Дело № 2-72/2024

Уникальный идентификатор дела 27RS0001-01-2023-002991-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16.01.2024 г. Хабаровск

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе председательствующего судьи Карнаух Т.В., 

при секретаре судебного заседания Литвиновой Е.Д.,

с участием: истца ФИО1,

представителя истца ФИО2, по доверенности,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО4, по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ш к О.А. о расторжении договор аренды, взыскании убытков, судебных расходов

установил:

Ш обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указала, что Истец, заключила с ответчиком О.А. договор аренды с правом выкупа жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями договора п. 1,3 выкупная стоимость жилого помещения, а именно жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 

<

данные изъяты> рублей, которые Истец должна была оплачивать Ответчику помесячно в сумме 

<

данные изъяты> рублей, а так же электроэнергию и согласно п. 5.1 Договора ежемесячно. В связи с тем, что жилое помещение было в непригодном для жилья состоянии Ответчик разрешила Истцу сделать в жилом помещении косметический ремонт за счет Истца, который истец сделала. Стоимость ремонта составила 

<

данные изъяты> коп., из которых 

<

данные изъяты> руб. истец затратила на материалы и 

<

данные изъяты> руб. заплатила строителям за работу. Таким образом, Ответчик не исполняла свои обязанности ненадлежащим образом, так как ее не устроили условия Истца выкупа жилого помещения и Ответчик отказала Истцу устно в аренде жилого дома с последующим выкупом. Вышеуказанными действиями (бездействием) Истцу были причинены убытки в сумме 

<

данные изъяты> коп. ДД.ММ.ГГГГ истцом Ответчику была направлена Претензия о расторжении Договора аренды с правом выкупа жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и возмещения убытков. Ответчик принципиально на почте не хочет получать претензию. Истец неоднократно предлагала Ответчику возместить понесенные Истцом убытки, однако последний категорически отказывается это делать, а сама жилой дом сдала в аренду другим людям. На основании изложенного истец просит:

расторгнуть Договор аренды с правом выкупа жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Ш и О.А.;

взыскать с ответчика убытки в сумме 

<

данные изъяты> коп., оплаченную госпошлину в сумме 

<

данные изъяты> коп.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала, по доводам изложенным в иске, дополнительно указала, что с ответчиком знакомы давно, узнала что ответчик сдает дом, предложила арендовать у нее данный дом с последующим выкупом, заключили договор ДД.ММ.ГГГГ, поставили дату подписания договора ДД.ММ.ГГГГ, поскольку, по мнению истца в доме без ремонта нельзя было жить, договорились устно, что до ДД.ММ.ГГГГ истец сделает ремонт, ответчик просила в этот период топить печь, кормить животных. Истец закупила материалы, пригласила знакомых для осуществления ремонта. Когда начались ремонтные работы ответчик О.А., постоянно приезжала, звонила, говорила, как и что делать, были претензии, из чего истец сделала для себя вывод, что ремонт делает не для себя, поэтому позвонила ответчику ДД.ММ.ГГГГ и сказала, что не будет снимать дом, просила вернуть затраченные на ремонт деньги, на что ответчик отказалась.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, по доводам изложенным в иске.

Ответчик в судебном возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что сдавала свой дом многодетной семье, в ДД.ММ.ГГГГ при встрече с истцом последняя предложила сдать дом ей, договорились об аренде дома с последующим выкупом. Ключи от дома, по договоренности забрал ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ, договор подписали ДД.ММ.ГГГГ, указали дату подписания ДД.ММ.ГГГГ, чтобы платить с мая так как Ш сказала, что у нее сейчас затруднения. Также Ш сказала, что за это время сделает ремонт 1 или 2 комнат, вселится, продолжит делать ремонт и будет оплачивать. ДД.ММ.ГГГГ Ш скинула голосовое сообщение, о том, что они убрали со стены фанеру, что все обсыпалось, что она не «вывезет» ремонт, на что ответчик ответила, чтобы фанеру прибили обратно и разойдемся. ДД.ММ.ГГГГ Ш сообщила, что продолжает делать ремонт. По договоренности до Ш должна была кормить собаку, топить печь, что постоянно сделано не было, в связи с чем ответчик обращалась с истцу с вопросами. Ответчик также пояснила, заезжала в дом, видела, как делался ремонт, давала советы. По мнению ответчика необходимости в ремонте не было, ранее в доме жила многодетная семья, условия для проживания были нормальные, сделать ремонт была инициатива Ш, в условия договора это не входило. ДД.ММ.ГГГГ Ш снова прислала голосовое сообщение, в котором отказалась от аренды дома, на что ответчик просила завезти ключи в кафе, но истец их не привезла, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ответчик вскрыла замок, чтобы зайти в дом. В результате произведенного истцом ремонта, необходимо было переделывать некачественные работы, менять окно, испорчен был линолеум (дырки от окурков), проводка которая была под кабель каналом оборвана, система отопления была завоздушена, батареи не нагревались, в связи с чем были вынуждены поставить электрокотел за 

<

данные изъяты> руб. Инструментов в доме не было, остатки материалов (обои, потолочный плинтус) были в доме, истец их не забрала. Также ответчик О.А. пояснила, что когда Ш сообщила о расторжении договора аренды, она не была против, фактически договор был расторгнут по соглашению. По требованиям оплаты стоимости работ по ремонту и материалов ответчик возражала, указав, что ремонт был некачественный, пришлось переделывать, договоренности о том, что Ш должна была сделать ремонт, не было. Пояснила, что в настоящее время дом не сдает, проживает в нем с семьей.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал представленные письменные возражения, с учетом представленных письменных дополнений.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении дела, ДД.ММ.ГГГГ между О.А. (Арендодатель) и Ш (Арендатор) заключен договор аренды с правом выкупа жилого помещения (далее-договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ). В соответствии с предметом договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение, находящееся в собственности с правом последующего выкупа, расположенного по 

<

адрес> кадастровым №. Выкупная стоимость жилого помещения на момент заключения договора аренды с правом выкупа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 

<

данные изъяты>., +электроэнергия. Окончательная выкупная стоимость жилого помещения определяется на момент окончания срока действия договора и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 

<

данные изъяты> руб. Срок договора аренды с правом выкупа жилого помещения устанавливается на ДД.ММ.ГГГГ месяцев, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Срок платежей в счет выкупа арендованного жилого помещения устанавливается на ДД.ММ.ГГГГ месяцев, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктами 2.1.3 следует, что арендодатель обязан производить капитальный ремонт жилого дома, в котором находится жилое помещение, если он вызван неотложной необходимостью.

Арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения. В случае освобождения арендатором жилого помещения до истечения срока договора аренды с правом выкупа об обязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности ремонта помещений или произвести его за свой счет (п. 2.2.4, 2.2.5 Договора).

Арендатор обязан при досрочном прекращении договора передать арендодателю безвозмездно арендуемое помещение с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимые без вреда для конструкций жилого помещения, если эти изменения произведены в нарушение п. 2.2.3. При досрочном расторжении договора в соответствии с разделом 7 настоящего договора произведенные арендатором с письменного согласия арендодателя улучшения за собственные средства арендатора подлежат возмещению арендодателем по их сметной стоимости. Стоимость произведенных без письменного согласия арендодателя улучшений возмещению не подлежит при расторжении договора по п. 7.4.1

Как следует из п.4.1 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, сданного по договору аренды с правом выкупа, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

Как следует из положений ст.ст. 606, 607, 650, 611, 624 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно представленным в материалы дела распискам ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ о получении денежных средств в размере 

<

данные изъяты> руб., ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о получении денежных средств в размере 

<

данные изъяты> руб., из которых следует, что денежные средства получены за оплату услуг ремонта в 

<

адрес> 

<

адрес>.

В подтверждение заявленных к взысканию убытков, истцом представлены чеки, расчет иска на сумму 

<

данные изъяты> коп.

Допрошенный в судебном заседании несовершеннолетний свидетель ФИО7 пояснил, что по просьбе Ш делал ремонт в доме по адресу: 

<

адрес>, за денежное вознаграждение. Материалы для ремонта закупали со Ш, она их оплачивала. Делали ремонт кухни, утепляли и выравнивали стены, клеили обои, потолочный плинтус. Указал, что со слов Ш ему известно о том, что данный дом был ею арендован с последующим выкупом. Указал, что в доме до ремонта невозможно было жить, было плохое состояние. Также пояснил, что не является профессиональным строителем, для производства определенных работ им были наняты рабочие. Ш в период ремонтных работ в доме не проживала. Ремонт не был закончен, так как Ш поняла, что О.А. хочет ее «кинуть». Денежные средства от Ш за ремонт были им получены. Также пояснил, что отношения с О.А. у него плохие.

Допрошенный в судебном заседании несовершеннолетний свидетель ФИО8 пояснил, что помогал ФИО7 делать ремонт для Ш в ремонт в доме по адресу: 

<

адрес>. Ранее бывал в этом доме, одна стена в дальней комнате была промерзлая, до ремонта осмотрел дом, полагает, что ремонт в доме был нужен. Ш помогала делать ремонт, клеила обои. Указал, что отношения с О.А. средние, плохие.

Свидетель ФИО9, в судебном заседании пояснил, что является мужем ответчика О.А., дом сдавала жена, в том числе сдала Ш с последующим выкупом, делать ремонт в доме захотела сама Ш Когда дом сдавался Ш он был в хорошем состоянии, пригодным для проживания. Ш в дом не вселялась, почему не захотела жить, не знает, но ремонт был сделан не качественно, штукатурка была отбита, покосилось окно, которое пришлось менять, проводка сорвана, линолеум пришел в негодность, ключи от дома не вернули.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества предусмотрена ст. 612 ГПК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (ст. 620 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Стороны в судебном заседании подтвердили, что договор аренды с правом последующего выкупа жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ был ими расторгнут по соглашению, Ш фактически не вселялась в жилой дом, до ДД.ММ.ГГГГ сообщила О.А. о том, не желает вселяться в дом, жить в нем и выкупать его, на что О.А. не возражала. 

При таких обстоятельствах, поскольку заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор аренды фактически не исполнялся Ш по ее желанию, препятствий к вселению арендатора О.А. не чинила, стороны добровольно договорились о расторжении договора аренды, в связи с чем, суд приходит к выводу, что указанный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут сторонами, в связи с чем, оснований для его расторжения не имеется.

Как следует из заключенного между О.А. и Ш договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, жилое помещение передавалось арендатору без каких-либо недостатков, требующих капитального либо текущего ремонта.

Из пояснений истца Ш, ответчика О.А. в судебном заседании следует, что соглашений между Ш и О.А. о наличии недостатков жилого помещения и обязанности арендатора их устранения, в договор аренды при его заключении не вносилось. О состоянии данного жилого помещения Ш было известно, по ее мнению был необходим ремонт, поэтому между ней и О.А. была договоренность о том, что дата подписания договора указывается ДД.ММ.ГГГГ, но ключи передаются ранее в начале ДД.ММ.ГГГГ для возможности произвести необходимый ремонт. Оплата аренды по договору в указанный период по договору не предусматривалась.

Истцом в подтверждение понесенных в связи с производством ремонта убытков представлены чеки, фотографии. Ответчик О.А. в заявленной к взысканию суммой убытков не согласилась. Вместе с тем сторонами в ходе судебного разбирательства ходатайств о назначении судебной экспертизы для оценки убытков и качества выполненных работ на заявлялось.

Таким образом, производство ремонта Ш до вселения в жилое помещение в соответствии с договором аренды предусмотрено не было, между сторонами договора была достигнута такая устная договоренности по инициативе Ш и с согласия О.А. Обязанности Ш произвести ремонт в указанном жилом помещении, а также обязанности О.А. возместить его стоимость в случае расторжения договора аренды, договором либо устным соглашением, не имелось.

Доводы истца Ш о том, что ею было принято решение о расторжении договора аренды в связи с тем, что в дальнейшем условия договора не будут соблюдены и ремонт она делает «не для себя», в судебном заседании своего подтверждения не нашли. Доказательств наличия каких-либо препятствий со стороны О.А. для вселения Ш в жилой дом по условиям договора аренды, суду не представлено.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, суду не представлено надлежащих доказательств обоснованности заявленных требований.

Поскольку нарушений прав истца Ш ответчиком О.А. в ходе судебного разбирательства не установлено, суд приходит к выводу о том, что требования истца о расторжении договора аренды, взыскании убытков, являются необоснованными, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Поскольку требования истца оставлены судом без удовлетворения, оснований для взыскания судебных расходов не имеется.

Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Ш к О.А. о расторжении договора аренды, взыскании убытков, судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда через Хабаровский районный суд Хабаровского края.

Мотивированное решение суда составлено 29.02.2024.

Судья Т.В. Карнаух