Дело № 2-533/2025 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 25 июня 2025 года

Ленинский районный суд г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания в составе председательствующего судьи Беляевой В.А., при секретаре Торчиновой Л.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра Республики Северная Осетия-Алания о признании недействительным договора купли-продажи, аннулировании записи о государственной регистрации права, признании права собственности, внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности, 

установил:

ФИО3 обратилась в Ленинский районный суд г. Владикавказа с иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи и признании права собственности, указав, что на основании договора купли-продажи от 27.01.2016 года является собственником 

<

адрес>, расположенной адресу: 

<

адрес>. После гибели её единственного сына у ФИО3 не осталось близких родственников. В какой-то момент к ней стала приходить ФИО1, которая иногда помогала ей по хозяйству в связи с пожилым возрастом истицы. Лет пять назад ФИО1 сообщила, что для того, чтобы она могла продолжать присматривать за ФИО3, нужно подписать какой-то договор. Поскольку ФИО3 доверяла ФИО1, она с ней куда-то съездила и подписала какие-то бумаги. После этого ФИО1 стала приходить к ней всё реже, а потом и вовсе перестала. 

В августе 2024 года ФИО3 узнала от ответчика, что квартира оформлена на последнюю. Это очень удивило истицу, поскольку всё это время и до сих пор она продолжала жить в своей квартире, сама платила все коммунальные платежи, все лицевые счета были на её имя. Она обратилась в прокуратуру за защитой своих прав, но получила ответ, которым было отказано в возбуждении уголовного дела, поскольку, якобы договором купли-продажи от 13.09.2019 она продала квартиру ФИО1 за 950 000 рублей. Экземпляра договора купли-продажи у истицы никогда не было.

При этом истица не договаривалась с ответчиком о продаже своей квартиры последней, подписала договор не вчитываясь, думая, что подписывает договор об уходе за ней ФИО1; деньги от последней не получала, квартиру и ключи от неё ей не передавала, продолжила жить в своей квартире и нести все расходы по её содержанию. Да и цена в 950 000 рублей в несколько раз ниже реальной её стоимости, что косвенно подтверждает мнимость договора купли-продажи.

Со ссылками на нормы статей 170, 208, 301-304, 305 Гражданского кодекса РФ, положения совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» просила признать недействительным договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенной адресу: 

<

адрес> между ФИО3 и ФИО1 от 13.09.2019, и признать за ней право собственности на вышеуказанную квартиру.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 дополнил исковые требования, указав, что к данным правоотношениям подлежат применению положения ст. 178 ГК РФ, поскольку ответчик ввела в заблуждение истицу, которая в силу преклонного возраста и доверительного отношения к ФИО1 была уверена, что подписывает договор ренты с пожизненным содержанием. Она никак не могла выразить волю на продажу своего единственного жилья за цену, существенно ниже рыночной, и уйти жить на улицу, такое поведение выходит за рамки обычного и разумного.

В данном случае, ФИО3, которой на тот момент было 86 лет, в силу преклонного возраста, сложной жизненной ситуации (живет одна, единственный сын умер; единственным человеком, который присматривал за ней, была ФИО1) и полного доверия к ответчику, не понимала истинной природы подписываемого договора, не имела воли на отчуждение принадлежащего ей единственного жилья.

Кроме того, возражал против удовлетворения заявления ответчика о применении сроков исковой давности, поскольку, считает требования истца не связанными с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется в силу положений статьи 208 ГК РФ, поскольку спорная квартира никогда не выбывала из её владения, она несет бремя её содержания и эксплуатации. В любом случае, в силу требований п.2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Касательно настоящего спора, ФИО3 узнала о том, что титул собственника спорной квартиры перешел к ФИО1 на основании договора купли-продажи от 13.09.2019 из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 05.08.2024, а в суд обратилась 05.12.2024, то есть в пределах годичного срока исковой давности. 

Таким образом, заявление ответчика о пропуске срока исковой давности не основано на законе и фактических обстоятельствах дела, и подлежит отклонению.

В окончательном виде просил признать недействительным договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенной адресу: 

<

адрес> между ФИО3 и ФИО1 от 13.09.2019; аннулировать запись о регистрации права собственности на указанную квартиру за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости; признать право собственности ФИО3 на 

<

адрес>, расположенную адресу: 

<

адрес>в; внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о праве собственности ФИО3 на 

<

адрес>, расположенную адресу: 

<

адрес>.

Ответчик ФИО1 представила в суд возражения на исковое заявление ФИО3, указав, что об устранении нарушения права собственности не связанного с лишением владения, при этом в просительной части искового заявления указанного в заглавии требования нет, а просят признать недействительным договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключённого 13.09.2019 г. между истицей (продавцом) и ответчицей (покупателем).

Указанный договор, заключённый 13.09.2019 г. зарегистрирован 24 сентября 2019г. в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания. Право собственности зарегистрировано за ФИО1.

В последующем дополнительном иске истица помимо признания недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, просит аннулировать регистрацию права собственности за ФИО6 и признать право собственности на спорную квартиру за ФИО3

Вместе с тем в первом иске ФИО3 указывала, что узнала о состоявшейся в 2019 году сделке между нею и ответчицей лишь в 2024 году, а в дополнительном иске указывает, что не понимала, что подписывает договор купли-продажи квартиры, считая, что подписывает договор ренты с пожизненным её содержанием.

Указанные противоречия свидетельствуют о том, что ФИО3, понимая, что на сегодняшний день сильно возросли цены на квартиры, изыскивает любые возможности для отмены состоявшейся сделки. Несмотря на преклонный возраст, ФИО2, будучи очень грамотным человеком, кандидатом наук, никогда не страдающая никакими психическими заболеваниями, полностью отдавала отчёт своим действиям, и прекрасно понимала, что продавала квартиру близкому ей на тот период времени человеку ФИО1 на тех условиях, которые указаны ими в договоре купли-продажи.

То обстоятельство, что ФИО2 юридически грамотный человек, которая, не прочитав договора купли-продажи, никогда бы его не подписала, подтверждается, тем что указанную спорную квартиру она уже один раз отчуждала, а затем после смерти собственника, забрала её в 2016 году у наследников, которые не захотели с ней судиться и оформили с ней договор купли-продажи.

Таким образом, все доводы истицы о том, что она не продавала квартиру ФИО1 являются надуманными и необоснованными.

Между истицей и ответчицей был заключён договор в требуемой в подлежащих случаях форме, и достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, как требует того п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу пункта 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи квартиры, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, совершенная сторонами сделка исполнена, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. При заключении договора в соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ сторонами было согласовано условие о предмете договора и стоимости имущества.

ФИО3 в обоснование иска ссылается на недействительность договора купли-продажи, указывая, что она осталась жить в спорной квартире и оплачивала сама коммунальные платежи.

Вместе с тем, одного этого довода недостаточно для признания сделки недействительной. ФИО5 Л,К., заключив договор купли-продажи спорной квартиры, и получив за неё деньги, сообщила ответчице, что хочет продолжать жить в проданной ею квартире, и за это будет оплачивать услуги сама. ФИО1, являясь родственницей истицы, с её желанием согласилась и не возражала, чтобы она продолжила в ней жить и оплачивать коммунальные услуги. При этом, ФИО3. прекрасно понимала, что собственником спорной квартиры больше не является.

Истица собственноручно подписала договор купли-продажи квартиры с намерением продать квартиру ответчице по цене и на условиях, оговоренных в договоре, указала, что она получила денежные средства по договору в полном объеме.

О том, что право собственности на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, д,25 «в», зарегистрировано ЕГРН за ФИО1 ей было известно, так как копию договора купли-продажи она получила сама лично.

То обстоятельство, что ФИО7 дала ответчице в долг деньги не свидетельствует о том, что она не получила стоимость проданной ею квартиры, часть из которых ей возвращена.

Исковое заявление некорректно подано в суд со ссылкой на ст. 304 ГК РФ об устранении нарушенного права собственности, не связанного с лишением владения. При этом, с одной стороны, истица ссылается на мнимость сделки, указывая, что она совершена лишь для вида, без намерения создать ей правовые последствия (п.1 ст.170 ГК РФ), а с другой стороны указывает, что сделка совершена под влиянием обмана и злоупотребления правом (ст. 179 ГК РФ).

По действующему законодательству возможность признания заключенной сделки одновременно как притворной мнимой, так и совершенной под влиянием обмана, отсутствует.

Доказательств, с достоверностью свидетельствующих о том, что ответчица обманом либо ещё каким-нибудь незаконным способом заставила истицу заключить оспариваемый договор, суду не представлено. Считала доказанным факт волеизъявления ФИО3. на продажу спорной квартиры ФИО1 на тех условиях, которые установлены договором купли-продажи. На основании изложенного, просила удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 в связи с необоснованностью и пропуском срока исковой давности, о котором заявлено стороной истца.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО8 поддержала заявленные возражения, а также заявление об отказе в иске в связи с пропуском истцом срока исковой давности. Пояснила, что ключи от квартиры у ФИО1 есть, расписки при передаче денег за квартиру ответчик у истца не брала, достаточно указания в договоре, что деньги переданы; не отрицала, что цена договора на порядок ниже рыночной на момент заключения договора, но это связано с родственными отношениями сторон. ФИО3 с ФИО1 продолжали общаться и после заключения договора, отношения у них испортились, когда ФИО3 посчитала недостаточно убранной могилу сына. Просила отказать в удовлетворении исковых требований ФИО9

В судебное заседание истец и ответчик не явились, обеспечили участие своих представителей по доверенности, в связи с чем, суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав объяснения представителя истца и представителя ответчика, учитывая доводы, изложенные в иске и возражениях ответчика, исследовав материалы дела и оценив доказательства, приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 67 ГПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3). 

В силу положений ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (п.п.1 п.1).

Исходя из п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

На основании договора-продажи от 13 сентября 2019 года, согласно которому ФИО3 (Продавец) продала ФИО1 (Покупатель) 

<

адрес>, расположенную адресу: 

<

адрес>, 3-этаж, общей площадью 41,1 кв.м., за 950 000 рублей, за ответчиком зарегистрировано право собственности на указанную квартиру, о чем в ЕГРН 24.09.2019 сделана запись №. 

Согласно п. 3 указанного договора, Стороны расплатились на момент его подписания. Кроме данного пункта договора, иных объективных доказательств, подтверждающих оплату Покупателем Продавцу (например, расписка о получении последним денежных средств по договору, выписка с банковского счета о переводе суммы договора, и пр.) суду ответчиком не предоставлено.

При этом, как установлено в ходе судебного следствия и не оспаривалось сторонами, спорная квартира фактически передана не была, ФИО3 продолжила владеть квартирой, жить в квартире, нести бремя содержания, оплаты коммунальных платежей. Лицевые счета на оплату коммунальных платежей также остались на имя ФИО3

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 6 февраля 2025 года, на момент подписания оспариваемой сделки у ФИО3 не имелось в собственности другого жилого помещения.

25.07.2024 года истица обратилась в Прокуратуру Иристонского района г. Владикавказа с заявлением, в котором указала, что ФИО1 обманным путем завладела её квартирой, и не возвращает долг в 500 000 рублей.

Постановлением от 05.08.2024 о/у ОУР ОП №4 УМВД России по г. Владикавказу РСО-Алания младший лейтенант полиции ФИО10 отказал в возбуждении уголовного дела на основании п.2 ч.1 ст. 24 УПК РФ, то есть, за отсутствием состава преступления. 

В соответствии с разъяснениями в п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», согласно которым по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований. Он должен рассмотреть их исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), самостоятельно определить круг обстоятельств, которые имеют значение для спора и подлежат оценке, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном случае.

В силу п.1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении природы сделки (пп. 3 п. 2 ст. 178 ГК РФ).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 6).

На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу приведенной нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 22 апреля 2014 года N 751-О, согласно которой статья 178 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая ориентиры, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, а также последствия признания такой сделки недействительной, направлена на защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена.

Определяя круг юридически значимых обстоятельств, необходимо учитывать, что необходимым условием для действительности сделки является выяснение вопроса о наличии или отсутствии каких-либо факторов, которые могли бы создать искаженное представление лица о существе сделки или ее отдельных элементах, либо создать видимость внутренней воли при ее отсутствии, а вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для конкретного участника сделки с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, значения оспариваемой сделки.

ФИО3 в исковом заявлении указала, что считала, что подписывает договор, в соответствии с которым ФИО1 должна была за ней присматривать.

Учитывая обстоятельства дела, не оспариваемые сторонами, каждое в отдельности и все вместе в совокупности, а именно, отсутствие фактического исполнения договора купли-продажи квартиры от 13 сентября 2019 года (квартира не передана ответчику, не выбыла из владения и пользования истца, который несет бремя его содержания; ответчиком не представлены относимые и допустимые доказательства наличия у нее необходимой денежной суммы в размере 950 000 рублей на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи), доверительные отношения между сторонами и возраст истца в 86 лет на момент подписания договора, отсутствие у нее иного жилья в собственности, трагедия в жизни в виде смерти единственного сына и отсутствие иных близких родственников, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 существенно заблуждалась относительно природы договора купли-продажи квартиры от 13 сентября 2019 года между ней и ФИО1, и данное заблуждение являлось для неё существенным.

При этом суд критически оценивает пояснения ФИО1 относительно того, что купить квартиру ей предложила сама ФИО3, низкая цена договора была обусловлена родственными отношениями сторон (так и не подтвержденными в рамках судебного следствия), ФИО3 собиралась переехать жить к ФИО1, ФИО3 осознавала, что подписывает договор купли-продажи, и получила денежные средства за свою квартиру в размере 950 000 рублей, как не подтвержденные относимыми и допустимыми доказательствами, и направленными на защиту своей позиции по делу. 

Ответчиком заявлено о пропуске ФИО3 срока исковой давности при подаче настоящего искового заявления.

Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из разъяснений, изложенных в абз.2 п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 43 от 29 сентября 2015 года «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» следует, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

ФИО3 в иске указала, что узнала о том, что титульным собственником спорной квартиры является ФИО1 в августе 2024 года, и обратилась в прокуратуру с заявлением о защите нарушенных прав.

Как следует из копии заявления ФИО3, имеющейся в материалах дела, её заявление в прокуратуру Иристонского района г. Владикавказа РСО-Алания зарегистрировано 25.07.2024 года, настоящий иск поступил в суд 05.12.2024 года, то есть в пределах установленного годичного срока давности.

Относимых и допустимых доказательств того, что истица ранее 25.07.2024 года узнала о смене титульного собственника, материалы дела не содержат. Отсутствует расписка ФИО3 в получении экземпляра договора купли-продажи квартиры от 13 сентября 2019 года и в материалах регистрационного дела на спорную квартиру.

Кроме того, суд учитывает, что спорная квартира не выбывала из владения ФИО3, и все лицевые счета на оплату жилищно-коммунальных услуг по день обращения в суд были на её имя.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению.

руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к ФИО1 при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра Республики Северная Осетия - Алания о признании недействительным договора купли-продажи, аннулировании записи о регистрации права собственности, признании права собственности, внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РСО-Алания, 

<

адрес>, заключенный 13 сентября 2019 года между ФИО3 и ФИО1.

Аннулировать запись о регистрации права собственности на квартиру расположенную по адресу: РСО-Алания, 

<

адрес> за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости.

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РСО-Алания, 

<

адрес>.

Внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о праве собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: РСО-Алания, 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия – Алания через Ленинский районный суд г.Владикавказа Республики Северная Осетия – Алания в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий В.А. Беляева 

Мотивированное решение изготовлено 8 июля 2025 года