Дело №а-134/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 марта 2018 года г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Зиновьевой О.Н.,

при секретаре Добряковой Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд с административным иском к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объекта – земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №:1063, расположенного по адресу: г. 

<

адрес> на период с 01 января 2017 года равной его рыночной стоимости в размере 1 882 000 руб.

Требования мотивированы тем, что указанный объект недвижимости принадлежит ФИО2 на праве собственности. Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области (решение от 20.09.2016 г. №35-4218036/1) установлена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости в размере 8 421 657,70 руб. Между тем, согласно отчету об оценке №7059, выполненному оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» ФИО1., рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 20 сентября 2016 года составляет 1 882 000 руб. Административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц. Завышенный размер кадастровой стоимости объекта недвижимости по сравнению с его реальной рыночной стоимостью влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

В качестве заинтересованного лица судом к участию в деле привлечена Администрация города Костромы.

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен в установленном законом порядке.

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО3 административные исковые требования поддержал по мотивам, изложенным в административном иске.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области ФИО4 не возражала против удовлетворения заявленных ФИО2 требований.

Представитель заинтересованного лица Администрации города Костромы ФИО5 полагала, что административные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку представленный истцом отчет №7059 от 22 декабря 2017 года не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, в виду его противоречия ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. №299. В отчете об оценке №7059 от 22 декабря 2017 года приводится анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельного участка. Одним из факторов оценщиком выделено наличие железнодорожной ветки. Наличие железнодорожной ветки то ли рядом, то ли на границе земельного участка усматривается из картографических данных отчета. Между тем, при описании объекта оценки данный факт оценщиком не описывается, поправок не вводится. Тоже касается и объектов-аналогов, за исключением ул. Базовой.

Представители административных ответчиков - администрации Костромской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Административным ответчиком Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - Управление Росреестра по Костромской области) заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В письменном отзыве на заявленные требования представитель ответчика ФИО6 указала, что у Управления Росреестра по Костромской области отсутствует материально-правовая заинтересованность в отношении предмета заявленных требований, разрешение дела полагала на усмотрение суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, допросив свидетеля ФИО1., суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №:1063 общей площадью 

<

данные изъяты> о чем в Единый государственный реестр недвижимости 07 октября 2016 года внесена запись регистрации №№

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости 20 сентября 2016 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1063 в размере 8 421 657,70 руб.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 20 сентября 2016 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Федеральным законом от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 24.18. Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет №7059, выполненный оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» ФИО1., из которого усматривается, что рыночная стоимость по состоянию на 20 сентября 2016 года земельного участка 

<

данные изъяты> составляет 1 882 000 руб.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода оценщиком проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков». Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

В силу ст. 61 КАС РФ отчет является допустимым по делу доказательством.

Выводы отчета поддержаны в суде оценщиком ФИО1., опрошенной в качестве свидетеля.

Суд не соглашается с доводами представителя Администрации города Костромы о том, что в отчете не дана оценка одному из ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельного участка, а именно наличие железнодорожной ветки, исходя из следующего.

Материалами дела не подтверждено наличие на земельном участке – объекте оценки и объектах-аналогах №1 и №3 железнодорожной ветки. В своих пояснениях в суде свидетель ФИО1. показала, что в ходе личного осмотра территории объекта–аналога №2 (ул. Базовая) определено, что зона расположения объекта также не оснащена ж/д путями и ж/д тупиком, несмотря на их наличие на публичной кадастровой карте. Установленные обстоятельства отражены в отчете. Объект оценки ею также осматривался, железнодорожной ветки на нем нет, что подтверждает и публичная кадастровая карта.

Кроме того, из пояснений свидетеля следует, что «Справочник оценщика недвижимости -2016. Том 3. Земельные участки» (л.д. 61) выделяет элемент сравнения – наличие железнодорожной ветки. Коэффициент применяемый к земельным участкам под индустриальную застройку определяется как отношение удельной цены земельных участков под индивидуальную застройку с ж/д веткой к удельной цене аналогичных участков без ж/д ветки. Поскольку на всех участках такой элемент как железнодорожная ветка отсутствует, ею (оценщиком) не использовалась корректировка. Расположение железнодорожной ветки на соседнем (смежном) земельном участке с земельным участком, подлежащем оценке, не является ценообразующим фактором.

Доказательств, свидетельствующих о несоответствии действительности установленных оценщиком обстоятельств (отсутствие железнодорожной ветки на земельных участках) и ошибочности выводов ФИО1 об отсутствии необходимости применения корректировки, представителем заинтересованного лица не представлено.

Частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено, административными ответчиками и заинтересованным лицом результаты оценки, содержащиеся в отчете, с учетом данных оценщиком показаний, под сомнение не ставились, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости земельных участков не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности административного иска.

На основании изложенного суд полагает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка, рассчитанная 20 сентября 2016 года на основании удельных показателей, утвержденных постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 года №543-а, в размере 8 421 657,70 руб., существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, в связи с чем требования истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями ст. ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Днем обращения в суд считается день, когда административное исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет». Административное исковое заявление, направленное посредством почтового отправления 30 декабря 2017 года, поступило в суд 09 января 2018 года.

Соответственно в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата подачи административного иска ФИО7 – 30 декабря 2017 года. 

Руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1063 общей 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 сентября 2016 года в размере 1 882 000 (один миллион восемьсот восемьдесят две тысячи) рублей.

Датой подачи заявления считать 30 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда Зиновьева О.Н.