Дело № 2-137/2019

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 мая 2019 года п. Пограничный

Пограничный районный суд Приморского края в составе: председательствующего судьи Кирсановой Н.В., при секретаре Яцухно С.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению жизнеобеспечения имущественных отношений, землепользования и градостроительства администрации Пограничного муниципального района о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, взыскании неустойки, убытков, штрафа и компенсации морального вреда, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к Управлению жизнеобеспечения имущественных отношений, землепользования и градостроительства администрации Пограничного муниципального района.

В обоснование иска указал, что на основании договора купли-продажи от 18.09.2017 № 15

у ответчика он приобрел объект недвижимости – нежилое здание контрольно-пропускного пункт общей площадью 74,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, которое он планировал использовать для своих личных бытовых нужд. По договору с учетом задатка оплатил 110 639 рублей.

31.10.2017 он направил документы в Управление Росреестра по Приморскому краю для регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости. Однако ему было отказано в государственной регистрации права, поскольку у ответчика изначально отсутствовало право на земельный участок, на котором расположено здание. Собственником земельного участка является Министерство обороны РФ. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.10.2018 администрации Пограничного муниципального района было отказано в иске к Министерству обороны о передаче в собственность спорного земельного участка. В связи с чем, 01.11.2018 истец направил в адрес ответчик уведомление о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости.

Полагает, что администрация Пограничного муниципального района при продаже спорного объекта недвижимости ввела его в заблуждение относительно сведений об отсутствии права собственности на земельный участок под нежилым зданием КПП. Кроме того, позже он установил, что здание КПП, которое ему было продано ответчиком и указано на схеме и плане не соответствует тому, что он приобретал. Оно имеет площадь менее 74,7 кв.м, тогда как здание КПП, которое он приобретал не указано на схеме, плане местности. 

Просил расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости от 18.09.2017 № 15. Взыскать в свою пользу денежные средства в сумме 110 639 руб. А также, с учетом требований ст. 12, 22, п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей», просит взыскать с ответчика понесенные убытки в сумме 4 765,98 коп. (проценты банка, госпошлина при подаче заявления для регистрации права собственности); неустойку 110 639 руб., компенсацию морального вреда в сумме 50 000 рублей и штрафные санкции в размере 50 % от присужденной суммы.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал исковые требования по доводам, изложенным в иске. Пояснил, что здание, которое он приобрел фактически расположено в другом месте, не отражено на схеме. Ответчик пытается заверить его в том, что он побрел здание КПП, 1967 года постройки, с деревянными пристройками, площадью 74,7 кв.м, тогда как от ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны РФ он получил ответ, с приложением фотографии, что здание КПП, площадью 74,7 кв.м не имеет никаких деревянных пристроек, также расположено в военном городке № по адресу: 

<

адрес> (

<

адрес>) и было передано в собственность Пограничного муниципального образования на основании приказа Министра обороны РФ № от ДД.ММ.ГГГГ. Ему было отказано в государственной регистрации права, поскольку у ответчика изначально отсутствовало право собственности на земельный участок, на котором расположено здание. Собственником земельного участка является Министерство обороны РФ. Просит суд удовлетворить его требования в полном объеме, с учетом требований ст. 12, 22, п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей».

В судебном заседании представитель ответчика - администрации Пограничного муниципального района ФИО4 (на основании доверенности) исковые требования признала частично. Полагала, что к указанным правоотношениям не могут применяться нормы Закона «О защите прав потребителя», поскольку Управление жизнеобеспечения имущественных отношений, землепользования и градостроительства администрации Пограничного муниципального района не оказывает какие-либо услуги, не продает товары и не выполняет работы. ФИО2 подал заявку на участие в торгах. Информация о продаваемом здании была размещена на сайте Администрации. На основании договора купли-продажи от 18.09.2017 №, истец приобрел здание КПП, площадью 74,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, которое он планировал использовать для своих личных бытовых нужд. По договору с учетом задатка оплатил 110 639 рублей. Здание КПП действительно находится на земельном участке, принадлежащим Министерству обороны РФ. В настоящее время ведутся судебные тяжбы относительно земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, переданные Министерством обороны РФ в собственность Администрации Пограничного муниципального района. Не возражала против расторжения договора купли-продажи от 18.09.2017 № и возврате ФИО1 110 639 рублей. В остальной части иска просила отказать.

Представитель третьего лица на стороне ответчика, не заявляющее самостоятельных требований «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны РФ в судебное заседание не явился. Направил отзыв по иску, в котором просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствие, пояснил, что после передачи объектов недвижимости в муниципальную собственность у ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны РФ отсутствуют какие-либо права на спорный объект недвижимости, соответственно отсутствует материально-правовой интерес по существу спора.

В судебном заседании, допрошенная в качестве специалиста начальник отдела имущественных отношений, землепользования и градостроительства Администрации Пограничного муниципального района ФИО3 в судебном заседании показала, что в 2013 году Министерство обороны РФ своим приказом № от 30.03.2013 передало в муниципальную собственность Пограничного района нежилое здание контрольно-пропускного пункта общей площадью 74,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Был подписан передаточный акт и представлена схема объекта. Администрация муниципального района обратилась в организацию «Кадастровое дело» для оформления технической и кадастровой документации на этот объект недвижимости. Кадастровый инженер выехал на место, измерил площадь объекта, его местоположение и составил всю необходимую документацию. Согласно генерального плана здание КПП числится под номером 84. Только это здание соответствует координатам и технической документации. Иных объектов не передавалось, никакого другого здания КПП в муниципальной собственности не имеется. После получения технической документации, оценки здания, Управление жизнеобеспечения имущественных отношений, землепользования и градостроительства разместило всю имеющуюся информацию о спорном объекте недвижимости на сайте Администрации и выставило его на торги. ФИО1, как претендент в покупатели, приобрел это здание. ФИО1 приезжал лично в Администрацию, знакомился со всей имеющейся относительно здания КПП документацией, затем вместе со специалистом Отдела ФИО6 выезжал непосредственно на место расположения здания, осматривал его. Ему было известно, что именно это здание отражено на ген.плане и оно является старым зданием КПП, и именно это здание он приобрел. То здание, на которое в настоящее время указывает истец, является более новым зданием КПП, но оно в муниципальную собственность не предавалось и на ген.плане под каким-либо номером не отражено и его площадь более 100 кв.м. Истец в настоящее время пытается ввести в суд в заблуждение, поскольку осознает, что здание КПП, которое он приобрел ветхое, и земля под зданием принадлежит Министерству обороны РФ, то есть оформить право собственности на данный момент, пока не представляется возможным. Представила фотографии двух зданий КПП.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено в судебном заседании, на основании Приказа заместителя Министра обороны РФ от 30.03.2013 № 234 «О передаче объектов недвижимого имущества в собственность муниципального образования «Пограничный муниципальный район» Приморского края» и передаточного акта от 27.06.2013 № в муниципальную собственность переданы 24 объекта недвижимости военного городка № 

<

адрес>. Здания военного городка переданы в муниципальную собственность без земельных участков. 

Среди объектов было передано, в том числе, здание контрольно-пропускного пункта, общей площадью 74,7 кв.м., присвоен инвентаризационный №. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.07.2016 на нежилое здание – КПП, общей площадью 74,7 кв.м., с кадастровым номером 25:14:030202:48, расположенное по адресу: 

<

адрес>, признано право муниципальной собственности. Право собственности на объект зарегистрировано в Росреестре без земельного участка. 

Здание контрольно-пропускного пункта располагается на земельных участках с кадастровыми номерами 25:14:030202:34, 25:14:030202:37, назначение которых - под объекты обороны.

На земельные участки с кадастровыми номерами № зарегистрировано право постоянного бессрочного пользования за Пограничной КЭЧ на основании государственного акта от 14.06.1978 №, разрешенное использование: под объекты обороны. 

08.06.2018 на указанные земельные участки зарегистрировано право федеральной собственности и право постоянного (бессрочного) пользования за Федеральным государственным казенным учреждением «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации. 

По результатам аукциона здание контрольно-пропускного пункта, общей площадью 74,7 кв.м. Управлением жизнеобеспечения имущественных отношений, землепользования и градостроительства администрации Пограничного муниципального района было продано ФИО2, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 18.09.2017 №. 

31.10.2017 стороны сделки обратились в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Регистрирующий орган с 09.11.2017 приостановил осуществление действий по заявлению до 09.02.2018 со ссылкой на п. 1 ст. 28 Федерального закона «о приватизации государственного и муниципального имущества», п. 5 ч. 1 Земельного кодекса РФ. И 25.07.2018 отказано в государственной регистрации сделки перехода права и права собственности на нежилое здание - контрольно- пропускного пункта, общей площадью 74,7 кв.м., с кадастровым номером 25:14:030202:48, в связи с тем, что отчуждение здания должно быть одновременно с земельным участком, в пределах которого расположено здание; право муниципальной собственности на земельные участки за Администрацией не зарегистрировано. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.10.2018 администрации Пограничного муниципального района было отказано в иске к Министерству обороны о передаче в собственность спорного земельного участка. В связи с чем, 01.11.2018 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, так как зарегистрировать свое право собственности на приобретенный им объект недвижимости – здание КПП не представляется возможным, по независящим от истца причинам.

Согласно пункта 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 И2 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» в случае предъявления гражданином требования о признании сделки недействительной применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Договор купли-продажи заключен на основании протокола о результатах торгов по продаже муниципального имущества, находящегося в собственности Пограничного муниципального района, в соответствии с Федеральным законом РФ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Гражданским кодексом РФ. 

Согласно п. 1.1 договора предметом договора является нежилое здание 

контрольно-пропускного пункта общей площадью 74.7 кв.м., расположенное пгт. 

<

адрес>, 

<

адрес>. Предметом договора земельный участок не являлся. 

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Согласно ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. 

В судебном заседании установлено, что истцу было продано нежилое здание КПП в бывшем военном городке, однако право собственности ФИО5 не смог оформить в Росреестре, поскольку не предполагал, что земельный участок, на котором расположено приобретенное им здание находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу – ответчику.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенной нормы права понятие существенности является оценочной категорией, а потому в каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться судом с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом используемый законодателем термин "ущерб" нельзя рассматривать в качестве основного критерия существенности нарушения. Убытки могут отсутствовать или быть ничтожно малы, но при этом сторона сделки в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать по договору. Поэтому под ущербом в данном случае следует понимать любые негативные последствия, возникающие в связи с нарушением договора, включая не только имущественные потери, но и ущемление неимущественных интересов стороны, заявляющей о расторжения сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Ответчиком договор купли-продажи исполнен в полном объеме, неисполнение ответчиком определенных условий, а именно отсутствия права собственности на земельный участок, предметом договора который не являлся, не может быть отнесено к такой ложной информации, за которую могут наступить последствия для применения к спорным правоотношениям положений Закона РФ "О защите прав потребителей" о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда за нарушение прав потребителя.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи нежилого здания КПП подлежит расторжению, полученное истцом по этому договору недвижимое имущество - возврату ответчику, а возникшее у истца право собственности на объект недвижимости - прекращению.

В соответствии с положениями ст. 451 ГК Российской Федерации основанием для расторжения договора является также и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, требования истца подлежат частичному удовлетворению, в части расторжения договора купли-продажи нежилого здания КПП, возврате уплаченных по договору денежных средств и возмещение расходов на регистрацию указанного договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № от 18.09.2017, заключенный между Управлением жизнеобеспечения имущественных отношений, землепользования и градостроительства администрации Пограничного муниципального района (продавцом) и ФИО1 (покупателем), предметом договора которого является нежилое здание контрольно-пропускного пункт общей площадью 74,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с Управления жизнеобеспечения имущественных отношений, землепользования и градостроительства администрации Пограничного муниципального района в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 110 639 рублей и понесенные убытки в размере 4 765,98 коп., а всего 115 404, 98 рублей. 

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Пограничный районный суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2019.

Судья Н.В. Кирсанова