Дело .

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г. Сочи 03 сентября 2019 г.

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе судьи Казимировой Г.В., 

при секретаре судебного заседания Мейроян М.А., 

с участием представителя истца А.А., действующей на основании доверенности № ()6 от (.), 

представителя ответчика А.В., действующей на основании доверенности от (.), 

представителя третьего лица А.В., действующей на основании доверенности . от (.),

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению А.Г. к акционерному обществу «Универсал» о признании недействительными актов приема-передачи недвижимого имущества, приведении объектов недвижимости в соответствие с договором участия в долевом строительстве,

установил:

Истец А.Г. обратился в суд с иском к АО «Универсал» о признании недействительными актов приема-передачи недвижимого имущества, приведении объектов недвижимости в соответствие с договором участия в долевом строительстве.

Исковые требования мотивировал тем, что (.) между акционерным обществом «Универсал» и им, А.Г., заключены два договора участия в долевом строительстве: договор участия в долевом строительстве .В-004-БДУ от (.) в соответствии с п.1.1., п.1.5. которого застройщик (АО «Универсал») обязуется в предусмотренный договором срок передать ему объект долевого строительства нежилое помещение – бокс для хранения автомобилей в жилом доме на 2 машино-места: бокс . (номер на поэтажном плане 22), общей площадью, 34,9 кв.м., находящийся на 1 этаже жилого () «В» многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по () в Центральном районе города Сочи. Стоимость нежилого помещения - бокса . по указанному договору составляет 2 000 000 рублей, которые им полностью оплачены; договор участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.) в соответствии с п.1.1., п.1.5. которого ответчик обязуется в предусмотренный договором срок передать ему объект долевого строительства нежилое помещение – бокс для хранения автомобилей в жилом доме на 2 машино – места: бокс . (номер на поэтажном плане 23), общей площадью, 34,9 кв.м., находящийся на 1 этаже жилого () «В» многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по () в Центральном районе города Сочи. Стоимость нежилого помещения - бокса . по указанному договору составляет 2 000 000 рублей, которые им полностью оплачены.

Обязательства по оплате стоимости боксов для хранения автомобилей в жилом доме на 2 машино – места, бокса ., бокса ., исполнены им в соответствии с условиями договора, что подтверждается справками данными ему в АО «Универсал» исх. № Б/Н от (.) по договору участия в долевом строительстве .В-004-БДУ от (.) и справкой исх. № Б/Н от 13.06.2019г. по договору участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.).

В свою очередь ответчик обязательства по договорам долевого участия по передаче бокса для хранения автомобилей в жилом доме на 2 машино – места, бокс ., бокс ., не исполнил надлежащим образом, нарушив тем самым условия заключенных договоров.

Нарушения заключаются в том, что ответчик заключил незаконные акты-приема передачи, по которым передал не 2 (два) объекта недвижимости для хранения двух автомобилей, как указано в договорах долевого участия, а передал 4 (четыре) отдельных объекта недвижимости на 4 машино-места, чем нарушил условия п.1.5., п. 1.5.1., п.1,6, п. 3.1.4 договора участия в долевом строительстве .В-004-БДУ от (.), договора участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.), а также его права и законные интересы, как участника долевого строительства, полностью оплатившего имущество. Фактически ответчик не передал ему имущество, указанное в договорах долевого строительства, так как имеющиеся акты-приема передачи имущества являются недействительными в силу закона по следующим основаниям. 

По факту объекты недвижимости не изменились, перегородка между ними отсутствует, разделяющая на 2 (два) разных объекта недвижимости. Изменения произошли документально без уведомления его ответчиком и без его согласия. 

Таким образом, ответчик в нарушение закона, условий договоров долевого участия передал совсем другие объекты недвижимости.

По договору участия в долевом строительстве .В-004-БДУ от (.) ответчик подписал два акта приема передачи о нижеследующем имуществе: нежилое помещение (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящийся на 1 этаже жилого ()А, () многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по () в Центральном районе города Сочи, что подтверждается актом о передаче объекта долевого строительства от (.).

При этом акт приема-передачи от (.) подписывался ответчиком, но не им, истцом, а его прежним представителем, который являлся таковым ранее, то есть представлял его интересы до подписания актов приема-передачи имущества. На момент подписания указанных актов (.) доверенность ()6 от (.), выданная от его имени на имя гражданина Г.Г., являлась недействующей (просроченной). Срок доверенности – два года, что указано в самом тексте доверенности, а, следовательно, срок действия данной доверенности истек (.) Такой акт приема-передачи имущества является недействительным в силу закона по причине заключения его с ненадлежащим лицом, а также по причине того, что в актах указано не то недвижимое имущество, которое им приобреталось по договорам. Указанный факт подтверждается текстом доверенности, текстом заключенных договоров.

Нежилое помещение (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящийся на 1 этаже жилого ()А, () многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по () в Центральном районе города Сочи, что подтверждается актом о передаче объекта долевого строительства от (.).

Указанный акт приема-передачи, как и предыдущий акт, является недействительным по тем же основаниям, подписан не надлежащим лицом, представителем по просроченной доверенности с указанием объекта недвижимости, не соответствующим договору.

По договору участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.) ответчик подписал также два акта приема передачи о нижеследующем имуществе: нежилое помещение (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящийся на 1 этаже жилого ()А, () многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по () в Центральном районе города Сочи, что подтверждается актом о передаче объекта долевого строительства от (.); нежилое помещение (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящийся на 1 этаже жилого ()А, () многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по () в Центральном районе города Сочи, что подтверждается актом о передаче объекта долевого строительства от (.).

Указанные акты приема-передачи имущества являются недействительными в силу закона, так как подписаны ненадлежащим лицом и в них указаны объекты недвижимости, не соответствующие первичному договору.

Таким образом, ответчик подписал с ненадлежащим лицом акты о передаче объектов долевого строительства от (.) на 4 объекта недвижимости (машино-места), а не на объекты недвижимости, которые указаны в договорах долевого участия – 2 бокса, каждый на 2 машино-места.

Уведомление об изменении условий договора участия в долевом строительстве о том, что меняются условия договора, в его адрес ответчиком не направлялось, дополнительные соглашения к договорам не заключались. Фактически объекты по техническим характеристикам остались как в договоре участия в долевом строительстве.

(.) он обратился к ответчику с претензией о приведении в соответствие правовой документации на объект долевого строительства и передачи ему объекта, который он приобрел по договорам участия в долевом строительстве, а именно бокса для хранения автомобилей в жилом доме на 2 машино-места: бокс ., бокс ., либо расторжении договора и возврате стоимости, с учетом рыночной цены объекта.

Ответчик отказывается устранить недостатки путем приведения документов на объект в соответствие с договорами участия в долевом строительстве, в соответствие с фактическим техническим состоянием объектов, отказывается внести изменения в данные Единого государственного реестра недвижимости, отказывается заключить правильные и законные акты приема-передачи имущества.

Кроме того, во всех актах приема-передачи допущены ошибки в указании договоров участия в долевом строительстве, заключенных между ним и ответчиком.

У него не было возможности лично проверить передаваемые по имеющимся актам объекты на соответствие их договорам участия в долевом строительстве, так как ответчик не предложил ему лично подписать данные акты.

Считая, что имеется обязательство, которое не исполнено ответчиком надлежащим образом, он обратился в суд за защитой нарушенных прав о передаче объектов недвижимости, соответствующих условиям заключенных договоров.

Так как ответчик отказывается подписать с ним акты приема-передачи с указанием именно того имущества, которое указано в заключенных договорах участия в долевом строительстве, а также с указанием имущества соответствующего его фактическому состоянию (в действительности имеются два бокса, а не четыре бокса), то он считает, что имущество, указанное в заключенных договорах, должно быть зарегистрировано в его собственность в связи с исполнением обязательств по договорам с его стороны.

На основании изложенного просил суд признать акты о передаче объекта долевого строительства от (.), в виде объектов недвижимости как 2 (двух) отдельных объектов недвижимости вместо 1 (одного) объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве .В-004-БДУ от (.) недействительными; признать акты о передаче объекта долевого строительства от (.), в виде указания объектов недвижимости как 2 (двух) отдельных объектов недвижимости вместо 1 (одного) объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.) недействительными; признать объекты недвижимости нежилое помещение (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящийся на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Сочи, ()А, () нежилое помещение (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящийся на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Сочи, ()А, () единым объектом недвижимости в виде одного нежилого помещения на 2 (два) машино-места; признать объекты недвижимости нежилое помещение (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящийся на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Сочи, ()А, () нежилое помещение (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящийся на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Сочи, ()А, () единым объектом недвижимости в виде одного нежилого помещения на 2 (два) машино-места; обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по г. Сочи аннулировать сведения ЕГРН в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0205013:1914, 23:49:0205013:1915, 23:49:0205013:1916, 23:49:0205013:1917, расположенных по адресу: г. Сочи, ()А, (); обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по г. Сочи внести в данные ЕГРН сведения о двух объектах недвижимости: нежилое помещение (машино-место) бокс . (номер на поэтажном плане 22), нежилое помещение (машино-место) бокс . (номер на поэтажном плане 23), находящиеся на 1 этаже жилого дома г. Сочи, ()А, (); признать за А.Г. право собственности на недвижимое имущество: нежилое помещение (машино-место) бокс . (номер на поэтажном плане 22), нежилое помещение (машино-место) бокс . (номер на поэтажном плане 23), находящиеся на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Сочи, ()А, (); обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по г. Сочи зарегистрировать право собственности А.Г. на два объекта недвижимости: нежилое помещение (машино-место) бокс . (номер на поэтажном плане 22), нежилое помещение (машино-место) бокс . (номер на поэтажном плане 23), находящиеся на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Сочи, ()А, ().

В судебном заседании представитель истца по доверенности А.А. исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика АО «Универсал» по доверенности А.В. иск признала в части требований о признании недействительными актов приема-передачи, против удовлетворения остальной части исковых требований возражала. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО1 возражала против удовлетворения требований в части обязания управления внести изменения в сведения ЕГРН, а также зарегистрировать право собственности истца на объекты недвижимости, поскольку данные требования являются преждевременными без соблюдения истцом досудебного порядка. Кроме того, считает, что требования об обязании третьего лица без самостоятельных требований, не основаны на законе. В остальной части решение оставила на усмотрение суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав в судебном заседании все представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство ведется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как следует из материалов дела, (.) между АО «Универсал», выступающим в качестве застройщика, и истцом А.Г., выступающим в качестве участника долевого строительства, заключены два договора участия в долевом строительстве: договор участия в долевом строительстве .В-004-БДУ от (.) в соответствии с п. 1.1.,п. 1.5. которых застройщик АО «Универсал» обязуется в предусмотренный договором срок передать А.Г. объект долевого строительства: нежилое помещение – бокс для хранения автомобилей в жилом доме на 2 машино-места: бокс . (номер на поэтажном плане 22), общей площадью, 34,9 кв.м., находящийся на 1 этаже жилого () «В» многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по () в Центральном районе города Сочи, стоимость нежилого помещения - бокса . по указанному договору составляет 2 000 000 рублей; договор участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.) в соответствии с п. 1.1., п. 1.5. которых ответчик обязуется в предусмотренный договором срок передать А.Г. объект долевого строительства нежилое помещение – бокс для хранения автомобилей в жилом доме на 2 машино-места: бокс . (номер на поэтажном плане 23), общей площадью, 34,9 кв.м., находящийся на 1 этаже жилого () «В» многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по () в Центральном районе города Сочи, стоимость нежилого помещения - бокса . по указанному договору составляет 2 000 000 рублей.

Статьей 5 Федерального закона от (.) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

В судебном заседании установлено, что обязательства по оплате стоимости боксов для хранения автомобилей в жилом доме на 2 машино-места, бокса ., бокса ., исполнены истцом в полном объеме в соответствии с условиями договоров, что подтверждается справками выданными на имя А.Г. ответчиком АО «Универсал» исх. № Б/Н от (.) по договору участия в долевом строительстве .В-004-БДУ от (.) и справкой исх. № Б/Н от (.) по договору участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.).

Представитель ответчика признал тот факт, что А.Г. полностью исполнил свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве .В-004-БДУ от (.) и .В-005-БДУ от (.), поскольку полностью выплатил стоимость вышеуказанного недвижимого имущества.

Федеральный закон от (.) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1 данного Федерального закона).

На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона от (.) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 3.1.1, 3.1.2 договора участия в долевом строительстве .В-004-БДУ от (.), АО «Универсал» обязался передать бокс для хранения автомобилей А.Г. не позднее чем в 60 - дневный срок с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, и осуществить ввод многоквартирного дома в эксплуатацию во 2 квартале 2018 года в соответствии с действующим законодательством, то есть, не позднее (.).

Согласно п.3.1.1, 3.1.2 договора участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.), АО «Универсал» обязался передать бокс для хранения автомобилей А.Г. не позднее чем в 60 - дневный срок с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, и осуществить ввод многоквартирного дома в эксплуатацию во 2 квартале 2018 года в соответствии с действующим законодательством, то есть, не позднее (.).

В силу пунктов 1 и 2 ст. 6 Федерального закона от (.) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от (.) № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от (.) № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом ответчиком были нарушены условия договоров участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.) и .В-004-БДУ от (.), что выразилось в следующем.

Так, по договору участия в долевом строительстве .В-004-БДУ от (.) ответчик АО «Универсал» подписал два акта приема-передачи Г.А. следующего недвижимого имущества: нежилого помещения (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящегося на 1 этаже жилого ()А, () многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по () в Центральном районе города Сочи (акт о передаче объекта долевого строительства от (.)); нежилого помещения (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящегося на 1 этаже жилого ()А, () многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по () в Центральном районе города Сочи (акт о передаче объекта долевого строительства от (.)).

По договору участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.) АО «Универсал» подписал два акта приема-передачи Г.А. следующего недвижимого имущества: нежилого помещения (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящегося на 1 этаже жилого ()А, () многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по () в Центральном районе города Сочи (акт о передаче объекта долевого строительства от (.)); нежилого помещения (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящегося на 1 этаже жилого ()А, () многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по (), в Центральном районе города Сочи (акт о передаче объекта долевого строительства от (.)).

Сведения о нежилых помещениях ., 44, 45, 46, находящихся на 1 этаже жилого ()А, () многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по () в Центральном районе города Сочи, внесены в Единый государственный реестр недвижимости, данным объектам (.) присвоены указанные выше кадастровые номера, что подтверждается соответствующими выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Однако указанные акты приема-передачи от (.) нельзя признать действительными и подтверждающими исполнение ответчиком своих обязательств перед истцом по договорам участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.) и .В-004-БДУ от (.).

Так, от имени участника долевого строительства указанные акты приема-передачи объектов долевого строительства от (.) подписаны Г.Г., который ранее являлся представителем Г.А., то есть представлял его интересы до подписания актов приема-передачи имущества.

На момент подписания указанных актов (.) доверенность № ()6 от (.), выданная истцом Г.А. на имя Г.Г., являлась недействующей (просроченной), поскольку срок доверенности составлял два года, о чем указано в тексте доверенности, следовательно, срок действия данной доверенности истек (.).

В силу п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В силу положений ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

На основании п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Из материалов дела также следует, что в актах приема-передачи от (.) указаны объекты недвижимости, не соответствующие договорам участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.) и .В-004-БДУ от (.), заключенным между истцом А.Г. и ответчиком АО «Универсал».

Так, согласно актам-приема передачи от (.), АО «Универсал» передало А.Г. нежилые помещениях (машино-места) ., 44, 45, 46, находящихся на 1 этаже жилого ()А, () многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по () в Центральном районе города Сочи, что противоречит условиям договоров участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.) и .В-004-БДУ от (.), изложенных в п.п.1.5, 1.5.1, 1.6, 3.1.4 данных договоров.

В соответствии с условиями договоров участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.) и .В-004-БДУ от (.), ответчик обязался передать истцу нежилое помещение – бокс для хранения автомобилей в жилом доме на 2 машино-места: бокс . (номер на поэтажном плане 22), общей площадью, 34,9 кв.м., а также бокс . (номер на поэтажном плане 23), общей площадью, 34,9 кв.м., находящиеся на 1 этаже жилого () «В» многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по () в Центральном районе города Сочи.

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

На основании ч. 1 ст. 8 Федерального закона от (.) № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Представленными в суд доказательствами подтверждается, что объекты долевого строительства изменены ответчиком без уведомления истца, путем внесения ответчиком самовольных изменений в проектную документацию объектов недвижимости.

Кроме того, акты о передаче объекта долевого строительства от (.) по договору участия в долевом строительстве .В-004-БДУ от (.) на нежилые помещения машино-место ., кадастровый ., машино-место ., кадастровый ., акты о передаче объекта долевого строительства от (.) по договору участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.) на нежилые помещения машино-место ., кадастровый ., машино-место ., кадастровый ., подписывались не истцом, а лицом, который не имел права подписи, поскольку действовал по не действующей доверенности. Ответчик при подписании актов о передаче объекта долевого строительства от (.) данный факт оставил без внимания. 

В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от (.) № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Таким образом, указанные акты приема-передачи недвижимого имущества являются недействительными в силу закона по причине подписания его с ненадлежащим лицом, а также по причине того, что в актах указано не то недвижимое имущество, которое истцом приобреталось по договорам участия в долевом строительстве. Изменения в заключенные с истцом договоры участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.) и .В-004-БДУ от (.) в отношении приобретаемых истцом объектов по согласию сторон не вносились, каких-либо дополнительных соглашений между ними не заключалось.

Согласно части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание, что у истца возникло право на недвижимое имущество: нежилое помещение (машино-место) бокс . (номер на поэтажном плане 22), нежилое помещение (машино-место) бокс . (номер на поэтажном плане 23), находящиеся на 1 этаже жилого дома г. Сочи, ()А, (), на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.) и .В-004-БДУ от (.), поскольку в настоящее время объекты недвижимости фактически находятся во владении и пользовании истца, что ответчик не отрицал, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части признания недействительными актов о передаче объекта долевого строительства от (.), в виде объектов недвижимости как 2 (двух) отдельных объектов недвижимости вместо 1 (одного) объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве .В-004-БДУ от (.), признания недействительными актов о передаче объекта долевого строительства от (.), в виде объектов недвижимости как 2 (двух) отдельных объектов недвижимости вместо 1 (одного) объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.); признания объектов недвижимости нежилого помещения (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящегося на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Сочи, ()А, () нежилого помещения (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящегося на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Сочи, ()А, () - единым объектом недвижимости в виде одного нежилого помещения на 2 (два) машино-места; признания объектов недвижимости нежилого помещения (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящегося на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Сочи, ()А, () нежилого помещения (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящегося на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Сочи, ()А, () - единым объектом недвижимости в виде одного нежилого помещения на 2 (два) машино-места; признания за А.Г. право собственности на недвижимое имущество: нежилое помещение (машино-место) бокс . (номер на поэтажном плане 22), нежилое помещение (машино-место) бокс . (номер на поэтажном плане 23), находящиеся на 1 этаже жилого дома г. Сочи, ()А, ().

На основании ч. 1 ст. 16 Федерального закона от (.) № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от (.) N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Удовлетворяя исковые требования в указанной части, суд учитывает, что ответчик не оспаривает возникшее у истца право на недвижимое имущество: нежилое помещение (машино-место) бокс . (номер на поэтажном плане 22), нежилое помещение (машино-место) бокс . (номер на поэтажном плане 23), находящиеся на 1 этаже жилого дома г. Сочи, ()А, ().

Более того, в судебном заседании представитель ответчика признал исковые требования в части требований о признании недействительными актов приема-передачи.

Отказывая истцу в удовлетворении остальной части исковых требований, суд исходит из следующего.

На основании положений ст. 14 Федерального закона от (.) N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

С учетом данной нормы суд считает, что истец А.Г. вправе самостоятельно обратиться в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с соответствующим заявлением о регистрации на его имя права собственности на недвижимое имущество: нежилое помещение (машино-место) бокс . (номер на поэтажном плане 22), нежилое помещение (машино-место) бокс . (номер на поэтажном плане 23), находящиеся на 1 этаже жилого дома г. Сочи, ()А, (), одновременно представив документы, предусмотренные Федеральным законом от (.) N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в том числе настоящее решение суда, вступившее в законную силу.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Следовательно, правовых оснований для обязания управления исполнить определенные обязанности не имеется. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

Исковые требования А.Г. к акционерному обществу «Универсал» о признании недействительными актов приема-передачи недвижимого имущества, приведении объектов недвижимости в соответствие с договором участия в долевом строительстве удовлетворить частично.

Признать акты о передаче объекта долевого строительства от (.) в виде объектов недвижимости как 2 (двух) отдельных объектов недвижимости вместо 1 (одного) объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве .В-004-БДУ от (.) недействительными.

Признать акты о передаче объекта долевого строительства от (.) в виде объектов недвижимости как 2 (двух) отдельных объектов недвижимости вместо 1 (одного) объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве .В-005-БДУ от (.) недействительными.

Признать объекты недвижимости: нежилое помещение (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящийся на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Сочи, ()А, () нежилое помещение (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящийся на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Сочи, ()А, (), единым объектом недвижимости в виде одного нежилого помещения на 2 (два) машино-места.

Признать объекты недвижимости: нежилое помещение (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящийся на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Сочи, ()А, () нежилое помещение (машино-место) ., кадастровый ., общей площадью 18,5 кв.м., находящийся на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Сочи, ()А, () единым объектом недвижимости в виде одного нежилого помещения на 2 (два) машино-места.

Признать за А.Г. право собственности на недвижимое имущество: нежилое помещение (машино-место) бокс . (номер на поэтажном плане 22), нежилое помещение (машино-место) бокс . (номер на поэтажном плане 23), находящиеся на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Сочи, ()А, ().

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в ()вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда в соответствии со статьей 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации составлено (.).

Судья Центрального

районного суда г. Сочи Г.В. Казимирова