Дело № 2-1240/2019

Строка 2.118

УИД 36RS0004-01-2019-000240-61

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 мая 2019 года город Воронеж

Ленинский районный суд г. Воронежа в составе: 

председательствующего судьи Гусевой Е.В., 

при секретаре Колесниковой Я.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО «Инвестиционно - Строительная Компания «Финист» к ФИО1 о взыскании денежных средств в связи с увеличением площади объекта долевого строительства, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Инвестиционно - Строительная Компания «Финист» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств в связи с увеличением площади объекта долевого строительства.

В обоснование заявленных исковых требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестиционно – Строительная Компания «Финист» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №-№.

В соответствии с условиями договора (п.п.1.1, 1.3) истец принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок обеспечить строительство на земельном участке по строительному адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, жилого дома поз.3 со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой поз.5.1 и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать ответчику однокомнатную квартиру, учетный номер 

<

адрес>, проектной площадью без учета лоджии 46,03 кв.м., площадь лоджии -4,25 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5-2,13 кв.м.), общая проектная площадь квартиры, включающая площадь лоджии (с пониженным коэффициентом 0,5) – 48,26 кв.м.

Ответчик в свою очередь принял на себя обязательство (п.п.1.1., 2.1., 2.2. Договора) оплатить обусловленную договором цену и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию принять в собственность объект долевого строительства.

При этом, в соответствии с п.п.1.4., 1.6. Договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого ответчиком, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными лицом управомоченным выполнять работы в отношении недвижимого имущества, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимых для осуществления кадастрового учета сведений о таком имуществе (кадастровым инженером). В случае изменения проектной площади объекта долевого строительства, в сторону увеличения более чем на 1 кв.м., выявленного на основании произведенных обмеров, участник долевого строительства сверх суммы, предусмотренной п.2.1. договора вносит застройщику денежные средства из расчета: стоимость одного кв.м. на день заключения договора умноженная на количество увеличенных метров. Доплата производится в течение 14 календарных дней с момента выявления соответствующего факта, но до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

По утверждению истца, согласно технического плана здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, составленного ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО5, площадь квартиры без учета лоджии составила 48,6 кв.м., площадь лоджии – 4,6 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5 – 2,3 кв.м.), общая площадь квартиры, включающая площадь лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5) – 50,9 кв.м. Аналогичные сведения о площадях содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, проектная площадь квартиры изменилась в сторону увеличения на 2,64 кв.м.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истец уведомил ответчика о необходимости доплатить денежные средства в сумме 147840 руб., в связи с увеличением площади квартиры. Указанное письмо получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако денежные средства не были уплачены.

В связи с чем, истец обратился в суд и просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 147840 руб. в связи с увеличением площади квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 4157 руб.

Впоследствии с учетом результатов проведенной судебной экспертизы, представитель истца заявленные исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ уточнил, просил взыскать с ФИО1 денежные средства в размере 131600 руб. в связи с увеличением площади квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 4157 руб.

Представитель истца ООО «Инвестиционно - Строительная Компания «Финист» по доверенности ФИО2 заявленные исковые требования с учетом уточнения поддержал и просил суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения не признала, по основаниям, изложенным в письменных возражениях, просила в их удовлетворении отказать. Ссылалась на то, что площадь объекта долевого строительства увеличилась по сравнению с данными в Договоре ввиду неправомерных действий истца.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестиционно – Строительная Компания «Финист» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № (л.д.27-32).

В соответствии с условиями договора (п.п.1.1, 1.3) истец принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок обеспечить строительство на земельном участке по строительному адресу: 

<

адрес>, жилого дома поз.3со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой поз.5.1 и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать ответчику однокомнатную квартиру, учетный номер 

<

адрес>, проектной площадью без учета лоджии 46,03 кв.м., площадь лоджии -4,25 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5-2,13 кв.м.), общая проектная площадь квартиры, включающая площадь лоджии (с пониженным коэффициентом 0,5) – 48,26 кв.м.

Ответчик в свою очередь принял на себя обязательство (п.п.1.1., 2.1., 2.2. Договора) оплатить обусловленную договором цену и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию принять в собственность объект долевого строительства.

Согласно пункту 4.1.1 договора участия в долевом строительстве жилого дома застройщик обязался передать квартиру истцу как участнику долевого строительства по акту приема-передачи в порядке, установленном действующим законодательством, в срок не позднее 31 декабря 2016 года после ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора Застройщик передает участнику долевого строительства объект долевого строительства согласно п. 1.3 стоимостью по состоянию на момент подписания договора 2702560 руб., исходя из договорной цены за 1 кв.м. проектной площади объекта долевого строительства, составляющей по состоянию на момент подписания договора 56000 рублей, а участник долевого строительства после уплаты полной стоимости объекта долевого строительства и после получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, обязуется принять объект долевого строительства по акту приема-передачи в порядке и сроки предусмотренные договором и действующим законодательством РФ.

При этом, в соответствии с п.п.1.4., 1.6. Договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого ответчиком, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными лицом управомоченным выполнять работы в отношении недвижимого имущества, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимых для осуществления кадастрового учета сведений о таком имуществе (кадастровым инженером). В случае изменения проектной площади объекта долевого строительства, в сторону увеличения более чем на 1 кв.м., выявленного на основании произведенных обмеров, участник долевого строительства сверх суммы, предусмотренной п.2.1. договора вносит застройщику денежные средства из расчета: стоимость одного кв.м. на день заключения договора умноженная на количество увеличенных метров. Доплата производится в течение 14 календарных дней с момента выявления соответствующего факта, но до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным между ООО «Инвестиционно – Строительная Компания «Финист» и ФИО1 пункт 2.1. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ был изменен и изложен в следующей редакции: Застройщик передает Участнику долевого строительства объект долевого строительства согласно п.1.3. стоимостью 2890992 рубля, исходя из договорной цены: за 14,64 кв.м. проектной площади объекта долевого строительства 820000 рублей, исходя из договорной цены 56000 рублей за 1 кв.м.; за 33,62 кв.м. проектной площади объекта долевого строительства 2070992 рубля, исходя из договорной цены 61600 рублей за 1 кв.м., а Участник долевого строительства после уплаты полной стоимости объекта долевого строительства и после получения Застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию обязуется принять объект долевого строительства по акту приема-передачи в порядке и сроке, предусмотренные настоящим договором и действующим законодательством РФ (л.д.33). 

Ответчик была ознакомлена с данными условиями и согласилась с ними, заключив договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Из материалов дела следует, что общая площадь квартиры без учета лоджии указана в договоре долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в размере 46,03 кв. м.

Согласно технического плана здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составленного ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО5, площадь квартиры без учета лоджии составила 48,6 кв.м., площадь лоджии – 4,6 кв.м., общая площадь квартиры, включающая площадь лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5) – 50,9 кв.м.(л.д.39-42).

Аналогичные сведения о площади содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, то есть площадь квартиры без учета площади лоджии составляет 48,6 кв.м.(л.д.43-44).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> (застройка жилого квартала по 

<

адрес> III очереди строительства (жилой дом поз.3 со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой поз.5.1), строительный адрес: 

<

адрес> 

<

адрес>). ДД.ММ.ГГГГ информация о вводе вышеуказанного многоквартирного дома размещена на сайте Застройщика WWW/FINIST-DOM.RU (в разделе новости) (л.д.92-95).

Письмом №б/н от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» уведомило ФИО1 о необходимости доплатить денежные средства в сумме 147840 руб., в связи с увеличением площади квартиры на 2,64 кв.м., направив также односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное письмо получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Однако денежные средства ответчиком не были уплачены в установленный срок (л.д.34-38).

Оспаривая факт увеличения площади квартиры, ответчик при рассмотрении дела по существу заявила ходатайство о назначении экспертизы. Определением суда от 26.02.2019 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Эксперт сервис плюс» (л.д.52-56). 

В соответствии с заключением эксперта №/№ ДД.ММ.ГГГГ фактическая площадь квартиры, включающая площадь лоджии, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> составила 50,61 кв.м. (л.д.61-83).

Оснований сомневаться в объективности указанного заключения в данной части у суда не имеется, оно содержит описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, примененные методы, ссылку на использованные литературу и правовые акты, сделанные выводы, являются ясными, полными, последовательными, поэтому суд полагает необходимым принять указанное заключение в качестве доказательства определения стоимости ущерба в соответствии со ст.67, 86 ГПК РФ, тем более, что эксперт, его составивший, предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

В исследовательской части заключения эксперта указывается на то, что в Договоре участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ имеется противоречивая и ошибочная информация об общей площади квартиры, поскольку проектная площадь квартиры, указанная в п. 1.3 договора не соответствует сумме площадей помещений квартиры содержащихся в приложении № к договору.

Вместе с тем, с данным доводом согласиться нельзя, поскольку экспертом при подсчете общей площади квартиры, согласно данных содержащихся в приложении № к Договору, учитывались площади помещений не спорной квартиры, а квартиры смежной (расположенной рядом) со спорной, имеющей проектный №. 

Данные обстоятельства сторонами не оспаривались в судебном заседании.

При этом, суд считает, что заключение эксперта в части выводов по «инициативному вопросу» является недопустимым доказательством, поскольку ответ на данный вопрос материалами дела не подтверждается и носит предположительный характер.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что площадь построенной квартиры увеличилась на 2,35 кв.м., оплата за увеличение площади квартиры в нарушение п. 1.4 и п. 1.6 договора ответчицей до настоящего времени не произведена.

Следовательно, разница в общей площади квартиры составляет 2,35 кв. м (50,61 кв. м -48,26 кв. м) и ее стоимость подлежит возмещению участником долевого строительства застройщику.

Площадь одного квадратного метра квартиры по договору составляет 56000 рублей (2702560 руб. : 48,26 кв.м).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что доплата за разницу между общей фактической и общей проектной площадью квартиры, подлежащей взысканию с ФИО1 в пользу ООО «Инвестиционно -Строительная Компания «Финист», составляет 131600 рублей (56000 x 2,35).

Доводы ответчика о том, что условие договора об изменении стоимости квартиры незаконно и противоречит действующему законодательству, являются несостоятельными.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц, которые в силу статьи 421 настоящего Кодекса свободны в заключении договора об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей и могут заключить, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами договор.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условия не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что требования ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «Финист» о взыскании с ФИО1 разницы между общей фактической и общей проектной площадью спорной квартиры являются правомерными и подлежат удовлетворению в размере 131600 руб., поскольку стороны при заключении договора долевого участия в строительстве пришли к соглашению о возможном изменении цены договора после его заключения, а также предусмотрели случаи и порядок такого изменения, указанные условия в установленном порядке ответчиком не оспорены.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы, присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу положений ст.98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца документально подтвержденные расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 3832 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Инвестиционно -Строительная Компания «Финист» денежные средства в размере 131600 рублей в связи с увеличением площади квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 3832 руб.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Гусева 

Решение в окончательной форме изготовлено 21 мая 2019 года.