Дело №2-638/2025 ( 2-7889/2024)

27RS0004-01-2024-009129-83

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 июня 2025 года г. Хабаровск

Индустриальный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи – Федосовой Т.Г., при помощнике ФИО3, секретаре Пестеревой А.П., с участием:

старшего помощника прокурора Индустриального района г.Хабаровска Лобода Н.В., представителя ФИО8- ФИО9, доверенность 27 АА 2247091 выд. 06.08.2024 г., представителя ФИО10- адвоката Токарева Е.А., ордер № 35 от 04.06.2025 г., представителя ФИО12 - ФИО20, доверенность выд. 15.01.2024 г., представителя ФИО22 - ФИО23, доверенность 27 АА 2414307 выд. 17.04.2025 г., представителя МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО ФИО24, доверенность № 1юр/2.4.1-08 выд. 09.01.2025г., судебного пристава - исполнителя ОСП по Индустриальному району г.Хабаровска ФИО25

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО5 о выселении из жилого помещения без предоставления иного жилого помещения,

по иску ФИО2 к Отделению судебных приставов по Индустриальному району г.Хабаровска, межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в 

<

адрес> и Еврейской автономной области, ФИО6, ФИО7, ФИО1 о признании недействительными публичных торгов, признании недействительными сделок купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, внесении изменений в записи в ЕГРН о праве собственности, о выплате денежных средств,

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Хабаровскому краю,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 в обоснование иска указала, что является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>, которая приобретена по договору купли-продажи от 28.08.2024 г. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

На момент приобретения, в квартире проживали ФИО2, ФИО5, которые пользуется коммунальными услугами, не оплачивают их, в связи с чем, по спорному жилому помещению образовалась задолженность 402 497,82 руб., в том числе, за водоснабжение и водоотведение - 45 082,04 руб., за обращение с ТКО - 2 052,31 руб., за электроснабжение - 11 434,32 руб., за теплоснабжение - 197 830,14 руб., по взносам на капитальный ремонт - 29 458,32 руб., за содержание жилого помещения, общего имущества в МКД - 97 226,95 руб., за газоснабжение- 19 413,74 руб.

Проживание ответчиков в спорном жилом помещении нарушает права собственника.

Просит выселить ФИО2, ФИО5 из спорного жилого помещения.

ФИО2 обратилась с иском к Отделению судебных приставов по Индустриальному району г.Хабаровска, межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области, ФИО6, ФИО7, ФИО1 о признании недействительными публичных торгов, признании недействительными сделок купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, внесении изменений в записи в ЕГРН о праве собственности, о выплате денежных средств.

Определением суда от 19.03.2025 г. гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО5 о выселении из жилого помещения № объединено с гражданским делом № по иску ФИО2 к Отделению судебных приставов по Индустриальному району г.Хабаровска, межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области, ФИО6, ФИО7, ФИО1 о признании недействительными публичных торгов, признании недействительными сделок купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, внесении изменений в записи в ЕГРН о праве собственности, о выплате денежных средств.

ФИО2 в обоснование иска указала, что 09.08.2023 г. на основании заочного решения Центрального районного суда г.Хабаровска по делу № частично удовлетворены исковые требования ФИО7 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на предмет залога.

ДД.ММ.ГГГГ выданы исполнительные листы сер. ФС №, сер. ФС №. ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство №-ИП, в рамках которого обращено взыскание на квартиру ФИО2 по адресу: 

<

адрес>.

По заявлению ФИО2 от 01.08.2024 г. определением Центрального районного суда г.Хабаровска от 23.09.2024г. отменено заочное решение, отозваны исполнительные листы.

18.07.2024 г. между МТУ Росимущество по Хабаровскому краю и ЕАО и ФИО6 заключен договор купли-продажи арестованного имущества. В соответствии с протоколом об итогах проведения аукциона по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, спорная квартира реализована за 2 484 000 руб.

28.08.2024 г. на основании договора купли-продажи, заключенного между ФИО6 и ФИО1, спорное жилое помещение реализовано последней за 3 500 000 руб.

ФИО2 имела финансовую возможность для погашения задолженности перед ФИО7, она официально трудоустроена в ООО «Стимул Хабаровск Продактс», ее доход за 2023 г. составил 972 633,78 руб. При надлежащем уведомлении ФИО2 о возбуждении исполнительного производства, имелась реальная возможность погашения задолженности, без реализации имущества с торгов.

ФИО2 ввиду ее ненадлежащего уведомления была лишена возможности заявить возражения относительно начальной продажной цены квартиры.

Стоимость квартиры в размере 1 200 000 руб. не соответствует рыночным ценам на аналогичные квартиры, продаваемые в г. Хабаровске, является существенно заниженной.

Оценка имущества при передаче его на торги судебными приставами, организатором торгов не проводилась.

Согласно отчету об определении рыночной и ликвидной стоимости квартиры, которая оценена в размере 4 278 000 руб., начальная продажная цена квартиры существенно занижена.

ФИО2 и ее мать (пенсионерка) зарегистрированы в спорной квартире, проживают в ней, спорное жилое помещение является единственным пригодным жильем. При реализации имущества по соответствующей стоимости, у ФИО2 имелась реальная возможность приобрести для проживания иное жилое помещение. В результате допущенных нарушений, ФИО2 и ее мать лишены единственного жилья и не имеют финансовой возможности для приобретения иного жилья.

Самостоятельным основанием для признания торгов недействительными является отмена заочного решения, и принятия нового решения, которым в удовлетворении исковых требований ФИО7 отказано, при новом рассмотрении дела судом установлено отсутствие задолженности ФИО2 по договору займа, судом признано надлежащее исполнение обязательств по договору займа.

Просит признать недействительными публичные торги по продаже квартиры, по адресу: 

<

адрес>, к.н. 27:23:0050825:333, проведенные 08 июля 2024 года, оформленные протоколом об итогах проведения аукциона по продаже арестованного имущества.

Признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 18 июля 2024 года, заключенный между МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и ЕАО и ФИО6.

Признать недействительным договор купли-продажи от 16 августа 2024 года, заключенный между ФИО6 и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделок.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: 

<

адрес>.н.27:23:0050825:333.

Аннулировать запись о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру по адресу: 

<

адрес>.н.27:23:0050825:333.

Восстановить право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

адрес>.н.27:23:0050825:333.

Восстановить залог по договору залога (ипотеки) от 24 февраля 2022 года в отношении квартиры по адресу: 

<

адрес>.н.27:23:0050825:333.

Обязать ФИО6 вернуть ФИО1 денежные средства в размере 3 300 000 рублей.

Обязать ФИО7 выплатить ФИО6 денежные средства 189 445 руб.

Обязать ФИО2 выплатить ФИО6 денежные средства 1 544 416,92 руб.

Обязать УФССП по хабаровскому краю и ЕАО выплатить ФИО6 - 25 760 руб.

В ходе рассмотрения дела представитель ФИО2 - ФИО9 в порядке ст. 39 ГПК РФ, уточнила исковые требования в части требований о выплате ФИО1 денежных средств, в указанной части просит обязать ФИО6 выплатить ФИО1 - 3 400 000 руб.

Определением суда от 20.05.2025 г. статус ФИО1 по иску ФИО2 изменен с третьего лица на ответчика.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

ФИО2, ФИО1, ФИО7, ФИО6 обеспечили явку представителей, просят о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель ФИО2 -ФИО9 поддержала исковые требований в уточненной редакции, выразила несогласие с исковыми требованиями ФИО1 Пояснила, что ФИО2 являлась собственником спорной квартиры, в которой проживет с матерью (пенсионерка) и мужем. 24.02.2021г заключила договор займа с ФИО7 Одновременно с договором займа между сторонами заключен договора залога, по условиям которого ФИО2 в счет обеспечения исполнения обязательств по договору займа, передала в залог спорную квартиру. На основании заочного решения Центрального районного суда г.Хабаровска от 09.08.2023 г. требовании ФИО7 к ФИО2 удовлетворены частично, с ФИО2 в пользу ФИО7 взыскана задолженность по договору займа, обращено взыскание на заложенное имущество - спорную квартиру, установлена начальная продажная цена 1 200 000 руб. 01.08.2024 г. ФИО2 подано заявление об отмене заочного решения, определением от 23.09.2024 г. восстановлен процессуальный срок для подачи заявления об отмене заочного решения, заочное решение отменено, возобновлено рассмотрение дела по существу, отозваны исполнительные документы с исполнения.

При новом рассмотрении дела, решением Центрального районного суда г.Хабаровска от 19.12.2024 г., оставленным без изменений апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 23.04.2025г. в удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество отказано. 

Продажа квартиры с публичных торгов произведена с существенным нарушением порядка их проведения, квартира реализована по существенно заниженной стоимости, рыночная стоимость квартиры составляет 4 278 000 руб., она реализована за 2 484 000 руб. ФИО2 не была уведомлена надлежащим образом о производимых действиях, квартира фактически не осматривалась. ФИО6 является профессиональным игроком на рынке недвижимости, скупает проблемные активы, покупая данное имущество с торгов он должен был просчитать все допустимые риски. Две сделки произведены в короткий период времени, после покупки квартиры ФИО6 сразу реализует ее ФИО1, которая проживает в другом регионе, приобрела квартиру без осмотра. В результате продажи квартиры, ФИО2 и ее мать лишены единственного жилья, денежные средства, которые ей перечислены после погашения всех долгов незначительные, она не имеет возможности приобрести иную квартиру. ФИО2 официально трудоустроена, из ее дохода могли производиться удержания в счет исполнения обязательств по договору займа, данные действия судебным приставом не предприняты.

В судебном заседании представитель ФИО7- ФИО11 выразил несогласие с исковыми требованиями ФИО2, считает, что публичные торги проведены в соответствии с требованиями закона в установленном порядке. На основании вступившего в законную силу судебного акта, ФИО7 выданы исполнительные документы, которые предъявлены к исполнению, заявление об отмене заочного решения и новое решение суда состоялось после состоявшихся торгов. На момент их проведения, действия по организации торгов, заключению сделок произведены на законных основаниях. ФИО2 знала о производимых действиях, она получала извещения о торгах, что подтверждается сведениями, содержащимися в исполнительном производстве. Вся информация направлялась ей через сайт Госуслуг. Начальная продажная цена определена судом, с учетом условий договора залога, в котором стороны определили начальную продажную цену, она истцом не оспорена. Полагает, что истцом избран неверный способ защиты своих прав.

В судебном заседании представитель ФИО1 - ФИО13 поддержал исковые требования о выселении ФИО2, ФИО5 из спорного жилого помещения, выразил несогласие с исковыми требованиями ФИО2 Пояснил, что спорное жилое помещение приобретено ФИО1 на законных основаниях по договору купли-продажи от 28.08.2024 г. ФИО1 фактически проживет в другом регионе, по работе намерена переехать в г.Хабаровск, в связи с чем, приобретена спорная квартира. 

В судебном заседании представитель ФИО6 - ФИО14 выразил несогласие с исковыми требованиями ФИО2, пояснил, что публичные торги и сделка купли-продажи арестованного имущества соответствуют требованиям закона, состоялись на основании действовавшего судебного акта, выданных исполнительных листов. Порядок проведения торгов соблюден, ФИО2 уведомлялась о всех производимых действиях, путем направления извещений через сайт Госуслуг. Вся информация о проведении торгов выложена на официальном сайте МТУ Росимущество по Хабаровскому краю и ЕАО и на сайте УФССП. ФИО6 после покупки квартиры предлагал ФИО2 выкупить ее, ждал в течение месяца, после чего, заключил сделку с ФИО1 Спорная квартира приобретена с публичных торгов, за 2 484 000 руб.

Доводы о заниженной стоимости квартиры, считает несостоятельными, поскольку стоимость спорного жилого помещения соответствует аналогичным на рынке недвижимого имущества, что подтверждается отчетом об оценке объекта недвижимости, объявлениями с сайта Farpost. Кроме того, начальная продажная цена определена сторонами в договоре залога и в решении суда, не оспорена истцом, в связи с чем, она не может ссылаться на ничтожность сделки по указанному основанию.

Представитель МТУ Росимущества по Хабаровскому краю и ЕАО ФИО15 просит отказать ФИО2 в удовлетворении исковых требований, поскольку торги по реализации имущества проведены с соблюдением требований закона, на основании исполнительных листов возбуждены исполнительные производства, начальная продажная цена определена судом. На официальной площадке МТУ, 08.07.2024 г. состоялись торги, победителем которого признан ФИО6, с ним заключен договор купли-продажи спорного имущества, перечислены денежные средства. Торги состоялись за один месяц до обращения ФИО2 в суд и принятием определения об отмене заочного решения. Оснований для отказа в проведении торгов не имелось.

Представитель ОСП по Индустриальному району г.Хабаровска - судебный пристав-исполнитель ФИО16 пояснила, что действия по проведению публичных торгов соответствуют требованиям закона, нарушений порядка проведения торгов не имеется. На основании исполнительного листа сер.ФС №044837759 от 09.08.2023 г., выданного Центральным районным судом г. Хабаровска, на основании вступившего в законную силу заочного решения, возбуждено исполнительнее производство № 81672/24/27004 от 29.02.2024 г. об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу: 

<

адрес>, площадью 43,5 кв.м., к.н. 27:23:0050825:333, принадлежащую на праве собственности ФИО2 путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена 1 200 000 руб.

В рамках исполнительного производства произведен арест имущества 10.04.2024 г., принят постановление об оценке 19.04.2024г.

09.05.2024г. вынесено постановление о передаче имущества на публичные торги.

19.07.2024 г. от МТУ Росимущество по Хабаровскому краю и ЕАО на депозитный счет ОСП поступили денежные средства 2 484 000 руб., которые распределены между взыскателями по иным обязательствам ФИО2: ООО ПКО «Экспресс-Крелдит»- 45 394,38 руб.; ООО «ДВ-Союз»- 204 574,38 руб.; ООО ПКО «Долговое агентство «Фемида» - 14 799,37 руб.; ООО «ФИО26 25» - 15 300 руб.; АО «Банк Русский стандарт»- 27 035,92 руб.; ООО «Газэнергосеть Хабаровск» - 7361,74 руб.; ФИО7- 1 086 000 руб. +189 445 руб.

Остаток денежных средств - 811 723,56 руб. перечислены ФИО2

Произведены удержания исполнительских сборов, в том числе, в размере 25 760 руб.- 26.07.2024 г.

Вся информация о движении по исполнительному производству, направлена ФИО2: постановление о возбуждении исполнительного производства от 29.02.2024 г. направлено в электронном виде через сайт Госуслуги, получено 29.02.2024г.; постановление о наложении ареста от 10.04.2024 г. - получено 12.04.2024г; постановление о снятии ареста с имущества от 19.12.2024г. - получено 19.12.2024г., постановление об окончании исполнительного производства от 19.12.2024г. – получено 19.12.2024г.

Пояснить, составлялся акт о наложении ареста от 10.04.2024 г. составлен с выходом на объект, не может, исполнительное производство находилось на исполнении у другого сотрудника. 

Дополнила, что в отношении ФИО17 на официальном сайте УФССП имеется информация об исполнительных производствах.

Изучив материалы дела, представленные сторонами доказательства, заслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 24.02.2021 г. между ФИО7 и ФИО2 заключен договор займа б/н, одновременно заключен договор залога (ипотеки), в соответствии с которым в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору займа ФИО2 передала в залог квартиру по адресу: 

<

адрес>. Залоговая стоимость предмета ипотеки определена сторонами по взаимному соглашению в размере 1 200 000 руб. (п. 1.9 договора).

09.02.2023 г. заочным решением Центрального районного суда г.Хабаровска по делу № 2-2674/2023 частично удовлетворены исковые требования ФИО7 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, постановлено:

взыскать в пользу ФИО7 с ФИО2 задолженность по договору займа от 24.02.2021 г. - 30 700 руб., проценты за пользование займом 51 800 руб., неустойку 100 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 6 945 руб. Обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 43,5 кв.м. путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена - 1 200 000 руб.

12.02.2024 г. на основании заочного решения Центральным районным судом 

<

адрес> выдан исполнительный лист ФС №.

29.02.2024 г. ОСП по Индустриальному району г.Хабаровска УФССП по Хабаровскому краю и ЕАО возбуждено исполнительное производство №-ИП, копия постановления направлена ФИО2 в электронном виде через сайт Госуслуг, подтверждено его открытие/ прочтение - 29.02.2024г.

10.04.2024 г. в рамках исполнительного производства вынесено постановление о наложении ареста на 

<

адрес> в 

<

адрес>, копия направлена ФИО2 в электронном виде, подвержено его открытие и прочтение 12.04.2024 г.

10.04.2024 г. составлен акт ареста (описи имущества) без участия должника.

11.04.2024 г. ФИО2 направлен акт описи и ареста имущества почтовым отправлением. Почтовое отправление имеет статус включения в реестр - 12.04.2024г, последний статус почтового отправления датирован 27.05.2024г., отметка о вручении, информация об ином движении, изменении статуса отправления - отсутствует.

19.04.2024 г. в рамках исполнительного производство вынесено постановление об оценке имущества, установлена стоимость спорного имущества - 1 200 000 руб. Копия электронного документа направлена ФИО18 19.04.2024г., информация о прочтении электронного отправления / его открытии - отсутствует.

По сведениям ОСП, почтовое отправление, направленное Почтой России, имеет статус формирование почтового реестра - 31.05.2024 г., информация о вручении отправления - отсутствует.

09.05.2025 г. вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги МТУ Росимущество в Хабаровском крае и ЕАО, указана первоначальная продажная цена 1 200 000 руб.

Копия постановления в электронном виде направлена ФИО2, не получено последней, отметка о прочтении/ открытии отправления отсутствует, статус отправления - 19.04.2024 г.

19.12.2024 г. вынесены постановления о снятии ареста с имущества, об окончании исполнительного производства, постановления направлены ФИО2 в электронном виде, имеются отметки о прочтении - 19.12.2024 г.

18.12.2024 г. между МТУ Росимущество в Хабаровском крае и ЕАО и ФИО6 заключен договор купли-продажи арестованного имущества, в соответствии с которым ФИО6 приобрел с торгов квартиру по адресу: 

<

адрес>, к.н.ю 27:23:0050825:333, за 2 484 000 руб.

Денежные средства в указанном размере 19.07.2024 г. поступили на депозитный расчетный счет ОСП по Индустриальному району г.Хабаровска.

На основании распоряжения от 22.07.2024 г. произведены погашения долговых обязательств ФИО2 на основании платежных поручений:

№ 4858 в пользу ООО ПКО «Экспресс-Кредит» в размере 45 394,38 руб.;

№5074 в ползу ООО «ДВ-Союз» в размере 204 574,38 руб.;

№4878 в пользу ООО ПКО «Долговое агентство «Фемида» в размере 14 799,37 руб.;

№5043 в пользу ООО «ФИО26 25» в размере 15 300 руб.;

№4903 в пользу АО «Банк Русский Стандарт» в размере 27 035,92 руб.;

№ 5057 в пользу ООО «Газэнегосеть Хабаровск» в размере 7 361,74 руб.;

№№5096 и №5086 в пользу ФИО7 в размере 1 086 000 руб., 189 445 руб.

На основании платежного поручения от 25.07.2024 г. № 5222 ФИО2 от реализации имущества перечислены 811 723,56 руб.

26.07.2024 г. в рамках исполнительного производства произведены удержания исполнительного сбора - 25 760 руб. 

23.09.2024 г. определением Центрального районного суда г.Хабаровска ФИО2 восстановлен процессуальный срок на подачу заявления об отмене заочного решения, отменено заочное решение Центрального районного суда г.Хабаровска от 09.08.2023 г., рассмотрение дела возобновлено; исполнительные листы ФС 044837758, ФЙС 044837759 отозваны с исполнения.

19.12.2024 г. решением Центрального районного суда г.Хабаровска по делу №2-5532/2024 при новом рассмотрении дела в удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество отказано.

23.04.2025 г. апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам хабаровского краевого суда решение от 19.12.2024 г. оставлено без изменений.

Указанными судебными актами установлено, что у ФИО2 отсутствует задолженность по договору займа перед ФИО7, соответственно, оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, не имеется.

16.08.2024 г. между ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи спорного жилого помещении, в соответствии с которым ФИО6 продал ФИО1 квартиру по адресу: 

<

адрес> за 3 300 000 руб.

Факт оплаты сделки подвержен чеками по операции ПАО Сбербанк: от 28.08.2024г на сумму 300 000 руб., от 31.08.2024 г. на сумму 3 000 000 руб.

Переход права собственности на спорное жилое помещение подтверждается сведениями ЕГРН, из которых следует, что право собственности ФИО21 (ФИО5) К.М. на спорное жилое помещение прекращено - 08.08.2024 г.; право собственности ФИО6 возникло 28.08.2024 г. и прекращено 29.08.2024г.; право собственности ФИО1 зарегистрировано - 28.08.2024 г. по настоящее время.

Согласно выписке из домовой книги в спорном жилом помещении зарегистрированы ФИО2 с 20.09.2012 г., ФИО5 с 27.09.2012 г. по настоящее время.

Задолженность по спорному жилому помещению по оплате коммунальных услуг: за «водоснабжение» - 45 082,04 руб.; «вывоз ТКО»- 2 052,31 руб.; «за электроэнергию»- 11 434,32 руб.; «за теплоснабжение»- 197 830,14 руб.; «за капитальный ремонт»- 29 458,32 руб.»; «квартплата» - 97 226,95 руб.; « газ»- 19 413,74 руб.

ПАО «ДЭК» на имя нового собственника ФИО1 открыт новый лицевой счет.

ФИО2 в обоснование доводов о заниженной стоимости реализованного имущества, представлен отчет об оценке ООО «Оценка_27» от 30.08.2024г., согласно которому рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес> - 4 278 000 руб.

ФИО6 представлен отчет об оценке ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества от 04.06.2025г № 94/25, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества - 3 555 000 руб.

В соответствии с ч.3 ст. 78 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ (п.1 ст.350 ГК РФ).

Согласно ст.449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Пунктом 1 ст. 449 ГК РФ устанавливается, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно абз.6 п.1 ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи.

Согласно абз.7 п.1 ст.449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Перечень оснований для признания торгов недействительными, закрепленный в ст.449 ГК РФ, не является исчерпывающим.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06 июля 2016 года, разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными в связи с допущенными нарушениями закона, повлекшими за собой незаконную передачу имущества должника на реализацию с публичных торгов.

Согласно ч. 1 ст. 237 ГК РФ, изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Статьей 349 ГК РФ установлено, что требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (п. 3 ст. 340 ГК РФ, подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) и устанавливается в размере 80 процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (п. 9 ст. 77.1 Закона об ипотеке).

По смыслу указанной нормы, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

Указанный правовой подход подтвержден в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года.

Как следует из материалов дела, спорная квартира реализована на торгах исходя из начальной продажной цены 1 200 000 рублей, которая не установлена решением суда (заочное решение от 09.08.2023 г. отменено), что является нарушением закона и порядка проведения торгов.

В соответствии со ст. 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, только по решению суда.

Как следует из материалов дела, до настоящего времени, вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, не имеется.

Конституция Российской Федерации устанавливает важные юридические гарантии обеспечения права частной собственности и запрещает любые действия, направленные на изъятие у собственника принадлежащего ему имущества.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В связи с тем, что до настоящего времени решение об обращении взыскания на заложенное спорное имущество судом не принято, решение об обращении взыскания на имущество должника отменено, у продавца отсутствовало право на осуществление продажи имущества. Принудительное изъятие имущества у ФИО2 произведено с нарушением ст. ст. 235, 237 ГК РФ.

Судом также установлено, что начальная продажная цена заложенной недвижимой вещи, определена судом исходя из условий договор залога ( ипотеки) от 24.02.2021 г.

Решение принято судом в заочном порядке в отсутствии ответчика, которая не имела возможности заявить о несогласии с начальной продажной ценой.

Оценка имущества судом не производилась, отчет об оценке рыночной стоимости имущества истцом при рассмотрении дела не предъявлялся.

Заочное решение от 09.08.2023 г. отменено, по делу 19.12.2024 г. постановлено новое решение, которым признана необоснованность исковых требований ФИО7 к ФИО2, в удовлетворении исковых требований отказано.

Согласно отчету об оценке ООО «Оценка_27» от 30.08.2024г., подготовленного по заданию ФИО2, рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес> составляет 4 278 000 руб.

Согласно отчету об оценке ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества от 04.06.2025г № 94/25, подготовленному по заданию ФИО6 стоимость спорного имущества 3 555 000 руб.

Суд, принимая во внимание установленные обстоятельства, приходит к выводу о том, что при проведении публичных торгов допущены существенные нарушения, до настоящего времени решение об обращении взыскания на заложенное спорное имущество судом не принято, решение об обращении взыскания на имущество должника отменено, у продавца отсутствовало право на осуществление продажи имущества. 

Судебный акт, которым установлена начальная продажная цена исходя из условий договора залога (ипотеки), отменен, торги проведены на основании недействительной оценке имущества, что также является существенным нарушением порядка проведения торгов.

В результате реализации квартиры на торгах по цене, сформированной исходя из начальной продажной цены квартиры, установленной ранее принятым заочным решением (1 200 000 руб.), впоследствии отмененным как незаконное, спорная квартира продана ФИО6 по существенно заниженной цене, что нарушает права должника, имеющего право на получение денежных средств, оставшихся после удовлетворения требований кредитора и возмещения расходов по исполнению, восстановление которых возможно только путем признания торгов и заключенной по их результатам сделки недействительными.

Доводы ответчиков о том, что на момент проведения торгов заочное решение не было отменено, торги состоялись на законных основаниях, судом отклоняются, поскольку не имеет правовое значение с учетом установленных по делу обстоятельств, в настоящее время вступившее в законную силу решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество не имеется, соответственно, основания для реализации имущества с публичных торгов, отсутствовали.

Более того, вновь принятым по делу решением суда, которое вступило в законную силу, признана необоснованность исковых требований ФИО7 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, признано надлежащее исполнение ФИО2 обязательств по договору займа.

Судом отклоняются доводы ответчиков в части невозможности оспаривания торгов и сделок по основанию несогласия со стоимостью имущества, поскольку установлено, что при рассмотрении дела в заочном порядке ФИО2 не участвовала, соответственно, не имела возможность заявить несогласие относительно начальной продажной цены. ФИО7 при рассмотрении дела согласился на заочный порядок, ему были известны процессуальные последствия рассмотрения дела в заочном порядке, в том числе, порядок его отмены.

Все иные доводы ответчиков, в том числе, о том, что ФИО2 уведомлена о проведении торгов, об исполнительном производстве, реализовала свое право на отмену заочного решения спустя месяц после проведения торгов, не имеют правовое значение, при наличии установленных обстоятельств. Судебный акт, на основании которого выданы исполнительные листы и возбуждены исполнительные производства, проведены торги, отменен, имеется вступившее в законную силу судебный акт об отказе в удовлетворении требований о взыскании задолженности по договору займа, и соответственно, обращения взыскания на заложенное имущество.

Поскольку публичные торги проведены с нарушением правил, установленных законом, допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, они признаются судом недействительными.

Принимая во внимание признание недействительными публичные торги по продаже спорной квартиры, в соответствии с п. 2 ст. 449 ГК РФ, все совершенные сделки: договор купли-продажи арестованного имущества от 18.07.2024 г. заключенный между МТУ Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и ЕАО и ФИО19; договор купли-продажи от 16.08.2024 г., заключенный между ФИО6 и ФИО1 подлежат признанию недействительными.

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительная с момента ее совершения.

В соответствии с ч.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применяя последствия недействительности сделок, суд считает необходимым привести стороны в первоначальное положение: прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение - квартиру по адресу: 

<

адрес>; аннулировать запись о регистрации права собственности ФИО1 на спорное жилое помещение; восстановить право собственности ФИО2 на спорное жилое помещение; восстановить залог по договору залога (ипотеки) от 24.02.2022 г. в отношении спорного жилого помещения.

Разрешая вопрос о выплате денежных средств сторонам по сделкам, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 6 ст. 448 ГК РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

В силу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Статьей 461 ГК РФ установлено, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований (пункт 1).

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно (пункт 2).

По смыслу указанных норм в их взаимосвязи, организатор торгов как продавец, действующий от собственного имени и независимо от наличия у него права собственности на имущество, выставленное на торги, должен возместить покупателю понесенные им убытки в том случае, если основания, по которым изымается товар, возникли до исполнения договора, то есть до передачи товара покупателю, который не знал и не должен был знать о наличии этих оснований.

Согласно разъяснениям пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со ст. 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», ответчиками по требованиям о признании публичных торгов недействительными по общему правилу являются организатор торгов и/или привлекаемые им специализированные организации и лицо, выигравшее публичные торги.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, ст. 167 ГК РФ не подлежит применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам статей 460 - 462 ГК РФ.

В пункте 14 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» разъяснено, что обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени.

Таким образом, именно организатор торгов и одновременно продавец по договору купли-продажи обязан возместить убытки покупателю, причиненные изъятием товара третьим лицом по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 432, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в том числе, функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении изыскания на имущество.

В силу приведенных норм права, предусмотренные законом последствия недействительности распространяются не на должника, или взыскателя, а на лицо, выступавшее в качестве продавца. Соответственно, двусторонняя реституция будет иметь место между покупателем имущества должника и продавцом независимо от того, как продавец распорядился полученными от продажи денежными средствами.

Как указано выше, последствием признания сделки недействительной является двухсторонняя реституция. По общему правилу ответчиками по требованиям о признании торгов недействительными являются организатор торгов и (или) привлекаемые им специализированные организации и лицо, выигравшее торги (п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).

Как следует из содержания договора купли-продажи от 18.07.2024 г., в качестве продавца в сделке выступало МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области.

Продажа имущества на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Признание торгов недействительными влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Поэтому в данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени - МТУ Росимущество в Хабаровском крае и Еврейской автономной области.

В свою очередь, МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области вправе требовать взыскания денежных средств, полученных взыскателем, в качестве неосновательного обогащения.

При таких обстоятельствах, обязанность вернуть ФИО6 денежные средства в размере 2 484 000 руб., уплаченные по сделке купли продажи от 18.07.2024 г. возложить на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области вернуть 

Принимая во внимание, что первоначальная сделка купли-продажи от 18.07.2024 г. признана недействительной, соответственно, является недействительно последующая сделка купли-продажи, заключенная 16.08.2024 г. между ФИО6 и ФИО1, при этом оснований для признания ФИО1 добросовестным приобретателем имущества, не имеется, ФИО1 требований о признании ее добросовестным приобретателем не заявлено, доказательства не представлены, стороны указанной сделки также приводятся в первоначальное состояние.

Принимая во внимание, что ФИО6 по сделке получены денежные средства в размере 3 300 000 руб. от продажи спорного имущества, обязанность вернуть денежные средства ФИО1 должно быть возложено на ФИО6

Оснований для возмещения денежных средств в пользу сторон в предложенном истцом варианте не имеется, по указанным выше основаниям.

Суд не находит оснований для возложения на УФССП по Хабаровскому краю и ЕАО вернуть ФИО6 исполнительских сбор 25 760 руб., поскольку исполнительский сбор удержан из суммы от реализации спорного имущества, не является убытками или расходами ФИО6

Разрешая исковые требований ФИО1 к ФИО2, ФИО5 о выселении из спорного жилого помещения без предоставления иного жилого помещения, суд не находит законных оснований для их удовлетворения, исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ и ч. 4 ст. 3 ЖК РФ каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища, и никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии со ст. ст. 209, 288, 304 ГК РФ и ч. ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: в том числе, обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ).

В соответствии со ст. 237 ГК РФ, изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судом установлено, следует из материалов дела, что право собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> восстановлено за ФИО2, публичные торги от 08.07.2024 г. по реализации арестованного имущества признаны недействительными, сделки купли-продажи спорного имущества от 18.07.2024 г., от 16.08.2024 г. признаны недействительными, право собственности на спорное жилое помещение ФИО1 аннулировано, восстановлено право собственности ФИО2

Ответчик ФИО5 вселена в спорное жилое помещение собственником квартиры ФИО2 в качестве члена своей семьи, проживет в спорном жилом помещении на законных основаниях, в связи с чем, оснований для выселения собственника и члена его семьи из спорного жилого помещения не имеется.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 231 ГПК РФ, суд –

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО2 к Отделению судебных приставов по Индустриальному району г.Хабаровска, межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области, ФИО6, ФИО7, ФИО1 о признании недействительными публичных торгов, признании недействительными сделок купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, внесении изменений в записи в ЕГРН о праве собственности, о выплате денежных средств – удовлетворить частично.

Признать недействительными публичные торги по продаже квартиры, по адресу: 

<

адрес>, к.н. №, проведенные 08 июля 2024 года, оформленные протоколом об итогах проведения аукциона по продаже арестованного имущества.

Признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 18 июля 2024 года, заключенный между МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и ЕАО и ФИО6.

Признать недействительным договор купли-продажи от 16 августа 2024 года, заключенный между ФИО6 и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделок.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: 

<

адрес>.н.№.

Аннулировать запись о регистрации права собственности ФИО4 на квартиру по адресу: 

<

адрес>.н.№

Восстановить право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

адрес>.н.№.

Восстановить залог по договору залога (ипотеки) от 24 февраля 2022 года в отношении квартиры по адресу: 

<

адрес>.н.№

Обязать ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт № выд. ДД.ММ.ГГГГ вернуть ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт № денежные средства в размере 3 300 000 рублей.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области вернуть ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ г.р., № выд. ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 2 484 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО5 о выселении из жилого помещения без предоставления иного жилого помещения – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в окончательном виде в Хабаровский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Хабаровска.

Судья Т.Г.Федосова

Решение суда изготовлено в окончательном виде 17 июня 2025 года.