Дело №-2-19/2019 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

27 февраля 2019 г. г. Орел 

Заводской районный суд г. Орла в составе: 

председательствующего судьи Второвой Н.Н., 

при секретаре Гусельниковой Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Заводского районного суда г.Орла гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Армада» о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и судебных расходов

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Армада» о расторжении договора аренды (номер обезличен) от (дата обезличена). нежилого помещения, расположенного по адресу: (адрес обезличен) и взыскании задолженности по арендной плате за данное помещение за период с (дата обезличена). в размере 170 000руб. и расходов по оплате государственной пошлины в размере 4600руб., в связи с тем, что оплата арендной платы ответчиком не производилась. 

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель адвокат Сенотрусов Д.Ю. исковые требования поддержали в полном объеме на доводах, изложенных в исковом заявлении., просили суд расторгнуть договор аренды (номер обезличен) от (дата обезличена). нежилого помещения, расположенного по адресу: (адрес обезличен) и взыскать задолженность по арендной плате за данное помещение за период с (дата обезличена). в размере 170 000руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 4600руб.

Суду истец пояснил, что он сдает нежилые помещения в аренду, к нему обратился ФИО2 как работник ООО «Армада» для заключения с данным обществом договора аренды нежилого помещения, поскольку ООО «Армада» хотело открыть медицинский центр для проведения медицинского предрейсового осмотра водителей. После заключения договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: (адрес обезличен), общей площадью 88,5кв.м., состоящее из помещений (номер обезличен) был составлен акт приема-передачи помещений, переданы ответчику ключи, которые до настоящего времени находятся у него. После чего, по приглашению ООО «Армада», сотрудники ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Орловской области» в данном помещении проводили санитарно-эпидемиологическое исследование, по результатам которого были даны рекомендации на проведение отделочных работ в арендуемых ответчиком помещениях, на что им, как собственником, было дано разрешение. Однако ответчик к выполнению строительных работ так и не приступил, строительный материал не привез. На связь с ним ответчик перестал выходить, и не производил оплату арендной платы за использование нежилых помещений по заключенному договору аренды. Он дважды встречался с генеральным директором ООО «Армада» А.М.М., который принимал участие в ходе судебного заседания, при этом сам А.М.М. ему лично привозил денежные средства в счет частичной оплаты аренды за первый месяц в размере 30 000руб., а договор аренды, подписанный от имени генерального директора ООО «Армада» А.М.М. и все документы на данное общество, ему были переданы ФИО2 

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО3 исковые требования истца не признал, суду пояснил, что договор аренды нежилого помещения (номер обезличен) от (дата обезличена), где сторонами указаны ФИО1 и ООО «Армада», является подложным, поскольку указанный договор между ООО «Армада» и ФИО1 не заключался, А.М.М. не подписывался. Поскольку спорный договор аренды нежилого помещения А.М.М. не подписывался, волеизъявление стороны на заключение сделки не было, то он является незаключенным, и к данному договору должны быть применены последствия незаключенной сделки. Что касается печати ООО «Армада», имеющейся на договоре, то данный реквизит с 2016 г. является необязательным. 

При этом указал, что исковые требования являются явно завышенными, поскольку условиями договора предусмотрено, что арендодатель может расторгнуть договор, если задержка по оплате аренды составит более 2х месяцев, в связи с чем, исковые требования о взыскании задолженности по оплате аренды могут быть удовлетворены только за 2 месяца, с учетом того, что в материалах дела имеется переписка, в которой истец говорит о том, что будет расторгать договор и обращаться в суд, что свидетельствует об одностороннем расторжении договора. 

В судебное заседание привлеченный в качестве третьего лица ФИО2, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явился, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял. 

В связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица. 

Суд, выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу. 

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствие с пп. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только (пп. 1) при существенном нарушении договора другой стороной. При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит 2–х этажное нежилое помещение общей площадью 516кв.м., расположенное по адресу: (адрес обезличен) что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (л.д. 22, 23-24). 

(дата обезличена). между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Армада» (далее - ООО «Армада») в лице генерального директора А.М.М., был заключен договор аренды (номер обезличен) нежилого помещения, состоящего из помещений: (номер обезличен) площадью 88,5кв.м., входящих в состав нежилого помещения общей площадью 516кв.м., расположенного по адресу: (адрес обезличен), что подтверждаются договором аренды и поэтажным планом строения (адрес обезличен) (л.д. 8, 10). 

В соответствии с договором аренды нежилого помещения, заключенного (дата обезличена) между ФИО1 и ООО «Армада», истец предоставил ответчику в аренду помещения № (номер обезличен) площадью 88,5кв.м. по адресу: (адрес обезличен), на период с (дата обезличена). с ежемесячной оплатой по 40 000руб. без учета налога на добавленную стоимость, что следует из п. 3.1, 4.1 договора. 

При этом п. 3.4 договора предусмотрено, что оплата производится ежемесячно путем выплаты суммы определенной договором, не позднее 03 числа месяца, начиная с первого месяца аренды. За каждый день просрочки выплаты арендной платы начисляется пеня в размере 1% от суммы задолженности (п. 3.5 договора аренды). 

Также п. 3.2 договора аренды было предусмотрено, что расчеты за пользование электрической, тепловой энергией, водоснабжением и канализацией, вывоз мусора осуществляется арендатором отдельно, согласно показаниям соответствующих счетчиков, а в случае их отсутствия- по потребляемой мощности приборов, согласно счетов-фактур, выставляемых арендодателем. 

В соответствии с п. 4.3 указанного договора аренды следует, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению, при использовании помещения в целом или в его части не в соответствии с договором аренды; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения; если арендатор не выплатил арендную плату в течение двух месяцев. 

Истец, обращаясь в суд с данным исковым заявлением, указывает, что ответчик с момента заключения договора аренды ненадлежащим образом исполняет взятую на себя обязанность по оплате арендной платы за нежилое помещение, по состоянию на (дата обезличена). сумма задолженности составила 170 000руб. 

Перед обращением в суд с данным исковым заявлением, истцом (дата обезличена). было направлено смс-сообщение на телефон, находящийся в пользовании генерального директора ООО «Армада» А.М.М., о том, что он намерен расторгнуть договора аренды (номер обезличен), в связи с неоплатой аренды, и в судебном порядке взыскивать задолженность по арендной плате, что подтверждается копией смс-сообщения, направленного ФИО1 генеральному директору ООО «Армада» А.М.М. 

Факт принадлежности номера телефона, на который истцом было направлено смс-сообщение, А.М.М., последним в судебном заседании не оспаривалось, более того, данный номер телефона находился в пользовании А.М.М. в период рассмотрения дела, поскольку при заполнении им смс-расписки об извещении его о слушании дела, им был указан номер телефона, на который ФИО1 (дата обезличена). А.М.М.. было направлено смс-сообщение. 

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что договор аренды нежилого помещения (номер обезличен) от (дата обезличена). генеральным директором А.М.М. не подписывался, поручения он на его заключение никому не давал, поскольку волеизъявление стороны на заключение сделки не было, то он является незаключенным, по указанным основаниям просили в иске отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды нежилого помещения (номер обезличен) от (дата обезличена)., заключенного между ФИО1 и ООО «Армада» в лице генерального директора А.М.М., сторонами был составлен акт приемки-передачи, согласно которому во исполнение данного договора аренды, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду часть нежилого помещения по адресу: (адрес обезличен) (общей площадью 88,5кв.м.), также от двери данного помещения было выдано 3 ключа (л.д. 9). 

ООО «Армада» в лице генерального директора А.М.М. на основании договора аренды нежилого помещения, то есть как законный владелец нежилого помещения, обратилось (дата обезличена). в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Орловской области» с заявлением на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы в помещениях (номер обезличен) по адресу: (адрес обезличен), приложив к данному заявлению приказ о назначении на должность, Устав общества, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на учет юридического лица и договор аренды нежилого помещения от (дата обезличена). с актом приема-передачи помещения (л.д. 112-120). 

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля В.М.А.., принимавшая данное заявление в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Орловской области», пояснила, что при принятии данного заявления от генерального директора ООО «Армада» она сверила его паспорт, который он ей предъявил, однако в её присутствии заявление не подписывалось, ей был представлен уже готовый для подачи пакет документов для проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы. 

На основании поданного ООО «Армада» заявления ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Орловской области» было подготовлено экспертное заключение (номер обезличен) от (дата обезличена)., из данного заключения следует, что оно было проведено по адресу: (адрес обезличен). При проведении экспертизы установлено, что помещения для заявленных медицинских видов деятельности (для проведения предрейсовых и послерейсовых медицинских осмотров) ООО «Армада» расположены на 1-ом этаже отдельно стоящего 2-х этажного нежилого здания на арендованных площадях (договор аренды нежилого помещения (номер обезличен) от (дата обезличена). ООО «Армада» с ФИО1 по адресу: (адрес обезличен) (л.д. 99-101). 

Факт проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы именно по адресу: (адрес обезличен) подтвердила допрошенная в качестве свидетеля С.П.А., врач ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Орловской области», проводившая осмотр данного помещения и выполнявшая указанное экспертное заключение. 

В связи с тем, что стороной ответчика оспаривался факт заключения договора аренды нежилого помещения (номер обезличен) от (дата обезличена)., а именно подписания данного договора генеральным директором А.М.М., судом по ходатайству ответчика была назначена почерковедческая экспертиза, производство которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Орловской лаборатории судебных экспертиз (далее ФБУ Орловская ЛСЭ) 

Согласно заключению ФБУ Орловская ЛСЭ (номер обезличен) от (дата обезличена). следует, что подписи от имени А.М.М., расположенные в договоре (номер обезличен) аренды нежилого помещения, находящегося в собственности Арендатора от (дата обезличена) между ФИО1 и ООО «Армада» в лице генерального директора А.М.М. в разделе «Арендатор» в графе «А.М.М.», в приложении к договору (номер обезличен) от (дата обезличена) Акт приёма-передачи в графе «А.М.М.» - выполнены не самим А.М.М., а другим лицом с подражанием подлинной подписи А.М.М.

Подписи от имени А.М.М., расположенные в заявлении на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы от (дата обезличена). в графах «подпись», «подпись, Ф.И.О. руководителя, дата», в расписке о приеме документов на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы от (дата обезличена) в графах «подпись, Ф.И.О., должность получателя государственной услуги или представителя по доверенности, дата)» - выполнены самим А.М.М.

Краткие удостоверительные рукописные записи «А.М.М..», расположенные в заявлении на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы от (дата обезличена) после слов «... ознакомлен» и в графе «Заявитель», в расписке о приеме документов на проведение санитарно - эпидемиологической экспертизы от (дата обезличена) в графах «подпись, Ф.И.О., должность получателя государственной услуги или представителя по доверенности, дата)» - выполнены А.М.М.

Оттиски печати ООО «Армада», имеющиеся в Договоре (номер обезличен) аренды нежилого помещения, находящегося в собственности Арендатора от (дата обезличена) между ФИО1 и ООО «Армада» в лице генерального директора А.М.М., в Приложении к договору (номер обезличен) от (дата обезличена) Акт приёма-передачи, в Заявлении на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы от (дата обезличена), в расписке о приеме документов на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы от (дата обезличена), нанесены печатью ООО «Армада», экспериментальные образцы оттисков, которой представлены на исследование в качестве сравнительного материала.

Суд, исследовав представленное экспертное заключение, выполненное ФБУ Орловская ЛСЭ, признает его допустимым доказательством по делу, и при вынесении решения берет его за основу, поскольку оно проведено в соответствии со ст. 84 ГПК РФ, составлено согласно требованиям ст. 86 ГПК РФ и содержит подробное описание процесса исследования, применяемых методик, мотивированные выводы. 

В связи с чем, оснований сомневаться в правильности выводов, сделанных экспертами ФБУ Орловская ЛСЭ в своем экспертном заключении, у суда не имеется. 

Таким образом, из экспертного заключения следует, что договор аренды (номер обезличен) от (дата обезличена). и акт приема-передачи нежилых помещений, передаваемых в аренду ФИО1 ООО «Армада», генеральным директором общества А.М.М. не подписывались, при этом на указанных документах стоит печать ООО «Армада», данная печать находится только у А.М.М. и доступа к ней кроме самого генерального директора никто не имеет, что подтвердил в судебном заседании сам А.М.М. 

Более того, в судебном заседании установлено, что генеральным директором ООО «Армада» А.М.М. были совершены конклюдентные действия по исполнению договора аренды и распоряжению переданного ему в аренду нежилого помещения по адресу: (адрес обезличен), а именно, им лично было подано заявление в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Орловской области» для проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы для заявленных им медицинских видов деятельности (для проведения предрейсовых и послерейсовых медицинских осмотров) в нежилых помещениях по адресу: (адрес обезличен) 

Факт того, что в заявлении на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы от (дата обезличена)., в расписке о приеме документов на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы от (дата обезличена) стоит подпись А.М.М., подтверждается экспертным заключением, выполненным ФБУ Орловская ЛСЭ. 

При этом к данному заявлению А.М.М. были приложены, в том числе, и спорный договор аренды нежилого помещения (номер обезличен) от (дата обезличена)., и акт приема-передачи имущества, следовательно, ему на тот момент было известно о существовании данных документов, и он с ними соглашался, предоставляя их в государственные органы в подтверждение законного использования данных нежилых помещений. 

Кроме этого, в указанных документах стоит печать ООО «Армада», что также подтверждается экспертным заключением, выполненным ФБУ Орловская ЛСЭ. 

Таким образом, суд, исследовав представленные доказательства, принимая во внимание, что генеральным директором ООО «Армада» А.М.М. были совершены действия, направленные на исполнение договора аренды нежилого помещения, также на договоре аренды и в акте приема-передачи имущества стоит печать ООО «Армада», при этом печать находится в пользовании только у генерального директора А.М.М., следовательно, договор аренды (номер обезличен) от (дата обезличена). является заключенным между ФИО1 и ООО «Армада» на указанных в нем всех существенных условиях. 

В связи с чем, оснований для признания данного договора незаключенным, в связи с тем, что договор аренды (номер обезличен) от (дата обезличена). и акт приема-передачи подписаны не А.М.М., а иным лицом, не имеется. 

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В судебном заседании установлено, что ООО «Армада» в соответствии с заключенным договором аренды обязано было вносить ежемесячно арендную плату не позднее 3 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.

Однако свои обязательства по оплате аренды за нежилое помещение, расположенное по адресу: (адрес обезличен) ООО «Армада» исполняло ненадлежащим образом, за период с (дата обезличена). (за пять месяцев) задолженность по оплате арендной платы перед ФИО1 составила 170 000руб. За указанный период выплачено было только 30 000руб. в качестве аванса, что подтвердил в судебном заседании истец.

Возражений по размеру задолженности по арендной оплате по договору аренды (номер обезличен) от (дата обезличена). от ответчика не поступило. 

В связи с чем, суд приходит к выводу о взыскании с ООО «Армада» в пользу ФИО1 задолженности по арендной плате в размере 170 000руб. 

Несмотря на то, что срок договора аренды нежилого помещения (номер обезличен) от (дата обезличена). истек (дата обезличена)., и на момент вынесения решения данный договор аренды следует считать расторгнутым, однако истец, обратился в суд о расторжении данного договора досрочно в период его действия на основании ст. 619 ГК РФ, в связи с тем, что ответчик допустил более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа и не вносит арендную плату до настоящего времени, при этом истец предварительно направил ответчику письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств и о досрочном расторжении договора, в связи с чем, оснований для отказа истцу в удовлетворении исковых требований о расторжении данного договора не имеется. 

Поскольку исковые требования истца удовлетворены, то в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ООО «Армада» в пользу ФИО1 подлежит возмещению уплаченная им при подаче искового заявления государственная пошлина в размере 4600руб. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Армада» о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и судебных расходов – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения (номер обезличен) от (дата обезличена)., заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Армада».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Армада» в пользу ФИО1 арендную плату в размере 170 000 (сто семьдесят тысяч)руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 4600 (четыре тысячи шестьсот)руб.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения. 

Мотивированный текст решения изготовлен 04 марта 2019 г. 

Судья Н.Н.Второва