К делу №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Сочи 01 ноября 2017 года 

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе: 

председательствующего судьи Вергуновой Е.М.,

при секретаре судебного заседания Бочковской Л.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

В Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов обратилась ФИО1, мотивировав свои исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, в соответствии с которым стороны должны были в срок до ДД.ММ.ГГГГ. заключить основной договор купли-продажи жилого помещения в жилом доме на земельном участке общей площадью 1320 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, принадлежащем ответчику на праве собственности. Договор купли-продажи жилого помещения стороны должны были заключить после регистрации за ответчиком права собственности на жилой дом. Кроме того, ответчик должен был передать истцу безвозмездно долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, а истица, в свою очередь, - оплатить приобретаемое помещение и внести денежные средства в размере 1 300 000 рублей. 

Как указывает истица, свои обязательства по договору исполнила только она. 

В связи с нарушением обязательств она в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ. направила требование об уплате пени в соответствии с условиями договора, расторжении предварительного договора и возврате уплаченной суммы в счет договора. 

Повторное требование было направлено ДД.ММ.ГГГГ 

В ходе досудебного урегулирования возникшего спора ФИО2 признал факт неисполнения условий договора и обещал возвратить истцу денежные средства в срок до ДД.ММ.ГГГГ В подтверждение принятых на себя обязательств ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения. Однако, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. по настоящее время, ответчик не предпринял никаких действий по исполнению обязательств, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ. Более того, согласно выписки из ЕГРН, истцу стало известно, что указанный в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ. земельный участок с кадастровым номером № снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ. вследствие разделения участка и образования двух новых объектов недвижимости с кадастровым номером № и №. 

На основании вышеизложенного, истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ. и предварительный договор о проведении сделки купли-продажи жилого помещения в жилом доме с предоплатой от ДД.ММ.ГГГГ., взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 1 300 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с неисполнением денежного обязательства в размере 507 515,51 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 238 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала, просила суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения которого извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил суд о рассмотрении дела без своего участия.

В силу ч.5 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика ФИО2

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении требований в полном объеме, пояснив, что ответчик, обладая земельным участком с целевым назначением «для индивидуального жилищного строительства», возвел на нем фактически многоквартирный жилой дом с привлечением денежных средств граждан. В доме имеется 44 квартиры, поименованные в предварительных договорах как «жилые помещения». В настоящее время право собственности у ответчика на указанный жилой дом отсутствует, дом в эксплуатацию не принят. Однако ответчиком принимаются меры к исполнению своих обязательств по данному договору, что подтверждается признанием ответчика в другом гражданском деле исков о признании прав покупателей по аналогичным договорам на жилые помещения, расположенные в доме по адресу: 

<

адрес>. Администрация города Сочи привлечена к участию в деле в качестве третьего лица. По названному гражданскому делу будет проведена судебная строительно-техническая экспертиза, и если дом соответствует строительным и иным нормам и правилам, то будет признано право собственности покупателей на жилые помещения. Это решение суда позволит ответчику выполнить свои обязательства и перед ФИО1 Срок исполнения обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ. не наступил, таким образом, оснований к расторжению предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. не имеется. Кроме того, представитель ответчика заявила, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с требованием о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч.ч. 3-4 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, предметом которого являлось заключение в срок до ДД.ММ.ГГГГ. основного договора купли-продажи жилого помещения с условным номером 35 общей площадью 31,7 кв.м., расположенного на отметке +6 в жилом доме, строительство которого ведется на земельном участке общей площадью 1320 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, принадлежащем ответчику на праве собственности (л.д. 20-24).

Согласно п.3.4. предварительного договора, ответчик принял на себя обязательства заключить с истцом договор купли-продажи указанного жилого помещения в течение 30 дней со дня получения свидетельства о праве собственности на свое имя.

Стороны определили цену договора как общую стоимость помещения в размере 1 300 000 рублей (п. 4.1. предварительного договора).

Как следует из представленных в материалы дела расписок, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 внесла в качестве задатка по предварительному договору денежную сумму в размере 50 000 рублей, а ДД.ММ.ГГГГ. истец передала ответчику денежные средства в сумме 1 250 000 рублей (л.д. 25-26).

Таким образом, истцом были исполнены обязательства по предварительному договору в полном объеме.

Вместе с тем, в связи с неисполнением ответчиком обязательств по заключению основного договора купли-продажи, ФИО1 были направлены ответчику требования от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. об уплате пени, расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате уплаченной в счет договора денежной суммы (л.д. 28-33).

Как пояснила в судебном заседании истец, ФИО2, признав факт неисполнения условий предварительного договора от 20.01.2012г., принял на себя обязанность по возврату денежных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

В подтверждение достигнутых договоренностей ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор о проведении сделки купли-продажи жилого помещения в жилом доме с предоплатой, по условиям которого стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи жилого помещения десятого слева направо с условным номером 35 общей площадью 31,7 кв.м., расположенного на отметке +6 в жилом доме, условный номер 

<

адрес>, на земельном участке общей площадью 1320 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> (л.д. 34-38).

Как следует из п.п. 1.1., 2.5. предварительного договора, стоимость жилого помещения составила 1 300 000 рублей, которые были получены ФИО2 в полном объеме.

Согласно материалов дела, на дату принятия судом решения ответчиком обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ. также не исполнены.

Удовлетворяя требования ФИО1 в части расторжения предварительных договоров, суд исходит из следующего.

В силу ч.5 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Из анализа приведенных выше норм следует, что лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность – заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Предварительный договор по своей правовой природе не предполагает возникновения обязательств имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

По смыслу ч.ч. 1-2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела следует, что стороны по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ договорились заключить основной договор купли-продажи в срок до 31.03.2013г., а по предварительному договору от 20.07.2017г. – в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, в судебном заседании было установлено, что денежные средства в сумме 1 300 000 рублей переданы истцом ответчику именно при заключении предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ, а в дальнейшем не были возвращены истцу, а были зачтены при заключении предварительного договора на тот же объект недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствуют расписки представителя ответчика ФИО4, датированные ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, и текст предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого денежные средства от покупателя ФИО1 получены, однако расписки, датированные ДД.ММ.ГГГГ и позже этой даты сторонами не представлены.

Представитель ответчика в судебном заседании по данному делу не отрицает то обстоятельство, что ответчик свои обязательства перед ФИО1 по названным предварительным договорам не исполнил, основной договор купли-продажи до настоящего времени не заключен, жилой дом построен с отклонением от параметров, указанных в разрешении на его строительство, в эксплуатацию не введен, в связи с чем, суд приходит к выводу о нарушении ФИО2 существенных условий предварительного договора купли-продажи с предварительной оплатой.

Доводы представителя ФИО3 о том, что срок исполнения обязательств по предварительному договору от 20.07.2017г. не наступил, суд признает несостоятельными, поскольку указанный срок истекает в день принятия решения судом по данному спору, при этом стороной ответчика на день принятия решения не представлено доказательств, свидетельствующих о правомерности возведенного ответчиком строения, в котором расположено помещение, являющееся предметом предварительных договоров, введения строения в эксплуатацию в установленном законом порядке, принадлежности спорного жилого помещения ФИО2, в связи с чем, суд признает состоятельными доводы истца о том, что заключение основного договора и передача жилого помещения ФИО1 в срок до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. исполнение условий предварительного договора, невозможно.

По этим же основаниям суд не может признать надлежащим исполнением ответчиком условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в виде предложенного истцу проекта договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует, что продавец ФИО2 передает в собственность, а ФИО1 оплатила и принимает в собственность 

<

адрес>, этаж 5, площадь 28, 8 кв.м., назначение жилое, расположенную по 

<

адрес>, при этом право собственности продавца будет зарегистрировано на основании решения Центрального районного суда г. Сочи (материал № от ДД.ММ.ГГГГ).

Как следует из пояснения представителя ответчика, решение судом по спору между ФИО2 и ФИО5 и др. до настоящего времени не принято, и у истца не имеется законных оснований для передачи помещения истцу.

Также суд не находит оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности по требованию о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно положений ст.ст.195-196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ч.2 ст.206 Гражданского кодекса Российской Федерации, если по истечении срока исковой давности должник или иное обязанное лицо признает в письменной форме свой долг, течение исковой давности начинается заново.

Учитывая приведенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу, что заключение предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения с условным номером 35 общей площадью 31,7 кв.м., которое ранее было предметом предварительного договора от 20.01.2012г. на тех же условиях, отсутствие факта передачи покупателем (истцом) денежных средств при заключении этого предварительного договора или позже, признание ответчиком при заключении предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ факта оплаты истцом полной стоимости помещений, фактически является пролонгацией срока действия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, требования истца о расторжении с ответчиком предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. подлежат удовлетворению.

Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ч.2 ст. 452 ГК РФ, истцом соблюден, претензия истца получена ответчиком лично ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая требования ФИО1 о взыскании уплаченных по договору 1 300 000 рублей, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные ч.1 и ч.2 ст.2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В данном случае, между сторонами сложились авансовые отношения по предварительному договору, к которым следует применить положения ст.487 Гражданского кодекса Российской Федерации (предварительная оплата товара).

Согласно ч.3 и ч.4 ст.487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. 

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

Как следует из правоотношений между истцом и ответчиком, имеющим природу предварительного договора, денежные средства в сумме 1 300 000 рублей определены сторонами как предоплата (авансовый платеж) и подлежат возврату, т.к. как основной договор купли-продажи заключен не был, а предварительные договора подлежат расторжению.

При данных обстоятельствах оснований для удержания ответчиком ФИО2 денежных средств, принадлежащих истцу, не имеется.

В то же время требования истца о взыскании процентов за неправомерное пользование денежными средствами удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

Так, согласно ч.3 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Учитывая, что обязательства сторон считаются прекращенными с момента расторжения договора и вступления решения суда в законную силу, суд не усматривает оснований для взыскания процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказан.

Учитывая, что иск удовлетворен частично, судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, подлежат возмещению пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а именно в размере 15 000 рублей, из которых 14 700 рублей – за исковые требования имущественного характера и 300 рублей – за исковые требования неимущественного характера.

Поскольку в соответствии с ч.3 ст. 144 ГПК РФ при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда, по данному делу меры обеспечения иска ФИО1 в виде наложения ареста на земельный участок с кадастровым номером № и запрета совершения действий по переуступке прав собственности на участок в пользу третьих лиц сохранить до исполнения решения суда. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов – удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ., а также предварительный договор о проведении сделки купли-продажи жилого помещения в жилом доме с предоплатой от ДД.ММ.ГГГГ., заключенные между ФИО1 к ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей, а также судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Меры обеспечения иска ФИО1 в виде наложения ареста на земельный участок с кадастровым номером № и запрета совершения действий по переуступке прав собственности на участок в пользу третьих лиц сохранить до исполнения решения суда

В соответствии со ст. 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий: Е.М. Вергунова