Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 февраля 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 

административное дело № 3а-305/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТАУРАС» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «ТАУРАС» по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ТАУРАС» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 2 976 495 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 19 августа 2013года в размере 3 520 407 рублей.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о. Тольятти Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти Самарской области представили письменные отзывы.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «ТАУРАС» является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 209,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 270,5, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23 марта 2014 года17 июня 2002 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 19 августа 2013 года и составляет 7 422 476,72 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24 июля 2013 года составляет 5 756 878,43 рублей.

В силу положений статьи 1.1 Закона Самарской области «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» от 25 ноября 2003 года № 98-ГД, а также с учётом включения спорных объектов недвижимости в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, для целей налогообложения на 2017 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 14 ноября 2016 года № 1907, административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 21 ноября 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных нежилых помещений.

Решением комиссии от 8 декабря 2017 года № заявление общества было отклонено.

После этого, считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений №, выполненный 17 ноября 2017 года независимым оценщиком ФИО1, являющейся членом некоммерческой организации Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков.

Указанным отчетом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером с кадастровым номером № по состоянию на 19 августа 2013 года определена в размере 3 520 407 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24 июля 2013 года определена в размере 2 976 495 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с требованиями федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Оценка произведена в соответствии с заданием на оценку, с учетом допущений и ограничительных условий, на которых должна основываться оценка, стандартов оценочной деятельности. В отчете приведены документы, использованные оценщиком при проведении оценки, определены объём и этапы исследования, описаны объекты оценки, которые используются в качестве торгово-офисных помещений, определено наиболее эффективное использование объектов оценки – в качестве нежилых помещений торгово-офисного и универсального назначения.

Оценщиком произведен анализ рынка торгово-офисной недвижимости в г. Тольятти на даты оценки – 24 июля 2013г. и 19 августа 2013 года.

В разделе 9.4 отчета на странице 23 приведён анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, на странице 31 подробно описан анализ и корректировка основных ценообразующих факторов.

На странице 28 описан объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

У объектов-аналогов, используемых в расчетах, существенных отличий условий финансирования от рыночных оценщиком не установлено, в связи с этим корректировка на данный фактор не применялась.

Определение рыночной стоимости нежилых помещений произведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода на страницах 28-36 отчета и методом прямой капитализации в рамках доходного подхода на страницах 36-43 отчета.

Согласовав полученные результаты, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 976 495 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером №- в размере 3 520 407 рублей.

Методики исследования, объём и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимого имущества, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года и на 19 августа 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, полагает возможным определить по состоянию на 24 июля 2013 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 976 495 рублей и по состоянию на 19 августа 2013 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 3 520 407 рублей.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 21 ноября 2017 года, в суд – 21 декабря 2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «ТАУРАС» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 209,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 2 976 495 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 270,5, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 19 августа 2013 года в размере 3 520 407 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «ТАУРАС» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 21 ноября 2017 года, в суд – 21 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья: Т.А.Родина