Дело №2-14/2025

УИД: 61RS0050-01-2024-002650-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 января 2025 г.

пос. Орловский Ростовская область 

Пролетарский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Халиной И.Л.,

при секретаре судебного заседания Гаевой А.Ю.,

с участием:

представителя истца – ФИО1, действующего на основании доверенности от 20 апреля 2024 г.,

представителя ответчиков ФИО2, ООО «Дила» - адвоката Матросова А.А., действующего на основании ордера № 48320 от 18 сентября 2024 г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению СПК имени Ленина к Администрации Пролетарского сельского поселения Орловского района Ростовской области, ФИО2, ООО «Дила», ФИО3, ФИО4, третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о переводе прав собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и признании отсутствующим права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения,

установил:

СПК имени Ленина обратился в Пролетарский районный суд Ростовской области с иском о переводе прав собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и признании отсутствующим права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, указав в обоснование иска следующее.

2 ноября 2015 г. между Ф.И.О. и СПК имени Ленина заключен договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которых арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду: - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, площадью 13,3 га, с кадастровым номером 61:29:0600010:317, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

адрес>, участок находится примерно в 2,28 км от ориентира по направлению на северо-восток; земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2,1 га, местоположение которого: Россия, 

<

адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

адрес>, участок находится примерно в 1,6 км от ориентира по направлению на юго-восток. Договор аренды заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Зарегистрирован договор аренды Управлением ФСГРКиК по Ростовской области 02 сентября 2016 г. Разделом 6 договора предусмотрено преимущественное право арендатора на выкуп вышеуказанных земельных участков. Право собственности на арендуемые земельные участки перешло к ответчику ООО «Дила» на основании заключенного Ф.И.О. и ООО «Дила» 29 ноября 2021 г. договора купли-продажи. СПК имени Ленина не получало от Ф.И.О. предложений о выкупе земельных участков, равно как и не отказывалось от преимущественного права выкупа, в связи с чем отчуждение земельных участков в пользу ООО «Дила» нарушило преимущественное право истца, предусмотренные условиями договора аренды. Согласно условиям договора от 29 ноября 2021 г. Ф.И.О. продала ООО «Дила» земельный участок с кадастровым номером № за 1 000000 руб., земельный участок с кадастровым номером № за 325000 руб. 

В ходе рассмотрения гражданского дела судом установлено, что Ф.И.О. умерла. 

Протокольным определением от 8 октября 2024 г. к участию в гражданском деле привлечены в качестве соответчиков наследники умершей Ф.И.О. - ФИО3, ФИО4

2 ноября 2015 г. между Ф.И.О. и СПК имени Ленина заключен договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которых арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду: - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, площадью 13 га, с кадастровым номером №:385, местоположение которого: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

адрес>. Участок находится примерно в 1,4 км от ориентира по направлению на северо-запад; земельный участок с кадастровым номером №:386, площадью 4,1 га, местоположение которого: Россия, 

<

адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

адрес>, участок находится примерно в 2,4 км от ориентира по направлению на северо-запад. Договор аренды заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Зарегистрирован договор аренды Управлением ФСГРКиК по Ростовской области 8 августа 2016 г. Разделом 6 договора предусмотрено преимущественное право арендатора на выкуп вышеуказанных земельных участков. Право собственности на арендуемые земельные участки перешло к ответчику ФИО2 на основании заключенного Ф.И.О. и ФИО2 21 мая 2019 г. договора купли-продажи. СПК имени Ленина не получало от Ф.И.О. предложений о выкупе земельных участков, равно как и не отказывалось от преимущественного права выкупа, в связи с чем отчуждение земельных участков в пользу ФИО2 нарушило преимущественное право истца, предусмотренные условиями договора аренды. Согласно условиям договора от 21 мая 2019 г. Ф.И.О. продал ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №:385 за 650000 руб., земельный участок с кадастровым номером № за 50000 руб. 

Ф.И.О. умер 14 июня 2019 г., информация о наличии наследственного дела в Единой информационной системе нотариата отсутствует.

Истец, с учетом заявленных уточнений исковых требований, просит суд: 

Перевести права и обязанности покупателя на СПК имени Ленина по договору купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 29 ноября 2021 г., заключенному между Ф.И.О. и Обществом с ограниченной ответственность «Дила» с кадастровым номером № общей площадью 133000 кв.м., местоположение которого: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

адрес>, участок находится примерно в 2,28 км от ориентира по направлению на северо-восток; - с кадастровым номером №:316, общей площадью 21000 кв.м., местоположение которого: Россия, 

<

адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

адрес>, участок находится примерно в 1,6 км от ориентира по направлению на юго-восток.

Признать отсутствующим право собственности ООО «Дила» на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения: - с кадастровым номером №, общей площадью 133000 кв.м., местоположение которого: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

адрес>, участок находится примерно в 2,28 км от ориентира по направлению на северо-восток; - с кадастровым номером №, общей площадью 21000 кв.м., местоположение которого: Россия, 

<

адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

адрес>, участок находится примерно в 1,6 км от ориентира по направлению на юго-восток.

Перевести права и обязанности покупателя на СПК имени Ленина по договору купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 21 мая 2019 г., заключенному между Ф.И.О. и ФИО2 с кадастровым номером №, общей площадью 130000 кв.м., местоположение которого: Россия, 

<

адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

адрес>, участок находится примерно в 1,4 км от ориентира по направлению на северо-запад; - с кадастровым номером №:386, общей площадью 41000 кв.м., местоположение которого: Россия, 

<

адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

адрес>, участок находится примерно в 2,4 км от ориентира по направлению на северо-запад.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения: - с кадастровым номером №, общей площадью 130000 кв.м., местоположение которого: Россия, 

<

адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

адрес>, участок находится примерно в 1,4 км от ориентира по направлению на северо-запад; - с кадастровым номером №, общей площадью 41000 кв.м., местоположение которого: Россия, 

<

адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

адрес>, участок находится примерно в 2,4 км от ориентира по направлению на северо-запад.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 20 апреля 2024 г., заявленные требования, с учетом уточнений, поддержал и просил удовлетворить их в полном объеме, дав пояснения, аналогичные изложенным в иске, дополнении к иску и уточненных исковых требованиях.

Представитель ответчиков ООО «Дила», ФИО2 - адвокат Матросов А.А., действующий на основании ордера № № 48320 от 18 сентября 2024 г., в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенном в возражениях на исковое заявление. (т.21-2, 3-4). л.д.138-140). 

К возражениям также добавил, что Ф.И.О., являясь собственником двух обособленных земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, на основании договора купли продажи заключенного 21 мая 2019 г. продал ФИО2. 14 июня 2019 г. Ф.И.О. умер. Собственник земельных участков Ф.И.О. распорядился своим имуществом при жизни, претензий по сделке к нему никто при жизни не предъявлял и предъявить не мог, так как законных оснований оспаривать сделку не было и нет. Реализованное имущество собственником при жизни в наследственное имущество не вошло. Наследственное дело не заводилось, наследников на имущество умершего нет. Земельные участки, перешедшие в собственность ФИО2, выморочным имуществом считаться не могут, а поэтому Администрация Пролетарского сельского поселения не имеет законных прав претендовать на них и являться по данному иску ответчиком. Она не является правопреемником. Аналогичные обстоятельства и по договору купли продажи земельных участков заключенного между продавцом Ф.И.О. и покупателем ООО «Дила» от 29 ноября 2021 г.. Ф.И.О. принадлежащим ей имуществом в виде двух обособленных земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами № распорядилась при жизни. Ф.И.О. умерла 12 декабря 2021 г. и данное имущество в наследственное массу не вошло. Привлеченные в качестве правопреемников ФИО3 и ФИО4 действия наследодателя не оспаривали. Все условия предусмотренные законодателем при заключении и регистрации договора купли продажи были исполнены. 23 июля 2024 г. Верховный суд Российской Федерации, рассмотрев гражданское дело №2-118/2022 года по иску СПК имени Ленина к Ф.И.О., Ф.И.О. и другим, из которого выбыл умерший ответчик Ф.И.О., в определении указал, что условия договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сущность и условия договора аренды прописаны с указанием передачи в аренду земельного участка и получение арендной платы. Общая воля арендодателя и арендатора соответствует цели договора это выплата арендной платы. Предмет договора – это аренда земельных участков, о чем гласит договор. В названии договора отсутствует договор аренды с правом выкупа недвижимости. Истцом не представлено и дополнительного соглашения на предварительный договор купли-продажи недвижимости, где должны были быть прописаны все условия перехода права собственности. Договоры аренды земельных участков нельзя считать как смешанными договорами, содержащими в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости. Вопросы аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируются положениями статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, согласно части 4 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передаётся в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учётом особенностей, установленных статьями 8 и 10 указанного закона. Данная норма согласуется также с положениями пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. По договорам аренды ни Ф.И.О., ни Ф.И.О. не являлись по отношению к СПК имени Ленина должниками, земельные участки ими по акту были переданы, а поэтому никакой кредиторской задолженности у них быть не может. Задолженность могла возникнуть по договору аренды земельных участков только у арендатора земли в связи с нарушением обязательства по выплате арендной платы. Применение нормы права ч.1 ст.308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации не приемлемо. Согласно п.22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным. Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения Гражданского кодекса Российской Федерации, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства. Согласно ст.398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора. Земельные участки по настоящему делу являются индивидуально-определенной вещью. Ф.И.О. и Ф.И.О. их продали и передали ответчикам ФИО2 и ООО «Дила», с регистрацией права собственности. На основании указанных норм права и разъяснений Верховного суда Российской Федерации истец не вправе требовать отобрания указанных в иске земельных участков у ответчиков - собственника ФИО2 и ООО «Дила». Ответчики согласны с тем, что согласно смыслу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения. С учетом позиции истца любыми незаконными способами завладеть чужим имуществом свидетельствуют как раз о его недобросовестном поведении, но не ответчиков. 

Ответчики ФИО3, ФИО4 были уведомлены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, ходатайств об отложении дела в суд не поступило.

Представитель ответчика Администрации Пролетарского сельского поселения Орловского района Ростовской области в суд не явился, был уведомлен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в суд не явился, был уведомлен надлежащим образом.

Суд, в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть, дело в отсутствие не явивших лиц.

Суд, выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В силу п.п.1,2 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

В соответствии с ч.2 ст.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закона № 101-ФЗ) правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, вышеназванным Федеральным законом, другими Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 6 ст.27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно пункту 4 статьи 9 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

Как следует из приведенных норм, с момента оплаты арендатором всей выкупной стоимости арендуемого имущества оно переходит из собственности арендодателя в собственность арендатора.

Согласно п.п.1-3 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

По правилу п.п.1-2 ст.260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст.209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В судебном заседании установлено следующее.

2 ноября 2015 г. между Ф.И.О. (Арендодатель) и СПК им. Ленина (Арендатор) заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения площадью 13 га, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

адрес>. Участок находится примерно в 1,4 км от ориентира по направлению на северо-запад; площадью 4,1 га с кадастровым номером № расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

адрес>. Участок находится примерно в 2,4 км от ориентира по направлению на северо-запад, сроком на десять лет. (т.1 л.д.34-36).

2 ноября 2015 г. между Ф.И.О. (Арендодатель) и СПК им. Ленина (Арендатор) заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения площадью 13,3 га, с кадастровым номером № расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

адрес>. Участок находится примерно в 2,28 км от ориентира по направлению на северо-восток; площадью 2,1 га с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 

<

адрес>. Участок находится примерно в 1,6 км от ориентира по направлению на юго-восток, сроком на десять лет. (т.1 л.д.31-33).

Указанные выше договоры аренды, в соответствии с требованиями действующего законодательства, были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно п.6.1 указанных выше договоров аренды, в случае намерения Арендодателя продать свой земельный участок, Арендатор имеет преимущественное право на покупку этого земельного участка. В случае отказа от использования преимущественного права приобретения земельного участка, Арендодатель имеет право продать участок третьим лицам по цене не ниже предлагаемой Арендатору. 

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно извещений, адресованных главе администрации Пролетарского сельского поселения, о намерении продать земельный участок сельскохозяйственного назначения, Ф.И.О., Ф.И.О. сообщали о намерении продажи принадлежащих им земельных участков. (т.2 л.д.192, 193-196).

Из уведомлений главы администрации Пролетарского сельского поселения от 30 апреля 2019 г., 17 мая 2019 г., 26 ноября 2021 г., следует отказ от покупки указанных выше земельных участков сельскохозяйственного назначения на извещение Ф.И.О., Ф.И.О. о продаже земельных участков (т.2 л.д.197-200).

Предусмотренное п.1 ст.8 Закона № 101-ФЗ, преимущественное право субъекта Российской Федерации на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже Ф.И.О., Ф.И.О. было соблюдено.

21 мая 2019 г. между Ф.И.О. и ФИО2 заключен договор купли-продажи: земельного участка общей площадью 130000 кв.м., находящийся по адресу: Россия, 

<

адрес>, примерно в 1,4 км по направлению на северо-запад от ориентира 

<

адрес>. Кадастровый номер земельного участка: № стоимостью 650000 руб.; земельного участка общей площадью 41000 кв.м., находящийся по адресу: Россия, 

<

адрес>, примерно в 2,4 км по направлению на северо-запад от ориентира 

<

адрес>. Кадастровый номер земельного участка: 61:29:0600010:386 стоимостью 50000 руб. (т.2 л.д.50-51).

29 ноября 2021 г. между Ф.И.О. и ООО «Дила» заключен договор купли-продажи: земельного участка общей площадью 133000 кв.м., находящийся по адресу: Россия, 

<

адрес>, примерно в 2,28 км по направлению на северо-восток от ориентира 

<

адрес>. Кадастровый номер земельного участка: № стоимостью 1 000 000 руб.; земельного участка общей площадью 21000 кв.м., находящийся по адресу: Россия, 

<

адрес>, примерно в 1,6 км по направлению на юго-восток от ориентира 

<

адрес>. Кадастровый номер земельного участка: 61:29:0600010:316 стоимостью 325 000 руб. (т.2 л.д.121-124).

В судебном заседании достоверно установлено, что ООО «Дила» и ФИО2 приобретены обособленные земельные участки, а не земельные доли, что подтверждается материалами гражданского дела, исследованными в судебном заседании.

Как следует из материалов дела, настаивая на иске, СПК имени Ленина ссылался на п.6.1 договоров аренды особых условий, что в случае намерения Арендодателя продать свой земельный участок, Арендатор имеет преимущественное право на покупку этого земельного участка, положения ст.6 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей правила применения гражданского законодательства по аналогии и, как следствие этому, на положения ст.250 приведенного Кодекса.

В силу п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Согласно ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: - из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение во всем существенным условиям договора. Существенными являются условия договора о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

При этом в соответствии с п.3 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Между тем, в указанных выше договорах аренды отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемых земельных участках, о размере выкупной цены, о порядке, сроках ее внесения; каких-либо достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих, что указанные условия были предметом обсуждения с каждым из арендодателей, представителем истца в соответствии с требованиями ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представлено не было. 

Вышеуказанные договора аренды не содержат условий об обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме (устной или письменной) арендатора о намерении продать участок, как и последствий неисполнения арендодателем такого условия договора. Главными условиями договоров установлены - размер арендной платы и сроки ее внесения. 

Согласно п.1 ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (пункт 2).

Ссылка истца, что Ф.И.О. и Ф.И.О. нарушено его преимущественное право на выкуп земельных участков, переданных по договору аренды, является несостоятельным.

На основании п.4 ст.9 Закона № 101-ФЗ в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.

Условия заключенных сторонами договоров аренды предусматривали преимущественное право покупки арендодателя.

Вместе с тем, в силу приведенных выше положений ст.ст.209, 264, 421 ГК РФ намерение арендатора выкупить земельный участок не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность продать ему этот земельный участок.

Условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, нарушает права физического лица на свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, предусмотренную статьей 421 ГК РФ, а потому не может служить основанием для защиты нарушенных прав истца в судебном порядке.

Как разъяснено в абз.2 п.91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25, последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ, п.18 ст.21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Судом надлежащим образом рассмотрен вопрос о том, что преимущественное право покупки устанавливается исключительно законом, в связи с чем довод представителя истца, согласно которому законом не установлен запрет на включение в условия договора обязательств о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, а также не установлены иные обязанности, регулирующие данные правоотношения, не может быть признан обоснованным.

Действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено преимущественное право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на приобретение арендуемого им земельного участка.

Так, согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Положения ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются судом только при наличии совокупности условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, который просит суд перевести на себя права покупателя.

Из приведенного нормативного регулирования следует, что преимущественное право покупки распространяется на участников общей долевой собственности, последствием нарушения такого права является возможность для лица, чье право нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору (п.3 ст.250 ГК РФ).

Частью 8 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации (на момент заключения договоров аренды истца с ответчиками) было предусмотрено, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса (в ред. Федерального закона от 22июля 2005 г. № 117-ФЗ). Указанное положение утратило силу с 1 марта 2015 г. (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ).

Другими нормативными актами не предусмотрено право арендатора на преимущественное право покупки арендуемого земельного участка.

Таким образом, условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, нарушает права физического лица на предусмотренную ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, и в силу приведенных выше норм не может служить основанием для защиты в судебном порядке.

В силу п.2 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В рассматриваемом случае при отсутствии в договорах аренды либо дополнительном соглашении к нему согласованного условия о выкупе земельного участка у арендатора не возникает право на его приобретение преимущественно перед иными лицами при прочих равных условиях.

Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такое право предоставлено лишь муниципальному образованию (пункт 1 ст. 8), которое от его реализации отказалось.

В судебном заседании установлено, что СПК им. Ленина не является сособственником проданных земельных участков, поэтому у него отсутствует охраняемый законом интерес в переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Ссылки истца в исковом заявлении на положения ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормы Закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о преимущественном праве выкупа, отклоняются судом, поскольку это приведет к возложению на ответчиков ограничений по распоряжению собственным имуществом, не предусмотренных законом.

Ссылка представителя истца на отсутствие специальной нормы для защиты прав истца судом отклоняется как несостоятельная, поскольку в данном случае Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения является специальным законом для указанных выше правоотношений. 

Также, в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-51 сформулирован правовой подход, согласно которому перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, находившегося в единоличной собственности продавца, не соответствует требованиям статьи 250 ГК РФ.

Что касается ссылки истца на п.1 ст.308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.1 ст.308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В п.22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при разрешении судами вопроса о допустимости понуждения должника к исполнению обязательства в натуре необходимо учитывать не только положения Гражданского кодекса Российской Федерации, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

В силу ч.1 и 2 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных ч.1 указанной статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (ч.5 ст.10 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами. Вместе с тем, способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения и должны быть направлены на реальное восстановление и защиту нарушенного права. В этой связи субъект права вправе применить только определенный способ защиты гражданских прав.

Выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.

В данном случае, выбор способа защиты права в виде возложения на ответчиков обязанности перевода прав собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения обусловлен отказом в совершении этих действий в добровольном порядке со стороны ответчиков и положениям ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

Суд полагает, что положения ст.308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае к спорным правоотношениям не применимы, поскольку, как указанной судом выше, в данном случае Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения является специальным законом для указанных выше правоотношений.

В пунктах 1, 2 ст.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В нарушение ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сторона истца, не являющаяся стороной в договоре купли-продажи, не представила допустимых и достоверных доказательств того, что сделки по отчуждению спорных земельных участков нарушают права СПК им. Ленина, а избранный истцом способ защиты права приведет к их восстановлению.

В соответствии с положениями ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений ч.1 ст.46, 52, 53, 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (Определения № 566-О-О от 17 июля 2007 г., № 888-О-О от 18 декабря 2007 г., от № 465-О-О 15 июля 2008 г. и др.). При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия.

Из приведенных положений закона следует, что суд при вынесении решения, оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд считает, истцом доказательств нарушения заключенными договорами купли-продажи земельных участков прав арендатора земельного участка - СПК им. Ленина нет, арендатор продолжает пользоваться участком в соответствии с условиями договора, а сам переход права собственности на земельные участки к ООО «Дила» и ФИО2 в силу закона не является основанием для перевода прав собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и признании отсутствующим права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

С учетом изложенного выше, суд полагает необходимым исковые требования СПК имени Ленина оставить без удовлетворения.

Поскольку суд пришёл к выводу об оставления без удовлетворения иска СПК им. Ленина уплаченная истцом на счёт Управления Судебного департамента в Ростовской области денежная сумма в размере 2 025000 руб. подлежат возврату.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования СПК имени Ленина к Администрации Пролетарского сельского поселения Орловского района Ростовской области, ФИО2, ООО «Дила», ФИО3, ФИО4, третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о переводе прав собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и признании отсутствующим права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, – оставить без удовлетворения.

Денежные средства в общей сумме 2 025 000 рублей (два миллиона двадцать пять тысяч), находящиеся на лицевом счете № Управления Судебного департамента в Ростовской области, зачисленные СПК им. Ленина по платежному поручению № 412 от 16 сентября 2024 г., по вступлении настоящего решения в законную силу перечислить на счет СПК имени Ленина №.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 20 января 2025 г.