дело № 2-2047/2020 

УИД: 50RS0036-01-2020-001599-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«14» июля 2020 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Зиминой А.Е.,

при секретаре судебного заседания Коробовой А.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ДОМСТРОЙ-1» к ФИО1 о взыскании суммы доплаты по договору участия, неустойки, судебных расходов,

установил:

ООО «ДОМСТРОЙ-1» обратилось в Пушкинский городской суд МО с требованиями о взыскании с ответчицы ФИО1 задолженности по Договору №034-05/14-КР13/058 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 30.05.2014 в размере 120 067,60 рублей, неустойки за просрочку платежа с 17.10.2017 по 02.03.2020 в размере 25 568,41 рублей, госпошлины в размере 4113 руб.

В обоснование иска указано, что 30.05.2014 между истцом и ответчиком был заключен Договор № 034-05/14-КР13/058 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, 02.10.2017 был подписали двухсторонний Передаточный акт на объект долевого строительства. Таким образом, истец все свои обязательства перед ответчиком по Договору выполнил. Ответчик в нарушение условий договора не произвела доплату в размере 120 067,60 руб. за превышение площади объекта долевого участия - общая строительная площадь квартиры при увеличилась с 52,33 кв.м, до 55,16 кв.м (на 2,83 кв.м). Порядок расчета доплаты по Договору: 55,16 кв.м (фактическая по данным обмеров) - 52,33 кв.м (проектная) = 2,83 кв.м, (увеличение) х 48 586,55 руб. (стоимость 1 кв.м, на день покупки) = 120 067,60 руб. (доплата по Договору). В соответствии с ч.6 ст.5 Закона о долевом участии, п.4.2.8. Договора, размер неустойки за нарушение сроков внесения платежа за период с 17.10.2017 по 02.03.2020 составляет 24 714,93 руб.

Представитель истца в ходе рассмотрения дела исковые требования поддерживал в полном объеме, возражения ответчика полагает надуманными и направленными на уход от исполнения договорных обязательств.

Представители ответчика в ходе рассмотрения дела с требованиями иска не согласились, поддержали письменные возражения на иск, в которых полагают пункт договора участия в долевом строительстве, предусматривающий доплату за увеличение площади квартиры, нарушающим права потребителя как не позволяющий дольщику участвовать в согласовании окончательной цены договора и заключить дополнительное соглашение об изменении цены договора. Следовательно, данное условие договора ничтожно. Так же полагают пропущенным срок исковой давности для обращения истца в суд с заявленными требованиями, поскольку первая претензия об уплате денежных средств была направлена 08.02.2016, затем 25.03.2016, ранее аналогичные требования были заявлены 21.10.2016. То есть с указанного времени истец уже знал о своем нарушенном праве. Кроме того, истцом ответчику данная квартира была передана 27.01.2017 на основании одностороннего передаточного акта, что подтверждается выпиской из домовой книги и финансовым лицевым счетом. По существу требований ответчик тоже не согласен, оснований для взыскания суммы доплаты не имеется. На момента подписания и заключения Договора общая строительная площадь, указанная в договоре, 52,33 кв.м соответствовала проектной документации, а так же п. 1.2 ДДУ и приложению к ДЦУ № 1. Спустя 4 месяца истцом была утверждена новая проектная документация, где общая строительная площадь квартиры составляет уже 54,79 кв.м., то есть увеличена произвольно еще до введения объекта долевого строительства в эксплуатацию, намеренно, без уведомления участника долевого строительства. Пунктом 3.7 ДДУ разница между суммой возмещения затрат на строительство, определенной в договоре и фактической суммой затрат на строительство, выявленной по окончанию строительства МКД, является вознаграждением застройщику. Данные действия ответчик расценивает как введение в заблуждение участника долевого строительства относительно предмета договора в целях обогащения истца. Расчет неустойки истец произвел неверно, применив дифференцированную ставку, искусственно увеличив ее размер. Просили в иске отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, обозрев материалы гражданского дела 2-292/2017, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе и соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2).

Согласно ст. 5 приведенного Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В ходе рассмотрения дела установлены следующие юридически значимые обстоятельства.

30.05.2014 между истцом и ответчиком был заключен Договор № 034-05/14-КР13/058 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

По условиям Договора Застройщик обязался в предусмотренный договором срок осуществить строительство жилого дома - Корпус № 13 в составе многоэтажного жилого комплекса корпуса №№ 11,12,13,14,15 с подземным гаражом на 75 м/мест по строительному адресу: 

<

адрес>, в районе 

<

адрес>, и после получения в установленном законодательством Российской Федерации порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором. 

Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного 10.12.2015г. Министерством строительного комплекса Московской области.

Пунктом 3 Договора установлена Цена Договора, сроки и порядок расчетов между Сторонами. 

Пунктом 3.1. Договора установлена Цена Договора в размере 2 220 190 рублей 00 копеек, которая может быть изменена по условиям п. 1.4.1. 

Истцом оплачена цена договора, указанная при заключении договора долевого участия в строительстве, в сумме 2 220 190 руб.

Пунктом 1.4.1. Договора предусмотрено: «1.4.1. Общая строительная площадь указана в соответствии с проектной планировкой типовое этажа (Приложение №1 к настоящему Договору), и после проведения обмеров Многоквартирного дома органами технической инвентаризации может иметь отклонения, как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой соответствующий перерасчет суммы долевого участия указанной в п.3.1 Договора. Если площадь Объекта долевого строительства, определенная путём суммирования всех площадей по данным органов БТИ (включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас без соответствующих коэффициентов понижения), будет меньше или больше Общей строительной площади, указанной в п.1.2 Договора, то либо Застройщик возвращает Участнику долевого строительства излишне перечисленные денежные средства, либо Участник долевого строительства производит доплату за превышение площади. Расчёты производятся исходя из стоимости одного квадратного метра Общей строительной площади Объекта долевого строительства на день заключения настоящего Договора. Расчеты производятся на основании подписываемого Сторонами дополнительного соглашения и (или) передаточного акта, и (или) Акта о взаиморасчетах к Договору через расчетный счет Застройщика, указанный в п.8.1.1 настоящего Договора, в счет суммы Возмещения затрат на строительство». 

Согласно п. 3.8. Договора Объект долевого строительства считается оплаченным полностью при оплате Участником в полном размере Цены Договора, в соответствии с требованиями статьи 3 Договора, и проведения Сторонами взаиморасчетов в соответствии с п. 1.4.1 Договора. 

Пунктом 4.2.2 договора участник долевого строительства обязался приступить к принятию объекта долевого строительства в течение 7 дней с даты получения уведомления.

По п.4.1.2 договора, квартира подлежит передаче участнику долевого строительства по передаточному акту в срок не позднее 12 месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, при условии исполнения участником долевого строительства условий договора.

Согласно п. 4.2.8. Договора, Участник долевого строительства обязуется в соответствии с п. 1.4.1. Договора, произвести с Застройщиком окончательные взаиморасчеты по настоящему Договору в течение 15 дней с даты подписания Сторонами дополнительного соглашения и (или) передаточного акта, и (или) акта сверки взаиморасчетов. 

В силу п.7.5. Договора обязательства Участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим Договором и подписания передаточного акта о передаче Объекта долевого строительства.

По сведениям Технического паспорта на многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, городское поселение Зеленоградский, д.

<

адрес> город, 

<

адрес> (строительный корпус 13), составленного ГУП МО «МОБТИ» 25.05.2015, общая строительная площадь квартиры ответчика увеличилась с 52,33 кв.м, до 55,16 кв.м (на 2,83 кв.м). 

Учитывая условия п.1.4.1 ДДУ, истцом заявлено о взыскании с ответчицы доплаты за превышение площади переданного объекта (квартиры) в сумме 120 067.60 руб. Порядок расчета: 55,16 кв.м (фактическая по данным обмеров) - 52,33 кв.м (проектная) = 2,83 кв.м, (увеличение) х 48 586,55 руб. (стоимость 1 кв.м на день покупки).

При рассмотрении настоящего гражданского дела установлено, что правоотношения истца и ответчика, основанные на рассматриваемом договоре от 30.05.2014 № 034-05/14-КР13/058 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, ранее являлись предметом судебных рассмотрений.

Вступившим в законную силу решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 03.05.2017 был частично удовлетворен иск ФИО1 к ООО «ДОМСТРОЙ-1» о защите прав потребителя. Судом постановлено признать недействительным п.4.2.1 Договора № 034-05/14-КР13/058 участия в долевом строительстве жилого дома, заключенного 30.05.2014 г. между ООО «Домстрой-1» и ФИО1, как противоречащий пп. 5 и б п. 2 ст. 153 ЖК РФ (данный пункт касается порядка компенсации Участником долевого строительства обязан расходов, связанных с содержанием многоквартирного дома за период времени с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома до момента приёма объекта долевого строительства по передаточному акту).

Учитывая, что по всему тексту судебного решения указано на оспаривание истцом п.4.2.3 Договора и анализ доводов сторон судом дан именно по этому пункту Договора, суд при рассмотрении настоящего дела оценивает указание в резолютивной части решения Сергиево-Посадского городского суда на п.4.2.1 Договора как описку.

В части требований о признании п. 1.4.1 договора недействительным и возложении на застройщика ответственности за не предоставление при заключении договора недостоверной информации указанным судебными решением ФИО1 отказано.

При этом судом указано, что условие п. 1.4.1 договора не противоречит закону, поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, согласуются с правилами ч. 2 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", следовательно, права истца не нарушают. Указанный пункт договора закрепляет обоюдную обязанность сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади. На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон. Истец приняла на себя права и обязанности участника долевого строительства, вытекающие из данного договора, в порядке и на условиях, определенных им, следовательно, согласилась со всеми его условиями, при этом истец не была лишена права отказаться от заключения договора на указанных условиях. Доказательств тому, что истец подписала договор под принуждением суду не представлено. При заключении договора стороны договорились о том, что строительная площадь жилого помещения указана в соответствии с проектной документацией, и после проведения обмеров органами технической инвентаризации может иметь отклонения, как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой соответствующий перерасчет суммы цены договора.

Учитывая изложенные преюдициальные для сторон обстоятельства, суд при рассмотрении настоящего гражданского дела отклоняет все доводы возражений ответчика, которые сводятся к ничтожности приведенных условий договора и наличия оснований для неисполнения ответчиком обязательств перед истцом, вытекающих из данных условий. Ответчик по своему свободному волеизъявлению избрал определенный способ приобретении объекта долевого строительства и согласился с условиями подписанного сторонами в установленном порядке договора. 

При изложенных обстоятельствах, учитывая положения ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд приходит к выводу, что увеличение площади помещения, влекущее доплату долевого участия в соответствии с условиями заключенного сторонами договора, подтверждено материалами дела, следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию доплата за превышение фактической площади объекта долевого строительства от площади, согласованной сторонами договором, в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора в заявленном размере, расчет которого проверен судом и признан правильным.

Доводы ответчика об истечении срока исковой давности по заявленным истцом требованиям суд так же отклоняет по следующим основаниям.

В обоснование заявления об истечении срока исковой давности ответчик указывает на уведомления истца в адрес ответчика о необходимости произвести доплату (февраль-март 2016 года) и односторонний акт ООО «ДОМСТРОЙ-1» приема-передачи квартиры от 27.01.2017.

Данные доводы ответчика являются ошибочными.

Упомянутым выше решением Сергиево-Посадского городского суда при удовлетворении требований иска ФИО1 о возложении на ООО «Домстрой-1» обязанности передать ФИО1 объект долевого строительства по акту приема-передачи установлено, что на день рассмотрения дела ответчиком не исполнено обязательство по передаче истцу квартиры путем подписания акта приема-передачи. Доводы ООО «ДОМСТРОЙ-1» о неисполнении истцом обязанности по невыплате денежных средств за увеличенную площадь были судом отклонены, поскольку сторонами при заключении договора согласовано, что окончательные взаиморасчеты производятся в течение 15 дней с момента, в том числе, подписания передаточного акта. В связи с этим за ООО «ДОМСТРОЙ-1» судом признано право на получение от участника долевого строительства денежных средств за увеличенную площадь, в том числе в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Пушкинского городского суда от 12.05.2017 по гражданскому делу №2-292/2017 был оставлен без удовлетворения иск ООО «Домстрой-1» к ФИО1 об обязании заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, подписать акт сверки взаиморасчетов, произвести доплату за разницу в площади квартиры, принять квартиру по передаточному акту и передать один экземпляр дополнительного соглашения и акта сверки взаиморасчетов, взыскании судебных расходов.

По итогам рассмотрения дела суд пришел к выводам о том, что передаточный акт сторонами до дня рассмотрения дела не подписан, доказательств уклонения ответчика от подписания передаточного акта не установлено, в связи с чем, учитывая, что условия заключенного между сторонами ДДУ предусматривают окончательные расчеты в течение 15 дней с даты подписания передаточного акта (и (или) дополнительного соглашения, и (или) акта о взаиморасчетах), то оснований к понуждению ответчика подписать дополнительное соглашение о доплате и произвести доплату в отсутствие подписанного сторонами акта суд не усмотрел. Одновременно с этим суд указал, что Застройщик не утрачивает права на взыскание соответствующей доплаты в судебном порядке после передачи квартиры ответчику установленным Договором порядком.

В обоснование заявленных по настоящему делу требований истцом представлен суду подписанный сторонами акт приема-передачи квартиры от 02.10.2017 (л.д.17).

Именно по истечении 15 дней после этой даты суд определяет начало течения срока исковой давности для обращения в суд с рассматриваемыми требованиями (с 18.10.2017).

Обращение в суд последовало 13.03.2020, т.е. в пределах установленных сроков.

При изложенных выводах суда требования иска о взыскании с ответчика суммы доплаты в размере 120 067,60 руб. являются законными и обоснованными.

В отношении требований иска о взыскании неустойки за период с 17.10.2017 по 02.03.2020 в сумме 24 714,93 руб. при применении дифференцированной ставки ЦБ РФ суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.5.6. Договора долевого участия, заключенного между истцом и ответчиком, Застройщик и Участник несут ответственность за исполнение условий Договора в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ.

В силу ст.5 указанного Федерального закона в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Статьей 193 названного Кодекса предусмотрено, что если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 02.10.2017, следовательно, 17.10.2017 является последним днем исполнения ответчиком договорных обязательств, то есть начало периода просрочки – с 18.10.2017, что по порядку расчета истца уменьшит заявленную ими сумму взыскания до 25 534,39 руб.

Вместе с тем, по смыслу приведенной выше правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию в связи с просрочкой Участником оплаты по договору, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения обязательств – 17.10.2017 (что за указанный период составит 29 494,60 руб.). В связи с изложенным, суд отклоняет возражения ответчика о применении ставки ЦБ РФ на последний день заявленного истцом периода.

Согласно ч.1 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Учитывая заявление стороны ответчика о применении правил ст.333 ГК РФ в контексте установленных по делу фактических обстоятельств развития правоотношений сторон по рассматриваемому договору долевого участия, учитывая так же обстоятельства, установленные приведенными выше судебными решениями, суд в порядке ст.333 ГК РФ определяет размер неустойки, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца в размере 5 000 руб., что в данной правовой ситуации является соразмерным и справедливым.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ в абз. 4 п. 21 Постановления от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст. ст. 98, 102, 103 ГПК РФ, ст. 111 КАС РФ, ст. 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст. 333 ГК РФ).

В силу ст.ст.88.98 ГПК РФ и приведенных разъяснений Пленума Верховного суда РФ №1 от 21.01.2016 г. с ответчика подлежит взысканию в пользу истца госпошлина в размере 4 112 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «ДОМСТРОЙ-1» к ФИО1 о взыскании суммы доплаты по договору участия, неустойки, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 суммы доплаты по договору №034-05/14-КР13/058 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 30 мая 2014 в размере 120 067,60 руб., неустойку за просрочку уплаты за период с 17.10.2017 по 02.03.2020 в размере 5000 руб., государственную пошлину в размере 4112 руб.

Во взыскании неустойки в размере, превышающем установленный судом, – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения – 27.07.2020.

Судья: