Дело № 2-1199/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 сентября 2019 года

Ленинский районный суд города Ижевска Удмуртской Республики в составе: председательствующего судьи Москалевой Л.В., при секретаре Тайбахтине С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

У с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о расторжении договора от 17.10.2018 года купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на 

<

адрес>, просил возвратить стороны в первоначальное положение. В обоснование исковых требований истец указал следующие обстоятельства. 17.10.2018 года между ним и ответчиком заключен нотариальный договор купли-продажи ? доли в общей долевой собственности в указанной квартире за 982 000 руб. Однако после заключения договора ответчик с ним расчет не произвела, денежные средства в размере 982 000 руб. не передала, сказала, что что он будет проживать в квартире, переоформление квартиры необходимо для оплаты за коммунальные платежи в меньшем размере. Переход права собственности за ФИО2 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. 7.02.2019 года им было направлено в адрес ответчика требование о расторжении договора купли-продажи или выплате ему 982 000 руб. по сделке. Требование было получено ответчиком 11.02.2019 года. Ответа со стороны ответчика в течение 10 дней получено не было. Истец считает, что поскольку им не были получены денежные средства по сделке в размере 982 000 руб., что является существенным нарушением условий договора купли-продажи, в связи с чем он имеет право на возврат переданного ответчику имущества и договор может быть расторгнут по основаниям ст. ст. 450, 451, 454,459, 555,1102, 1104 ГК РФ. 

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, суду давал противоречивые пояснения относительно передачи денежных средств, написания и подписания им расписки о передаче денежных средств, подтвердил свое намерение на продажу доли в праве собственности в квартире, факт написания и подписания им договора купли-продажи и акта передачи квартиры, пояснил, что лично присутствовал в МФЦ и подписывал документы для регистрации перехода права на квартиру, настаивал на том, что денежные средства ответчиком не передавались.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила следующее. Она являлась собственником ? доли в праве общей долевой собственности на 

<

адрес> на основании договора дарения. Ранее указанная доля принадлежала ее супругу, который приобрел ее у своей сестры по договоренности с целью освобождения ей другого жилого помещения. С истцом достигли договоренности о продаже им принадлежащей ему доли в квартире, поскольку он высказывал намерение продать принадлежащую ему долю для приобретения однокомнатной квартиры. У нее имелись денежные средства, вырученные от продажи принадлежащей ей 

<

адрес> по ул. 

<

адрес>, которые она использовала для расчета с истцом. Договор составлялся и удостоверялся нотариусом, который беседовал с истцом. Договор был подписан истцом в присутствии нотариуса 17.10.2019 года. Нотариусом был составлен акт передачи квартиры. После чего, они поехали домой по адресу: 

<

адрес> за денежными средствами, в офисе на ул. Молодежной составили печатный текст расписки и приехали в 

<

адрес>, где с истцом был произведен расчет наличными денежными средствами, которые им были пересчитаны, о чем истцом была подписана расписка в этот же день. Истец лично присутствовал в МФЦ при передаче документов на регистрацию и подписал акт о передачи квартиры после передачи денег и не заявлял о том, что расчет с ним не произведен, заявления о приостановлении регистрации не подавал. Коммунальные платежи за квартиру оплачиваются ею, в настоящее время она с мужем проживает в указанной квартире, владеет и пользуется ею как собственник. Намерение выселить истца она не высказывала.

Суд, выслушав доводы и возражения сторон, показания допрошенного свидетеля, изучив и исследовав материалы гражданского дела, в том числе, заключение эксперта, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьями 454, 456 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, а также относящиеся к нему документы.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного Кодекса, не применяются.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Судом установлено, что ответчик ФИО3(до брака-Стрелкова)Л.Р.. состоит в зарегистрированном браке с ФИО4 с 4 июня 2016 года, что подтверждается свидетельством о заключении брака 1-НИ №. ФИО4 является сыном истца.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости по состоянию на 25.03.2019 года зарегистрировано право собственности по ? доле за каждым на 

<

адрес> 2.12.2016 года за ФИО1 и ФИО5 На основании договора дарения 18.09.2018 года зарегистрирован переход права на ? долю в праве собственности за ФИО4, право собственности ФИО5 на ? долю в праве собственности на квартиру прекращено в связи с переходом право собственности. Право собственности ФИО4 на ? долю в праве собственности прекращено 4.10.2018 года в связи с переходом права собственности на указанную долю к ФИО2 на основании договора дарения и зарегистрировано право общей долевой собственности по ? доли за каждым: ФИО2 и ФИО1, право собственности которого прекращено 22.10.2018 года и зарегистрирован переход (прекращение) права.

Из материалов дела усматривается и следует из объяснений сторон, что между ФИО1 и ФИО2 17.10.2018 года заключен договор купли-продажи ? доли в общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>. В подтверждении своей платежеспособности ответчик ссылается на наличие у нее денежных средств, вырученных от продажи принадлежащей ей 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором от 27 сентября 2014 года, согласно которого указанная квартира продана за 1 980 000 руб., и показаниями свидетеля Н.Л.Р.. Вместе с тем, закон не возлагает на покупателя обязанность предоставить подтверждение наличия у него денежных средств на момент исполнения договора купли-продажи при наличии достоверных доказательств того, что оплата по договору была им произведена.

Данный договор был удостоверен нотариусом нотариального округа г. Ижевск, Удмуртской Республики ФИО6 17.10.2018 года. В соответствии п. 4 указанного договора отчуждаемая ? доля в праве общей долевой собственности в квартире продана Покупателю за 982 000 руб., уплачиваемых Покупателем в день заключения настоящего договора в полном объеме вне помещения нотариальной конторы. Цена договора является окончательной и изменению не подлежит. Стороны признают условие об оплате стоимости отчуждаемой по настоящему договору квартиры существенным условием настоящего договора. В случае нарушения условий оплаты по настоящему договору Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, известив об этом Покупателя в письменной форме. Согласно пункту 9 указанного договора отчуждаемая ? доля в квартире до подписания настоящего договора Покупателем осмотрена, претензий по ее состоянию не имеется, передача ее Продавцом и принятие Покупателем осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами после окончательного расчета. Согласно условиям договора за истцом сохраняется право пользования жилым помещением. 

Как следует из содержания договора купли-продажи квартиры от 17.10.2018 года, при заключении договора стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе условие о цене квартиры в размере 982 000 руб., что ими не оспаривалось в судебном заседании, из чего следует, что у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиру 982 000 руб.

В этот же день – день заключения договора 17.10.2018 года сторонами подписан передаточный акт, согласно которого Продавец передал, а Покупатель принял ? долю в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: Удмуртская Республика, 

<

адрес>. Претензий у Покупателя к Продавцу по состоянию квартиры не имеется. Продавец подтверждает, что денежный расчет произведен с ним в полном объеме. Указанный акт подписан истцом и ответчиком, что сторонами не оспаривалось в судебном заседании. Из содержания представленного акта следует, что он подписан после осуществления окончательного расчета по договору, что соответствует условиям договора.

В подтверждение факта передачи денежных средств сторонами составлена расписка от 17 октября 2018 года, текст которой изготовлен в печатном виде и содержит рукописные подписи сторон, в том числе, от имени истца указано, что денежные средства в размере 982 000 руб. пересчитал, получил в полном объеме ФИО1. 17.10.2018 года, подпись. 

Переход права собственности на отчуждаемую долю в праве собственности на спорную квартиру за ФИО2 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 22.10.2018 года. Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 22.10.2018 года помещение по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ответчику ФИО2 на основании договора дарения от 28.09.2018 года и договора купли-продажи от 17.10.2018 года.

Истцом 7.02.2019 года было направлено в адрес ответчика требование, датированное 6.02.2019 года, о расторжении договора купли-продажи или выплате ему 982 000 руб. по данному договору, которое получено ответчиком 11.02.2019 года, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении почтовой корреспонденции и не оспаривалось ответчиком в судебном заседании. Указанное требование ответчиком оставлено без ответа.

Основанием процессуальной позиции ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от 17.10.2018 года, о возврате ему квартиры указан им факт неуплаты покупателем денежных средств за объект недвижимости по договору.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования продавца о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем обязательств по оплате товара, является установление того, передал ли покупатель денежные средства в оплату товара продавцу.

Однако, доказательств тому, что ФИО2 не была уплачена стоимость приобретаемого по возмездной сделке имущества, не представлено. Из объяснений сторон следует, что государственную регистрацию перехода права собственности до момента оплаты цены сделки ФИО1 приостановить не просил. Суд принимает во внимание то обстоятельство, что истец обратился в полицию и направил письменную претензию ответчику только спустя четыре месяца после осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

Основания расторжения договора определены в ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с п. 1 которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В силу п. 4 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Согласно п. 65. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее: если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии правовыми позициями Верховного Суда РФ, приведенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 27 декабря 2017 года (пункт 8), неоплата товара лишает продавца того, на что он рассчитывал при заключении договора купли-продажи, признается существенным нарушением договора и согласно подпункту 1 пункта 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора. Истребование неоплаченного товара в пользу продавца производится на основании норм о неосновательном обогащении - ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Регистрация перехода к покупателю права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом переданного покупателю имущества.

Между тем, в данном случае суд приходит к выводу, что правовых оснований для расторжения договора купли-продажи спорной квартиры по делу не усматривается.

Доводы истца о том, что ответчик не произвела расчет по договору, не подтверждены допустимыми и достоверными доказательствами. 

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Один лишь довод истца относительно факта не получения денежных средств не может являться допустимым доказательством, достоверно подтверждающим отсутствие такой передачи.

По ходатайству истца на основании определения суда от 19 июня 2019 года судом назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Независимая экспертиза», для сравнительного исследования судом в порядке ст. 81 ГПК РФ истребованы экспериментальные образцы подписи истца, кроме того, экспертам представлены документы, содержащие свободные образцы подписи истца, имеющиеся в материалах дела. Согласно заключению эксперта № 1177-19 при сравнении предоставленных образцов подписи ФИО1 между собой установлен комплекс совпадающих общих и частных признаков в объеме, достаточном для вывода о том, что они выполнены одним лицом. В ходе сравнительного исследования подписи от имени ФИО1 с образцами подписи ФИО1 установлено, что комплекс совпадающих признаков образован только 10 частными признаками. Имеющиеся различия частных признаков могу быть объяснены вариативностью подписного почерка проверяемого лица, которая может быть объяснена необычностью условий их выполнения: необычное состояние пишущего (возрастные изменения, возбуждение и т.п.), необычные условия письма (неудобная поза, пишущий прибор), в своей совокупности они оказывают влияние на формирование окончательного вывода. Таким образом, выявленные совпадающие признаки подписи от имени ФИО1, расположенной в расписке от 17.10.2018 года, устойчивы и существенны, однако по своим количественным и качественным показателям они образуют совокупность, лишь близкую к индивидуальной, достаточную только для вероятностного вывода о том, что исследуемая подпись, вероятно, выполнена ФИО1. По смыслу положений ст. ст. 55, 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. 

Суд в порядке ст. 67,86 ГПК РФ оценивает заключение эксперта с вероятностным выводом в пользу того, что расписка от имени истца подписана истцом, в совокупности с другими доказательствами по делу, в том числе, передаточным актом от 17.10.2018 года, объяснениями ответчика, не оспоренными истцом. При таких обстоятельствах заключением эксперта не опровергаются доводы ответчика о том, что истцом подписана расписка от 17.10.2018 года о получении денежных средств в размере 982 000 руб.

Поскольку Гражданский кодекс РФ не содержит требования по оформлению отдельного письменного документа, подтверждающего факт передачи денег по договору купли-продажи, в подтверждение данного обстоятельства стороны могут представить любые допустимые доказательства, подтверждающие факт передачи денежных средств. Применительно к подпункту 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ наряду с распиской таким доказательством может являться запись в договоре купли-продажи о получении продавцом оплаты, передаточный акт, содержащий сведения о денежном расчете по договору.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное значение слов и выражений позволяет установить смысл пункта 3 передаточного акта от 17.10.2018 года года, из его текста следует однозначный вывод - стороны подтверждают, что покупатель полностью оплатил стоимость приобретаемой доли в праве собственности на квартиру. Передаточный акт подписан истцом собственноручно, в день заключения договора, что им не оспаривалось в судебном заседании, отвечает требованиям статей 59, 60, 71 ГПК РФ к доказательствам. Указание в представленном суду передаточном акте на то, что расчет по договору произведен, подтвержденное подписью истца, является допустимым и достаточным доказательством фактической передачи покупателем денежных средств продавцу.

Каких-либо объяснений относительно обстоятельств, побудивших его к совершению данной записи, истец в ходе судебного разбирательства суду не давал. Вместе с тем, при наличии такой подтверждающей записи именно на ФИО1 лежала обязанность доказать безденежность договора, расписки, а не на ответчике - обязанность опровергнуть утверждения истца. ФИО1 обратился с настоящим иском только спустя 4 месяца, то есть претензий по вопросу исполнения договора в части выплаты денежных средств, как это предусмотрено ст. ст. 486, 489 Гражданского кодекса РФ, не предъявлял, тем самым не считая свои права нарушенными, заявление в регистрирующие органы о приостановлении государственной регистрации перехода права или регистрации ипотеки в силу закона не подавал. Самостоятельно подписал передаточный акт, явился в МФЦ для подачи документов для регистрации перехода права собственности. Суд отклоняет довод истца о безденежности оспариваемой сделки за необоснованностью.

Кроме того, суд принимает во внимание объяснения ответчика о том, что она в настоящее время реализует права собственника квартиры, вселив в спорную квартиру члена своей семьи супруга ФИО4, ею заключены договоры на энергоснабжение и предоставление коммунальных услуг; в подтверждение своих доводов представила документы, которые судом обозрены в судебном заседании, из их содержания следует, что ответчик оплачивает жилищно-коммунальные платежи, задолженности не имеет.

Допустимых доказательств существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата приобретенного имущества, предоставляющая право продавцу требовать расторжения этого договора с возвратом ему переданного покупателю имущества, ФИО1 в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от 17.10.2018 года, поскольку покупателем стоимость ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру оплачена в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела передаточным актом и распиской о передаче и получении денежных средств в сумме 982 000 руб. в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора купли-продажи от 17.10.2018 года. Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что до 6.02.2019 года требований о приостановлении государственной регистрации сделки, расторжении договора купли-продажи ввиду нарушения покупателем его условий по оплате квартиры, претензий и других возражений по исполнению договора купли-продажи ФИО1 не заявлял, не обращался с соответствующими заявлениями ни в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, ни к ответчику, ни в правоохранительные органы (согласно талону-уведомлению № обращение истца имело место быть 6.02.2018 года, то есть в день составления уведомления ответчику), что свидетельствует об отсутствии у ФИО1 оснований для расторжения договора купли-продажи, в том числе, по мотиву нарушения его существенных условий ввиду отсутствия оплаты. Каких-либо объективных, относимых и допустимых доказательств неисполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру от 17.10.2018 года истцом не были представлены, объяснения истца, не подтвержденные совокупностью доказательств, также не являются таковыми доказательствами. Таким образом, суд оставляет исковые требования о расторжении договора купли-продажи м о возврате сторон в первоначальное положение без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и ФИО2 ? доли в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, удостоверенного нотариусом нотариального округа 

<

адрес> Республики ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, о возврате сторон в первоначальное положение

оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято судом ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Л.В. Москалева