Дело № 3а – 516/20

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Нижний Новгород 9 сентября 2020 года 

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Ларионовой Н.И.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Нижегородский государственный педагогический университет имени Козьмы Минина» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Нижегородский государственный педагогический университет имени Козьмы Минина» (далее также – ФГБОУ ВО «Университет им. К. Минина», Университет) обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 2400+/-17 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под проектирование и строительство жилого комплекса со встроенными административно-торговыми помещениями и подземной автостоянкой, месторасположения установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: [адрес], просило установить кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости в размере 14 814 000 (четырнадцать миллионов восемьсот четырнадцать тысяч) рублей по состоянию на 22.11.2017. 

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена на основании постановления Правительства Нижегородской области № 863 от 10.12.2014 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области» и составляет 31 618 152 рублей по состоянию на 22.11.2017.

В обоснование заявленных требований ФГБОУ ВО «Университет им. К. Минина» указало, что обладает данным объектом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости [номер] от 24.04.2020. 

Заявленный размер рыночной стоимости подтвержден отчетом об оценке [номер] от 12.11.2019, выполненным ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта». 

Административный истец 12.12.2019 обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Однако решением Комиссии [номер] от 25.12.2019 заявление Общества было отклонено. 

Ссылаясь на положения ст.ст.65, 66 Земельного кодекса РФ, ст.ст.378.2, 388, 390 Налогового кодекса РФ, ст.ст.24.18, 24.19, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец указывает, что значительное расхождение в кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и его рыночной стоимости, и, принимая во внимание порядок начисления налога на имущество юридических лиц, является нарушением прав административного истца, как налогоплательщика.

Административный ответчик - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и заинтересованное лицо - Администрация города Нижнего Новгорода свои отзывы на административное исковое заявление ФГБОУ ВО «Университет им. К. Минина» в суд не представили, что не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Заинтересованное лицо - Правительство Нижегородской области представило позицию по делу, указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» от 10 декабря 2014 года № 863 утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013.

Приказом Росреестра от 26.12.2011 № П/531 Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с 01.03.2012 была наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик.

С 20.06.2015 Приказом Росреестра от 12.05.2015 № П/210 Учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Таким образом, результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 № 39.

В связи с этим, Правительство Нижегородской области не может являться ответчиком по настоящему делу.

Заинтересованное лицо указало, что согласно отчету об оценке №[номер] от 12.11.2019 рыночная стоимость объекта определена в размере 14 814 000 рублей 00 коп. Отклонение от кадастровой стоимости составляет 54 %, что является существенным.

По мнению Правительства Нижегородской области, оценщиком ООО Центр экспертизы и оценки «Церта» допущены нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Так, при расчете стоимости земельного участка оценщиком проведено некорректное сравнение на расположение по районам области объекта оценки, расположенного на [адрес], и объекта-аналога № 1 (стр.42), расположенного в Сормовском районе ул. Ефремова. Объект-аналог №1 оценщиком отнесен к культурно-историческому центру города ошибочно. Корректировка для объекта-аналога №1 должна составлять 1,25 = 1/0,8, что привело к занижению стоимости объекта оценки, нарушение п.5 ФСО № 3.

Кроме того, объект-аналог № 2, согласно тексту объявления, расположен за жилым комплексом Красная поляна. Данный участок фактически располагается в Кстовском районе и не может использоваться в качестве аналога, нарушение п.22 ФСО № 7.

Объекты-аналоги № 2 и № 3 имеют значительное отличие по площади от оцениваемого объекта и не могут использоваться в качестве объектов-аналогов, нарушение п.22 ФСО № 7.

Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов, что является нарушением п.5 ФСО № 3.

Таким образом, по мнению заинтересованного лица, отчет об оценке не отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности.

Просит отказать административному истцу в удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в их отсутствие, согласно представленным позициям по делу.

Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Обсудив доводы административного искового заявления, с учетом письменной позиции заинтересованного лица, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с п.1 ст.388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со ст.389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. 

Как установлено ст.390 Налогового кодекса РФ, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно п.п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу положений ст.66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 1), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, необходимые для определения кадастровой стоимости ранее не учтенных земельного участка, выявляемых ранее учтенных земельного участка, а также в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик земельного участка (Приложение 2), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по муниципальным районам (городским округам) в разрезе населенных пунктов, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 3), утверждены обобщенные (минимальные, средние, максимальные) показатели результатов расчета кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 4), установлено, что расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов Нижегородской области по земельным участкам, кадастровым кварталам, населенным пунктам и муниципальным районам (городским округам) осуществляется по группам в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области (Приложение 5), установлено, что кадастровая стоимость земельного участка улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Из материалов дела следует, что ФГБОУ ВО «Университет им. К. Минина» обладает на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером с кадастровым номером [номер], общей площадью 2400+/-17 кв.м., месторасположения установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: [адрес], земли населенных пунктов, разрешенное использование – под проектирование и строительство жилого комплекса со встроенными административно-торговыми помещениями и подземной автостоянкой. 

Указанное право подтверждается выпиской из ЕГРН [номер] от 24.04.2020, представленной суду ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области (л.д.4-7 т.2).

Как разъяснено в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Следовательно, административный истец ФГБОУ ВО «Университет им. К. Минина», права и обязанности которого, как лица, владеющего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, от которой зависит размер земельного налога, является, в силу положений ст.65 Земельного кодекса РФ, ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер].

Материалами дела подтверждается, что ФГБОУ ВО «Университет им. К. Минина» 12.12.2019 обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, по состоянию на 22 ноября 2017 года, с предоставлением всех необходимых для этого документов. Указанное заявление Общества решением Комиссии [номер] от 25.12.2019 было отклонено (л.д.24-26 т.2).

Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Как следует из представленной информации ФГБУ «ФКП Росреестра», земельный участок с кадастровым номером [номер], месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: [адрес], был внесен в Единый государственный реестр недвижимости 22.11.2017. 

Данный земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером [номер].

При постановке на государственный кадастровый учет, кадастровая стоимость образуемого земельного участка с кадастровым номером [номер] была определена, руководствуясьп.2.1.17 Методических указаний, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 г. № 222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка», в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок), кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка.

Кадастровая стоимость преобразуемого земельного участка с кадастровым номером [номер] утверждена Приложением 2 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области». Удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка – 13 174,23 руб. за кв.м.

Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет образуемого объекта недвижимости (земельного участка) с кадастровым номером [номер] применен удельный показатель преобразуемого объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере 13 174,23 руб. за кв.м. Руководствуясь п.2.1.17 Методических указаний кадастровая стоимость образуемого земельного участка с кадастровым номером [номер] определена в размере 31 618 152 рубля.

Дата изменения кадастровой стоимости подтверждается Актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 22.11.2017 (л.д.1-3 т.2).

Из указанного следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость, является 22 ноября 2017 года.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], административный истец ФГБОУ ВО «Университет им. К. Минина» представил в суд отчет об оценке оценщика ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» ФИО3 [номер] от 12.11.2019 (л.д.27-95 т.2).

Судом установлено, что представленный ФГБОУ ВО «Университет им. К. Минина» отчет об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» [номер] от 12.11.2019, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 № 145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. 

Выводы оценщика, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, являющейся членом Саморегулируемая организация «Региональная ассоциация оценщиков», имеющей соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшей гражданскую ответственность, сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого и аргументированное суждение оценщика об отказе при определении стоимости объектов оценки от затратного и доходного подхода, а также от иных методов в рамках сравнительного подхода суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка земель коммерческого назначения, под размещение объектов производственно-складского назначения, расположенных в Нижнем Новгороде.

Как следует из отчета [номер] от 12.11.2019, оценщиком для сравнения было отобрано 5 объектов-аналогов (табл.14 на стр.37 – л.д.45 оборот т.2). С учетом имеющихся различий между аналогами и объектом оценки, оценщиком применены корректировки: на состав передаваемых прав на объект, на торг, на местоположение (табл.17 на стр.42-42 – л.д.48 т.2), на площадь – на основании Справочника оценщика недвижимости-2017, том «Земельные участки», Нижний Новгород, 2017 г.; на наличие коммуникаций – по данным сайта http://statrielt.ru на дату 01.10.2017 г. (табл.20 на стр.45 – л.д.70 т.2). 

Подробный расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода представлен в разделе 10.3 Отчета (стр.36-49 Отчета – л.д.45-51 оборот т.2).

Согласование результатов расчета и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки изложено в разделах 11 и 12 Отчета на стр.50-51 (л.д.52-52 оборот т.2). 

Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 2400+/-17 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под проектирование и строительство жилого комплекса со встроенными административно-торговыми помещениями и подземной автостоянкой, месторасположения установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: [адрес], по состоянию на 22.11.2017 составляет 14 814 000 (четырнадцать миллионов восемьсот четырнадцать тысяч) рублей.

Возражения Правительства Нижегородской области изучены судом.

Довод об ошибочности отнесения оценщиком объекта-аналога №1, расположенного в Сормовском районе на ул.Ефремова, к культурно-историческому центру города, не состоятелен.

Согласно данным Яндекс карты (https://Yandex.ni/rnaps) ул. Ефремова расположена в микрорайоне Центр Сормово.

В «Справочнике оценщика недвижимости. Земельные участки. ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», г. Нижний Новгород - 2017 г.) приводится классификация типовых зон в пределах города. Согласно данной классификации в зону «Культурный и исторический центр», могут быть включены зоны, находящиеся в разных административных районах города. 

Исходя из этого, оценщик обоснованно отнес расположение аналога №1 к центру административного района города (микрорайон Центр Сормово). 

Довод о неправильном определении оценщиком местоположения объекта-аналога №2, также является необоснованным.

Согласно тексту объявления аналог №2 расположен в Нижегородском районе г. Нижнего Новгорода. Также согласно данным Дубль Гис (https://2gis.ru/) строящийся жилой комплекс «Красная поляна» расположен на границе Нижегородского района и Кстовского района Нижегородской области.

В связи с чем, оценщиком обоснованно аналог № 2 отнесен к Нижегородскому району, указанный в объявлении о продаже.

Кроме того, для аналога № 2 применена повышающая корректировка на местоположение +25% (стр.44-43 Отчета об оценке), т.к. аналог отнесен к территориальной зоне «Спальный микрорайон высотной застройки».

Довод о том, что объекты-аналоги 2 и 3 имеют значительное отличие от объекта оценки по площади, и потому не могут быть аналогами, не состоятелен.

Пунктом 22д ФСО № 7 предусмотрено, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки (абзац 3).

На стр.43-44 Отчета об оценке Оценщик вводит корректировку на площадь на основании «Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки. ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», г. Нижний Новгород - 2017 г.)

В результате расчетов к аналогам № 2 и № 3 применяются повышающие корректировки +31% и +65% соответственно.

Также, судом рассмотрены замечания к отчету об оценке Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Нижегородской области (далее по тексту – Комиссия), изложенные в решении № [номер] от 25.12.2019.

Замечание относительно неверного указания в отчете на стр. 10 месторасположения оцениваемого объекта не обоснованно.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости адрес объекта с кадастровым номером [номер] указан как: [адрес], что и отражено на стр.10.

Замечание о неполном анализе рынка недвижимости так же не корректно.

На странице 22-23 отчета об оценке оценщик проводит анализ рынка земельных участков под многоэтажную жилую застройку. Ввиду того, что дата оценки ретроспективная, предложений было найдено только 8 по городу Нижнему Новгороду в целом, иные аналоги отсутствуют.

Разброс цен на земельные участки под МЖС: от 2500,00 руб./кв.м, до 18333,33 руб./кв.м, средне-арифметическая стоимость составила около 6964,17 руб./кв.м. Аналоги выбраны оценщиком для расчетов не дешевые и не дорогие - Аналог 1 -7751,94 руб./кв.м., Аналог 2 - 3500,00 руб./кв.м., Аналог 3 - 3000,00руб./кв.м., Аналог 4 - 7894,74 руб./кв.м., Аналог 2 - 5000,00 руб./кв.м.,

В опровержение замечания Комиссии о том, что объект оценки расположен в престижном районе площади Максима Горького, однако оценки в качестве аналогов использует объекты расположенные в Ленинском, Приокском и даже Сормосвском районах города, которые не сопоставимы с объектом оценки, следует отметить, что объект оценки расположен в «культурном и историческом центре» города. В качестве объектов аналогов должны выбираться свободные от застройки земельные участки, однако в историческом центре города свободные от застройки земельные участки не продаются, их не существует, т.к. район застраивался с 1221 года.

Для расчета оценщик выбрал наиболее подходящие объекты из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, и соответствует установленным типичным ценам.

Объектом - аналогом в силу Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО 1) признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При этом п.22д ФСО № 7 предусмотрено, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки (абзац 3).

Таким образом, положения федеральных стандартов оценки не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог по площади, местоположению, дате предложения и другим характеристикам, а напротив, прямо предусматривают возможность внесения корректировок в случае, если аналог отличается от объекта оценки по какому-либо ценообразующему фактору.

Замечания Комиссии о необоснованном применении оценщиком в качестве аналогов объектов 2 и 3 ввиду разницы по площади; о некорректности подбора аналогов; о необоснованном применении аналогов, расположенных в Кстовском районе отклоняются судом по тем же основаниям, что и аналогичные доводы Правительства Нижегородской области (изложено выше).

Замечание Комиссии о том, что срок экспозиции по двум аналогам составил более 1 года, не может повлиять на выводы суда об обоснованности отчета об оценке.

Сроки экспозиции земельных участков на рынке недвижимости зависят от категории, целевого назначения, локального местоположения, наличия коммуникаций, транспортной доступности. 

Согласно анализу срока экспозиции, проведенному оценщиком в разделе 9.3 отчета, значительная часть предложений к продаже земельных участков публиковалась в открытых источниках в течение 1-3 лет (без изменения цены). 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке оценщика ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» ФИО3 [номер] от 12.11.2019, соответствующему требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровым номером [номер], лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы, в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ не представлено.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» ФИО3 [номер] от 12.11.2019, отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что он подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на юридически значимую дату (22.11.2017), суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] подлежат удовлетворению в заявленном административным истцом размере.

Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных ФГБОУ ВО «Университет им. К. Минина» требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 № 39, поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости, в данном случае - в отношении находящегося в собственности ФГБОУ ВО «Университет им. К. Минина» земельного участка, его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной этой рыночной стоимости (ст.66 Земельного кодекса РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Нижегородский педагогический университет имени Козьмы Минина» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], общей площадью 2400+/-17 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под проектирование и строительство жилого комплекса со встроенными административно-торговыми помещениями и подземной автостоянкой, месторасположения установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 14 814 000 (четырнадцать миллионов восемьсот четырнадцать тысяч) рублей по состоянию на 22 ноября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья областного суда Н.В. Гущева

Решение в окончательной форме принято 23 сентября 2020 г.