Дело №3а-624/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Владимир 26 декабря 2017 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Семёнова А.В.

при секретаре Мухиной С.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Газпром бытовые системы» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости

УСТАНОВИЛ:

АО «Газпром бытовые системы» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером **** общей площадью 64 396 кв.м., по адресу: ****

Постановлением администрации Александровского района Владимирской области от 18.11.2016 №1982 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Александровского района Владимирской области по состоянию на 1 января 2016 года.

Кадастровая стоимость указанного участка определена в размере 52 956 050, 60 рублей.

АО «Газпром бытовые системы» обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости 38 097 000 рублей в соответствии с отчетом, подготовленным Союзом «****». Указывает, что от размера кадастровой стоимости зависит сумма арендной платы, подлежащая уплате административным истцом. 

Просил также обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** определенной в размере его рыночной стоимости 38 097 000 (тридцать восемь миллионов девяносто семь тысяч) рублей 00 копеек по состоянию на 01 января 2016 года.

В судебном заседании представитель административного истца АО «Газпром бытовые системы» отказалась от требований о возложении на органы государственного кадастрового учета обязанности внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года.

В этой части отказ от требований принят судом, производство по делу прекращено.

Требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на основании представленного отчета об оценке представитель административного истца поддержала, просила удовлетворить.

Представители административных ответчиков и заинтересованного лица в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

В своем ходатайстве от 25.12.2017г. администрация Александровского района Владимирской области указала, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, не оспаривают представленный отчет об оценке.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области в своем ходатайстве от 21.12 2017г. также указало, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе по размеру рыночной стоимости, определенной в отчете Союза «****».

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в отзыве от 21.12.2017г. указало, что право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости не оспаривает. Указало, что требование о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка является излишне заявленным.

Заинтересованное лицо Администрация п. Балакирево Александровского района Владимирской области в представленном в суд письменном отзыве возражала против удовлетворения заявленных требований. Указала, что кадастровая стоимость земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством. В ходатайстве от 20.12.207г. просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и направить копию решения в ее адрес.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1, изучив представленные письменные документы, заслушав показания свидетелей П. и Ж.., суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка также устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости по этому основанию могут обратиться, в том числе, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В данном случае АО «Газпром бытовые системы» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером **** общей площадью 64 396 кв.м., по адресу**** что подтверждается договором аренды земельного участка от 30.01.2003г. № 452 (л.д.15-16), зарегистрированным в установленном порядке, дополнительными соглашениями к нему и выпиской из ЕГРН от 13.04.2017г. (л.д.26-27). Административный истец в соответствии с договором аренды уплачивает арендные платежи за пользование указанным земельным участком, исходя из его кадастровой стоимости (приложение №2 к договору), которые могут изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости (п.3.3.1 договора). 

Постановлением администрации Александровского района Владимирской области от 18.11.2016г. № 1982 (л.д.55-56 Т.2) в отношении земельного участка с кадастровым номером **** утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2016 г. в размере 52 956 050, 60 рублей, что также подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14.04.2017г. (л.д.50 Т.2).

Из расчета арендной платы на 2017г. (л.д.24) усматривается, что ее размер рассчитан исходя из оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как плательщика арендных платежей, в связи с чем, АО «Газпром бытовые системы», как заинтересованное лицо, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно отчету № 030-02-00152/27.04.17 об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленному Союзом «****» (л.д.94-245 Т.1) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2016 года составляет 38 097 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25.07.2012г. №П/322 заявление о пересмотре кадастровой стоимости отклонено.

Давая оценку представленному отчету, руководствуясь разъяснениями, данными в п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд приходит к следующему.

К отчету приложены документы, подтверждающие, что подготовившие его оценщики отвечают требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности. 

Оценщик П. имеет документы о профессиональной подготовке и повышении квалификации по программе оценочная деятельность, состоит в саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», имеет действующий на момент подготовки отчета страховой полис о страховании ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности.

Оценщик Ж. также представила документы о профессиональной подготовке, повышении квалификации в области оценочной деятельности, подтвердила членство в саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», имеет действующий на момент подготовки отчета страховой полис о страховании ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности.

Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщики руководствовались Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО№2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО№3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО№7 «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой они состоят.

В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.

В соответствии с требованиями ФСО №7 оценщиками проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода, приведены мотивы отказа от доходного и затратного подходов.

При исследовании объектов-аналогов оценщиками сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.

Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Таким образом, информация, содержащаяся в отчете, является проверяемой.

В связи с возникшими вопросами в качестве свидетелей допрошены оценщики П. и Ж.., которые ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед ними вопросы, дали пояснения в судебном заседании относительно составленного отчета, подтвердив его полноту и достоверность.

В том числе, со ссылкой на соответствующие разделы отчета, свидетели опровергли выводы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Так, свидетели пояснили, что мотивы их отказа от доходного подхода, изложенные в отчете, были искажены комиссией и вырваны из контекста. Не учтено допущение, что отчет достоверен лишь в полном объеме. Отказ от доходного подхода вызван особенностями его применения. В отчете указано, что в г. Владимире и Владимирской области отсутствует вторичный рынок земельных участков, в связи с чем, оценщик отказывается от метода капитализации земельной ренты. Для оценки рыночной стоимости методом остатка и методом предполагаемого использования необходимы данные о возможной застройке земельного участка, о расходах в процессе эксплуатации, о величине арендной ставки, ставки капитализации и ставки дисконтирования соответственно для каждого метода. Недостатки данного метода изложены в п.7.3 отчета.

Также опровергли свидетели вывод комиссии о неприменении оценщиками корректировки на площадь объектов-аналогов. На страницах 59-61 отчета имеется раздел «Корректировка на площадь земельного участка», где указаны соответствующие коэффициенты для каждого объекта-аналога. Итоговый расчет приведен в приложении 12.4.

Сопоставив показания свидетелей с представленным в материалы дела отчетом, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний, указанных в решении комиссии, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам. Действительно в отчете приведены обоснованные мотивы отказа от затратного и доходного подходов, которые согласуются с положениями пунктов 15-20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1).

Также оценщиками произведена корректировка на площадь земельного участка: для объектов-аналогов 1 и 2 применен коэффициент 0,89, для объекта-аналога 3 – 0,86 (л.д.183 Т.1, л.60 отчета), также соответствующие корректировки применены в итоговом расчете (л.д.244 Т.1, л.151 отчета).

Оценивая показания свидетелей наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Также свидетели устранили сомнения, возникшие относительно даты подготовки отчета. Так в представленном суду отчете указана дата его подготовки 12.05.2016г. Свидетели пояснили, что в данном случае имеет место техническая ошибка. Отчет подготовлен 12.05.2017г., на что также указано в решении комиссии. При этом оценка производилась ретроспективно на 01.01.2016г. и указанная ошибка не влияет на полноту и достоверность отчета.

Сопоставив указанные показания свидетелей с иными материалами дела, в том числе с датой договора на проведение оценки и задания на оценку 28.04.2017г. (л.д.175 Т.1 л.82 отчета), сведениями о дате осмотра объекта 04.05.2017г., приведенными в разделе 4.4. отчета (л.д.112 Т.1, л.19 отчета), учитывая, что указанные показания свидетелей не противоречат иным материалам и обстоятельствам дела, суд приходит к выводу, что в дате составления отчета имеет место опечатка, и что фактически отчет подготовлен 12.05.2017г.

Также с учетом обстоятельств дела суд приходит к выводу, что указанная техническая ошибка на достоверность и полноту отчета не влияет.

В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.

Довод о соблюдении установленного порядка при установлении кадастровой стоимости земельного участка постановлением Администрации Александровского района не может быть принят во внимание, поскольку предметом рассмотрения в рамках данного дела этот вопрос не является.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка в данном случае составляет 28%, что не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности объекта оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01.01.2016 г. составляет 38 097 000 рублей.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Согласно решению Комиссии от 25.07.2017г., обращение АО «Газпром бытовые системы» в комиссию имело место 18.07.2017г.

В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление АО «Газпром бытовые системы» удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** площадью 64396 кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – для производственной деятельности, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 38 097 000 (тридцать восемь миллионов девяносто семь тысяч) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи заявления АО «Газпром бытовые системы» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 18 июля 2017 года.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий 

судья Владимирского областного суда А.В. Семёнов