Дело №2-390\25

61RS0057-01-2025-000427-42

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Константиновск 21 ноября 2025 года 

Усть-Донецкий районный суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Боричевской Л.Е.,

при секретаре Кузмичевой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, администрации Константиновского района Ростовской области, третьи лица Управление Росреестра по Ростовской области, филиал ППК «Роскадастр» по Ростовской области о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО3, обратился в суд с иском к ФИО2, администрации Константиновского городского поселения Ростовской области, просила сохранить в реконструированном состоянии и признать право собственности на 

<

адрес>, общей площадью 45,5 кв.м., кадастровый 

<

номер скрыт>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>.

Заявленные требования обоснованы тем, что истцу на праве собственности принадлежат земельный участок, площадью 570 кв.м., кадастровый 

<

номер скрыт>, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, и находящаяся на указанном земельном участке 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер скрыт>, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>. Квартира 

<

номер скрыт> по указанному адресу принадлежит на праве собственности ответчику ФИО2. ФИО1 без получения разрешения осуществила перепланировку и реконструкцию принадлежащей ей квартиры, возведена пристройка к квартире - санузел, площадью 8,0 кв.м., в результате чего общая площадь квартиры увеличилась и составила 45,5 кв.м.. В соответствии с заключением МУП «Константиновское архитектурно-градостроительное бюро» самовольно выполненная реконструкция соответствует архитектурно-планировочным, строительным и пожарным нормам, не угрожает безопасности и здоровью граждан, не нарушает права третьих лиц. В связи с тем, что истец не получал разрешение на реконструкцию, администрация Константиновского района отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированной квартиры, в связи с чем, заявлен настоящий иск.

В порядке досудебной подготовки к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация Константиновского района Ростовской области, в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, филиал ППК «Роскадастр» по Ростовской области. 

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. по заявлению стороны истца из числа соответчиков исключена администрация Константиновского городского поселения как ненадлежащий ответчик.

В судебное заседание истец ФИО1, представитель истца ФИО3 не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Ответчик администрация Константиновского района Ростовской области своего представителя в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены, ходатайств, возражений не поступало.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не прибыла, о времени и месте рассмотрения дела извещена, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, возражений не имеет.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, филиал ППК «Роскадастр» по Ростовской области своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены, ходатайств, возражений не поступало.

Дело рассмотрено судом в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле. 

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжение своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользоваться и распоряжаться им иным образом.

Согласно Выписке из ЕГРН ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 570+/-8 кв.м., с кадастровым номером 

<

номер скрыт>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Решением мирового судьи судебного участка 

<

номер скрыт> Усть-Донецкого судебного района Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ. квартира №

<

номер скрыт>, принадлежащая ФИО1, состоящая из помещений №

<

номер скрыт> подсобные 8,3 кв.м., 

<

номер скрыт> жилая 12,2 кв.м., 

<

номер скрыт> жилая 14,0 кв.м., 

<

номер скрыт> подсобная, 3,0 кв.м., общей площадью 37,5 кв.м., в том числе жилой площадью 26,2 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, пер.Северный, 

<

адрес>, сохранена в реконструированном состоянии. За 

<

ФИО скрыты>2 признано право собственности на 

<

адрес>, общей площадью 37,5 кв.м., в том числе жилой площадью 26,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Собственником квартиры №

<

номер скрыт> по вышеуказанному адресу является ФИО2.

Согласно сведений, содержащихся в техническом паспорте, составленном ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., квартира №

<

номер скрыт> по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, принадлежащая ФИО1, имеет общую площадь 45,5 кв.м., в том числе жилую 26,2 кв.м.. 

Согласно справке 

<

номер скрыт> от ДД.ММ.ГГГГ. ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» площадь квартиры №2, принадлежащей ФИО1, изменилась в связи с реконструкцией (возведение пристроек лит.а) и составляет – общая 45,5 кв.м., жилая 26,2 кв.м.. 

Реконструкция квартиры произведена ФИО1 самовольно без соответствующих разрешений на реконструкцию и перепланировку принадлежащей квартиры.

В выдаче разрешения на ввод квартиры в эксплуатацию после реконструкции Администрацией Константиновского района отказано.

Поскольку разрешающие документы на реконструкцию объекта недвижимого имущества в установленном порядке ФИО1 получены не было, на данный объект распространяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (ч.1 ст.222 ГПК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023№ 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В соответствии с ч.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 ссылалась на то обстоятельство, что самовольно выполненная реконструкция квартиры соответствует архитектурно-планировочным, строительным и пожарным нормам, не угрожает безопасности и здоровью граждан, не нарушает права третьих лиц. 

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч.2 ст.56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с ч.1 ст.79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

В настоящем случае правильное разрешение спора и достижения иных целей гражданского судопроизводства, определенных ст.2 ГПК РФ, без использования специальных знаний невозможно.

Определением Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, её проведение в соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021г. №3214-р поручено «Федеральному бюджетному учреждению Южный Региональный Центр судебной экспертизы Министерства юстиции России». 

Согласно заключению экспертов 

<

номер скрыт> от ДД.ММ.ГГГГ. «Федеральное бюджетное учреждение Южный Региональный Центр судебной экспертизы Министерства юстиции России» ФИО4, ФИО5: реконструированная квартира №

<

номер скрыт> с кадастровым номером 

<

номер скрыт>, общей площадью 45,5 кв.м., находящаяся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, преимущественно соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным). Часть исследуемой реконструированной квартиры, расположенная у внутренней межквартирной стены жилого многоквартирного дома лит. «А», на ширину от 0,68 м до 0,86 м и по всей длине внутренней межквартирной стены, расположена за пределами межевых границ земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт> и в месте чересполосицы между земельными участками с кадастровыми номерами 

<

номер скрыт> и 

<

номер скрыт> (т.е. на участке, который не входит ни в пределы границ земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт>, ни в пределы границ земельного участка с кадастровым номером 

<

номер скрыт>, что не соответствует фактическому местоположению указанных земельных участков, а также не обосновывается расположением квартир 

<

номер скрыт> и 

<

номер скрыт> в жилом многоквартирном доме с кадастровым номером 

<

номер скрыт>), что характеризует местоположение границ указанных земельных участков по данным ЕГРН, как местоположение с признаками допущенных реестровых ошибок, устранение которых возможно при проведении кадастровых работ с целью уточнения фактического местоположения земельных участков с кадастровыми номерами 

<

номер скрыт>, фактически являющихся смежными земельными участками. 

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив экспертное заключение в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд считает необходимым положить в основу решения, изложенные в нем выводы, поскольку судебная эксперта проведена с использованием необходимых законодательных актов, стандартов и правил экспертной деятельности, нормативной документации, выполнена компетентным экспертом, отвечает требованиям закона. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомого ложного заключения. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. Сторонами результаты судебной экспертизы не оспаривались.

Стороной ответчика не представлены доказательства, которые бы опровергали или ставили под сомнение выводы указанного заключения, из поступившего заявления относительно искового заявления следует, что Администрация Константиновского района Ростовской области против удовлетворения заявленного требования не возражает.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, высказанной Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023№ 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» - признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ). 

Оценив доказательства в их совокупности в соответствии с требования ст.67 ГПК РФ, установив, что существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при реконструкции квартиры не допущено, сохранение квартиры в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что квартира расположена на земельном участке, отведенном для указанных целей, собственник смежной квартиры ФИО2 против реконструкции спорной квартиры не возражала, суд приходит к выводу, что требования истца о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, признании права собственности на реконструированную квартиру подлежат удовлетворению. 

То обстоятельство, что местоположение границ земельного участка с кадастровым номером 61:17:0010601:135 по данным ЕГРН, как установлено в ходе проведения судебной строительно-технической экспертизы, имеет признаки допущенных реестровых ошибок, достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований не является, поскольку устранение реестровой ошибки возможно при проведении кадастровых работ с целью уточнения фактического местоположения границ указанного земельного участка.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, признании права собственности на квартиру - удовлетворить. 

Сохранить в реконструированном состоянии квартиру №

<

номер скрыт>, общей площадью 45,5 кв.м., кадастровый 

<

номер скрыт>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина РФ ДД.ММ.ГГГГ, выдан 

<

адрес> 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ.) право собственности на квартиру №

<

номер скрыт>, общей площадью 45,5 кв.м., кадастровый 

<

номер скрыт>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Усть-Донецкий районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий

В окончательной форме решение изготовлено 28 ноября 2025 года.