Дело № 3а-12/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06.02. 2018 года г. Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи - Мейстер В.М.,

при секретаре – Беспаловой А.П.,

с участием сторон:

представителя административного истца П.И.Н – ФИО1,

представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО2,

представителя заинтересованного лица Администрации муниципального образования «Город Майкоп» по доверенности Рубана С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению П.И.Н к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

П.И.Н обратилась в суд с административным исковым заявлением к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью 2016 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для размещения производственно-торговой базы, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 2754057,60 руб.

Однако его рыночная стоимость существенно отличается от установленной кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27.11.2017 года №, и составляет по состоянию на 01.01.2016 580 000 руб.

Таким образом, указанная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость.

Налог с недвижимого имущества исчисляется из кадастровой стоимости объектов.

Полагая, что более высокая кадастровая стоимость земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью ведет к неправомерному начислению налога и нарушает ее права и законные интересы как собственника, административный истец просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, равной рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца П.И.Н - по доверенности ФИО1 поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика - Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО2 полагал, что рыночная стоимость объекта, указанная в отчете, недостоверна и следует установить рыночную стоимость объекта, исходя из заключения эксперта № 79/18 от 25.01.2018.

Представитель заинтересованного лица - администрации муниципального образования «Город Майкоп» по доверенности ФИО3 полагал, что заявленный административный иск не подлежит удовлетворению, поскольку рыночная стоимость объекта иная, нежели указано в отчете оценщика.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, суд считает, что административный иск об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной их рыночной стоимости подлежит частичному удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальным образованиям, городским округам Республики Адыгея.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

То есть пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из рыночной стоимости.

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, П.И.Н на основании решения единственного участника ООО «Крестьянское хозяйство «СПИКОР» от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка с кадастровым № площадью 2016 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для размещения производственно-торговой базы, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка на 01.01.2016 года составляет 2754057,60 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, истец представил в суд отчет № 136-17 от 27.11.2017 года «об оценке рыночной стоимости земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>», составленного оценщиком ООО «КОПЕРС» ФИО4 с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка составляет рублей.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, администрация МО «Город Майкоп» и Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям представили письменные замечания на указанный отчет об оценке, в которых выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенной величины рыночной стоимости земельного участка ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07. 1998 года и Федеральным стандартам оценки.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29. 07. 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности определением суда от 27.12.2017 года по административному делу в предварительном судебном заседании была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, проведение которой поручено эксперту Папко И.И.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, составленный оценщиком ООО "Коперс", не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.Мотивы, по которым представленный административным истцом отчет об оценке признан не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, подробно приведены экспертом в заключении (л.д.- л.д. 155-160).

Как указано в заключении эксперта, информация, использованная оценщиком не является достоверной, достаточной и проверяемой.

В тексте отчета отсутствуют достаточно четкие пояснения оценщика в качестве обоснования значения величины скидки на торг в размере 11,5 %, которая актуальна для небольших городов Московской области и не сообщается какие данные привели его к выводу о сопоставимости рынка земельных участков Московской области и Республики Адыгея и об отсутствии динамики рынка с ноября 2014 года по дату оценки- 01.01.2016 года. Сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, должны отражаться в отчете. Этого в отчете оценщика нет. При расчете рыночной стоимости объекта оценки (земельного участка) в рамках сравнительного подхода оценщик применяет корректировку на разницу площади. При этом дает краткие пояснения, что данная корректировка актуальна для г. Краснодара и не приводятся обстоятельства, которые привели его к выводу о сопоставимости рынка земельных участков крупного города (Краснодара) и ст. Ханской.

Кроме того, оценивая земельный участок на 01.01.2016 года, корректировки для оценки оценщик берет из справочника, на основе корректировок, которые происходили намного позже даты оценки.

Методологической ошибкой, повлиявшей на результат определения величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка является отказ от использования корректировок на разницу в составе коммуникаций.

В совокупности нарушений экспертом сделан вывод о том, что оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Представитель административного ответчика и заинтересованного лица с заключением судебной оценочной экспертизы в этой части согласились, указав, что отчет об оценке, составленный с нарушениями ФСО и иными нарушениями, не может быть принят судом и положен в основу судебного решения.

По результатам судебной экспертизы № 80/18 от 25.01.2018, выполненному экспертом Папко И.И., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 01.01.2016 года составляет 1248972рубля. 

Представитель административного истца в судебном заседании выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки оспаривал.

Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Проанализировав отчет оценщика, экспертное заключение, суд считает, что правильность изложенных в заключении эксперта выводов административным истцом не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Экспертом в указанном заключении проведено изучение рынка земельных участков, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, проведен анализ сегмента, был использован сравнительный подход к оценке объекта исследования. В рамках сравнительного подхода экспертом применен метод сравнения продаж. Информация об объектах-аналогах проанализирована и приведена в таблице.

Заключение эксперта дано по поставленным судом вопросам, не содержит противоречий.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы, сделанные экспертом, назначенным определением суда, административным ответчиком и заинтересованными лицами суду не представлено.

При этом экспертным заключением установлено допущение нарушений требований п.8 ФСО №1, п.п.8.9 ФСО № 3, п. 22 ФСО №7 при составлении отчета оценщиком, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06. 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения административного иска и установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 1248972 рублей.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть пятая статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку П.И.Н обратилась в суд с административным исковым заявлением 08.12.2017 года, новые сведения о кадастровой стоимости будут применять с 01.01.2017 года. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление П.И.Н к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 2016 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для размещения производственно-торговой базы, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 1 248 972 (один миллион двести сорок восемь тысяч девятьсот семьдесят два) руб. 

Датой подачи административного искового заявления П.И.Н о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать дату 08.12.2017 года, что является основанием для внесения указанных сведений в Государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости в части указания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, площадью 2016 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, для размещения производственно-торговой базы, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 1248972 (один миллион двести сорок восемь тысяч девятьсот семьдесят два) руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Адыгея в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с 12.02.2018 года. 

Судья Верховного суда

Республики Адыгея – Мейстер В.М.

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея В.М. Мейстер