Дело № 2-31/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пгт Грибановский 02 марта 2017 года

Грибановский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Силина А.К.,

при секретаре Маковой Е.В.,

с участием представителя истца, общества с ограниченной ответственностью «Грибановка-АГРО-Инвест» – адвоката Летуновского С.Э., представившего удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Грибановского районного суда Воронежской области гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Грибановка-АГРО-Инвест» к ФИО3, ФИО1 о признании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Грибановка-АГРО-Инвест» (далее ООО «Грибановка-АГРО-Инвест») обратилось в суд с иском, содержание которого, с учетом уточнений (л.д.116-119,124-125), следующее. 

ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 36:09:4100007:30, общей площадью 69,1043 га, расположенного по адресу: Воронежская область, р-н Грибановский, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007 на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя № от ДД.ММ.ГГГГ, а также участником общей долевой собственности на указанный земельный участок. 

Решением Грибановского районного суда Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, в частности:

- признан незаконным выдел земельного участка с кадастровым номером 36:09:4100007:94 площадью 300 453 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007;

- исключена из ЕГРП запись о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4100007:94 площадью 300 453 кв.м., расположенный по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007;

- исключена из ЕГРП запись о регистрации обременений (аренды) на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4100007:94 площадью 300 453 кв.м., расположенный по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007, запись № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ.

В октябре 2016 года истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4100007:30, общей площадью 69,1043 га, расположенного по адресу: Воронежская область, р-н Грибановский, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007 ФИО1, доля в праве 2/23, номер государственной регистрации №. 

В качестве документов-оснований для регистрации права ФИО1 указаны: договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ и решение Грибановского районного суда Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ №, дата вступления в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. 

Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ истец считает недействительным. 

Во-первых, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в отношении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4100007:94 площадью 300 453 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007, то есть в отношении долей в том участке, выдел которого указанным выше решением суда был признан незаконным. Соответственно сделка заключена в отношении долей в несуществующем участке.

Во-вторых, ч.1 ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет ограниченный круг лиц, имеющих право приобрести земельную долю без ее выдела в натуре. ФИО1 к таким лицам не относился, поскольку записи об аренде ФИО1 земельного участка, долю в котором он приобрел, были исключены из ЕГРП тем же судебным решением. 

В соответствии с частью 2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Истец просит:

1. Признать недействительным договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ.

2. Прекратить зарегистрированное право общей долевой собственности ФИО1 на 2/23 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4100007:30, общей площадью 69,1043 га, расположенного по адресу: Воронежская область, р-н Грибановский, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007.

3. Исключить из ЕГРП запись о регистрации права общей долевой собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4100007:30, общей площадью 69,1043 га, расположенный по адресу: Воронежская область, р-н Грибановский, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007, доля в праве 2/23, номер и дата государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ 

4. Применить последствия недействительности сделки, обязав ФИО3 вернуть ФИО1 102 000 (сто две тысячи) рублей, полученные по Договору купли продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ.

5. Признать за ФИО3 право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4100007:30, общей площадью 69,1043 га, расположенного по адресу: Воронежская область, р-н Грибановский, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007, доля в праве 2/23.

6. Внести в ЕГРП запись о регистрации права общей долевой собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4100007:30, общей площадью 69,1043 га, расположенного по адресу: Воронежская область, р-н Грибановский, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007.

Кроме того, истец указывает, что в результате совершения незаконных сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения ФИО1 стал участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4100007:30 и приобрел право покупки земельных долей в данном земельном участке у других собственников.

Так, ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права общей долевой собственности к ФИО1, доля в праве 2/23, номер государственной регистрации № на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 в лице ФИО4 в качестве продавца и ФИО1 в качестве покупателя. 

На момент заключения оспариваемого Договора купли-продажи за ФИО1 в ЕГРП было зарегистрировано право общей долевой собственности на: 2/23 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4100007:30, возникшее по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, который недействителен в силу его ничтожности. 

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В этой связи истец просит: 

7. Перевести на ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» права и обязанности Покупателя по заключенному между ФИО3 в лице ФИО4 и ФИО1 Договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 2/23 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4100007:30, общей площадью 69,1043 га, расположенный по адресу: Воронежская область, р-н Грибановский, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007.

8. Признать за ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» право общей долевой собственности на 2/23 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4100007:30, общей площадью 69,1043 га, расположенного по адресу: Воронежская область, р-н Грибановский, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007 на основании Договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ.

9. Исключить из числа собственников земельного участка с кадастровым номером 36:09:4100007:30, общей площадью 69,1043 га, расположенного по адресу: Воронежская область, р-н Грибановский, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007 ФИО1, погасив регистрационную запись 36-36/005-36/005/050/2016-461/2 от ДД.ММ.ГГГГ 

Также, в 10 пункте исковых требований, перед судом поставлен вопрос о взыскании с ответчиков в пользу истца расходов на оплату государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей. 

В судебном заседании представитель истца ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» Летуновский С.Э. действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил иск удовлетворить. Дополнительно пояснил, что сделка купли-продажи земельных долей ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ именно ничтожна, а не оспорима, так как ФИО1 совершил ее в нарушение требований ч.1 ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не являясь ни арендатором, ни собственником долей в земельном участке. Кроме того, определение предмета договора – это существенное условие договора. В рассматриваемом случае предметом договора являются доли несуществующего земельного участка, того участка, выдел которого судебным решением признан незаконным. Защита права посредством применения последствий недействительности ничтожной сделки является единственно возможным способом защиты прав ООО «Грибановка-АГРО-Инвест». Перевод прав и обязанностей покупателя по ничтожной сделке невозможен. Кроме того, арендатором или собственником долей в выделенном участке ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» никогда не являлось, что в силу положений ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не позволяет просить о переводе прав. Права истца договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нарушаются следующим образом: в связи с изложенными обстоятельствами истец лишен возможности пользоваться преимущественным правом покупки земельных долей; кроме того, возникает неопределенность относительно лиц, которым ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» должно, как арендатор, выплатить арендную плату. С заявлением о получении арендной платы за 2016 года обратились как ФИО1, за которым по ничтожному договору зарегистрировано право собственности, так и ФИО3, которая по актуальным данным из ЕГРИП собственником не является, но отчуждение права собственности ФИО3 на земельные доли произошло по ничтожному договору. Данная ситуация возникла потому, что решение Грибановского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ не исполнено надлежащим образом, после признания выдела незаконным, стороны не приведены в первоначальное положение в полном объеме. 

Что касается договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, заключенного ФИО1 с ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, то данный договор заключен с нарушением преимущественного права покупки ООО «Грибановка-АГРО-Инвест». Как уже указывалось, истец является и арендатором и собственником земельного участка с кадастровым номером 36:09:4100007:30, а ФИО1, с учетом ничтожности договора от ДД.ММ.ГГГГ, к таким лицам не относился. Поэтому права и обязанности ФИО1 как покупателя по договору от ДД.ММ.ГГГГ подлежат переводу на ООО «Грибановка-АГРО-Инвест».

Представитель ответчика ФИО1, ФИО2, действующий на основании доверенности, иск не признал. Пояснил, что ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» не является стороной сделки от ДД.ММ.ГГГГ. В этой связи истец вправе требовать применения последствий недействительности сделки лишь при условии, что сделка нарушает его права и не имеется иного способа защиты нарушенного права. С заключением сделки купли-продажи земельной доли из участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде истца права ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» как арендатора не ущемляются. В пользовании и владении арендатора участок остается в том же объеме и на тех же условиях. Замена одного из собственников не изменяет существа арендных отношений. Нарушение преимущественного права покупки может быть защищено требованием о переводе прав и обязанностей продавца на ООО «Грибановка-АГРО-Инвест». Однако таких требований не заявлено. Истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, что влечет отказ в удовлетворении заявленных требований. На момент заключения сделки от ДД.ММ.ГГГГ о ФИО1 в ЕГРП имелась запись как об участнике общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4100007:30. Поэтому истец и ФИО1 находились в равных положениях, преимущественного права покупки относительно ФИО1 у ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» не имелось. Соответственно требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору от ДД.ММ.ГГГГ безосновательны. 

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, действующая на основании доверенности, иск не признала, полагала, что права истца оспариваемыми сделками не нарушены. 

Ответчики ФИО3, ФИО1 в суд не явились, сведения об их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания в деле имеются. В письменном заявлении, поступившем в суд ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, иск не признала.

Представитель третьего лица, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, ФИО5 при надлежащем извещении о дате, времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась. В письменном заявлении просила о рассмотрении дела без своего участия указав следующее. В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Закона о регистрации» (далее - Информационное письмо ВАС РФ от 21.07.2009 №132) указано, что на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. В числе прочих к таким документам относится заявление о государственной регистрации права.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

В соответствии с п. 153,154 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765 (далее - Правила ведения ЕГРП), при признании судом недействительной оспоримой сделки, если судом не применены последствия ее недействительности - не решен вопрос о принадлежности вещного права на объект недвижимости, запись о котором подлежит внесению в Единый государственный реестр прав, в запись, содержащую особые отметки регистратора, к записи со статусом «актуальная» подраздела II-1 (т.е. записи о регистрации права) вносятся слова «Сделка (указываются ее реквизиты) признана недействительной решением», наименование суда и реквизиты судебного акта.

Если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности - решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости, а также в случае применения последствий ничтожной сделки (решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости), запись со статусом «актуальная» подраздела II-1 погашается.

Если судебным актом предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи подраздела II-1 с указанием в ней номера государственной регистрации права лица, которым данный объект был отчужден на основании такой сделки (являющейся ничтожной или признанной недействительной с применением указанных последствий ее недействительности).

Исходя из всего перечисленного, необходимым условием для восстановления в ЕГРП права общей долевой собственности бывших долевых сособственников (продавцов) являлось (в совокупности) следующее:

- Заявление правообладателей о государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности ФИО1 и регистрации права общей долевой собственности бывших долевых сособственников;

- Наличие в судебном акте, являющемся основанием для проведения регистрации, решения о признании договора купли-продажи недействительным и применение судом последствий недействительности (т.е. судом должен быть решен вопрос о принадлежности вещного права на объект недвижимости либо указано о необходимости восстановления ранее зарегистрированных прав).

Поскольку на момент проведения государственной регистрации права у регистрирующего органа имелось только заявление ФИО1 о государственной регистрации его права общей долевой собственности, а в решении Грибановского районного суда Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, не был решен вопрос о признании сделки договора купли-продажи земельных долей сельскохозяйственного назначения недействительным, не были применены последствия недействительности ничтожной сделки (не был решен вопрос о принадлежности вещного права на земельный участок), у регистрирующего органа не было оснований для государственной регистрации права общей долевой собственности бывших долевых сособственников (продавцов) либо восстановления их прав в ЕГРП.

Таким образом, руководствуясь п. 153 Правил ведения ЕГРП, при проведении государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4100007:30 в Едином государственном реестре прав, в запись, содержащую особые отметки регистратора, к записи о регистрации права ФИО1 были внесены отметки о признании судом договора аренды недействительным (л.д.126-128). 

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотрение гражданского дела в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав участников судебного заседания, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Подтверждается материалами дела и признается судом установленным, что на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:09:4100007:30, общей площадью 691043 кв.м, расположенного по адресу: Воронежская область, р-н Грибановский, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007. Срок аренды – 10 лет. (л.д. 12-17).

Кроме того, ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» принадлежит часть долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, что подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости (л.д. 34-39 и л.д. 101-110). 

Из земельного участка с кадастровым номером 36:09:4100007:30, общей площадью 691043 кв.м в 2015 году был произведен выдел земельного участка площадью 300 453 кв.м. с присвоением выделенному земельному участку кадастрового номера 36:09:4100007:94. Относительно выделенного земельного участка было зарегистрировано право аренды ФИО1, регистрация соответствующих обременений произведена ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, действующая по доверенности в интересах продавца ФИО3 и покупатель индивидуальный предприниматель глава КФХ ФИО1 заключили договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 300453 кв.м с кадастровым номером 36:09:4100007:94, расположенный по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007. На основании данного договора в собственность ФИО1 перешла 1/5 доля указанного земельного участка от ФИО3. Сделка прошла государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 86).

Решением Грибановского районного суда Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ООО «Грибановка-АГРО-Инвест»:

Признан незаконным выдел земельного участка с кадастровым номером 36:09:4100007:94 площадью 300453 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007.

Признана недействительной постановка на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 36:09:4100007:94 площадью 300453 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007.

Исключены сведения о земельном участке с кадастровым номером 36:09:4100007:94 площадью 300453 кв.м., расположенном по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007, из государственного кадастра недвижимости.

Исключена из ЕГРП запись о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4100007:94 площадью 300453 кв.м., расположенный по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007.

Исключена из ЕГРП запись о регистрации обременений (аренды) на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4100007:94 площадью 300453 кв.м., запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-33). 

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

По вступлении решения Грибановского районного суда Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в законную силу, право собственности ФИО1 на доли в выделенном земельном участке с кадастровым номером 36:09:4100007:94, приобретенные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, были зарегистрированы в исходном земельном участке с кадастровым номером 36:09:4100007:30, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана регистрационная запись 36-36/005-36/005/052/2016-206/1. Доля ФИО1 в праве в исходном земельном участке с кадастровым номером 36:09:4100007:30 составила 2/23 доли. Это подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 101-110) и письменными пояснениями представителя Росреестра (л.д.126-128).

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, действующая по доверенности в интересах продавца ФИО6 и покупатель ФИО1 заключили договор купли-продажи 2/23 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 691043 кв.м с кадастровым номером 36:09:4100007:30, расположенного по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Новогольское сельское поселение, северо-западая часть кадастрового квартала 36:09:4100007. Сделка прошла государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 93).

Истец, считая договор купли-продажи земельных долей в земельном участке сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, просит признать его таковым и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

При этом стороной данной сделки ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» не является. 

Пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), закрепляющей основные начала гражданского законодательства, устанавливает, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В абзацах 2, 3 пункта 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. 

С заключением покупателем ФИО1 и продавцом ФИО3 19.08. 2015 года договора купли-продажи доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения, проданная земельная доля из владения и пользования ООО «Грибановка-АГРО-Инвест», как арендатора земельного участка, не выбыла. Смена собственника этой доли не повлекла изменения существа и условий арендных отношений, предусмотренных договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Аналогичные положения закреплены и пунктом 5 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», устанавливающим, что в случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется. 

Таким образом, условия договора аренды не меняются с изменением состава участников общедолевой собственности арендуемого земельного участка, а, следовательно, в такой ситуации невозможно усмотреть нарушения прав арендатора. 

В соответствии с пп.4 п.3 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в частности, на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с пунктами 1, 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» о применении предусмотренного законом способа защиты права в виде перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договору от 19.08.2015 года не просит. 

Доводы истца о том, что такой способ защиты права не применим, поскольку невозможно перевести права и обязанности на несуществующий земельный участок, несостоятельны. Предметом договора от 19.08.2015 года является не земельный участок, а доли в праве общей долевой собственности. С признанием выдела незаконным, доли собственников остаются долями в исходном участке. Из буквального содержания абзаца 2 пункта 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», следует, что без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности вправе продать свою земельную долю сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности. Это позволяет ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» на законных основаниях выступать покупателем в сделке, а значит заявлять требования о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. 

Доводы истца о неопределенности относительно лиц, которым надлежит выплачивать арендную плату, являются надуманными, поскольку у арендатора не возникает обязанности выплачивать арендную плату лицу, запись о праве собственности которого на арендуемое имущество из ЕГРП исключена.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. 

Поскольку не усматривается нарушений прав ООО «Грибановка-АГРО-Инвест», которые могут быть восстановлены посредством приведения сторон сделки купли-продажи земельных долей от 19.08.2015 года в первоначальное положение, суд не находит оснований для удовлетворения иска в данной части.

Разрешая требования о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 2/23 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 691043 кв.м с кадастровым номером 36:09:4100007:30, расположенного по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Новогольское сельское поселение, северо-западная часть кадастрового квартала 36:09:4100007 от 14.10.2016 года суд исходит из следующего. 

Согласно п. 2. ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. 

Исходя из этих положений, если выделение земельной доли в натуре не производилось, всем субъектам (сособственникам, арендаторам, сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок) предоставляются равные права и возможности в части приобретения соответствующей земельной доли. 

Доля ФИО3 не выделялась. На ДД.ММ.ГГГГ, на момент совершения покупки 2/23 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:09:4100007:30 у ФИО3, за ФИО1 было зарегистрировано право на 2/23 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок (запись о государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ). Следовательно, арендатор и участник долевой собственности ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» не обладал преимуществом перед участником долевой собственности ФИО1 в приобретении долей ФИО3.

Таким образом, не имеется оснований для удовлетворения требований о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 2/23 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:09:4100007:30 от ДД.ММ.ГГГГ. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Грибановка-АГРО-Инвест» к ФИО3, ФИО1 о признании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, а также о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: п/п А.К. Силин

Копия верна: Судья:

Секретарь: 

Мотивированное решение изготовлено 07 марта 2017 года.