в размере 331 442 618 руб.

С указанным заключением эксперта не согласился административный истец в части подбора аналогов, примененных корректировок.

Поскольку изложенные административным истцом сомнения не были устранены в полном объеме, определением суда от 2 июля 2024 г. по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2

Согласно выводу повторной экспертизы № 1235-Э/2024 от

№ Р-237/23

г. отчет

2 августа 2024

 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки; при составлении Отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости; в том числе допущены нарушения, часть из которых перечислена в решении ГБУ РО от 11 января 2024 г. № ОРС-61/2023/001656.

В ходе проверки отчета об оценке экспертом выявлены следующие замечания: оценщик не обосновал отнесение населенных пунктов к райцентрам с развитой промышленностью; при расчете рыночной стоимости объекта оценки допущены математические ошибки; отсутствует информация о данных предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативном вариантах его использования; отсутствуют интервалы значений ценообразующих факторов; расширена территория исследования без обоснования схожести экономических характеристик Аксайского и Азовского районов, г. Новочеркасск и г. Сальск; в отчете отсутствует объем рыночных данных об объектах-аналогах и обоснование выбора объектов-аналогов; в объявлениях по продаже объектов-аналогов №№1-3 отсутствует год публикации объявлений; оценщиком не проанализирована в полной мере информация по аналогам. 

Также, экспертом проведен анализ нарушений, указанных в решении ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 11 января 2024 года № ОРС-61/2023/001656 и сделан вывод о том, что нарушения, кроме одного из перечисленных в п.5.5, подтверждаются.

Экспертом установлено, что допущенные оценщиком нарушения не позволяют судить о достоверности результата рыночной стоимости объекта оценки отраженной в отчете № Р-237/223 и могут оказывать влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Информация, представленная в отчете об оценке, не соответствует требованиям существенности, достоверности и достаточности, требования законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации не соблюдены.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы № 1235-Э/2024 соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ: экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, указания на примененные методы, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, оно является достоверным и допустимым доказательством.

В связи с этим суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявления АО «Российские ипподромы» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает 

решение

 об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Разрешение требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости несмотря на производный характер, не поставлено в зависимость от результатов разрешения основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № Р-237/23 требованиям закона не отвечает и установленная на его основании рыночная стоимость участка не может быть положена в основу решения.

Определяя рыночную стоимость участка, судебным экспертом ФИО2 произведено описание объекта экспертизы на основании документов из материалов дела, информации, полученной с помощью интернет-источников. Осмотр объекта экспертизы проведен не был, так как производимая экспертиза имеет ретроспективный характер и осмотр земельного участка нецелесообразен. Отказ от осмотра земельного участка не противоречит требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Экспертом, исходя из категории и вида разрешенного использования в соответствии с классификацией, представленной в Справочнике оценщика недвижимости - 2022 под редакцией ФИО4, определен сегмент рынка, к которому относится участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - земельные участки под коммерческую застройку.

В качестве единицы сравнения экспертом выбрана цена за 1 кв.м площади участка.

По результату анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка недвижимости объекта экспертизы определена средняя цена предложения 1 кв.м и интервал значений цен предложений земельных участков под коммерческую застройку в г. Сальске, наиболее сопоставимых с исследуемым земельным участком по основным ценообразующим факторам.

Определяя рыночную стоимость, эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, от применения доходного и затратного подхода эксперт мотивированно отказался. 

В качестве объектов-аналогов эскпертом были отобраны пять объектов-аналогов, наиболее схожих по основным характеристикам с объектом исследования, относящиеся к одному с ним сегменту рынка и сопоставимые по ценообразующим факторам (таблица № 16).

По выявленным отличиям цены каждого объекта-аналога скорректированы в расчетах с применением поправок на условия рынка (скидка к ценам предложений), месторасположение, обеспеченность земельного участка инженерными сетями, площадь (таблица № 17). При этом, аналоги №№ 1, 2 были исключены из согласования итоговой стоимости, ввиду выявленного существенного расхождения полученных после введения корректировок значений стоимости 1 кв.м между аналогами.

Количество примененных экспертом корректировок свидетельствует о достаточно высокой степени сопоставимости аналогов по существенным характеристикам с объектами оценки, что согласуется с требованиями подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки ФСО V».

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы № 1235-Э/2024 от 2 августа 2024 г. является убедительным, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки, данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. 

Выводы эксперта ФИО2, по сравнению с выводами изложенными в заключении экспертизы ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России № 1189/10-4-24 от 30 мая 2024 г., суд признает наиболее аргументированными, основанными на более полном и глубоком анализе рынка. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 ноября 2024 г. подлежат удовлетворению в соответствии с заключением № 1235-Э/2024 в размере 276 684 000 руб.

При этом, суд отклоняет доводы представителей администрации Сальского района Ростовской области и Сальского городского поселения Сальского района Ростовской области о том, что изменение кадастровой стоимости земельного участка скажется на пополнении доходной части бюджета, поскольку в силу статьи 57 Конституции Российской Федерации орган местного самоуправления имеет право претендовать только на законно установленные и исчисленные налоги.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельных участков является дата подачи заявлений об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 15 декабря 2023 г.

Рассматривая вопрос о судебных расходах, суд учитывает, что требование административного истца о признании решения бюджетного учреждения незаконным не подлежит удовлетворению. 

При таких обстоятельствах суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца. 

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило экономическое обоснование и счет на оплату за проведение повторной экспертизы на сумму 85 000 рублей.

Размеры оплаты, по мнению суда, определены экспертными учреждениями обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертных исследований и составления заключений. Названные суммы находятся в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежат взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 85 000 рублей. Указанную сумму необходимо перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (ООО «Экспертное бюро») в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Федеральное бюджетное учреждение Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации представило финансово-экономическое обоснование стоимости услуг по экспертизе и счет на оплату на сумму 126 720 рублей.

Названная сумма также находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе, соответствует степени сложности и объему проделанной работы. Указанная сумма подлежит взысканию с административного истца в пользу ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России в счет оплаты за проведенную экспертизу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249 КАС РФ суд

решил:

административные исковые требования акционерного общества «Российские ипподромы» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Российские ипподромы» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 11 января 2024 г. № ОРС-61/2023/001656.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 398 680 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для реконструкции государственной заводской конюшни с ипподромом, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 14 ноября 2023 г. в сумме 276 684 000 рублей. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 15 декабря 2023 г.

За счет денежных средств, поступивших от акционерного общества «Российские ипподромы» в целях обеспечения расходов на проведение повторной судебной экспертизы по административному делу № 3а-244/2024, (платежное поручение № 121247 от 17 июля 2024 г.) перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную повторную судебную экспертизу в сумме 85 000 рублей на счет общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга». 

Взыскать с акционерного общества «Российские ипподромы» в пользу Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы за проведение судебной экспертизы по делу № 3а-244/2024 в сумме 126 720 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 19 сентября 2024 г.

Судья О.В.Журба