делу ........а-581/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«25» октября 2023 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Авраменко Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «ДОРИНДА» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

АО «ДОРИНДА» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения заявленных требований просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости: 

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 39 703 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, ............ по состоянию на 01.01.2022 г. в размере равной рыночной стоимости 394 330 000 рублей; 

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 52 034 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ул. ...........4, уч.2 по состоянию на 01.01.2022 г. в размере равной рыночной стоимости 262 564 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке, подготовленным ООО «Альфа Эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 269 137 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 222 883 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 487 417 452,77 рублей; земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 327 403 131,4 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

До судебного заседания от представителя административного истца по доверенности ФИО1 поступили возражения на экспертное заключение № 3588/5-4/27.2 от 20.09.2023г., выполненное ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, содержащие ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 указала на наличие в заключении эксперта нарушений законодательства РФ об оценочной деятельности.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 указала, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-Федерального закона, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 просит вынести законное и обоснованное решение.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении уточненных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: 

- земельный участок с кадастровым номером ........, расположенный по адресу: Краснодарский край, ............; 

- земельный участок с кадастровым номером ........, расположенный по адресу: Краснодарский край, ............, ул. ...........4, уч. 2.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 487 417 452,77 рублей; земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 327 403 131,4 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных земельных участков, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2022 года верной датой определения кадастровой стоимости земельных участков, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно данным отчета об оценке, подготовленного ООО «Альфа Эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 269 137 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 222 883 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 31 мая 2023 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 394 330 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 262 564 000 рублей.

Однако, определением суда от 15 августа 2023 года заключение судебной экспертизы от 06.07.2023г., выполненной экспертом ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» ФИО6 признано недопустимым доказательством по административному делу, по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России ФИО7

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, выполненной экспертом ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России ФИО7, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 435 750 748 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 294 468 211 рублей.

Между тем, от представителя административного истца по доверенности ФИО1 поступили возражения на экспертное заключение № 3588/5-4/27.2 от 20.09.2023г., выполненное ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, содержащие ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, обоснованные рецензий № 0510-П-2023 ООО «Рубикон».

Вместе с тем, суд, исследовав заключение повторной судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение повторной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями лиц, участвующих в деле, выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение повторной судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорных объектов недвижимости был применен сравнительный подход. Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение повторной судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Кроме того, допрошенный в судебном заседании эксперт ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России ФИО7, выполнивший заключение повторной судебной экспертизы, предупрежденный об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, пояснил, что первое и второе замечание приведены в рецензии без ссылок на нормативную документацию, в связи с чем, определить правильность сделанного замечания и определить, какая норма нарушена экспертом, не представляется возможным. При этом в заключении эксперта № 3588/5-4/27.2 от 20.09.2023г. на странице № 1 указано время окончания. В соответствии со ст. 25 № 76-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» в заключении эксперта или комиссии экспертом должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении; об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которому поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством РФ об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствующих при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. На основании вышеизложенной информация, указанная в рецензии информация не должна содержаться в заключении эксперта, а отражается в отчете об оценке. Эти документы существенно отличаются друг от друга по структуре, содержанию и правилам оформления. Требования к отчету оценщика изложены в указанных выше источниках, регламентирующих оценочную деятельность. Требования к заключению эксперта изложены в законах и подзаконных актах, регламентирующих судебно-экспертную деятельность, в связи с чем, требования закона «Об оценочной деятельности в РФ» распространяются только на отчеты об оценке. Все результаты исследований приведены в заключении эксперта и оформлены в соответствии с методическими рекомендациями и требованиями соответствующих законов. На основании изложенного, указанные замечания приведены неверно, так как данное требование ФСО применимо к отчету об оценке и не относится к заключению эксперта. По замечанию № 3 эксперт пояснил, что данное замечание приведено без ссылок на нормативную документацию, в связи с чем определить правильность сделанного замечания и определить какая норма нарушена экспертом не представляется возможным. Методология применения сравнительного подхода при определении стоимости земельных участков описана на стр. 18-21 заключения эксперта. Согласно учебно-методическому пособию: «разница в характеристиках объекта исследования и объекта-аналога является причиной разницы в цене. Ее устранение приводит к устранению разницы в цене. Разница в характеристиках устраняется с помощью внесения корректировок. Корректировка – поправка, которая вводится в цену сделки с аналогом при приведении ценообразующих характеристик. Поправки делаются по тем основным характеристикам, которые определяют сопоставимость аналога и исследуемого объекта». Согласно справочнику ФИО8 на стр. 113 приведена следующая важная информация: «Приведенное в справочнике в матрицах разделение корректирующих коэффициентов, приведенные в матрицах, относятся к серединам соответствующих диапазонов площадей. Поэтому если площадь объекта-аналога и/или объекта оценки приближается к границе диапазона, то рекомендуется рассчитывать корректировку на фактор масштаба с использованием степенной зависимости». В заключении эксперта на стр. 38 приведен расчет корректирующего коэффициента на площадь, после введения которого объект исследования и объекты-аналоги считаются сопоставимыми в данном параметре. Введение корректировок соответствует методологии и основным этапам сравнительного подхода в соответствии с ФСО V. По замечанию № 4 эксперт пояснил, что в соответствии с учебно-методическим пособием: «определение рыночной стоимости на ретроспективную дату не позволяет получить дополнительную информацию посредством переговоров с собственником объекта и его представителем, ввиду чего эксперт ориентируется на данные, опубликованные в объявлениях о продаже и общедоступных данных. Проверка на достоверность информации в объявлении экспертом не проводилась (поскольку не входит в компетенцию). В соответствии с информацией, указанной в объявлении, сведения об объекте-аналоге представлены без указания о наличии строений, что свидетельствует о правильности отсутствия корректировки. Кроме того, экспертом отмечается, что исходя из опыта работы, указанный в объявлении адрес не всегда является верным, а указывается только для определения ориентировочного местоположения, так как большинство объявлений публикуются агентствами недвижимости. По замечанию №5 эксперт пояснил, что на странице 38-39 экспертного заключения приведено обоснование корректирующего коэффициента со ссылками на информационные источники. Письмо Минфина России от 25.01.2006г. № 03-03-04/1/57, на которое ссылается рецензент в соответствии со справочной системой «Кодекс» является «Не действующим» и согласно примечаниям к письму: «Настоящий материал не носит нормативного (общеобязательного) характера, присущего официальным разъяснениям законодательства, и адресован только задавшему этот вопрос лицу». Согласно письму Минфина России от 25.01.2006г. № 03-03-04/1/57, рассматривался вопрос «учета в целях налогообложения прибыли расходов застройщика в виде суммы компенсации застройщиком затрат, связанных с социальным и инженерно-техническим обустройством территории», что не имеет никакого отношения к рассматриваемой задаче по определению кадастровой стоимости равной рыночной, в связи с чем данное письмо в рассматриваемой ситуации не применимо. Относительно указанного Журнала «Учет в строительстве» № 2, 2006, поясняю, что рецензент ссылается на то, что стоимость инженерных коммуникаций, уже проходящих по территории участка, не учитывается, так как данные расходы относятся к зданиям и сооружениям. В соответствии с п. 20 ФСО № 7: «При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный». На основании вышеизложенного, с учетом требований ФСО, в рассматриваемой ситуации указанный журнал в части требований, указанных рецензентом, не применим. В соответствии с методическими рекомендациями «Оценка имущественных активов для целей залога» данные рекомендации предназначены для оценщиков и сотрудников банка, участвующих в процессе оценки имущественных активов для целей обеспечения ссудной задолженности. Цель разработки рекомендаций – обеспечение единства в понимании применений подходов, способов и методов оценки для целей залога производителями и потребителями оценочных услуг». Исходя из этого, они не могут быть применены в данном случае, так как относятся к оценке имущественных активов для целей обеспечения ссудной задолженности, а не для определения кадастровой стоимости равной рыночной. Относительно рекомендаций к использованию в практической работе по оценке недвижимости эксперт пояснил, что данный источник приведен без года издания, а также страниц, на которых содержится описанные рецензентом требования, в связи с чем, указанные замечания являются необоснованными и определить правильность их указания невозможно. По замечанию № 6 эксперт пояснил, что приведенное обоснование является некорректным, так как рецензентом неправильно трактуются ПЗЗ ввиду того, что общественно-деловая зона устанавливает параметры разрешенного строительства и реконструкции с учетом вида разрешенного использования земельного участка, в то время, как охранная зона устанавливает ограничения в рамках зон, определенных ПЗЗ. Подробное обоснование внесения корректировки со ссылками на информационные источники приведено в заключении эксперта на стр. 39-42. По замечанию № 7 эксперт пояснил, что рецензент вводит в заблуждение и неправильно принимает данные, отраженные в заключении эксперта. При определении коэффициента вариации в рецензии, рецензент за данные о ценах объектов-аналогов принимает неверные данные. А именно данные, отраженные в заключении эксперта как «сумма корректировок, руб.». В целях проверки правильности выбранных объектов-аналогов определяется коэффициент вариации. Коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения значения выборки от среднеарифметического. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации больше 30, выборка является недостоверной. В результате расчета коэффициент вариации составляет 17,69 %, что свидетельствует о правильности сделанной выборки. По замечанию № 8 эксперт пояснил, что в соответствии со справочником оценщика недвижимости – 2022 приведен перечень основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельных участков соответствующего подсегмента – под коммерческую застройку. Указанные факторы «наличия улучшений, качества покрытий подъездных путей» не являются ценообразующим фактором для земельных участков под коммерческую застройку, в связи с чем, замечание необоснованно. По замечанию № 9 эксперт пояснил, что подробное обоснование корректировки на «ограничение прав (наличие охранных зон) с указанием нормативных источников приведено в заключении эксперта на стр. 39-42 и 62-63. Методология применения сравнительного подхода при определении стоимости земельных участков описана на стр. 18-21 заключения эксперта. Согласно учебно-методическому пособию: разница в характеристиках объекта исследования и объекта-аналога является причиной разницы в цене. Ее устранение приводит к устранению разницы в цене. Разница в характеристиках устраняется с помощью внесения корректировок. 

Таким образом, оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной повторной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено. 

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в повторном судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

В связи с чем, ходатайство представителя административного истца по доверенности ФИО1 о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы суд находит не подлежащим удовлетворению.

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 15 мая 2023 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 15 мая 2023 года.

При таких обстоятельствах, уточненный административный иск АО «ДОРИНДА» подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объектов недвижимости установлению в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

уточненное административное исковое заявление АО «ДОРИНДА об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной удовлетворить в части.

Установить в отношении объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 39 703 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............ кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года в размере 435 750 748 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 52 034 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ул. ...........4, уч. 2 кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года в размере 294 468 211 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ........ считать 15 мая 2023 года.

В удовлетворении ходатайства представителя административного истца по доверенности ФИО1 о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 октября 2023 года.

Судья В.В. Сидоров