Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июня 2025года 

<

адрес>

Кировский районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Шандецкой Г.Г.

при секретаре ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО "Альфа-М" о признании договора аренды недействительным (ничтожным), 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Альфа-М" о признании договора аренды недействительным (ничтожным), ссылаясь на то, что между ФИО1 (Арендодатель) и ООО «Альфа-М» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №№ от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствие с условиями которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные на 1 этаже, номера на поэтажном плане: 30,31,32,33, общей площадью: 157,9 кв.м., являющиеся частью Помещения, назначение: нежилое помещение, этаж №, площадь: 181,2 кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, комнаты №,30,31,32,33.

Ссылаясь на положения п. 9 Постановление Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О свободе договора и ее пределах", а также ГК РФ истец указывает, что в соответствии с данными из открытых источников ООО «Альфа-М» зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, выручка за 2023 год составила 437,6 миллиардов рублей, в Российской Федерации открыто около 20 000 магазинов. Указанное, по мнению истца, означает, что ООО «Альфа-М» является профессиональным участником рынка, имеет большой штат сотрудников, в том числе юристов и менеджеров.

Заключая договор аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, не владея профессиональными юридическими знаниями, не могла в полной мере оценить действительные условия сделки.

В частности, условия п. 3.2. выглядели как возможность один раз в год пересматривать арендную плату на процент инфляции (дополнительно ограниченной 5%) в одностороннем порядке, однако исходя из формулировки указанного пункта об оформлении дополнительного соглашения оказалось, что на это требуется согласие арендатора и достаточно немотивированного отказа для сохранения прежних условий. 

ФИО1 неоднократно письмами обращалась в адрес Арендатора с уведомлением об увеличении арендной платы, однако получала отказы. 

На основании изложенного, истец просила суд признать договор аренды нежилого помещения №№ от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой и применить последствия недействительности.

Впоследствии истец заявила ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, в конечном итоге просила суд внести изменение в п. 3.2 Договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ и изложить его в следующей редакции: «Пересмотр постоянной арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики 

<

адрес>, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1. настоящего Договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Уведомление о повышении постоянной части арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого повышения. По истечении 30 дней после направления уведомления о повышении постоянная часть арендной платы считается измененной.»

Протокольным определением, с учетом мнения представителя ответчика, отказано в принятии уточненных требований.

Истец в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Представитель истца, действующий на основании ордера, ФИО4 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить с учетом уточнений. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в иске отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве, в том числе ввиду пропуска срока исковой давности.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с частью 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное на 1 этаже, по адресу: 

<

адрес>, комнаты №,30,31,32,33, с кадастровым номером №, площадью 181,2 кв. м. 

Помещение передано истцом в аренду ответчику, ООО "Альфа-М" по заключенному между истцом и ответчиком Договору аренды № № нежилого помещения" от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14-26).

Арендуемое помещение передано истцом в фактическое пользование ответчику ДД.ММ.ГГГГ по соответствующему Акту приема-передачи нежилого помещения.

В соответчики с п. 5.1 Договора срок аренды по спорному договору составляет 15 лет, начиная с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>.

В соответствии с п. 3.1 арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы составляет 90 000 (девяносто тысяч) рублей за площадь помещения ежемесячно, сумма НДФЛ 13 % включена в арендную плату и перечисляется в бюджет Арендатором (Арендатор является налоговым агентом согласно гл. 23 Налогового Кодекса РФ, поэтому удерживает с постоянной части арендной платы НДФЛ и перечисляет удержанную сумму в налоговый орган). Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет Арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат Арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объёма и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых помещений.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики 

<

адрес>, но не более 5%.Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1, настоящего Договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего Договора.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление с дополнительным соглашением о намерении увеличить размер арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.37)

Ответчик ответил отказом на предложение о заключении дополнительного соглашения в части повышения арендной платы. (л.д.41)

Так, пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № сформулирована следующая правовая позиция. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений, действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Применительно к рассматриваемому спору, проанализировав положения договора, суд приходит к выводу о том, что стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению арендодателя, такое изменение возможно посредством заключения дополнительного соглашения по письменному предложению стороны; условия об уведомительном порядке изменения арендной платы на индекс потребительских цен договор не содержит.

Доводы истца о том, что п. 3.2 договора является основанием для повышения стоимости аренды судом отклоняются как основанные на неверном толковании положений договора и неверном толковании положений норм материального права.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Судом установлено, что договор аренды заключен между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, помещение от арендодателя к арендатору было передано по акту приёма-передачи нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ. С учетом того, что исполнение договора началось ДД.ММ.ГГГГ, то срок на обращение в суд с указанными в исковом заявлении требованиями истек ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, иск в суд подан ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, требования ФИО1 к ООО "Альфа-М" о признании договора аренды недействительным (ничтожным) удовлетворению не подлежат, в том ввиду пропуска срока исковой давности.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО "Альфа-М" о признании договора аренды недействительным (ничтожным), - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: