счет пашни, без соблюдения структуры пая и состоит из земель лучших качественных характеристик, в связи с чем нарушены права других участников долевой собственности на равный доступ к участку. Кроме того, при осуществлении выдела произойдет уменьшение наиболее плодородных земель, на которых арендатором производится выращивание дорогостоящих сельскохозяйственных культур, при этом исходный земельный участок находится в аренде у ООО «Отрадаагроинвест», не предоставлявшего согласие на данный выдел. 

Полагая, что его права и законные интересы по выделу земельной доли нарушены безосновательными возражениями одного участника долевой собственности, просит возражения ООО «Отрадаагроинвест» относительно размера и местоположения границ выделяемого им земельного участка в счет земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, по адресу: Орловская 

<

адрес>, признать необоснованными и снять указанные возражения. 

Истец ФИО2 и его представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, представили письменное ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Представитель ответчика ООО «Отрадаагроинвест» по доверенности ФИО1 исковые требования не признал. В судебном заседании пояснил, что у ФИО2 отсутствует право на выделение земельного участка без согласия арендатора, поскольку исходный земельный участок, из которого производится выдел, находится в аренде ООО «Отрадаагроинвест», также являющегося участником долевой собственности. Полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, так как документом, подтверждающим снятие в судебном порядке возражений относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет земельных долей, является решение по спору о размере и местоположении выделяемого земельного участка, при этом закон не предусматривает обращения участника долевой собственности с таким самостоятельным требованием, как снятие возражений. В связи с отсутствием подъездных путей к выделяемому земельному участку, предполагаемый выдел влечет прекращение к нему доступа, что создаст препятствия к рациональному использованию земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, выдел доли из земельного участка, находящегося в аренде, является попыткой в одностороннем порядке изменить условия действующего договора аренды, что противоречит нормам гражданского законодательства. 

Представитель третьего лица Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства был извещен своевременно и надлежащим образом. 

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Общие положения, регулирующие владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В силу ст. 246 и ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность выдела участником общей долевой собственности своей доли из общего имущества.

Отношения участников общей долевой собственности на земельные участки, связанные с выделом земельного участка, являющегося долей одного или нескольких участников общей долевой собственности, урегулированы земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 1 и ч. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется случаях образования земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с ч. 5 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Статьей 13 Федерального закона № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном п. 4-6 настоящей статьи.

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Если указанное в п. 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 настоящего Федерального закона.

В силу ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно п. 7, п. 12 ст. 13.1 Федерального закона № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с п. 9-11 настоящей статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

В соответствии с ч. 13 ст. 13.1 Федерального закона № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка должны содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке.

Возражения, оформленные в порядке, установленном Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», являются препятствием для дальнейшего выдела такого земельного участка и проведения кадастровых работ по подготовке проекта межевания. Указанные работы могут быть возобновлены только при условии снятия возражений. При этом законом не предусмотрены критерии, по которым данные возражения следует относить к обоснованным или необоснованным.

В соответствии с ч. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Вместе с тем законодателем предусмотрена защита прав других сособственников путем подачи мотивированных возражений относительно размера и местонахождения выделяемого земельного участка.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником 1/148 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 10).

Ответчик ООО «Отрадаагроинвест» также является участником общей долевой собственности и одновременно арендатором вышеуказанного земельного участка, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости, свидетельствами о государственной регистрации права, договором аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 21 октября 2006 года (л.д. 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39-60, 65-100).

Срок действия договора аренды составляет 49 лет с момента его государственной регистрации (п. 1.2. Договора). 30 ноября 2006 года договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Орловской области. 

С целью реализации права на выдел земельного участка в счет принадлежащей ФИО2 земельной доли, кадастровым инженером ООО АН «Чистый Дом» Зениным А.Н. на основании обращения собственника был подготовлен проект межевания выделяемого земельного участка (л.д. 11-22). Согласно проекту межевания площадь выделяемого земельного участка составила 8,7 га.

В газете «Мценский край» кадастровым инженером 28 июня 2017 года опубликовано извещение о согласовании участниками общей долевой собственности проекта межевания земельного участка, выделяемого в счет одной земельной доли площадью 87000 кв.м., а также предоставлен срок для ознакомления с проектом межевания и направления на него замечаний - в течение 30 дней со дня опубликования извещения (л.д. 23-24).

17 июля 2017 года кадастровому инженеру от лица генерального директора ООО «Отрадаагроинвест» были направлены возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером №. (л.д. 31).

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ФИО2 в суд с настоящим иском.

Таким образом, судом установлено, что ФИО2, являясь собственником доли в праве общей долевой собственности, решил произвести выдел в счет принадлежащей ему земельной доли из состава земельного участка, находящегося в долгосрочной аренде ООО «Отрадаагроинвест», которое также является участником общей долевой собственности. 

Пунктом 5 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли по правилам, установленным п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка на выдел в счет земельной доли земельного участка не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. 

Исходя из содержания приведенных выше положений земельного законодательства, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка в счет земельной доли из исходного участка, находящегося в аренде, не может осуществляться без согласия арендатора. 

Согласно п. 96 Приложения № 1 и п. 64 Приложения № 2 к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 21 октября 2006 года, ФИО2 выступил на стороне арендодателей, и возражений против передачи земельного участка с кадастровым номером № в аренду ООО «Отрадаагроинвест» не заявил, о чем свидетельствует его подпись в договоре.

Поскольку земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с согласия участников долевой собственности, в том числе ФИО2, был передан в аренду ООО «Отрадаагроинвест» на 49 лет, юридическая судьба этого участка определена его собственниками на срок аренды. Данные обстоятельства обуславливают необходимость получения согласия арендатора при образовании земельного участка из земель, находящихся в аренде.

Из материалов дела следует, что согласия на образование земельного участка площадью 8,7 га путем выдела в счет земельной доли из земельного участка с кадастровым номером №, ответчик, как арендатор исходного земельного участка, ФИО2 не давал, общего собрания участников долевой собственности по вопросу выдела участка в счет земельной доли не проводилось, несогласия с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, истец не заявлял. Доказательств обратного ФИО2 не представлено. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что истцом был нарушен предусмотренный законом порядок выделения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в счет земельной доли. 

В отсутствие согласия арендатора на выдел земельного участка в счет земельной доли, данный выдел истцом производиться не мог, следовательно, доводы ФИО2 о необоснованности возражений ООО «Отрадаагроинвест» относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка, не могут быть приняты судом, и не могут служить основанием для снятия данных возражений. 

Кроме того, выделение земельного участка без согласия арендатора нарушает его право на целостное использование земельного участка в пределах срока договора аренды. 

На основании ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет договора является его существенным условием. 

Поскольку площадь земельного участка, описание местоположения границ и иные сведения являются уникальными характеристиками, позволяющими определить земельный участок как индивидуально-определенную вещь, следовательно, в договоре аренды указываются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон.

Поскольку выдел земельного участка влечет изменение характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды, то такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон.

Согласно ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором прав его арендатора не допускаются. Вместе с тем действия истца, направленные на выдел земельного участка из состава земель, находящихся в аренде ООО «Отрадаагроинвест», влекут за собой изменение предмета договора аренды без согласия арендатора, что противоречит закону, и также является одним из оснований для отказа в удовлетворении иска. 

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Отрадаагроинвест» о признании необоснованными возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда через Мценский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 12 октября 2017 года.

Председательствующий Е.В. Журавлева