дело № 2-1905/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Махачкала 25 августа 2025 года

Ленинский районный суд г.Махачкалы Республики Дагестан в составе:

председательствующего- судьи Абдурахманова С.Г.,

при секретаре судебного заседания Сотеевой Б.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании недействительной и аннулировании записи в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 признании недействительной сделки и аннулировании записи в ЕГРН.

В обоснование исковых требований указала, что ей на праве собственности принадлежит недвижимое имущество - квартира площадью 43,7 кв.м., с кадастровым номером № расположенная по адресу: 

<

адрес>

Ответчик ФИО2 фактически принудил истицу переоформить указанную квартиру на его имя под предлогом обеспечения исполнения ею обязательств возврата денежных средств, которые им под кабально высокий процент были предоставлены ей, якобы для покрытия первоначального долга. Истица была вынуждена занимать деньги у частных лиц и в финансовых организациях для передачи ответчику денег. Аналогичным образом, истицей были заняты деньги у родственницы бывшего супруга, в размере 4 млн. рублей, под залог вышеназванной квартиры, о чем 15 ноября 2025 г. был составлен письменный договор, о чем она сообщила ответчику.

Несмотря на это, как указано выше, ответчик под предлогом возврата несуществующего долга вынудил истицу, как он уверял «формально» переоформить на его имя вышеназванную квартиру. Таким образом, фактически сделка купли-продажи от 25 ноября 2024 г. является притворной сделкой, которая подписана истицей под давлением ответчика в качестве гаранта возврата денег под обеспечение обязательств и якобы договоренности о займе денег (притворяемая сделка).

Фактически истицей квартира ответчику не продавалась, никакие денежные средства от него в счет покупки квартиры она не получала. Данные обстоятельства подтверждаются многочисленными переводами от имени истицы на счет ответчика и на счета его подставных лиц.

Сделка фактически не исполнена, квартира ему по факту не передавалась. В связи с чем, считает, что договор купли - продажи от 25 ноября 2024 г. заключенный между истицей и ответчиком в отношении спорной квартиры, подлежит признанию недействительным в силу ее притворности (ничтожная сделка.).

На основании изложенного, просит суд:

1.Признать недействительной сделку договор купли-продажи от 25.11.2024г. между ФИО1 и ФИО2 в отношении квартиры площадью 43.7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>

2.Признать недействительной запись в ЕГРН о праве собственности ответчика - ФИО2 в отношении квартиры площадью 43.7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Истец ФИО1 и ее представитель (по доверенности) ФИО3, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились и не сообщили об уважительности причин неявки.

Ответчик ФИО2, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился.

Представитель ответчика (по доверенности) ФИО4, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Третьи лица - Управление Росреестра по РД, ФИО5, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились, представителей не направили.

На основании ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о дате и времени судебного заседания. 

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в связи со следующим.

Статья 209 ГК РФ предусматривает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь, покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму.

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 170 ГК предусматривает недействительность мнимой и притворной сделок.

Согласно ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

Согласно ч.2 ст.170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.

Пункт 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №25 гласит, что применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п.2 ст.170 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежала квартира, площадью 43,7 кв.м., с кадастровым номером 

<

адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 4 июля 2019г.

Основанием возникновения права собственности послужил договор дарения квартиры от 03 июля 2019г., заключенный между ФИО1 и ФИО6

Судом установлено, что 25 ноября 2024г. между истицей ФИО1 и ответчиком ФИО2, заключен договор купли-продажи квартиры, по которому ФИО1 продала ФИО2 принадлежащую ей по праву собственности квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>

Согласно п.4. Договора, стороны оценивают указанную квартиру в 1 491 818 рублей.

Согласно п.4.2. Договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Переход права собственности на объект зарегистрирован в ЕГРН.

Как следует из доводов искового заявления, фактически истицей квартира ответчику не продавалась, ему не передавалась и никакие денежные средства от него в счет покупки квартиры она не получала. Истица под принуждением ответчика вынуждена была переоформить указанную квартиру на его имя под предлогом обеспечения исполнения ею обязательств возврата денежных средств, которые им под кабально высокий процент были предоставлены ей. В связи с чем, считает, что договор купли - продажи от 25 ноября 2024 г., заключенный между истицей и ответчиком в отношении спорной квартиры, подлежит признанию недействительным в силу ее притворности (ничтожная сделка.).

Для признания сделки недействительной на основании п.1 ст.170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

В соответствии с п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании ч.1 ст.170 ГК РФ.

Анализируя положения ст. 170 ГК РФ во взаимосвязи с фактическими обстоятельствами дела, суд приходит к выводу, что для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Достаточно установления факта, что стороны на самом деле не имели намерения, воли на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, однако реально исполненный договор не может являться мнимой или притворной сделкой. Если хотя бы у одной из сторон имелась воля на создание правовых последствий от оспариваемой сделки, то мнимый характер сделки исключается.

Согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Исходя из положений ст. ст. 12, 56 ГПК РФ бремя доказывания обстоятельств заявленного иска возложено на сторону истца.

Между тем, в нарушение требований ч.1 ст. 56 ГПК РФ сторона истца не представила суду доказательства того, что стороны договора купли-продажи квартиры от 25 ноября 2024г. совершили сделку лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Материалами дела подтверждается, что после подписания сторонами договора, он был сдан на государственную регистрацию. Регистрирующим органом осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру.

По форме и содержанию договор купли-продажи от 25 ноября 2024г. полностью соответствуют требованиям закона, содержит все существенные условия, в том числе предмет и цену, подписан сторонами и исполнен ими, удостоверен нотариусом.

Также в договоре прописано, что стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях, о правовых последствиях договора обе стороны предупреждены.

Таким образом, подписав договор, истец принял на себя обязательство на условиях подписанного сторонами договора, которое должно надлежаще исполняться без злоупотребления согласно ст.10 ГК РФ своим правом.

Доводы истицы о том, что ею до заключения договора купли-продажи квартиры, был заключен с ФИО5 договор беспроцентного займа с залогом объекта недвижимости, по которому стороны пришли к соглашению, что в случае не исполнения обязательств в срок, ФИО1 передает в собственность ФИО5 спорную квартиру, судом не принимаются во внимание, во-первых, поскольку данное обстоятельство не подтверждено надлежащими доказательствами, во-вторых, ответчиком по делу последняя не является.

Доводы истицы о том, что между сторонами была совершена сделка купли-продажи квартиры с целью прикрыть договор залога, обеспечивающий заключенный между ею и ФИО2 договор займа, также не могут быть приняты судом, поскольку сам факт наличия долговых обязательств сторонами не оспаривалось, но данное обстоятельство, по мнению суда, не является надлежащим доказательством заключения займа с залогом между истцом и ответчиком по настоящему делу.

Кроме того, доводы истицы о том, что после заключения договора купли-продажи, она продолжила пользоваться квартирой, пускала квартирантов, не являются безусловным свидетельством мнимости сделки.

Ни истец, ни ответчик в квартире не проживали. Жилое помещение сдавалось в наем квартирантам, как при предыдущем собственнике, так и после заключения договора купли-продажи и ответчику при заключении сделки были известны данные обстоятельства и он не возражал относительного временного проживания в квартире жильцов, вселенных ФИО1 Тот факт, что ответчик в настоящее время не имеет возможность по объективным причинам пользоваться спорным имуществом подтверждается материалами дела. Для восстановления своего права он обратился в суд с иском о выселении лиц, проживающих в принадлежащей ему квартире.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ФИО1 владела полной информацией о характере совершаемой ею сделки, знала о том, что в результате совершения сделки купли-продажи она не является собственником спорной квартиры.

Обстоятельств, свидетельствующих об обмане, судом в ходе рассмотрения дела также не установлено. Фактические же обстоятельства совершения сделки свидетельствуют о доведении до истца полной информации об условиях сделки. Ее заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания данной сделки недействительной.

Иные доказательства в обоснование своих требований сторона истца суду не представила, в то время как имеющиеся в деле доказательства достаточными для удовлетворения иска не являются.

Таким образом, требования истца не основаны на законе, не подтверждаются представленными в дело доказательствами и потому не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, судРЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительной сделки договора купли-продажи от 25.11.2024г. между ФИО1 и ФИО2 в отношении квартиры площадью 43.7 кв.м., с кадастровым номером 

<

адрес> признании недействительной записи в ЕГРН о праве собственности ФИО2 в отношении квартиры площадью 43.7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес> - отказать.

Резолютивная часть решения оглашена 25 августа 2025 года.

Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 08 сентября 2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий С.Г. Абдурахманов

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>