Дело № 2-712/2017 22 мая 2017 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Кировск Ленинградская область 

Кировский городской суд Ленинградской области 

в составе председательствующего судьи Пупыкиной Е.Б., 

при секретаре судебного заседания Косяковой А.Ю., 

с участием представителя истца ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании неустойки,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском индивидуальному предпринимателю ФИО4, указав, что 15.08.2014 между ним и ответчицей был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>. Срок заключения основного договора предусмотрен сторонами - не позднее 31.12.2014. Денежные средства по договору в размере 1 500 000 руб. переданы продавцу тремя платежами по 500 000 руб.: 15.08.2014, 04.09.2014 и 05.10.2014. В установленный срок основной договор купли-продажи заключен не был. Заключение основного договора произошло только 07.09.2016. В соответствии с условиями предварительного договора, если основной договор в срок не подписан, предусмотрена неустойка в размере 20 % от цены основного договора. Просит взыскать с ответчицы неустойку в размере 300 000 руб. (л.д. 1-2).

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен, его представитель ФИО1 исковые требования поддержала.

Ответчица в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена, ее представитель ФИО2 иск не признала, в письменных возражениях указала, что нежилое помещение было передано покупателю по акту 16.08.2014. До 31.12.2014 стороны не направили друг другу предложение о заключении договора, следовательно, предварительный договор был прекращен, соответственно истец лишен возможности требовать неустойки за просрочку его заключения. Также обращала внимание на позицию Арбитражного Суда РФ, изложенную в Постановлении Пленума от 11.07.2011 № 54 о том, что если по предварительному договору произведена оплата и имущество передано, при разрешении споров следует применять нормы главы 30 ГК РФ о купле-продаже. В связи с чем полагала, что договор купли-продажи был заключен с покупателем изначально (л.д. 38). 

Суд, выслушав представителей истца и ответчицы, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполнять надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут свои соглашением исключит ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 15.08.2014 между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

адрес> (л.д.6-9). 

Денежные средства по договору в размере 1 500 000 руб. переданы продавцу, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 15.08.2014 № 26, 04.09.20154 № 29 и 0510.2014 № 32 (л.д. 14). 

Из акта приема-передачи от 16.08.2014 усматривается, что нежилое помещение на основании предварительного договора купли-продажи передано истцу (л.д. 23). 

Из п. 1.2. предварительного договора следует, что основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 31.12.2014 (л.д. 6). 

В обоснование своих возражений ответчица ссылается на наличие обременения - ипотеки в отношении предмета договора, что сделало невозможным заключение основного договора купли-продажи в установленные сроки, при этом указывает на то, что истец имел возможность зарегистрировать свои права в судебном порядке и при наличии такого обременения. 

Материалами дела подтверждается, что 09.04.2014 между ИП ФИО5 и ОАО «Сбербанк России» был заключен договор ипотеки № в отношении здания бизнес-центра по адресу: 

<

адрес>. 

Таким образом, на момент заключения предварительного договора купли-продажи нежилое помещение имело обременение в виде ипотеки.

Доводы ответчицы о возможности регистрации права за истцом при наличии обременения имущества противоречат положениям действующего в период спорных правоотношений ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон), а также п. 1 ст. 460 ГК РФ. 

В силу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Пунктом 1 ст. 18 Закона установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. 

Пункт 1 ст. 20 Закона предусматривает, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. 

Условия предварительного договора не содержат сведений о наличии у предмета договора обременений, отсутствуют такие сведения и в условиях, подлежащих обязательному включению в основной договор купли-продажи, являющихся приложением к предварительному договору (л.д. 11), в связи с чем данный довод судом признается несостоятельным. 

Таким образом, установив факт нарушения условия предварительного договора в части сроков подписания основного договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 300 000 руб. (1 500 000 руб. х 20 %), который определен условиями договора. 

Поскольку ответчицей, являющейся индивидуальным предпринимателем, ходатайство о применении положений ст. 333 ГК РФ о снижении размера неустойки не заявлялось, суд, руководствуясь, в том числе разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» о том, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ), взыскивает с ФИО4 неустойку в размере 300 000 руб.

Доводы ответчицы о том, что в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, 31.12.2014 обязательства сторон, включая обязательство по заключению основного договора купли-продажи, прекратились, основано на ошибочном толковании положений закона, регулирующих спорные правоотношения сторон. Кроме того, как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи, основной его целью являлось заключение основного договора купли-продажи, которая сторонами своевременно не была достигнута, что повлекло нарушение прав истца и возложение на ответчика ответственности за такое нарушение.

При этом, как установлено судом истцом в адрес ответчицы направлялись претензии по вопросу просрочки исполнения условий договора, взыскании неустойки, однако, были оставлены ответчицей без удовлетворения, что также свидетельствует о том, что именно со стороны истца предпринимались меры для решения вопроса заключения основного договора купли-продажи.

Возражения ответчицы о том, что между сторонами был заключен изначально основной договор купли-продажи, а не предварительный, со ссылкой на позицию Арбитражного Суда РФ, изложенную в Постановлении Пленума от 11.07.2011 № 54, о том, что если по предварительному договору произведена оплата и имущество передано, при разрешении споров следует применять нормы главы 30 ГК РФ о купле-продаже, по мнению суда, являются необоснованными, поскольку исходя из обстоятельств настоящего дела данное разъяснение применено быть не может. Из содержания договора купли-продажи от 07.09.2016 следует, что он заключен в отношении объекта недвижимости, оговоренного сторонами в предварительном договоре купли-продажи от 31.12.2014. При этом то обстоятельство, что основной договор заключен не в срок, не указывает на то, что он является иным договором, воля на заключение которого не была направлена сторонами. Кроме того, из материалов дела не следует, что какая-либо из сторон основного договора была против его заключения либо была не согласна с его содержанием и условиями. Факт согласия сторон с содержанием основного договора подтвержден их подписями. Кроме того, полагая заключенный предварительный договор от 15.08.2014 основным, ответчица 07.09.2016 заключила еще один договор купли-продажи, что противоречит ее утверждению о заключении основного договора изначально. 

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчицы в пользу истца судебные расходы, понесенные им на уплату государственной пошлины в размере 6 200 руб. (300 000 руб. – 200 000 руб. х 1 % + 5200 руб.), подтвержденные платежным документом (л.д. 3).

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании неустойки удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу ФИО3 неустойку в размере 300 000 (триста тысяч) руб. и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6200 (шесть тысяч двести) руб. 

Решение может быть обжаловано посредством подачи апелляционной жалобы в Ленинградский областной суд через Кировский городской суд Ленинградской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Б. Пупыкина