Дело № 2-996/19 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белореченск 21.05.2019 г.

Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Стогний Н.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, с участием истицы ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к администрации муниципального образования Белореченский район Краснодарского края о признании сделки действительной, о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

УСТАНОВИЛ:

Истица просит суд признать действительным договор купли-продажи недвижимого имущества заключенный между нею и П. на земельный участок площадью 2500 кв.м., с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 20,4 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, признать за ней право собственности и произвести переход права собственности на нее, на указанное недвижимое имущество.

В обоснование искового заявления истица указала, что в 2005 году она купила у П. в собственность жилой дом и земельный участок по 

<

адрес>, в 

<

адрес>. Продавец указанного недвижимого имущества в срочном порядке уезжал на постоянное место жительства в США и продал свою недвижимость за 12 000 рублей. Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом продавец ей предоставил в полном объеме. Право собственности продавца на указанное недвижимое имущество было подтверждено договором купли-продажи от 07.04.2000 года, удостоверенное П., нотариусом Белореченского нотариального округа Краснодарского края, зарегистрированного в реестре за № 2-1225. Право собственности продавца на указанный жилой дом зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается записью регистрации № 23-01.07-2.2.2000-222.2 и Свидетельством о государственной регистрации права Серия КК № 079040 от 21.04.2000 года. О купле продаже указанного недвижимого имущества был составлен договор купли-продажи, в простой письменной форме, при свидетелях она передала продавцу деньги. Договорились с продавцом, что поскольку он срочно уезжает в США, он оставит доверенность своему брату П., на основании которой в дальнейшем от его имени будет действовать доверитель и будет зарегистрирован договор купли - продажи недвижимого имущества. Доверенность на совершение договора купли продажи П. оформил и удостоверил у П., нотариуса Майкопского городского нотариального округа Республики Адыгея, в реестре за № 3653. П. в указанной доверенности уполномочил своего брата П. продать ей земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: 

<

адрес>. Так как продаваемое имущество было приобретено П. в браке и являлось совместно нажитым имуществом, его супруга П. дала ему согласие на продажу этого недвижимого имущества. Согласие удостоверено 26.09.2000 года П., нотариусом Майкопского городского нотариального округа РА, в реестре за № 3667. Все необходимые действия, для того чтобы она могла оформить в собственность указанное недвижимое имущество, продавец недвижимого имущества выполнил, но поставил ей условия, что дальнейшее оформление документов на недвижимость, которые будут необходимы, для регистрации договора купли-продажи она буду делать сама, за счет собственных средств, а брат, которому он оставил доверенность, подпишет договор купли-продажи. Затем П. снялся с регистрационного учета и уехал вместе со своей семьей за пределы России в США, для постоянного проживания, что подтверждается домовой книгой и справкой администрации Бжедуховского сельского поселения 

<

адрес>, № 94 от 10.12.2018 года. Так как П. отдал ей все документы на недвижимость, которые у него были на момент совершения между нами сделки, она проконсультировалась с юристом по поводу оформления сделки, что необходимо подготовить: на дом - технический паспорт, на земельный участок - межевание. Так как она согласилась оплачивать оформление документов и сделку, но на тот момент не располагала денежными средствами, решила, что когда появиться финансовая возможность она все подготовит. Купленным недвижимым имуществом она пользовалась открыто, как своим собственным, после передачи продавцу денег с 2005 года. Это подтверждается Справкой из Администрации Бжедуховского сельского поселения Белореченского района № 95 от 10.12.2018 года. Позже она пыталась оформить сделку, но срок действия доверенности истек и кроме этого доверенное лицо продавца П., уехал проживать в другой город, и она не могла его найти. В 2018 году она разыскала брата продавца П., на которого была оформлена доверенность на продажу недвижимости, рассказала ему, что она до сих пор не оформила сделку купли-продажи недвижимости в соответствии с требованием законодательства РФ, и не переоформила дом и земельный участок, купленные у его брата на себя. П. сказал, что у него нет полномочий на продажу недвижимого имущества: земельного участка и жилого дома, так как истек срок действия доверенности, он ничем не может помочь. То, что приобретенное имущество она оплатила, подтверждается распиской от 15.09.2005 года, имеющей силу договора купли-продажи, также ей передано недвижимое имущество. То есть условия договора по передаче денег продавцу и передаче недвижимости покупателю сторонами были исполнены, но зарегистрировать договор в соответствии с требованием законодательства и подать его в органы регистрации для регистрации самого договора и перехода права собственности не смогли.

Представитель ответчика просит суд постановить решение суда на усмотрение суда.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, предоставленные в материалы гражданского дела, суд находит исковое заявление истицы подлежащим удовлетворению в полном объёме.

В соответствии со ст. 8.1. ГК РФ:

1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ:

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствие со ст. 556 ГК РФ:

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствие со ст. 1 ЗК РФ:

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

В соответствие с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. 

В соответствии со ст. 14 указанного ФЗ:

2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

Согласно разъяснений, указанных в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой собственности и других вещных прав»:

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Поскольку истица не может иным образом зарегистрировать право собственности на приобретенное ею недвижимое имущество, что ограничивает её права и возможности в отношении приобретенного недвижимого имущества, она имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

Как установлено в судебном заседании в 2005 году истица купила у П. в собственность жилой дом и земельный участок по 

<

адрес>, в 

<

адрес>. Продавец указанного недвижимого имущества в срочном порядке уезжал на постоянное место жительства в США и продал свою недвижимость за 12 000 рублей. Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом продавец ей предоставил в полном объеме. Право собственности продавца на указанное недвижимое имущество было подтверждено договором купли-продажи от 07.04.2000 года, удостоверенное П., нотариусом Белореченского нотариального округа Краснодарского края, зарегистрированного в реестре за № 2-1225. Право собственности продавца на указанный жилой дом зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается записью регистрации № 23-01.07-2.2.2000-222.2 и Свидетельством о государственной регистрации права Серия КК № от 21.04.2000 года. О купле продаже указанного недвижимого имущества был составлен договор купли-продажи, в простой письменной форме, при свидетелях она передала продавцу деньги. Договорились с продавцом, что поскольку он срочно уезжает в США, он оставит доверенность своему брату П., на основании которой в дальнейшем от его имени будет действовать доверитель и будет зарегистрирован договор купли - продажи недвижимого имущества. Доверенность на совершение договора купли продажи П. оформил и удостоверил у П., нотариуса Майкопского городского нотариального округа Республики Адыгея, в реестре за № 3653. П. в указанной доверенности уполномочил своего брата П. продать ей земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: 

<

адрес>. Так как продаваемое имущество было приобретено П. в браке и являлось совместно нажитым имуществом, его супруга П. дала ему согласие на продажу этого недвижимого имущества. Согласие удостоверено 26.09.2000 года П., нотариусом Майкопского городского нотариального округа РА, в реестре за №. Все необходимые действия, для того чтобы она могла оформить в собственность указанное недвижимое имущество, продавец недвижимого имущества выполнил, но поставил ей условия, что дальнейшее оформление документов на недвижимость, которые будут необходимы, для регистрации договора купли-продажи она буду делать сама, за счет собственных средств, а брат, которому он оставил доверенность, подпишет договор купли-продажи. Затем П. снялся с регистрационного учета и уехал вместе со своей семьей за пределы России в США, для постоянного проживания, что подтверждается домовой книгой и справкой администрации Бжедуховского сельского поселения Белореченского района, № 94 от 10.12.2018 года. Так как П. отдал ей все документы на недвижимость, которые у него были на момент совершения между нами сделки, она проконсультировалась с юристом по поводу оформления сделки, что необходимо подготовить: на дом - технический паспорт, на земельный участок - межевание. Так как она согласилась оплачивать оформление документов и сделку, но на тот момент не располагала денежными средствами, решила, что когда появиться финансовая возможность она все подготовит. Купленным недвижимым имуществом она пользовалась открыто, как своим собственным, после передачи продавцу денег с 2005 года. Это подтверждается Справкой из Администрации Бжедуховского сельского поселения 

<

адрес> № 95 от 10.12.2018 года. Позже она пыталась оформить сделку, но срок действия доверенности истек и кроме этого доверенное лицо продавца П., уехал проживать в другой город, и она не могла его найти. В 2018 году она разыскала брата продавца П., на которого была оформлена доверенность на продажу недвижимости, рассказала ему, что она до сих пор не оформила сделку купли-продажи недвижимости в соответствии с требованием законодательства РФ, и не переоформила дом и земельный участок, купленные у его брата на себя. П. сказал, что у него нет полномочий на продажу недвижимого имущества: земельного участка и жилого дома, так как истек срок действия доверенности, он ничем не может помочь. То, что приобретенное имущество она оплатила, подтверждается распиской от 15.09.2005 года, имеющей силу договора купли-продажи, также ей передано недвижимое имущество. То есть условия договора по передаче денег продавцу и передаче недвижимости покупателю сторонами были исполнены, но зарегистрировать договор в соответствии с требованием законодательства и подать его в органы регистрации для регистрации самого договора и перехода права собственности не смогли.

Указанные факты подтвердили допрошенные в судебном заседании свидетели П., П. и П..

Доказательствами законности и обоснованности перехода государственной регистрации права собственности за истицей на купленное ею недвижимое имущество, являются: справка сельской администрации о том, что продавец недвижимого имущества проживал в проданном им жилом доме до 16.08.2005 г., а затем уехал на ПМЖ в США (л.д.10); справкой сельской администрации о том, что истица пользуется и распоряжается купленным ею недвижимым имуществом с 15.09.2005 г. (л.д. 11); договором купли продажи недвижимого имущества от (дата), подтверждающего право собственности П. на недвижимое имущество (л.д.12-16); свидетельством о государственной регистрации П. на недвижимое имущество (л.д.17); согласие супруги П. на продажу недвижимого имущества (л.д.18); копией доверенности П. его брату П. на продажу недвижимого имущества (л.д.19); выписками из ЕГРН на недвижимое имущество - жилой дом и земельный участок (л.д.20 -23); копией домовой книги (л.д.24-29); распиской о купле продажи недвижимого имущества (л.д.31); квитанциями об оплате истицей коммунальных услуг (л.д.32-39); свидетельством о праве на наследство на спорное недвижимое имущество (л.д.52); постановлением главы администрации Бжедуховского сельского совета от 30.10.1992 г. № 35-а о передаче в собственность земельного участка П., по 

<

адрес>, площадью 0, 25 га. (л.д.64). 

Поскольку истица исполнила все свои обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества, приняла указанное недвижимое имущество, расплатилась за него, пользуется им и распоряжается как своим собственным имуществом, содержит его, суд считает необходимым произвести государственную регистрацию перехода права собственности за истицей на указанное недвижимое имущество.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать действительным договор купли-продажи недвижимого имущества заключенный между П. и ФИО4 на земельный участок площадью 2500 кв.м., с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом общей площадью 20,4 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО4, (дата) года рождения, уроженкой хут. 

<

адрес> право собственности на земельный участок площадью 2500 кв.м., с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом общей площадью 20,4 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок площадью 2500 кв.м., с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом общей площадью 20,4 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, №, по договору купли - продажи от 15 сентября 2005 года, заключенному между продавцом П. и покупателем ФИО4 на ФИО4 (дата) года рождения, уроженки хут. 

<

адрес>, проживающей по месту регистрации по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество на П..

Решение может быть обжаловано в апелляционной инстанции гражданской коллегии Краснодарского краевого суд в течение месяца. 

Председательствующий: Н.И. Стогний