Гражданское дело № 2-148/2024

УИД 80RS0002-01-2024-000231-47 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

п. Могойтуй 13 мая 2024 года 

Могойтуйский районный суд Забайкальского края в составе 

председательствующего судьи Ситко Т.И., единолично,

при секретаре Батоболотовой А.Б.,

с участием:

помощника прокурора Могойтуйского района Забайкальского края Дабаевой Е.Б.,

ответчиков: ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Железнодорожного района г. Читы в интересах администрации муниципального района «Могойтуйский район» к ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности,

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор Могойтуйского района обратился в суд с вышеуказанным иском в интересах администрации муниципального района «Могойтуйский район», в обоснование которого указал, что прокуратурой района по поручению прокуратуры края проведена проверка исполнения законодательства в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.

В ходе проверки установлено, что между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи доли земельного пая с кадастровым номером №, находящийся в общей долевой собственности (1/7 доли земельного пая).

Местоположение: 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Кадастровая стоимость объекта недвижимости 1 432 200 рублей. В силу п. 2.2 указанного договора 1/7 доля земельного пая продана по цене 50 000 рублей.

Согласно уведомлению ППК «Роскадастр» по Забайкальском краю от 13.03.2024 № КУВИ-001/2024-70098436 в реестровом деле на земельный участок с кадастровым номером № отсутствует отказ от преимущественного права покупки муниципального образования при продаже земельного участка из состава земель сельскохозяйственных назначения.

В соответствии с письмом администрации муниципального района «Могойтуйский район» исх. от 25.03.2024 № 1/361 извещение о намерении продать указанный земельный участок (долю) не поступало, решение об отказе в преимущественном праве на покупку не принималось.

Следовательно, продавец (ФИО1) при отчуждении рассматриваемого земельного участка не направил соответствующее извещение о намерении продать с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока в муниципальное образование.

Указывает, что договор купли-продажи, предметом которого является доля земельного пая с кадастровым номером № от 29.12.2022 является недействительным.

Просит: признать недействительным договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 от 29.12.2022, предметом которого является доля земельного пая с кадастровым номером №; применить последствия недействительности указанной сделки.

Прокурор Дабаева Е.Б. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. 

Истец представитель администрации муниципального района «Могойтуйский район» в судебное заседание не явился, глава муниципального района ФИО3 просит рассмотреть дело без их участия.

Ответчики ФИО1, ФИО2 исковые требования признали.

Суд, в силу ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие истца администрации муниципального района «Могойтуйский район».

Выслушав прокурора, ответчиков, изучив материалы гражданского дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела, согласно нотариально удостоверенной 29.12.2022 г. копии договора купли-продажи от 29.12.2022 г. ФИО1 продал ФИО2, принадлежащую ему на праве собственности 1/7 долю земельного пая, площадью 802900 кв.м, находящегося в общей долевой собственности 

<

адрес> на землях сельскохозяйственного назначения. Указанная земельная доля принадлежит ФИО1 на основании соглашения об общей долевой собственности от 19.07.2011 г.. Из пункта 2.2 договора купли-продажи земельного участка следует, что ФИО2 купила у ФИО1 указанную долю земельного пая за 50 000 рублей /л.д. 8-9/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 14.03.2024 г. право собственности на земельную долю с кадастровым номером 80:02:080301:664 (1/7 доли земельного пая) ФИО5 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости /л.д. 10/.

Согласно уведомлению ППК «Роскадастр» по Забайкальском краю от 13.03.2024 № КУВИ-001/2024-70098436 в реестровом деле на земельный участок с кадастровым номером № отсутствует отказ от преимущественного права покупки муниципального образования при продаже земельного участка из состава земель сельскохозяйственных назначения /л.д. 67/.

В соответствии с письмом администрации муниципального района «Могойтуйский район» исх. от 25.03.2024 № 1/361 извещение о намерении продать указанный земельный участок (долю) с кадастровым номером № не поступало, решение об отказе в преимущественном праве на покупку не принималось /л.д. 5/.

Как установлено ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абз. 2 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков; установления максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности, что закреплено п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с положениями п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъект Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 2). При этом в пункте 3 данной статьи указано, что при продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона Забайкальского края от 18.12.2009 № 303-ЗЗК «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Забайкальского края» (далее - Закон № 303-ЗЗК) при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Забайкальский край имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением установленного настоящим Законом края случая реализации муниципальным образованием преимущественного права покупки земельного участка, либо случая продажи земельного участка с публичных торгов, либо случая изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 2 ст. 4 Закона № 303-ЗЗК муниципальное образование имеет преимущественное право покупки земельного участка, расположенного на его территории, по цене, за которую он продается, в случае если собственником данного земельного участка является физическое лицо.

По смыслу указанных норм извещение о предстоящей продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, содержащее все необходимые сведения, продавец должен направить в адрес исполнительного органа местного самоуправления муниципального района до заключения договора купли-продажи.

Как установлено судом, продавец земельного участка ФИО1 в порядке п. 2 ст. 8 Закона N 101-ФЗ не уведомил муниципальное образование о намерении продать спорный земельный участок.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Буквальное толкование ст. 168 ГК РФ исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ в пунктах 73 - 75 Постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" позволяют сделать следующий вывод: по общему правилу сделка, противоречащая закону или иному правовому акту, оспорима. Ничтожной сделка будет являться в следующих случаях: если она посягает на публичные интересы, если нарушает охраняемые законом права и интересы третьих лиц, если на ничтожность сделки указано в ГК РФ или ином законе.

В силу п. 4 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Другие последствия нарушения требований ст. 8 Закона N 101-ФЗ, не связанные с недействительностью сделки, в законе не указаны.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 8 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию.

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь положениями статей 551, 556, 166, 168 ГК РФ, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данными в п. 61 совместного Постановления от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приходит к выводу об удовлетворении требований прокурора, исходя из того, что договор купли-продажи от 29.12.2022 г. является ничтожным в силу п. 4 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", поскольку заключен между ФИО1 и ФИО2 с нарушением установленного права муниципального образования преимущественной покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения. 

В силу ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи, с чем, с ответчиков в солидарном порядке следует взыскать государственную пошлину в размере 600 рублей 00 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования прокурора Железнодорожного района г. Читы в интересах администрации муниципального района «Могойтуйский район» – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты>) и ФИО2 (паспорт 

<

данные изъяты>), 29 декабря 2022 года, предметом которого является доля земельного пая с кадастровым номером 80:02:080301:664.

Применить последствия недействительности указанной сделки в виде возвращения сторон в первоначальное положение, путем возврата в собственность ФИО1 земельной доли с кадастровым номером № в размере 1/7 доли земельного пая, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На ФИО1 возложить обязанность возвратить ФИО2 оплаченные ею по договору купли-продажи доли земельного пая от 29 декабря 2022 г. - 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Исключить из ЕГРН запись о регистрации права собственности на земельную долю с кадастровым номером 

<

данные изъяты> (1/7 доли земельного пая) ФИО2.

Взыскать солидарно с ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты>) и ФИО2 (паспорт 

<

данные изъяты>) в доход бюджета муниципального района «Могойтуйский район» государственную пошлину в размере 600 (шестьсот) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Забайкальский краевой суд через Могойтуйский районный суд Забайкальского края в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13 мая 2024 года.

Судья Т.И. Ситко