Дело № 3а – 190/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июня 2019 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Паненковой Е.С., 

с участием представителя ООО «Земля» ФИО1, представителя Правительства Ростовской области ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Земля» об изменении кадастровой стоимости земельного участка в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Земля» обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре архивной кадастровой стоимости земельного участка в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В обоснование своих требований административный истец указал, что он является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером "2", из земель населённых пунктов, площадью 45 093 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: цех, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 20 марта 2017 года с видом разрешённого использования «производственные и складские предприятия сельхозназначения», его кадастровая стоимость была определена в размере 19 281 315, 87 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости в размере 492, 25 руб., относящегося к 9 группе видов разрешённого использования «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

Впоследствии, 21 августа 2018 года на основании заявления правообладателя земельного участка в ЕГРН были внесены изменения в сведения о виде разрешённого использования с «производственные и складские предприятия сельхозназначения» на «хранение и переработка сельхозпродукции», кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 21 августа 2018 года была пересчитана и составила 162 334, 80 руб. с применением величины удельного показателя кадастровой стоимости в размере 3, 60 руб., установленной для 15 группы видов разрешённого использования «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования».

Административный истец считает, что 20 марта 2017 года при определении кадастровой стоимости земельного участка в момент присвоения ему кадастрового номера органами кадастрового учёта была допущена ошибка, состоящая в неправильном выборе группы видов разрешённого использования, поскольку он ошибочно был отнесён не к 15-й, а к 9-й группе видов разрешённого использования, что повлекло нарушение его прав, как арендатора, вынужденного вносить арендную плату в экономически необоснованном размере.

Подтверждением использования недостоверных сведений, по мнению административного истца, является расположение земельного участка в зоне сельскохозяйственного производства, исключающего его использование в промышленных целях, наличие на участке строений, соответствующих свиноводству, фактическое использование в сельскохозяйственных целях, которое не изменилось после изменения вида разрешённого использования земельного участка 21 августа 2018 года.

По этим основаниям административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "2", на архивную дату 20 марта 2017 года равной 162 334, 80 руб. в связи с выявлением недостоверных сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация города Волгодонска, Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска.

В судебном заседании представитель ООО «Земля» ФИО1 заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 в удовлетворении заявленных требований просила отказать, ссылаясь на отсутствие кадастровой ошибки при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку при образовании земельного участка с кадастровым номером "2" в результате раздела земельного участка с кадастровым номером "1" и определении его кадастровой стоимости использовались сведения о той же группе видов разрешённого использования, к которой был отнесён преобразуемый участок, и именно на правообладателе лежала обязанность предоставить в регистрирующий орган уточняющую информацию о виде разрешённого использования земельного участка, влияющую на величину его кадастровой стоимости, чего им сделано не было. 

Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ФИО3 и представитель филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ростовской области ФИО4, участвовавшие в судебном заседании 29 мая 2019 года, в удовлетворении заявленных требований просили отказать, представили письменные возражения на административное исковое заявление.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). 

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. 

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, лежит на административном истце.

Судом установлено, что ООО «Земля» является арендатором земельного участка с кадастровым номером "2", площадью 45 093 кв. м, категория земель – земли населённых пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: цех, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Земельный участок с кадастровым номером "2", а также земельный участок с кадастровым номером "3" были образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером "1" и 20 марта 2017 года поставлены на государственный кадастровый учёт на основании заявления правообладателя ООО «Окленд Инвестмент Групп» от 27 декабря 2016 года с видом разрешённого использования «производственные и складские предприятия сельхозназначения». 

Преобразуемый земельный участок с кадастровым номером "1" был учтён в ЕГРН с видом разрешённого использования «производственная база зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения», и по результатам проведённой в 2014 году очередной государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов, утверждённым постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, в ЕГРН были внесении сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 205 275 269, 25 руб., определённом с применением индивидуального удельного показателя кадастровой стоимости в размере 492, 25 руб., относящегося к 9 группе видов разрешённого использования «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

Согласно пунктам 2.1.17, 2.3.8 действовавших до 2 марта 2019 года Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222 (далее – Методические указания), в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка. В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в пределах одной группы его кадастровая стоимость не изменяется.

Поскольку вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером "2" сохранился в пределах той же 9-й группы видов разрешённого использования, к которой был отнесён земельный участок с кадастровым номером "1", то на момент его постановки на кадастровый учёт 20 марта 2017 года кадастровая стоимость образованного участка была определена с применением индивидуального удельного показателя кадастровой стоимости в размере 492, 25 руб., и составила 19 281 315, 87 руб.

21 августа 2018 года на основании заявления представителя муниципального образования «Город Волгодонск» от 18 августа 2018 года в ЕГРН были внесены изменения в сведения о виде разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером "2" на «хранение и переработка сельхозпродукции».

По правилам пункта 2.3.2 Методических указаний в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населённых пунктов его кадастровая стоимость определяется путём умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего изменённому виду, для кадастрового квартала населённого пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В связи с этим кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 21 августа 2018 года была пересчитана и составила 162 334, 80 руб. с применением величины удельного показателя кадастровой стоимости в размере 3, 60 руб., установленной для 15 группы видов разрешённого использования «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования».

Согласно части 6 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесённые сведения сохраняются. 

В связи с внесением 21 августа 2018 года изменений в сведения о виде разрешённого использования спорного земельного участка его прежняя кадастровая стоимость, определённая по состоянию на 20 марта 2017 года в размере 19 281 315, 87 руб., приобрела статус архивной. 

В соответствии с условиями договора аренды от 23 мая 2017 года № 142 и соглашения об его изменении от 8 октября 2018 года № 164 у административного истца сохраняется обязанность по внесению арендной платы за период с 1 января 2018 года по 22 августа 2018 года, исходя из величины архивной кадастровой стоимости, которую административный истец полагает завышенной.

Вступившим в законную силу решением Ростовского областного суда от 5 марта 2019 года по административному делу № 3а – 33/2019 по административному исковому заявлению ООО «Земля» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости архивная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "2" установлена равной его рыночной стоимости, составляющей 9 694 995 руб. по состоянию на 20 марта 2017 года на период с 1 января 2018 года по 20 августа 2018 года.

Обращаясь в суд с настоящим административным иском о пересмотре кадастровой стоимости того же земельного участка, ставшей архивной, ООО «Земля» ссылается на то, что при постановке его на кадастровый учёт была допущена ошибка при определении группы видов разрешённого использования, к которой он относится. 

Требование закона об обязательном досудебном порядке урегулирования спора административным истцом соблюдено. 26 февраля 2019 года он обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Из материалов дела следует, что комиссия решением от 19 марта 2019 года № 11-28/2019-46 отклонила заявление ООО «Земля», указав, что заявителем не представлены документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "2". 

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 11, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости, заявитель также представляет документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки. При рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешённое использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчёте кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

В силу положений статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» под технической ошибкой (опиской, опечаткой, грамматической или арифметической ошибкой либо подобной ошибкой) понимается допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (часть 1); реестровая ошибка – это воспроизведённая в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (часть 3).

Между тем доказательств наличия подобных ошибок при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка заявителем не представлено.

В соответствии с частью 10 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, образуемые в результате объединения объектов недвижимости или перераспределения объектов недвижимости, находящихся в собственности одного лица, раздела объекта недвижимости, находящегося в собственности одного лица, выдела земельного участка в счет земельной доли на основании решения собственника земельной доли является соответствующее заявление такого лица о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, а также документы, перечисленные в части 8 указанной статьи.

Действовавшими до 1 января 2019 года Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316, предусматривалось, что методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (пункт 11). При проведении государственного кадастрового учёта вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешённого использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель (пункт 13).

Как указано выше, правила определения кадастровой стоимости земельных участков, образуемых путём разделения существующего земельного участка, устанавливались пунктами 2.1.17, 2.3.8 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222.

Земельный участок с кадастровым номером "2" был учтён в ЕГРН на основании заявления ООО «Окленд Инвестмент Групп» от 27 декабря 2016 года о постановке на учёт двух земельных участков, образуемых из земельного участка с кадастровым номером "1". При этом согласно межевому плану, приложенному к заявлению, вид разрешённого использования образуемых земельных участков сохранялся таким же, что и у преобразуемого земельного участка с кадастровым номером "1" – «производственная база строений и сооружений сельскохозяйственного назначения». На момент постановки спорного участка на кадастровый учёт его вид разрешённого использования был определён как «производственные и складские предприятия сельхозназначения». Сведений об ином виде разрешённого использования образуемого земельного участка с кадастровым номером "2" заявителем в орган кадастрового учёта представлено не было, несмотря на то, что он вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав необходимые документы.

Одновременно действующее законодательство не допускает истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, не возлагает на уполномоченные органы при проведении государственного кадастрового учёта вновь образуемых земельных участков использовать какие-либо иные данные, кроме результатов государственной кадастровой оценки земель, осуществлять проверку соответствия вида деятельности, для которого земельный участок был предоставлен, и фактически осуществляемого владельцем участка.

При таком положении оснований для выводов о несоответствии вида разрешённого использования спорного земельного участка с кадастровым номером "2" 9-й группе, к которой относился земельный участок с кадастровым номером "1", не имелось, и, следовательно, довод о наличии ошибки при определении группы видов разрешённого использования является несостоятельным.

К 15-й группе видов разрешённого использования земельный участок был отнесён после обращения с заявлением об изменении его вида разрешённого использования на «хранение и переработка сельхозпродукции», в связи с чем кадастровая стоимость была исчислена заново и в настоящее время составляет 162 334, 80 руб.

Доводы административного истца о том, что спорный участок находится в территориальной зоне сельскохозяйственного производства СХ-1/05, которая не предусматривает видов разрешённого использования, относящихся к промышленному назначению, являются несостоятельными. Согласно выписке из Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Волгодонск» от 4 апреля 2018 года № 347 в перечне основных видов разрешённого использования зоны СХ-1/05 значится «хранение и переработка сельхозпродукции», где одним из видов разрешённого использования указан «производственные и складские предприятия сельхозназначения», который и имел земельный участок с кадастровым номером "2" на момент постановки на кадастровый учёт, в связи с чем был отнесён к 9 группе видов разрешённого использования.

Ссылки заявителя на фактическое использование земельного участка в целях свиноводства опровергаются как актом обследования земельного участка от 29 мая 2019 года, составленным ведущим специалистом КУИ г. Волгодонска, из которого следует, что один из пяти корпусов строений, расположенных на земельном участке, используется под содержание крупного рогатого скота, второй частично – под содержание домашней птицы, так и заключением по обследованию земельного участка от 20 мая 2019 года, выполненным ООО «АМК-Оценка», о том, что в соответствии с выписками из ЕГРН строения, расположенные на земельном участке, по своему назначению связаны с разведением свиней, а фактически два строения из пяти используются, как коровники, связаны с разведением крупного рогатого скота, между двумя коровниками оборудована огороженная площадка для выгула крупного рогатого скота, на территории участка осуществляется выгул домашних пород птиц, в том числе водоплавающих.

При этом по результатам обследования КУИ г. Волгодонска пришёл к выводу, что на участке ведётся производственная и складская деятельность сельскохозяйственного назначения, а директор ООО «АМК-оценка» - что фактическое использование соответствует указанному в выписке из ЕГРН и относится к группе «сельскохозяйственное использование».

Вместе с тем, учитывая, что административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость на архивную дату, доказательств тому, что при постановке земельного участка с кадастровым номером "2" на кадастровый учёт 20 марта 2017 года указанный объект недвижимости использовался для хранения и переработки сельхозпродукции, им не представлено.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что доводы административного истца не подтверждены доказательствами, объективно свидетельствующими об использовании недостоверных сведений о спорном земельном участке при определении его кадастровой стоимости, неверном отнесении его к 9 группе видов разрешённого использования.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований административного истца у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Земля» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "2", площадью 45 093 кв. м, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование - производственные и складские предприятия сельхозназначения, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: цех, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на архивную дату 20 марта 2017 года равной 162 334, 80 руб. в связи с выявлением недостоверных сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка 

Решение в окончательной форме принято 2 июля 2019 года.