Дело № 2-481/2018

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации

29 мая 2018 года 

Дубненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Григорашенко О.В.,

при секретаре Смирновой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Оптимекс» о признании решения общего собрания, оформленного протоколом № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 22 февраля 2018 года, ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Оптимекс» (далее – ООО «Оптимекс», Общество) о признании ничтожным решения общего собрания, оформленного протоколом №1 от 22.02.2018 г. внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном 

<

адрес>, в части реконструкции нежилого помещения.

В обоснование заявленных требований истица ссылается на те обстоятельства, что является одним из собственников жилого помещения – квартиры № в многоквартирном доме (далее МКД) № по 

<

адрес>. Собственником нежилого помещения № в данном доме является ООО «Оптимекс», которое инициировало внеочередное общее собрание собственников помещений в МКД. В связи с тем, что отсутствовал необходимый кворум, то собрание, проведенное 01.12.2017 г. в очной форме, признано несостоявшимся и было принято решение о проведении в период с 28.12.2017 г. по 15.02.2018 г. собрания в заочной форме. На обсуждение было вынесено 4 вопроса, и одним из них являлся вопрос о реконструкции помещения, принадлежащего ответчику, в части устройства отдельного входа (выхода) со стороны 

<

адрес> согласно проекту. Истица в очном собрании голосовала против реконструкции, а в заочном – участия не принимала. Из протокола общего собрания №1 от 22.02.2018 г. следует, что в заочном собрании приняли участие 74,51 % от общего числа собственников помещений и по всем вопросам приняты положительные решения. Однако истица считает, что вопрос о реконструкции нежилого помещения не мог решаться на общем собрании собственников, поскольку это не входит в компетенцию такого сообщества. В результате реконструкции произойдет уменьшение общего имущества многоквартирного дома, т.к. входная группа по представленному проекту будет располагаться на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Кроме того, к имуществу ответчика будет присоединена часть общего имущества – несущая стена. Следовательно, ответчику следовало руководствоваться положениями ч.3 ст.36 и ч.2 ст. 40 ЖК РФ, т.е. получить согласие всех собственников.

Учитывая изложенное и ссылаясь на нормы ЖК РФ, ГК РФ, ФИО1 просит признать ничтожным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, по вопросу № (реконструкция нежилого помещения) по основаниям, предусмотренным п.п. 2,3 ст.181.5 Гражданского кодекса РФ, т.е. в связи с тем, что оно принято при отсутствии необходимого кворума и по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Истица ФИО1 и ее представитель ФИО2, допущенная к участию в деле на основании ч.6 ст. 53 ГПК РФ, исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении и в ходатайстве об уточнении иска.

Представители ответчика ФИО3, генеральный директор ООО «Оптимекс», и ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования не признали по следующим основаниям. Уже продолжительное время помещение ответчика имеет статус нежилого, и в 2013 году ООО «Оптимекс» приобрело по договору купли-продажи именно нежилое помещение. Согласно действующим нормам и правилам нежилое помещение должно иметь отдельный вход. Бывший собственник в начале 2000-х гг. пытался сделать отдельный вход в помещение, для чего получил всю необходимую разрешительную документацию, однако до конца так и не довел. Поскольку проект реконструкции помещения за 15 лет устарел, то ответчиком был спроектирован новый план реконструкции и благоустройства прилегающей территории, и вынесен на обсуждение общего собрания собственников помещений, как того требует закон, а именно ст. 44 ЖК РФ. Для принятия положительного решения необходимо было набрать 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в МКД, а не 100 %, как на то указывает истица. В результате реконструкции к балкону ответчика будет пристроена терраса, которая является входной группой в помещение ответчика, и общее имущество в МКД не уменьшится.

Выслушав позиции участников процесса, исследовав все представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, истица ФИО1 является сособственником квартиры №, расположенной на 2 этаже многоквартирного 

<

адрес> (доля в праве 1/4), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.03.2015 г. (л.д.17-18).

Ответчик ООО «Оптимекс» является собственником нежилого помещения №, расположенном на 1 этаже многоквартирного 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.09.2013 г.

Согласно сообщения от 20.11.2017 г. (л.д.19) собственником нежилого помещения № было инициировано внеочередное общее собрание собственников помещений в МКД № по 

<

адрес>. На 01 декабря 2017 года было назначено собрание в форме совместного присутствия (очное голосование), в повестку дня которого включались следующие вопросы:

1. избрание счетной комиссии;

2. реконструкция нежилого помещения №, в части устройства отдельного входа (выхода) со стороны 

<

адрес> за счет средств собственника нежилого помещения №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно прилагаемому проекту;

3. обустройство территории перед отдельным входом (выходом) вокруг торца Дома за счет средств собственника нежилого помещения №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно прилагаемому проекту;

4. обустройство тротуара со стороны заднего фасада Дома, где он отсутствует, за счет средств собственника нежилого помещения №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно пожеланиям;

5. другие дополнительные вопросы, требующие решения на общем собрании.

Согласно сообщению от 18.12.2017 г. (л.д.20) в период с 28.12.2017 г. по 15.02.2018 г. общее собрание собственников проводилось в заочной форме со следующей повесткой:

1. избрание счетной комиссии.

Предложенный состав счетной комиссии:

- С.В.Е. (сособственник кв.№, старший по Дому);

- К.Е.Ю. (сособственник кв.№);

2. реконструкция нежилого помещения №, в части устройства отдельного входа (выхода) со стороны 

<

адрес> за счет средств собственника нежилого помещения №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно прилагаемому проекту;

3. обустройство территории перед отдельным входом (выходом) вокруг торца Дома за счет средств собственника нежилого помещения №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно прилагаемому проекту. При условии положительного решения по вопросу №;

4. обустройство тротуара со стороны заднего фасада Дома, где он отсутствует, за счет средств собственника нежилого помещения №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. При условии положительного решения по вопросам № и №.

Из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23-25) внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, проводимого в форме заочного голосования, усматривается, что в голосовании приняли участие собственники, обладающие в общей сумме 9031,38 кв.м (74,51% от общего числа голосов). По всем вопросам повестки дня приняты положительные решения:

1. утвержден состав счетной комиссии: С.В.Е., К.Е.Ю.;

2. решено реконструировать нежилое помещение № в части устройства отдельного входа (выхода) со стороны 

<

адрес> за счет средств собственника нежилого помещения №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно прилагаемому проекту;

3. решено обустроить территорию перед отдельным входом (выходом) вокруг торца Дома за счет средств собственника нежилого помещения №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно прилагаемому проекту;

4. решено обустроить тротуар со стороны заднего фасада Дома, где он отсутствует, за счет средств собственника нежилого помещения №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Истица указывает, что решение по второму вопросу повестки собрания нарушает ее права и законные интересы как собственника, поскольку в результате реконструкции произойдет уменьшение общего имущества многоквартирного дома, полагает, что собрание проведено с нарушениями жилищного законодательства, определяющими компетенцию общего собрания собственников, а также в отсутствие кворума. По утверждению истицы для положительного решения о реконструкции помещения ответчика необходимо согласие всех собственников, по утверждению ответчика – 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Суд считает заслуживающими внимания доводы истицы, руководствуясь при этом следующим. 

Согласно ч.1 ст. 181.3 Гражданского кодекса РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

В соответствии с ч.1 ст. 181.4 ЖК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

В силу положений ст. 181.5 ЖК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

В Жилищном кодексе Российской Федерации содержатся условия, при которых собственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме: решение должно быть принято с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации (с нарушением правил о компетенции общего собрания; при отсутствии кворума; с выходом за пределы повестки дня собрания; при принятии решения вместо квалифицированного большинства простым большинством голосов и т.п.); необходимо, чтобы оспаривающий решение собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или голосовал против принятия решения; решением должны быть нарушены его права и законные интересы (ч.6 ст. 46 ЖК РФ). 

Суд, с учетом всех обстоятельств дела, вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Законодателем установлено, что отсутствие хотя бы одного из указанных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В силу ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, проводимые помимо годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являются внеочередными.

Основным вопросом, поставленным на голосование оспариваемого собрания, являлась реконструкция нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме и собственником которого является ООО «Оптимекс», в части устройства входной группы.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Частью 7 ст. 51 ГрК РФ установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос». Среди прочего к указанному заявлению прилагается решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2 ст.36 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Из представленного Обществом проекта следует, что входная группа представляет собой пристроенное к помещению ответчика сооружение, состоящее из: холла торгового зала (площадью 11,2 кв.м), тамбура входа (площадью 7,0 кв.м), складского помещения (площадью 8,1 кв.м). Как указано в сообщении о проведении общего собрания (л.д.19, оборот), ООО «Оптимекс» намерено использовать свое помещение в качестве офиса-магазина крепежа и климатической техники. Указанная входная группа предназначена для обслуживания магазина ООО «Оптимекс» (выполняет функцию входа в магазин), что было подтверждено генеральным директором ФИО3 в судебном заседании.

Согласно общедоступным сведениям, содержащимся в Публичной кадастровой карте (л.д.34), земельный участок с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, был сформирован и поставлен на кадастровый учет 25.04.2011 г., назначение: для эксплуатации многоквартирного многоэтажного жилого дома. Следовательно, в силу положений ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 25.04.2011 г. указанный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в МКД № по 

<

адрес>.

Таким образом, в результате возведения данной входной группы произойдет расширение площади нежилого помещения ООО «Оптимекс» с присоединением к нему части общедомового имущества, а именно: земельного участка. Часть земельного участка, на которой возводится входная группа, в результате строительства выбывает из владения и пользования собственников других помещений в МКД, присоединяется к нежилому помещению Общества и, в дальнейшем, будет использоваться только в интересах одного собственника этого нежилого помещения. 

Следовательно, работы по возведению Обществом входной группы могут быть проведены в силу положений части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации только с предварительного согласия всех собственников помещений в этом доме.

Доводы стороны ответчика о том, что предыдущий собственник помещения получил разрешение на строительство входа, судом отклоняются, поскольку разрешение выдавалось на строительство входной группы по иному проекту. Кроме того, как усматривается из Разрешения № от 19.06.2002 г. его срок истек 31.12.2002 г., и как указал сам ответчик, строительство входной группы так и не было осуществлено.

Коль скоро ответчик планирует осуществить реконструкцию своего помещения путем строительства входной группы, то ему следует руководствоваться нормами действующего жилищного, гражданского, градостроительного законодательства и получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку произойдет уменьшение общего имущества.

Как следует из Протокола №1 от 22.02.2018 г. в оспариваемом собрании участие приняли собственники помещений, обладающие в общей сумме 74,51 % голосов. Количество собственников, которые высказались «за» реконструкцию нежилого помещения ответчика, составляет 68,07 % от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Таким образом, 100%-ного участия всех собственников данного дома в собрании и, следовательно, 100%-ного согласия на уменьшение общего имущества в МКД не было. Указанные выше факты стороной ответчика не оспаривались.

Учитывая, что инициатором проведения собрания не было получено согласие каждого собственника на уменьшение размера общего имущества дома, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Также суд считает необходимым отметить следующее.

Положения части 2 статьи 40 ЖК РФ, предусматривая необходимость получения согласия всех собственников, не указывают на то, что получение согласия каждого собственника помещения в многоквартирном доме должно быть получено на общем собрании.

Решение общего собрания представляет собой согласованную волю определенной части участников соответствующего сообщества (простого или квалифицированного большинства), но не всех.

Согласие, выраженное на общем собрании только частью собственников, не подменяет требование о получении согласия всех собственников, что предусмотрено ч.2 ст.40 ЖК РФ, в том числе собственников, которые не принимали участие в общем собрании.

На общем собрании собственников помещений в МКД № по 

<

адрес>, решение которого оспаривается, согласие всеми собственниками не давалось, что следует из протокола общего собрания.

Компетенция общего собрания собственников помещений многоквартирного дома закреплена в части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Вопрос о получении согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещения, в результате которой происходит присоединение к нему части общего имущества в многоквартирном доме, не включен в число вопросов, отнесенных Жилищным Кодексом РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, решение которого принятое необходимым числом голосов становится обязательным для всех без исключения собственников.

Согласно ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным Кодексом РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Соглашаться или не соглашаться на присоединение части общего имущества к помещению отдельного собственника является правом (полномочием) каждого собственника, но не полномочием общего собрания собственников.

Таким образом, решение общего собрания, принятое по вопросу № повестки собрания, фактически принято по вопросу, не относящемуся к компетенции общего собрания, в связи с чем имеются правовые основания признать его ничтожным вне зависимости от наличия (отсутствия) кворума на общем собрании. Решение общего собрания нарушает права истицы по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, осуществлению правомочий сособственника в пределах, установленных законом.

Принимая во внимание, что оспариваемое решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, принято с грубыми нарушениями положений Жилищного кодекса и Гражданского кодекса Российской Федерации, а также то обстоятельство, что принятым решением нарушены права и законные интересы истицы, то суд считает надлежащим исковые требования удовлетворить.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Частью 1 статьи 88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Как следует из материалов дела истицей ФИО1 понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, что подтверждается чек-ордером от 07.03.2018 г. (л.д.7).

Поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме, то имеются основания для взыскания судебных расходов в размере 300 рублей с ответчика ООО «Оптимекс».

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Оптимекс» о признании решения общего собрания, оформленного протоколом № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 22 февраля 2018 года, ничтожным - удовлетворить.

Признать ничтожным решение, принятое на внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, проведенного в форме заочного голосования, от 22 февраля 2018 года в части реконструкции нежилого помещения (по второму вопросу повестки дня).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оптимекс» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья 

Решение в окончательной форме изготовлено 01 июня 2018 года.

Судья