Мотивированное 

решение

 изготовлено 05 августа 2019 года. 

Дело № 2-418/2019

УИД 66RS0046-01-2019-000444-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

30 июля 2019 года Пригородный районный суд Свердловской области в составе председательствующего Лисовенко Н.Е.,

при секретаре судебного заседания Дровняшиной А.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи и признания права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Спорным недвижимым имуществом является:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, администрации Горноуральского городского округа о расторжении договора купли-продажи от 01.12.2017 года и за истцом признания права собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., распложенные по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование иска истец указал, что являлся собственником спорного недвижимого имущества. 01.12.2017 года между ним и ФИО2, А. заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. Пунктом 8 договора между сторонами согласована цена продаваемого имущества в размере 240 000 руб. 00 коп, из которых стоимость жилого дома составляет 190 000 руб. 00 коп., стоимость земельного участка – 50 000 руб. 00 коп. Согласно договору денежные средства выплачиваются покупателями продавцу в следующие сроки: сумма в размере 120 000 рублей в срок до 20.12.2018 года, сумма в размере 120 000 рублей в срок до 20.12.2019 года. Обязанности продавца по передаче имущества были исполнены в полном объеме. За ФИО2 и А. на основании договора купли-продажи от 01.12.2017 года было зарегистрировано право собственности по 1/2 доли в праве общей долевой собственности за каждым. Покупателями не были исполнены обязательства по договору купли-продажи от 01.12.2017 года, так как оплата в сумме 120 000 рублей в срок до 20.12.2018 года не была передана продавцу по настоящее время. В жилом доме никто не зарегистрирован. Истец считает, что покупателями были существенно нарушены условия договора купли-продажи, в связи с чем им заявлено требование о расторжении указанного договора. Покупатель А. умерла 11.01.2019 года. Наследниками после ее смерти являются ее сыновья ФИО3, ФИО4 Истец полагает, что к наследниками должны были перейти обязанности по исполнению обязательств по договору купли-продажи от 01.12.2017 года. 

Представитель истца ФИО5, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, подал заявление об отказе от исковых требований, заявленных к ответчику администрации Горноуральского городского округа, отказ от иска в данной части принят судом.

Истец ФИО1, своевременно и надлежащим образом извещенный о дате, времени месте проведения судебного заседания, в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие. В предварительном судебном заседании истец и его представитель ФИО5 поддержали уточненные исковые требования в полном объеме, по доводам, указанным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 своевременно и надлежащим образом извещенный о дате, времени месте проведения судебного заседания, в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие. В предварительном судебном заседании признал заявленные исковые требования в полном объеме, о чем подал суду соответствующее заявление. Дополнительно суду пояснил, что в спорном жилом помещении не проживает, зарегистрирован по другому адресу. Денежные средства по договору купли-продажи истцу не передавались.

Ответчик ФИО4, своевременно и надлежащим образом извещенный о дате, времени месте проведения судебного заседания, в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие. В предварительном судебном заседании признал заявленные исковые требования в полном объеме, о чем подал суду соответствующее заявление. Дополнительно суду пояснил, что на спорный жилой дом не претендует. К нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти А. не обращался, на спорное недвижимое имущество не претендует.

Ответчик ФИО3, своевременно и надлежащим образом извещенный о дате, времени месте проведения судебного заседания, в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие. В предварительном судебном заседании признал заявленные исковые требования в полном объеме. Дополнительно суду пояснил, что он не знал о покупке его матерью А. спорного жилого дома. К нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти А. не обращался, на спорное недвижимое имущество не претендует.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено по существу в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. ст. 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При этом в п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пунктам 1 и 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Следовательно, ипотека может возникнуть на основании закона при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя). Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. 

Пунктами 3 и 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, право продавца при неоплате своевременно цены переданного в соответствии с договором купли-продажи товара потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как видно из договора купли-продажи от 01.12.2017 года, и установлено в судебном заседании, между ФИО1 (продавец) с одной стороны и ФИО2, А. (покупатели) с другой стороны был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Пунктом 8 договора между сторонами согласована цена продаваемого имущества в размере 240 000 руб. 00 коп, из которых стоимость жилого дома составляет 190 000 руб. 00 коп., стоимость земельного участка – 50 000 руб. 00 коп. В пункте 9 стороны пришли к соглашению, что покупатели обязуются уплатить указанную сумму, путем передачи денег продавцу в течение двух лет с момента подписания договора, с уплатой денежных средств в следующие сроки: сумма в размере 120 000 рублей в срок 20.12.2018 года, сумма в размере 120 000 рублей в срок 20.12.2019 года. Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате. Покупатель имеет право перечислять денежные средства продавцу как одним платежом в течение указанного отчетного года, так и несколькими платежами за отчетный года. Размер и время оплаты данных платежей за отчетный год определяется покупателем, но в итоге не менее суммы и в сроки, установленных в п. 8 договора (пункт 10 договора). В пункте 12 договора указано, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости жилого дома, жилой дом и земельный участок находятся в залоге у продавца. (л.д. 15-16).

Государственная регистрация договора купли–продажи от 01.12.2017 года, перехода к ФИО2 и А. права собственности на указанное недвижимое имущество за каждым в 1/2 доли в праве общей долевой собственности произведена 28.12.2017 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 28.12.2017 года (л.д. 17-19, 20-21, 22-23, 24-25), материалами регистрационных дел №, №. Одновременно с государственной регистрацией права собственности зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона, что указано в выписках из Единого государственного реестра недвижимости от 28.12.2017 года, записи регистрации № 66/002/2017-4, 66/002/2017-5.

Как следует из справки Краснопольской территориальной администрации от 24.10.2011 года, земельному участку и жилому дому на основании свидетельства о праве собственника на землю № 477 от 29.12.1992 года присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>. В связи с инвентаризацией земельных участков и строений присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>. 

01.02.2019 года Краснопольская территориальная администрация дала заключение о порядке присвоения и учета адресов объектов недвижимости на территории Горноуральского городского округа № 2, из которого усматривается, что внесено предложение по изменению адреса земельного участка и жилого дома 

<

адрес>. 

Согласно выписки из похозяйственной книги № 1 от 01.02.2019 года Б. значится владельцем жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. А. и ФИО2 значатся владельцами каждый в 1/2 доли жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 01.12.2017 года.

А. умерла 11.01.2019 года, о чем 23.01.2019 года Отделом ЗАГС Пригородного района Свердловской области составлена запись акта о смерти № 170199660005100038003 (л.д. 27).

В силу ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входит имущество, принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства.

В соответствии со ст. 1111 Гражданского кодекса Российской Федерации наследование осуществляется по завещанию и по закону.

В соответствии со ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

В соответствии со ст. 1154 Гражданского кодекса Российской Федерации наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

На основании ст. 1142 Гражданского кодекса Российской Федерации, относящей к наследникам первой очереди по закону детей, супруга и родителей наследодателя, после смерти А. его наследниками первой очереди по закону являются сын ФИО3, сын ФИО4

В силу положений ст.1153 Гражданского кодекса Российской Федерации закон предусматривает два способа принятия наследства. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц.

Согласно сведениям из публичного реестра наследственных дел, размещенного на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, наследственного дела после смерти А., последовавшей 11.01.2019 года, не заводилось.

Как следует из справки Петрокаменской территориальной администрации № 276 от 04.07.2019 года, А. была зарегистрирована по адресу: 

<

адрес>, с 17.08.1995 года по 19.11.2013 года. 

В судебном заседании установлено, что дети А. – ФИО3 и ФИО4 к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти матери А. не обращались. 

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец ФИО1 свои обязательства по договору купли-продажи от 01.12.2017 года исполнил, передав спорное недвижимое имущество покупателям, что ответчиками не оспорено, в то же время доказательств надлежащего исполнения условий договора ФИО2 и А. не имеется.

В связи с чем требования истца о расторжении договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 01.12.2017 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м, и расположенного на указанном земельном участке жилого дома с кадастровым номером №, находящихся по адресу: 

<

адрес>, суд признает обоснованными и считает необходимым расторгнуть указанный договор, заключенный ФИО1 (продавец), с ФИО2, А. (покупатели).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что договор купли-продажи в части оплаты цены спорного недвижимого имущества ответчиками не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу не переданы, такое нарушение условий договора со стороны ответчиков является существенным, дает истцу право требовать расторжения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества и возврата переданного ответчику имущества, что предполагает одновременно прекращение зарегистрированного за ответчиками права общей собственности на спорное недвижимое имущество с признанием права собственности за истцом.

На основании изложенного, с учетом признания исковых требований ответчиками, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом ФИО1 о расторжении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, прекращении права общей долевой собственности ФИО2, А. на спорное недвижимое имущество и возврате в собственность истца спорного недвижимого имущества, подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В п. 4 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Руководствуясь статьями 39, 173, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи и признания права собственности, удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 01.12.2017 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м, и расположенного на указанном земельном участке жилого дома с кадастровым номером №, находящихся по адресу: 

<

адрес>, заключенный ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (продавец), с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (покупатели).

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на недвижимое имущество:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Возвратить в собственность ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, недвижимое имущество:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>; жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и для государственной регистрации права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на указанное недвижимое имущество, а также для внесения изменений в сведения о правообладателе недвижимого имущества в Едином государственном реестре недвижимости. 

Настоящее решение является основанием для погашения записи об ипотеке в силу закона в записях регистрации в Едином государственном реестре недвижимости:

- от 28.12.2017 года № в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

- от 28.12.2017 года № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Пригородный районный суд Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: подпись Н.Е. Лисовенко

Копия верна.

Судья 

Н.Е. Лисовенко