Дело № 2-1123-2019 г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тимашевск 23 августа 2019 года 

Тимашевский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Ломака Л.А.,

при секретаре Тагиной Ю.Е.,

с участием ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, 

установил:

АО «ДОМ.РФ» обратился в суд с иском к ответчику о взыскании просроченной задолженности от 26.09.2014г. 

<

№> по состоянию на 19.04.2019г. в размере 209 433,29 рублей, обратив взыскание на заложенное недвижимое имущество- жилой дом, кадастровый 

<

№>, общей площадью 83,1 кв.м. и на земельный участок, общей площадью 2789 кв.м., кадастровый 

<

№>, по адресу: 

<

адрес> принадлежащие на праве собственности ФИО1, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену домовладения в размере 1 938 400,00 рублей, указав в обоснование своих доводов, что 26.09.2014 года в соответствии с кредитным договором 

<

№> заключенным между истцом и ответчиком, был предоставлен кредит на приобретение вышеуказанных жилого дома и земельного участка на сумму 1 468 200,00 рублей на срок 66 месяцев под 12,85% годовых на приобретение вышеуказанных жилого дома и земельного участка.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю первоначальному залогодержателю (далее - Закладная). Запись об ипотеке в силу закона в ЕГРН от 21.10.2014г. за 

<

№> (ипотека жилого дома) и от 21.10.2014г. за 

<

№> (ипотека земельного участка). В настоящее время законным владельцем закладной является АО «ДОМ.РФ», прежнее наименование АО «АИЖК», на основании отметки в Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п. 1 ст. 48 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Начиная с июня 2018 г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, ответчиком производились с нарушением графика платежей. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных Кредитным договором и Закладной. Письмами от 31.01.2019г. в адрес ответчика было направлено требование о полном до срочном погашении обязательств по кредитному договору, а также предложение в добровольном досудебном порядке расторгнуть Кредитный договор.

До настоящего времени ответчик не выполнил указанное требование истца, что, в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 1, ст. 50 Закона об ипотеке, условиями п. 3.3.3 Закладной и п. 4.4.2 Кредитного договора вышеуказанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с настоящими требованиями. 

В судебное заседание представитель истца не явился, направил ходатайство об уточнении заявленных исковых требований в связи с частичной оплатой ответчиком задолженности по указанному кредитному договору и просит взыскать с него задолженность по кредитному договору по состоянию на 07.08.2019 года в размере 123542,68 рублей, в том числе: 105154,24 рублей задолженность по основному долгу, 18 257,50 рублей задолженность по уплате начисленных пени, обратив взыскание на заложенное имущество, являющееся предметом ипотеки, на жилой дом и земельный участок по адресу: Российская 

<

адрес>, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену домовладения в размере 1 938 400,00 рублей. Взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины 11294,33 рублей, а так же просит дело рассмотреть в их отсутствие.

Ответчик ФИО1 исковые требования признали частично, действительно у него имеется задолженность по кредитному договору, он не отказываются ее погашать и предпринимает все усилия для этого и уже большую ее часть погасил, однако считает, что требования об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок не соразмерны просроченным обязательствам и удовлетворению не подлежат.

Представитель третьего лица ФГКУ «Росвоенипотека» в зал суда не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, при рассмотрении настоящего гражданского дела учесть положения нормативных правовых актов, регулирующие спорные правоотношения.

Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, 26.09.2014 года в соответствии с кредитным договором 

<

№> заключенным между истцом и ответчиком, был предоставлен кредит на сумму 1 468 200,00 рублей на срок 66 месяцев под 12,85% годовых на приобретение жилого дома, кадастровый 

<

№>, общей площадью 83,1 кв.м. и земельного участка, общей площадью 2789 кв.м., кадастровый 

<

№>, по адресу: 

<

адрес>

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю первоначальному залогодержателю (далее - Закладная). Запись об ипотеке в силу закона в ЕГРН от 21.10.2014г. за 

<

№> (ипотека жилого дома) и от 21.10.2014г. за 

<

№> (ипотека земельного участка). 

В настоящее время законным владельцем закладной является АО «ДОМ.РФ», прежнее наименование АО «АИЖК», на основании отметки в Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п. 1 ст. 48 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

В соответствии с п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В силу п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Права владельца Закладной, в соответствии с п. 10, 12 ст. 13, п. 1 ст. 48 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», основываются на сделке по передаче прав по Закладной и подтверждаются выпиской по счету депо.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени) если они определены договором. При этом кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 33 ФЗ «О банках и банковской деятельности», п.2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Начиная с июня 2018г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, ответчиком производились с нарушением графика платежей.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных Кредитным договором и Закладной.

Письмами от 31.01.2019г. в адрес ответчика было направлено требование о полном до срочном погашении обязательств по кредитному договору, а также предложение в добровольном досудебном порядке расторгнуть Кредитный договор.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, ст. 50 Закона об ипотеке неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основание для обращения взыскания на заложенное имущество. 

Согласно ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

До настоящего времени ответчик не выполнил указанное требование истца, что, в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 1, ст. 50 Закона об ипотеке, условиями п. 3.3.3 Закладной и п. 4.4.2 Кредитного договора вышеуказанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Согласно ч. 2 ст. 54.1 Закона об ипотеке отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

Кроме того, как предусмотрено ч.5. ст.54.1 Закона об ипотеке если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 14.3 Закладной, требования владельца Закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательств.

Согласно ч. 1 ст. 50 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 1 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникшему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных содержащихся в ЕГРП о моменте возникновения ипотеки.

При этом, в соответствии с п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке в случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 46 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

Следовательно, требования ФГКУ «Федеральное управление накопительноипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» удовлетворяются после удовлетворения требований АО «ДОМ.РФ».

В соответствии с и. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с пп. 9 п.1 ст. 14 Закона об ипотеке среди прочего Закладная содержит: себе подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека.

Согласно отчету оценщика от 18.07.2018г. № 7879-ВТБ-С/18 рыночная стоимость жилого домовладения составляет 2 423 000,00 рублей, начальная продажная цена домовладения должна быть установлена в размере 80 % от указанной рыночной стоимости имущества, а именно 1 938 400,00 рублей.

«Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства» (ст. 348 ГК РФ). В соответствии со ст. 337 ГК РФ, ст.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объёме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причинённых просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное».

Однако, в соответствии с ч.2 ст.348 ГК РФ: «Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге (в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ); период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца».

Обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть в данном случае по кредитному договору. Аналогичное положение содержится в пункте 3 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в котором указано, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Наряду с закрепленным в вышеназванном пункте ст. 348 ГК РФ общим принципом обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, в пунктах 2 и 3 той же статьи содержатся уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Основания ответственности за нарушение обязательств установлены ст. 401 ГК РФ Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности (пункт 1). Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (пункт 3).

Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства. Если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.

С учетом изложенного, суд считает что требования об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок не соразмерны просроченным обязательствам и удовлетворению не подлежат, поскольку в ходе судебного разбирательства представитель истца уточнил заявленные исковые требования в связи с частичной оплатой ответчиком задолженности по кредитному договору, которая на день рассмотрения настоящего дела составляет по состоянию на 07.08.2019 года в размере 123542,68 рублей, в том числе: 105154,24 рублей задолженность по основному долгу, 18 257,50 рублей задолженность по уплате начисленных пени. 

Суд считает взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности по кредитному договору 

<

№> от 26.09.2014 года в размере 123542,68 рублей.

Истцом при подаче настоящего искового заявления понесены затраты по уплате государственной пошлины в сумме 11294,33 рублей, однако в силу ст.98 ГПК РФ в случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

При таких обстоятельствах, суд считает взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины с учетом удовлетворенных требований в размере 3670,84 рублей.

В удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество, суд считает отказать. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р е ш и л:

Иск АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «ЛОМ.РФ» ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> сумму задолженности по кредитному договору 

<

№> от 26.09.2014 года в размере 123542,68 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3670,84 рублей, а всего 127213,52 рублей (сто двадцать семь тысяч двести тринадцать рублей 52 копейки).

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Краевой суд через районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Председательствующий