Дело № 2-803-2026

61RS0022-01-2025008176-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 марта 2026 года г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Бушуевой И. А.

При секретаре Вивчеренко И.Л.

Р

ассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Таганрога о сохранении квартиры в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ответчику о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, указав, что она является собственником квартиры № расположенной на 1-м этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома литер «А» по адресу: 

<

адрес>. Право собственности возникло на основании договора дарения квартиры от 

<

дата>, удостоверенного нотариально.

Предшественником (матерью) ФИО1-ФИО2 при жизни, со своих личных средств, с целью улучшения жилищных условий была произведена реконструкция принадлежащей ей квартиры №, разрешительная документация на проведение строительных работ ею не получалась. До выполнения реконструкции, квартира №, общей площадью 30,60 кв.м. состояла из помещений: 75 жилая (10,10 кв.м.), 75 а жилая (6,10 кв.м.), 76 кухня (5,70 кв.м.), 77 санузел (2,80 кв.м.), 78 коридор (6,70 кв.м.).

В ходе реконструкции ФИО2 была возведена служебная пристройка лит. «а5» номер на плане 75б с наружными размерами 1,45 мх5,60 м, располагающаяся в границах квартиры №

Пристройка литер «а5» состоит из одного изолированного помещения 75Б (служебная) размерами 5,25 мх1.20 м., площадью 6,30 кв.м. Вход в помещение 75б (служебная) пристройки литер «а5» организован из помещения 75 (жилая) посредством демонтажа части подоконной ниши существующего оконного блока с разборкой кирпичной кладки до уровня чистого пола ( в границах существующей перемычки) и установки балконного блока.

Возведенная пристройка лит. «а5» не имеет инженерного обеспечения. Общая площадь реконструированной квартиры № составляет 37,70 кв.м. а счет возведения одноэтажной пристройки лит. «а5».

Истица указывает, что проведение вышеуказанных работ в квартире № не повлияло на принятую конструктивную схему здания, обеспечивающего прочность, жесткость и устойчивость здания на стадии возведения и в период эксплуатации при действии всех расчетных нагрузок и воздействий.

После выполненной реконструкции квартира № общей площадью 37,70 кв.м. состоит из помещений: 75 жилая (10.10 кв.м.), 75а жилая (6.10 кв.м.), 75б служебная (6,30 кв.м.), 76 кухня (5,70 кв.м.) 77 санузел (2,80 кв.м.), 78 коридор (6,70 кв.м.).

Согласно технического заключения № от 

<

дата> подготовленного независимым экспертом-консультантом ФИО3, выполненная реконструкция квартиры № общей площадью 37,70 кв.м. с возведением одноэтажной пристройки лит «а5», расположенной в 5-ти этажном многоквартирном жилом доме лит. «А» по 

<

адрес>, по своим конструктивным элементам, объемно-планировочному и инженерно-техническому решениям, противопожарным, санитарным требованиям соответствуют всем нормам, не грозит обрушением, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Несмотря на выводы, к которым пришел специалист, отсутствие возражений со стороны собственников многоквартирного дома, ответом Администрации г.Таганрога № от 

<

дата> ФИО1 было отказано в сохранении квартиры № по 

<

адрес> в реконструированном состоянии. В связи с чем, истица обратилась в суд.

На основании изложенного, истица просит суд сохранить в реконструированном состоянии квартиру №, кадастровый №, общей площадью 37,70 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>

В судебное заседание истица не явилась, извещена надлежащим образом, направила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. Представитель истца по доверенности от 

<

дата>- ФИО4, в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования по изложенным в иске основаниям, просила удовлетворить. Против назначения по делу судебной экспертизы отказалась.

Представитель Администрации г.Таганрога-Антошкин М.М. по доверенности от 

<

дата> в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать.

Представитель третьего лица- Комитета по управлению имуществом г.Таганрога в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В отсутствии не явившихся лиц суд рассмотрел дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав мнение лиц участвующих в деле, исследовав полно и всесторонне представленные доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

По общему правилу пункта 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 данного Кодекса. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

На основании пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Судом установлено и следует материалов дела, что ФИО1 является собственником квартиры № расположенной на 1-м этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома литер «А» по адресу: 

<

адрес>. Право собственности возникло на основании договора дарения квартиры от 

<

дата>, удостоверенного нотариально. Право собственности зарегистрированного в ЕГРН 

<

дата>.

Из технического паспорта МУП БТИ г.Таганрога по состоянию на 

<

дата> до выполненной реконструкции квартира № общей площадью 30.6 кв.м. состояла из следующих помещений: 75 жилая (9,7 кв.м.), 75а жилая (5,7 кв.м.), 76 кухня (5,7 кв.м.), 77 санузел (2,8 кв.м.), 78 коридор (6,7 кв.м.).

В ходе реконструкции (выполненной предшественником истицы-её матерью ФИО2) была возведена служебная пристройка лит. «а5» номер на плане 75б с наружными размерами 1,45 мх5,60 м, площадью 6,3 кв.м., высотой 2,23 м., располагающаяся в границах квартиры №

Из технического паспорта выполненного ООО «Бюро Технической инвентаризации» по состоянию на 

<

дата> следует, что пристройка литер «а5» состоит из одного изолированного помещения 75Б (служебная) размерами 5,25 мх1.20 м., площадью 6,30 кв.м. Вход в помещение 75б (служебная) пристройки литер «а5» организован из помещения 75 (жилая) посредством демонтажа части подоконной ниши существующего оконного блока с разборкой кирпичной кладки до уровня чистого пола ( в границах существующей перемычки) и установки балконного блока. Возведенная пристройка лит. «а5» не имеет инженерного обеспечения. Общая площадь реконструированной квартиры № составляет 37,70 кв.м. за счет возведения одноэтажной пристройки лит. «а5».

Земельный участок под многоквартирным домом сформирован в соответствии с действующим законодательством и поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, общей площадью 3739 кв.м., предоставленном для использования в целях размещения многоквартирного жилого дома.

По вопросу сохранения реконструированного жилого дома в части квартиры № расположенной в доме № по 

<

адрес>, при обращении представителя истца-ФИО4, был дан ответ Администрацией г.Таганрога от 

<

дата>, в связи с тем, что правообладатели объекта не получали разрешительные документы на реконструкцию, данный объект считается самовольно реконструированным, поэтому необходимо обратиться в суд.

В материалы дела истицей предоставлено Заключение независимого негосударственного судебного строительного эксперта ФИО3 № от 

<

дата>, из которого следует: выполненная реконструкция квартиры № общей площадью 37,7 кв.м. с возведенной одноэтажной пристройкой лит. «а5», расположенной в 5-ти этажном многоквартирном жилом доме лит. «А» по 

<

адрес>, по своим конструктивным элементам, объемно-планировочному и инженерно-техническим решениям, противопожарным, санитарным требованиям соответствует нормам СП 54.13330.2022 2СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», СанПиН 21.3684-21 «Санитарно эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических 9профилактических) мероприятий», СанПин 1.2.3685-21 2Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или)безвредности для человека факторов среды обитания», Федеральному закону РФ №123»Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 4.13130.2013 2Системы противопожарной защиты. Ограничение распространение пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», СП1.13130.2020 2Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» и сборнику УПВС №4. На момент обследования 18.10.2025 г. выполненная реконструкция квартиры № с возведенной одноэтажной пристройкой лит. «а5» по 

<

адрес>, в соответствии с требованиями и положениями Федерального закона РФ №384-ФЗ 2Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 13-102-2003 2правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», СП70.1330-2012 «СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 20.13330.2016 «СНиП 2.01.07-85 Нагрузки и воздействия», ГОСТ 27751-14 «Надежность строительных конструкций и оснований», ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», находится в работоспособном техническом состоянии, не влияет на устойчивость и надежность рядом расположенных смежных помещений не грозит обрушением под весом собственных конструкций, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании эксперт ФИО3, будучи предупрежденная судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ подтвердила доводы изложенные в заключении.

Как следует из протокола б/н от 

<

дата> внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> от 

<

дата> на голосование собственников был поставлен вопрос о возможности сохранения произведенной собственником квартиры № реконструкции с учетом выполненной пристройки лит. «а5». К Протоколу приложен лист голосования собственников МКД.

В письме от 

<

дата> КУИ г.Таганрога данным на обращение ФИО4 по вопросу согласования реконструкции квартиры, указал, что КУИ г.Таганрога, представляющий интересы муниципального образования «Город Таганрог», как собственника квартиры № не возражает против сохранения квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес> в реконструированном состоянии, при условии получения согласия собственников помещений многоквартирного дома в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.

Между тем, в указанном ответе КУИ г.Таганрога речь идет о квартире № в то время, как истица является собственником реконструированной квартиры № по адресу: 

<

адрес>. Таким образом, в материалы дела не представлено согласие собственника квартиры № на сохранение квартиры № в реконструированном состоянии.

Кроме этого, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что все собственники многоквартирного дома дали свое согласие на реконструкцию квартиры № в результате которой были изменены параметры самого многоквартирного жилого дома с присоединением части общего имущества, в том числе и земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, возведенная истицей к своей части квартиры пристройка расположена на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Из листа голосования, приложенного к протоколу б/н от 

<

дата> внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> от 

<

дата> следует, что согласие собственников квартир № на сохранение квартиры № в реконструированном состоянии, отсутствует. То есть, собственники указанных квартир не давали согласия на сохранение квартиры № в доме 

<

адрес> в реконструированном состоянии.

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 40 названного кодекса установлено обязательное получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Надлежащим подтверждением согласия всех собственников на совершение таких действий является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (пункт 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г., реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной (аналогичная правовая позиция изложена и в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 г.).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 сентября 2021 г. N 1880-0, учитывая социальную значимость жилых помещений, собственники обязаны принимать меры по обеспечению их сохранности и не совершать действий, приводящих к нарушению вытекающего из статьи 17 Конституции Российской Федерации баланса прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при реализации их правомочий, в частности, по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Нарушение указанных обязанностей, в том числе и самовольные переустройство и (или) перепланировка являются правонарушениями, влекущими соответствующую санкцию.

По смыслу приведенных выше норм права, законодатель особо предусматривает обязанность пользователя жилого помещения соблюдать права и законные интересы других лиц, а также требования законодательства, обеспечивающие безопасность проживания в соответствующих помещениях.

В результате произведенной реконструкции квартиры № по 

<

адрес> произошло изменение параметров многоквартирного дома, занятие придомового земельного участка, при этом истицей не представлено доказательств, подтверждающих получение ею в установленном законом порядке согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию квартиры путем пристройки.

Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.

То обстоятельство, что спорная пристройка была возведена в 1992 году (без согласования) до введения в действие ЖК РФ, т.е. до 01.03.2005, не отменяет действующие (с 01 января 1995 года) положения статей 36, 46 ЖК РФ, статьи 247 ГК РФ о том, что на использование общего имущества многоквартирного дома требуется согласие собственников помещений данного дома и при отсутствии такого согласия указанное использование не может быть признано законным.

Поскольку в нарушение положений пункта 3 части 2 статьи 26, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации истицей не представлено согласие всех собственников помещений многоквартирного жилого дома на уменьшение общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, у суда не имеется основания для удовлетворения заявленных требований о сохранении квартиры в реконструированном состоянии.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации г. Таганрога о сохранении квартиры в реконструированном состоянии- оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ростовский областной суд, через Таганрогский городской суд.

Председательствующий: И.А.Бушуева

Решение в окончательной форме изготовлено 01.04.2026 г.