Дело № 2-1537/2024

УИД 59RS0007-01-2023-004776-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 февраля 2024 года г. Пермь 

Свердловский районный суд г. Перми в составе 

председательствующего судьи Артемовой О.А.,

при секретаре Хрусталевой В.А.,

при участии ФИО4, действующей в интересах ФИО2 по доверенности от 05.02.2024г., ФИО1 по доверенности от 05.02.2024г., 

представителя ответчика ФИО5, действующей в интересах ООО 

<

данные изъяты> по доверенности от 13.10.2023г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО 

<

данные изъяты> о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ООО 

<

данные изъяты> о взыскании денежных средств. Свои требования мотивировали тем, что истцы заключили договор участия в долевом строительстве №№ ДД.ММ.ГГГГ с ООО 

<

данные изъяты> на строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Предметом договора является квартира общей приведенной площадью 79,5 кв.м. стоимость квартиры по договору составила 7 116 222 руб. согласно акта приема-передачи квартиры от 02.05.2023г. и сведениям из ЕГРН фактическая площадь квартиры составила 79,1 кв.м. Истцы полагаю, что им подлежит возврату сумма в размере 251 901, 63 руб. на основании того, что стоимость квартиры составила 7 116 222 руб., стоимость 1 квадратного метра составляет 89 964, 87 руб., стоимость лоджии с понижающим коэффициентом 251 901,63 руб. (89 964, 87 руб.*2,8 (0,3-2.4+0.4=2,8)). По договору долевого участия застройщик рассчитывает балкон без понижающего коэффициента, что противоречит СНиП 31-01-2003. Полагают истцы, что застройщик нарушил права истцов передав квартиру меньшей площадью. Компенсацию за причиненный моральный вред истцы определили в размере 50 000 руб.

На основании изложенного истцы просят взыскать с ответчика в их пользу излишне уплаченные денежные средства в размере 251 901, 63 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. и штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, направили своего представителя для участия в судебном заседании.

Представитель истцов ФИО4 просит удовлетворить требования. 

ООО 

<

данные изъяты> извещено надлежащим образом, направил своего представителя для участия в судебном заседании. В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 просит отказать в удовлетворении требований на основании того, что что ссылка истца на то обстоятельство, что лоджия не относится к объекту долевого строительства, а является общим имуществом многоквартирного дома, является ошибочным, сделанным в результате неправильного толкования норм права. Для регулирования правоотношений в сфере участия в долевом строительстве нормы закона Федерального закона №214-ФЗ являются специальными и имеют приоритет. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. В договоре стоимость объекта ДДУ по варианту 2 и составляет 7 166 222 руб. Ответчик произвел выплату истцам в размере 26 965 руб., что подтверждается платежным поручением. Выплата произведена из расчета 7 116 22, /87,2 кв.м. (79,5+7,7=87,2)=81608,05 руб.-стоимость 1 кв.м., 87,2-87,1=0,1 разница в площади квартиры при заключении договора долевого участия и после сдачи 

<

адрес>,1*81608,05=8160,80 руб., следовательно, 8 160,8 руб. подлежит возврату истцам, но выплата произведена в большем размере 26 965 руб., ошибочно.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке, оснований для отложения дела суд не усматривает. 

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18.10.2022 между ООО 

<

данные изъяты> - Застройщик и ФИО1, ФИО6 -Участники долевого строительства заключен договор № В38К2-352 участия в долевом строительстве. Согласно данному договору Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, позиция 6.2, этап 2 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства (л.д. 19-35). Объектом долевого строительства является квартира с основными характеристиками: строительный условный номер 352, этаж 6, общая проектная площадь 79,5 кв.м., жилая площадь квартиры 39,3 кв.м; количество комнат: 3 (три); площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, балконов в квартире: жилая комната 12,20 кв.м, жилая комната 18,7 кв.м, жилая комната 8,4 кв.м., кухня 17,4 кв.м, ванная 2,50 кв.м, санузел 1,00 кв.м, прихожая 15,2 кв.м, балкон 7,7 кв.м.

Приложением № 1 к Договору является план квартиры, в котором, как и в самом договоре, указаны технические характеристики квартиры.

Согласно п. 2.4 договора при подписании настоящего договора площадь квартиры определена исходя из проектной документации. Изменение площади, на основе которой определена цена договора, возможно в связи с внесением изменений в проектную документацию.

Согласно п. 2.5 договора, изменение площади по результатам проведения технической инвентаризации и выдачи технического паспорта на дом после ввода дома в эксплуатацию возможно, это отражается в Акте приема- передачи, но не влияет на цену Договора.

Согласно п. 2.6 договора, участник долевого строительства уведомлен, что площадь балкона/лоджии, учитываемая при определении цены договора, согласно ст. 15 ЖК РФ не включается в общую площадь квартиры при проведении технической инвентаризации и регистрации права собственности на квартиру.

Согласно п. 2.7 договора, участник долевого строительства подтверждает, что ознакомлен в полном объеме с проектной документацией в отношении жилого дома, указанного в п. 2.1. настоящего договора, проектной декларацией, размещенной в установленном порядке Застройщиком, до Участника долевого строительства доведена в полном объеме информация об объекте долевого строительства, месте размещения общего имущества жилого дома.

В п. 4.1. Договора определена цена договора в размере 7 116 222 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ сторонами по договору подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 14) согласно которого истцам передана квартира со следующими характеристиками: номер квартиры 352, этаж 6, общая проектная площадь 79,1 кв.м., жилая площадь квартиры 39,1 кв.м; количество комнат: 3; площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, балконов в квартире: жилая комната 12,20 кв.м, жилая комната 18,5 кв.м, жилая комната 8,4 кв.м., кухня 17,5 кв.м, ванная 2,50 кв.м, санузел 0,9 кв.м, прихожая 15,1 кв.м, балкон 8 кв.м. подписав указанный акт участник долевого строительства подтвердил, что претензий к застройщику не имеет (л.д. 14).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 16.05.2023г. внесена запись за номером № о возникновении права общей совместной собственности у ФИО1, ФИО6 в отношении жилой квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 79,1 кв. м. (л.д. 11-13).

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес ответчика претензию о возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 245 543, 38 руб. в связи с тем, что согласно акта передачи передана квартира общей площадью 79,1 кв.м. и площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,3-2,4=81,5 кв.м., тогда как по договору долевого участия общая площадь составляла 79,5 кв.м. Претензия получена ответчиком 28.09.2023г. (л.д. 17). 

09.10.2023г. ООО 

<

данные изъяты> произвел выплату истцам в размере 26 965 руб., что подтверждается платежным поручением № 427 от 09.10.2023. Из пояснений ответчика следует, что выплата произведена из расчета 7 116 22, /87,2 кв.м. (79,5+7,7=87,2)=81608,05 руб.-стоимость 1 кв.м., 87,2-87,1=0,1 разница в площади квартиры при заключении договора долевого участия и после сдачи квартиры 0,1*81608,05=8160,80 руб. 8 160,8 руб. подлежит возврату истцам. Представитель ответчика пояснил, что разница должна быть выплачена истцам в размере 8160,80 руб., но выплата произведена в большем размере 26 965 руб., ошибочно.

В соответствии с абзацем 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Так, согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Действительно, договором участия в долевом строительстве заключенным между сторонами предусмотрено строительство объекта долевого строительства – трехкомнатной квартиры, имеющей проектные параметры: общая проектная площадь: 79,5 кв.м, жилая площадь квартиры 39,3 кв.м, а так же балкон 7,7 кв.м. Приведенная площадь квартиры составляет 87,2 кв.м. (79,5+7,7=87,2).

Цена договора определена с учетом всех характеристик квартиры в размере 7 166 220 руб. Цена 1 кв.м. составит 81 608,05 руб. из расчета 7 116 222 /87,2 кв.м. =81 608,05 руб.

Истцам передана квартира общей проектной площадью 79,1 кв.м., с балконом 8 кв.м. Приведенная площадь квартиры составляет 87,1 кв.м. (79,1+8=87,1).

Разница между заявленной в договоре долевого участия и переданной составила 0,1 кв.м., 87,2-87,1=0,1. Из расчета 0,1*81608,05=8160,80 руб. 8 160,8 руб. подлежит возврату истцам. Фактически ответчик выплатил 26 965 руб.

При этом оснований для взыскания денежных средств с ответчика в большем размере не имеется, по следующим основаниям.

Договором долевого участия, заключенным между истцами и ответчиком установлено, что цена договора составляет 7 116 222 руб. и застройщик обязался передать истцу за эту сумму квартиру, состоящую из трех комнат, санузла, ванной, прихожей, гардероба, кухни и балкона, площадь объекта долевого участия со всеми жилыми помещениями и вспомогательными помещениями и балконом составляет 87,2. 

Истцы при заключении договора были уведомлены, что площадь балкона/лоджии, учитываемая при определении цены договора, согласно ст. 15 ЖК РФ не включается в общую площадь квартиры при проведении технической инвентаризации и регистрации права собственности на квартиру.

Истцы, подписав, договор согласились с условиями данного договора. Отдельные пункты договора не оспорены истцами в установленном законом порядке.

Цена квартиры определенная в договоре соответствует требованиям ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. 

Вопреки доводам истцов застройщик имеет право определить цены договора как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения, в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса. 

При этом, указание в договоре на проектные площади объекта долевого участия, включающие в себя площадь квартиры как таковой и площадь балкона, является существенным условием данного вида договора в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 4, пп. 3 п. 5 ст. 25.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и, применение к названному объекту долевого строительства наименования «Квартира», не свидетельствует о согласовании сторонами условий об отсутствии оплаты за возведение объекта недвижимости без учета балкона, иной подход к толкованию названного договора, противоречил бы п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, где под объектом долевого строительства понимается не только жилое помещение, но также и общее имущество в многоквартирном доме, а именно лоджия (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

Таким образом, определяя цену в договоре, как сумму денежных затрат на строительство объекта, застройщик обоснованно включил в нее стоимость затрат на строительство лоджии.

При указанных обстоятельствах, помещения балконов, лоджий, веранд, террас хотя и не включаются в площадь жилых помещений, в силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ указанные помещения признаются неотъемлемыми частями объектов долевого строительства и их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир и должна быть оплачена в составе цены договора.

Учитывая, что условиями договора согласовано, что окончательная площадь объекта включает площадь балкона, суд приходит к выводу, что площадь балкона включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир, и должна быть оплачена в составе цены договора участником долевого строительства, исходя из стоимости одного квадратного метра.

Кроме того, суд отмечает, что Конституционным Судом Российской Федерации подтвержден статус нормативного правового акта - приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр, как неотъемлемой части правового регулирования отношений, связанных с долевым строительством многоквартирных домов, предусматривающих в соответствии с прямым указанием закона (часть 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ) особенности учета площади вспомогательных помещений при определении размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Доводы истцов являются несостоятельными в силу неправильного толкования норм права.

Кроме того анализируя приложение № к договору № № в котором отображен план этажа многоквартирного дома и квартиры, суд приходит к выводу, что балкон, который относиться к квартире № 352 расположенной 

<

адрес>, имеет один вход и выход в указанную квартиру. Иные собственники многоквартирного дома не могут попасть на балкон указанной квартиры, как только пройти через квартиру, принадлежащую на праве собственности истцам. После сдачи объекта истцам передана квартира с балконом в 8 кв.м., что не оспаривается истцами. Доказательств того, что цена за 1 кв.м. квартиры, с характеристиками, перечисленными в договоре, имеет иную стоимость не представлено.

На основании изложенного с учетом того, что условиями договора № № участия в долевом строительстве от 18.10.2022г. предусмотрено строительство квартиры с балконом, все условия договора стороны оговорили, цена договора в силу положений Федерального закона N 214-ФЗ определена с учетом балкона примыкающего к квартире, участник долевого строительства уведомлен, что площадь балкона/лоджии, учитываемая при определении цены договора, согласно ст. 15 ЖК РФ не включается в общую площадь квартиры при проведении технической инвентаризации и регистрации права собственности на квартиру, балкон в квартире истцов является неотъемлемой ее частью, оснований для взыскания с ответчика денежных средств в размере 251 901, 63 рублей не имеется. 

Требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа основаны истцами на требовании о выплате разницы в цене при включении в стоимость договора стоимость балкона с понижающим коэффициентом. Поскольку в данной части требования истцов признаны необоснованными оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда и штрафа не имеется. 

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО1, ФИО2 о взыскании с ООО 

<

данные изъяты> денежных средств в размере 251 901, 63 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб. и штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы, оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья. Подпись

Копия верна

Судья: О.А. Артемова 

Мотивированное решение в полном объеме изготовлено 07.03.2024 года