Дело № 2-461/2020 №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 июля 2020 года г. Саров

Саровский городской суд Нижегородской области в составе :

председательствующего – судьи Тагиной Л.Н.,

при секретаре-Семиковой О.В.

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2, ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка,

УСТАНОВИЛ :

Истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, указывая, что **** между ним с одной стороны ФИО2 и ФИО3 с другой стороны было заключено соглашение о задатке, которое содержало все существенные условия предварительного договора о продаже недвижимости. По условиям соглашения в срок до ****, но не позднее ****, они должны были заключить основной договор купли продажи принадлежащей ответчикам ... в .... Он уплатил ответчикам задаток в сумме 50 000 рублей, в подтверждении чего ответчики выдали ему расписку. В установленный срок основной договор не был заключен по причине того, что ответчики не подготовили документы о перепланировки квартиры и не явились для заключения договора.

В связи с тем, что договор купли-продажи не был заключен по вине ответчиков, ФИО1 просит взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 двойную сумму задатка 100 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3200 рублей, расходы по оплате услуг адвоката в размере 5000 рублей.

Определением Саровского городского суда Нижегородской области от 03 июля 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ПАО Сбербанк.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал исковые требования, пояснив суду, что ответчики обещали ему к моменту заключения основного договора купли-продажи квартиры решить вопрос с перепланировкой квартиры, которая его устраивала. К 15 февраля 2020 года документы о разрешении перепланировки квартиры ответчиками получены не были, поэтому он не стал заключать договор в этот день. 29 февраля 2020 года, в согласованное место и время, ответчики для заключения договора купли-продажи не явились, возвращать сумму задатка отказались, хотя он неоднократно предлагал им решить этот вопрос без обращения в суд.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 иск не признали, утверждая, что договор купли-продажи не был заключен по вине истца, который сам торопил их с договором, и все вопросы, связанные с перепланировкой квартиры обещал взять на себя, данное обстоятельство было условием выдачи ему ипотечного кредита для покупки квартиры, однако в последствии истец отказался от заключения договора.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, направив в суд заявление, в котором просил о рассмотрении дела в его отсутствие, оставляя решение данного вопроса на усмотрение суда.

В отзыве на иск представитель Банка указал, что истцом через сайт ДомКлик была оформлена заявка на ипотечный кредит для покупки спорной квартиры, которая была одобрена Банком, при этом обязательство узаконить перепланировку не было условием выдачи кредита. 17 февраля 2020 года ФИО1 в ходе разговора с сотрудником банка отказался от совершения сделки, так как по объекту недвижимости была проведена незаконная перепланировка.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав объяснения сторон, показания свидетеля ФИО4, изучив материалы, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что **** между ФИО2 и ФИО3, действующими как продавцы, и ФИО1, действующим как покупатель, заключено соглашение, по условиям которого в срок до 15 февраля 2020 года включительно стороны должны были заключить основной договор купли продажи ... в .... По соглашению сторон объект недвижимости оценен в 3 520 000 рублей. Покупатель ФИО1 в качестве гарантии заключения сделки 15 января 2020 года передал продавцам задаток за продаваемую квартиру в сумме 50 000 рублей в соответствии с условиями соглашения. В указанный срок договор купли-продажи заключен не был в связи с тем, что вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии в установленном порядке не решен, изменения в техническую документацию жилого помещения внесены не были.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Частью 1 статьи 420 ГК РФ определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором ( часть 1 статьи 329 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу ч. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения ( статьей 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка ( часть 2 ст. 381 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

На основании ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу положений частей 4 и 6 статьи 429 ГК РФ РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, эти обязательства прекращаются, в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

Таким образом, из вышеприведенных норм законодательства, Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной частью 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Как указано Верховным Судом Российской Федерации в определении от 08 сентября 2015 года по делу N 38-КГ15-7, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно ч. 1 ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Как следует из объяснений сторон, истец ФИО1 на момент заключения соглашения знал о том, что квартира, принадлежащая ответчикам, находится в переустроенном и перепланированном состоянии, выполненная перепланировка его устраивала, однако он рассчитывал на то, что продавцы до заключения основного договора смогут решить вопрос о внесении изменений в техническую документацию на квартиру в установленном порядке.

О том, что в квартире сделана перепланировка свидетельствует и скриншот с сайта ДомКлик ( л.д.67)

Как пояснил истец, срок заключения основного договора был перенесен на 29 февраля 2020 года, чтобы у продавцов для решения данного вопроса было больше времени.

Данное обстоятельство подтверждается пунктом 14 Соглашения, согласно которому соглашения действует до 29 февраля 2020 года.

Свидетель ФИО4 показал суду, что перед тем как определиться с покупкой квартиры ответчиков, они с истцом осматривали квартиру, и он задал ответчику ФИО2 вопрос, узаконена ли перепланировка квартиры, тот ответил, что нет, но он решит этот вопрос до заключения договора-купли продажи.

Ответчики не отрицали тот факт, что они пытались решить вопрос с перепланировкой и переустройством квартиры, однако в проектном бюро, куда они обратились, им пояснили, что в таком виде сохранить квартиру в переустроенном и перепланированном состоянии невозможно, так как на кухне установлена газовая плита, а поэтому помещение кухни должно иметь перегородку с жилой зоной или газовая плита должна быть заменена на электрическую.

Как пояснили ответчики, истец настаивал на заключении договора, обещая все вопросы с перепланировкой и переустройством решить самому, а поэтому в том, что договор не был заключен отсутствует их вина. По их мнению истец мог подобрать для себя другой вариант, что и явилось основной причиной отказа от сделки.

Между тем, как видно из ответа ПАО Сбербанк, ФИО1 не подобрал для себя другой объект, в связи с чем 23 марта 2020 года заявка на кредит была переведена в статус-отказ.

Проанализировав все предоставленные по делу доказательства, суд считает, что по состоянию на согласованную дату заключения договора купли-продажи у продавцов отсутствовали документы необходимые для заключения договора купли-продажи, что повлекло невозможность исполнения обязательств со стороны ответчиков. Новый срок заключения договора купли-продажи сторонами не согласовывался, так как стороны утратили интерес к заключению основного договора.

При этом при подписании соглашения о намерении заключить договор купли-продажи недвижимости стороны не были осведомлены каким образом решается вопрос о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии в установленном законом порядке, ни истец, ни ответчики не обращались за надлежащей консультацией по данному вопросу, а поэтому суд не усматривает вины сторон в том, что основной договор купли-квартиры не был заключен в установленный срок.

Истец предлагал ответчикам вернуть сумму задатка во внесудебном порядке. Данное требование ответчиками оставлено без удовлетворения.

Таким образом, установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о прекращении в силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательств, предусмотренных предварительным договором.

При таком положении, учитывая, что обязательства сторон, предусмотренные соглашением, по заключению основного договора прекращены, суд не усматривает оснований для оставления внесенной по договору суммы задатка у ответчиков, установленные обстоятельства являются основанием для возврата задатка в связи с прекращением обязательства в соответствии с положениями пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчиков в равных долях подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 1700 рублей, а также расходы на оплату услуг адвоката по составлению искового заявления в разумных пределах.

Учитывая указанные обстоятельства, суд находит исковые требования истца подлежащими удовлетворению частично.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка по соглашению о задатке от 15 января 2020 года удовлетворить частично.Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 сумму задатка 50 000 ( пятьдесят тысяч) рублей. 

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1700 рублей, расходы по оплате юридический услуг в размере 2000 рублей, а всего 3700 рублей, по 1850 ( одна тысяча восемьсот пятьдесят ) рублей с каждого.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Саровский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 27 июля 2020 года.

...

...

Судья Л.Н.Тагина