№ 33-2118/2026

№ 2-3029/2025

47RS0006-01-2022-005569-37

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 25 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Нестеровой М.В.,

судей Озерова С.А., Тумашевич Н.С.,

при помощнике судьи Исаевой О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 8 декабря 2025 года, которым отказано в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о применении последствий ничтожности регистрации права собственности на земельный участок на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка в виде аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, признания права собственности на ? доли земельного участка.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Нестеровой М.В., объяснения представителя ФИО1 по ордеру адвоката Синицына К.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения ФИО2, ФИО4, их представителя по доверенности ФИО5, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

установила:

ФИО1 обратилась в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО2, ФИО4, в котором, уточнив заявленные требования в порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК РФ, просила:

- признать недействительным договор дарения права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3;

- признать право собственности ФИО2 на указанный земельный участок отсутствующим;

- аннулировать реестровую запись в ЕГРН в отношении указанного земельного участка (л.д. 1-4, 50-53, 100-102, 225-228 том 1).

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 является собственником ? долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 08.12.2016. ФИО2 принадлежит ? доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом на основании свидетельства о праве на наследство по закону. По заявлению ФИО2 о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № 23.01.2019 проведена государственная регистрация права собственности на основании Договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на право личной собственности от 01.12.1965, о чем истцу стало известно при разрешении гражданского дела № 2-1584/2022. Впоследствии ФИО2 произвела отчуждение земельного участка в пользу супруга – ФИО3 на основании договора дарения от 02.03.2023.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 28.09.2023 исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 удовлетворено (л.д. 244-253 том 1).

Суд признал недействительным договор дарения права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3

Право собственности ФИО2 на указанный земельный участок признано судом отсутствующим, с аннулированием в ЕГРН реестровой записи № от 23.01.2019.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 04.09.2024 решение суда от 28.09.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 – без удовлетворения (л.д. 190-194 том 2).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 27.01.2025 решение суда от 28.09.2023, апелляционное определение от 04.09.2024 отменены, гражданское дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение (л.д. 20-29 том 3).

При повторном рассмотрении гражданского дела ФИО1 вновь уточнила заявленные требования, и просила:

- признать недействительным договор дарения права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3;

- применить последствия ничтожности регистрации единоличного права собственности ФИО2 на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка в виде аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- истребовать из чужого незаконного владения в пользу ФИО1 указанный земельный участок;

- признать за ФИО1 право собственности на ? доли указанного земельного участка;

- признать право собственности ФИО2 на указанный земельный участок отсутствующим (л.д. 138-142 том 3, л.д. 39 том 4).

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 08.12.2025 в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о применении последствий ничтожности регистрации права собственности на земельный участок на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка в виде аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, признания права собственности на ? доли земельного участка отказано в полном объеме (л.д. 175-187 том 4).

ФИО1 не согласилась с законностью и обоснованность постановленного судом первой инстанции решения, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда от 08.12.2025 отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме (л.д. 212-216 том 4).

В обоснование доводов жалобы указано на ошибочность выводов суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок подлежал приобретению в собственность путем обращения в уполномоченный орган, поскольку противоречит положениям переходного земельного законодательства. Податель жалобы обращает внимание на тот факт, что земельный участок был предоставлен наследодателю до дня введения в действие Земельного кодекса РФ, следовательно, к моменту смерти наследодателя уже находился в его собственности и вошел в наследственную массу. При этом отсутствие государственной регистрации права собственности не свидетельствует об отсутствии самого права.

Истец указывает, что земельный участок был унаследован в долевом порядке и исключение его из состава наследства, произведенное судом, полагает незаконным. Обращает внимание судебной коллегии, что отсутствие заявления о регистрации права собственности не влечет прекращения такого права, возникшего на основании закона. Также указывает, что у ФИО2 отсутствовали основания для регистрации права собственности на весь земельный участок, поскольку она являлась наследником лишь ? его доли.

В письменных возражения на апелляционную жалобу истца ответчики доводы жалобы полагают необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 адвокат Синицын К.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение по изложенным основаниям.

ФИО2, ФИО4, их представитель по доверенности ФИО5 полагали решение законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы не подлежащими удовлетворению.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных возражений, выслушав пояснения лиц, явившихся в суд апелляционной инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно п.п. 1, 4, 6 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Частями 3, 5 ст. 1 указанного Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец ФИО1 является собственником ? долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию после смерти супруга ФИО17 (л.д. 54, 57-59 том 1).

Ответчик ФИО2 являлась собственником ? доли в праве общедолевой собственности на вышеуказанный жилой дом на основании свидетельства о праве на наследство по закону после смерти отца ФИО17 (л.д. 57-59, 129 том 1).

Из представленных правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером № следует, что первоначально спорный земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, был предоставлен ФИО10 на основании договора № от 01.12.1965 о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на право личной собственности, заключенного между отделом коммунального хозяйства исполкома Гатчинского райсовета депутатов трудящихся и ФИО10 (л.д. 136, 164-165 том 1).

Согласно выписке из реестровой книги № Гатчинского БТИ, жилой дом № по пр. 

<

адрес> был зарегистрирован по праву собственности за ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ был осуществлен переход права к ФИО17 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 02.03.1987 (л.д. 238 том 1).

23.01.2019 ответчик ФИО2 зарегистрировала право единоличной собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на котором расположен вышеуказанный жилой дом, находившийся в общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 (л.д. 90-93 том 4).

Регистрация права собственности ФИО2 на земельный участок произведена на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на право личной собственности от 01.12.1965 № и свидетельства о праве на наследство по закону.

16.08.2019 ФИО2 проведено межевание земельного участка с кадастровым номером № в связи с уточнением местоположения границ и площади участка, по результатам которого составлен межевой план, площадь участка определена – 

<

данные изъяты> кв.м по фактическому землепользованию (л.д. 166-173 том 1).

02.03.2023 ФИО2 на основании договора дарения, удостоверенного нотариусом, произвела отчуждение принадлежащей ей ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № в пользу супруга ФИО3 (л.д. 130-132 том 1).

Согласно представленному ФИО2 акту осмотра участка от 25.10.2025, подписанному ФИО11, ФИО12 – собственниками участок №№, №, а также представителем ответчика ФИО6, земельный участок с кадастровым номером № не обработан, не имеет целостного ограждения, отсутствуют следы ведения садоводства (л.д. 52 том 4).

ФИО1 также представлен акт осмотра участка от 01.11.2025, подписанный ФИО14, ФИО19, ФИО15, ФИО16, собственниками соседних земельных участков по отношению к спорному, на земельном участке с кадастровым номером № имеется небольшой огород, возделываемый в весенне-осенний период ФИО1, но в большей части участок не используется. В жилом доме, расположенном на данном участке, имеется жилая комната, в которой хранятся личные вещи истца, и которая используется для проживания в весенне-летний период, иные комнаты не используются (л.д. 104-109 том 4).

Разрешая заявленные истцом требования суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, руководствуясь ст.ст. 166, 167, 168, 301, 302 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43, пришел к выводу, что в рассматриваемом споре право на приобретение в собственность земельного участка имели оба собственника объекта недвижимости, который расположен на спорном земельном участке, при этом обязательным условием приобретения ФИО1, ФИО2 права общей долевой собственности на земельный участок, по мнению суда первой инстанции, являлось их совместное обращение с соответствующим заявлением в уполномоченный орган.

Вместе с тем, в отсутствие соответствующего заявления от истца, а также с учетом того факта, что на момент регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок, в ЕГРН отсутствовали сведения о праве общей долевой собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный на спорном участке, суд посчитал произведенную регистрацию единоличного права собственности ФИО2 на земельный участок законной.

Кроме того, указав на произведенное ФИО2 межевание спорного земельного участка, приняв во внимание показания свидетелей, показавших, что участок находится в заброшенном состоянии, суд первой инстанции отклонил доводы истца о фактическом владении и пользовании ею данным участком. В этой связи, признав регистрацию единоличного права собственности ФИО2 на земельный участок законной, отказал в удовлетворении требований о применении последствий ничтожности регистрации права собственности в виде аннулировании записи в ЕГРН о праве собственности и истребования земельного участка из чужого незаконного владения.

Также, признав ФИО4 добросовестным приобретателем, отказал в удовлетворении требований о признании договора дарения недействительным и о признании за ФИО1 права собственности на ? доли земельного участка.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласиться не может в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 08.12.2025 не соответствует.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV данного кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Пунктом 1 ст. 26 ЗК РФ предусмотрено, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV данного кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно ст. 7 Закона РСФСР «О земельной реформе» от 23.11.1990 № 374-1 до юридического оформления земельных участков в собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование, в том числе в аренду, в соответствии с действующим законодательством, за гражданами, которым земельные участки были предоставлены для индивидуального жилищного строительства, индивидуальных жилых домов, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дач и гаражей, для предпринимательской деятельности и иных не запрещенных законом целей, сохраняется установленное ранее право пользования земельными участками.

В соответствии с Порядком, утвержденным Роскомземом 20.05.1992, документами в отношении земельных участков являются: прежде всего, государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, а при их отсутствии - земельно-шнуровые и похозяйственные книги, другие документы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе и землеустройству, органах архитектуры, строительства и жилищного

В соответствии с ч. 1, ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» права на землю, не предусмотренные ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется. При этом оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, сроком не ограничивается.

В силу ч. 9 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 9.1 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 49 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 49 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в ч. 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок может быть представлено свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение.

Частями 1, 2 ст. 69 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно п. 1 ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Из представленных в материалы дела документов, в том числе договора № от 01.12.1965 о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на право личной собственности, заключенного между отделом коммунального хозяйства исполкома Гатчинского райсовета депутатов трудящихся и ФИО10; выписки из реестровой книги № Гатчинского БТИ, следует, что первоначально спорный земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, был предоставлен ФИО10 на основании договора № от 01.12.1965.

Земельный участок был предоставлен на праве бессрочного пользования для строительства индивидуального жилого дома.

После смерти ФИО10, возведенный ею жилой дом в порядке наследования перешел в собственность ФИО17 Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Ни ФИО10, ни ФИО17 свои права на жилой дом и земельный участок в установленном законом порядке не зарегистрировали.

Вместе с тем, с учетом представленных доказательств, исходя из вышеприведенных положений ст. 7 Закона РСФСР «О земельной реформе», ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ст.ст. 49, 69 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», спорный земельный участок с кадастровым номером № является ранее учтенным, предоставленным до введения в действие Земельного кодекса РФ на праве бессрочного пользования, и, следовательно считается предоставленным на праве собственности первоначальному правообладателю – ФИО10, независимо от факта регистрации ее права собственности, а также права собственности ее правопреемников в порядке универсального правопреемства – наследников в силу закона, на спорный земельный участок.

Таким образом, как истец ФИО1, так и ответчик ФИО2, являясь, в свою очередь, наследниками ФИО17, принявшими наследство, также имеют сохраняют право собственности на спорный земельный участок, но уже в долевом порядке, исходя из доли каждой на наследственное имущество.

Доводы ответчиков о том, в том числе со ссылкой на решение Кироского районного суда Санкт-Петербурга от 28.09.2017 по гражданскому делу № 2-356/2017, о том, что спорный земельный участок в наследственную массу после смерти ФИО17 не вошел и подлежал приватизации на общих основания, которую и осуществила ответчик ФИО2, судебной коллегией отклоняются, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Так, данным решением установлено, что доля ФИО2 в наследственном имуществе составляет ?. При этом отказывая в удовлетворении требования ФИО2 о признании права собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, суд указал на отсутствие сведений о собственности на данный земельный участок.

Кроме того, фактически предметом иска по указанному гражданскому делу являлось признание за ФИО2 права единоличной собственности на жилой дом, с учетом сопоставимости его стоимости с иным наследственным имуществом, интереса к которому, исходя из текста решения суда от 28.09.2017, ФИО2 на тот момент не имела, и просила выделить причитающуюся ей долю в наследстве в виде признания права собственности только на дом, за счет всего остального имущества, в состав которого ФИО2 полагала необходимым включить и спорный земельный участок.

Таким образом, как указано выше, независимо от фактической регистрации в ЕГРН права собственности ФИО7 на спорный земельный участок, он вошел в состав наследственной массы и подлежал разделу между наследниками в соответствии с причитающимися долями.

Также судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок фактически выбыл из владения истца.

Так, и истцом, и ответчиками в материалы дела представлены акты осмотра земельного участка с кадастровым номером №, из которых следует, что земельный участок имеет признаки заброшенности.

Вместе с тем, судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что представленные ответчиками акты от 25.10.2025, подписанному ФИО11, ФИО12, ФИО13, а также акт от 01.11.2025, подписанный волонтером МОО СПД «Наши дети» ФИО18 не содержат указаний на осмотр жилого дома, расположенного на участке, а представленная фототаблица содержит фотографии участка и дома крупным планом, не позволяющие оценить всю полноту обстановки (л.д. 52, 95-101 том 4).

При этом, представленный истцом акт осмотра от 01.11.2025 также содержит указание на тот факт, что часть земельного участка не обрабатывается, однако, данный акт является более полным, с указанием на осмотр помещений жилого дома, с предоставлением более информативных фотографий, отражающих состояние земельного участка и жилого дома (л.д. 104-109 том 4).

Вопреки указанию суда первой инстанции о том, что представленный истцом акт следует расценивать критически, поскольку подписавшие его граждане, будучи допрошены в качестве свидетелей в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, показали, что подписали акт не читая, судебная коллегия полагает возможным признать указанный акт допустимым доказательством, достоверно подтверждающим, что спорный земельный участок из владения ФИО1 не выбывал.

Так, ФИО19, ФИО15, ФИО16, в суде первой инстанции показали, что ФИО1 участком № пользуется в весенне-осенний период, в том числе возделывает часть грядок, выращивает ягоды; проживает в доме, расположенном на участке. Свидетели указали, что видят ФИО1 на участке регулярно, на протяжении более 15 лет, в том числе после смерти супруга ФИО17, тогда как ФИО2 на участке свидетели видели один-два раза, в момент выяснения отношений по поводу участка (л.д. 126-145 том 4).

Таким образом, несмотря на то, что свидетели акт от 01.11.2025 подписали не ознакомившись с его содержанием, каждый из них подтвердил изложенные в акте обстоятельства, что позволяет сделать вывод о его достоверности.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРН, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРН, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав (Определение Верховного суда РФ от 10.02.2015 № 91-КГ14-5).

Учитывая наличие права общей долевой собственности истца на жилой дом, а также права на оформление земельного участка, на котором расположен жилой, регистрация единоличного права ФИО2 на спорный земельный участок осуществлена минуя право ФИО1 на ? доли жилого дома и ее субъективного права на оформление права собственности на данный участок. Сохранение оспариваемой регистрации права собственности одного лица на спорный земельный участок, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 ЗК РФ), разрывает общий правовой режим этих объектов и делает невозможным их надлежащее использование и реализацию права истца на оформление земельного участка в собственность, в связи с чем требование о применении последствий ничтожности регистрации единоличного права собственности ФИО2 на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка в виде аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, подлежат удовлетворению.

При этом доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, судебной коллегией отклоняются.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Срок исковой давности подлежит исчислению с 17.05.2021, когда ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Ленинградской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, однако регистрация была приостановлена в связи с регистрацией права собственности на участок за ФИО2

Указанные обстоятельства установлены Решением Гатчинского городского суда Ленинградкой области от 27.04.2022 по гражданскому делу № 2-1584/2022, вступившим в законную силу (л.д. 40-43 том 1).

Поскольку с настоящим исковым заявлением истец обратилась в суд 23.08.2022 (л.д. 1 том 1), то срок исковой давности истцом не пропущен.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку судебной коллегией установлено, что единоличная регистрация права собственности ФИО2 на спорный земельный участок произведена с нарушением требований закона, дальнейшие действия ответчика по распоряжению земельным участок путем его отчуждения в собственность ФИО3 на основании договора дарения от 02.03.2023, также не могут быть признаны законными и являются ничтожными.

Кроме того, судебная коллегия полагает возможным указать на наличие признаков злоупотребления правом со стороны ответчиков, поскольку договор дарения между ними был заключен в период рассмотрения настоящего дела судом.

В этой связи требование истца о признании недействительным договора дарения от 02.03.2023 на земельный участок с кадастровым номером №, заключенный между ФИО2 и ФИО3 также подлежит удовлетворению.

С учетом применения судебной коллегией последствий ничтожности регистрации единоличного права собственности ФИО2 на земельный участок в виде аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности на данный участок, а также установленного факта наличия как у истца, так и у ответчика ФИО2 права на признание за ними права собственности на спорный земельный участок в соответствии с долями в наследственном имуществе, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для признания за ФИО1 права собственности на ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, а также для истребования указанного земельного участка из чужого незаконного владения в пользу истца.

Вместе с тем, требование о признании права собственности ФИО2 на спорный земельный участок отсутствующим удовлетворению не подлежит, поскольку, как указано выше, такое право у ответчика возникло в силу закона, как у наследника ФИО7, но не на единоличное владение участком, а соразмерно доле наследства – в размере ?. Поскольку самостоятельных требований ФИО2 о признании за ней права собственности на спорный земельный участок заявлено не было, оснований для признания такого права настоящим судебным актом не имеется. При этом ФИО2 не лишена возможности произвести регистрацию права в установленном законом порядке.

С учетом изложенного решение суда от 08.11.2025 подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о частично удовлетворении заявленных ФИО1 требований.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 8 ноября 2025 года отменить. Принять по делу новое решение.

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о применении последствий ничтожности регистрации права собственности на земельный участок на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка в виде аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, признания права собственности на ? доли земельного участка удовлетворить частично.

Применить последствия ничтожности регистрации единоличного права собственности ФИО2 на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка в виде аннулирования записи в ЕГРН о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Признать недействительным договор дарения от 2 марта 2023 года на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Истребовать из чужого незаконного владения в пользу ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на ? доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении требования ФИО1 о признании отсутствующим права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> отказать.

Настоящее апелляционное определение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО3, ФИО2 на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером №,

а также для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на ? доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок с кадастровым номером №.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09.04.2026.

Судья: Гучанова А.А.