РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2019 года г. Тольятти 

Судья Ставропольского районного суда Самарской области Болохова О.В., 

при секретаре Ефимовой Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2279\2019 по иску ФИО1 к ООО «Базис-С.А» о признании предварительного договора купли - продажи договором купли - продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ООО «Базис-С.А» о признании предварительного договора купли - продажи договором купли - продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Требования мотивированы тем, что 30.12.2014г. ООО «Базис-С.А.» в лице ФИО2, действующей на основании доверенности и ФИО1 был заключен договор № о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу

<

адрес>. ООО «Базис-СА.» обязалось в предусмотренный договором срок построить своими силами или с привлечением других лиц, трехэтажный четырехсекционный жилой дом, по указанному выше адресу. С момента заключения договора № и до подачи настоящего искового явления, ответчик, как сторона договора, знающая о необходимости заключить основной договор купли-продажи и о государственной регистрации такого договора или зарегистрировать договор, как договор долевого участия в строительстве, уклоняется от встреч с истцом, скрывается, на телефонные звонки не отвечает. Кроме того, согласно информации, содержащейся в открытом источники сети «Интернет», на официальном сайте Налогового органа, содержатся сведения о том, что в отношении ответчика ООО «Базис-С.А.» принято решение о предстоящем исключении. Со стороны истца сделка исполнена в полном объеме, в настоящее время, истец, как покупатель, фактически владеет и пользуется указанным движимым имуществом, что подтверждается, также вступившими в законную силу решениями суда, однако реализовать права собственника без государственной регистрации истец не может.

Просит:

- признать договор от 30.12.2014г. №, заключенный между ООО «Базис- С.А.» и ФИО1, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

- указать, что решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для внесения записи регистрации о переходе права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> ФИО1.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 действующая на основании доверенности полностью поддержала исковые требования. 

Ответчик - представитель ООО «Базис-С.А.» в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил. 

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил. Суд, с учетом мнения представителя истца, положений ч.3 ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика и третьего лица.

Выслушав представителя истца, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС №54 от 11.07.2011 г, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (Данный вывод изложен в решении Ставропольского районного суда Самарской области по гражданскому делу № 2-900/2018).

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из материалов дела следует, 30.12.2014г. ООО «Базис-С.А.» в лице ФИО2, действующей на основании доверенности и ФИО1 был заключен договор № о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

ООО «Базис-СА.» обязалось в предусмотренный договором срок построить своими силами или с привлечением других лиц, трехэтажный четырехсекционный жилой дом, по указанному выше адресу. Согласно п.2.1.1 договора, срок передачи квартиры установлен IV квартале 2015г. В соответствии с п.3.1 договора, общая сумма за указанный объект, с учетом удорожания, составляла 2 479 447 руб., в том числе: - 2 013000 руб.- стоимость объекта; 466447 рублей - удорожание объекта за период рассрочки, представленной ответчиком сроком на 48 месяцев. Согласно дополнительному соглашению № от 25.01.2016г. между сторонами п.2.1.1, установлен новый срок передачи Объекта - 1 квартал 2016г., а также новый график оплаты платежей. 18.05.2016г. в адрес ответчика была направлена претензия о соразмерном уменьшении цены договора на 500000 рублей из-за существенных недостатков, допущенных застройщиком, которые привели к затоплению квартиры. В ответе на претензию от 19.05.2016г. ответчик отказал в удовлетворении требований, сославшись на то, что был подписан приема-передачи и квартиры для проведения ремонтных и отделочных работ. Застройщик не знает, какие работы проводятся в квартире, а также отказался провести экспертизу. Ответчик подтвердил, что имеются зарегистрированные установленном порядке договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома, и он готов сдать документы на государственную регистрацию указанного истцом договора. ДД.ММ.ГГГГ в связи с уведомлением ответчиком истца о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сторонами был подписан конечный акт приема-передачи указанной выше квартиры. 27.06.2016г. дополнительным соглашение № к договору, стороны согласовали сумму удорожания объекта в размере 433150 рублей, стоимости объекта на сумму 2 013000 рублей. Итоговая стоимость объекта составила 2 446150 рублей. На момент подписания соглашения истцом в счет стоимости объекта было выплачено 1 274000 рублей. 15.08.2016г. дополнительным соглашением № к договору, из-за ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора по установке металлической входной двери, и соответствующим отказом истца от выполнения данных работ, стороны внесли изменения в п.3.1 стоимость объекта – до 2 007500 рублей и с учетом удорожания 430798 рублей, итоговая сумма за квартиру составила 2 438294 рублей. На момент подписания соглашения истцом в счет стоимости объекта было выплачено 312012 рублей. Указанным Соглашением сторонами установлен график ежемесячных платежей - по 37550 рублей для выплаты остатка долга размере 1 126282 рублей.

07.11.2016г. ответчику была направлена претензия с требованием оплате неустойки в размере 67905 рублей за нарушение условий Договора по сроку сдачи объекта недвижимости за 46 дней.

В ответе на претензию от 15.12.2016г. ответчик отказал в удовлетворении требований, указав, что ООО «Базис-С.А.» полностью выполнило свои обязательства по Договору.

Не согласившись с отказом, ответчика, истец был вынужден обратиться в суд за восстановлением своих нарушенных прав.

Решением судьи Ставропольского районного суда от 01.05.2017г., исковые требования ФИО1 к ООО «Базис-С.А.» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда были удовлетворены частично.

В процессе эксплуатации, с момента подписания конечного акта приема-передачи квартиры, истцом были выявлены существенные недостатки.

10.03.2017г. ответчику направлено заявление-претензия с просьбой устранения явленных недостатков, о чем свидетельствует акт осмотра Государственной Жилищной инспекции, однако, заявление было оставлено без ответа.

31.03.2017г. ответчику была направлена повторная претензия с требованием о возмездном устранении недостатков, либо соразмерного уменьшения цены договора и доставлении сведений о стоимости балконного блока.

В ответе на претензию от 05.04.2017г., ответчик отказал в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что при приемке квартиры претензий о нарушений конструкционных и коммуникационных систем не поступало.

Требования истца не были удовлетворены.

29.08.2017г. истец повторно ответчику представил претензию об устранении недостатков, указанных в акте осмотра.

09.10.2017г. истец обратился с требованием представить схему прокладки теплого пола квартире.

13.11.2017г. в квартире истца было произведено отключение электроэнергии и снят прибор учета.

10.01.2018г. вступило в законную силу решение Ставропольского районного суда Самарской области от 05.12.2017г. о перерасчете коммунальных платежей, предоставления доступа индивидуальным приборам учета, компенсации морального вреда.

02.02.2018г. истцом было получено уведомление от ответчика о том, что он расторгает договор в одностороннем порядке, ссылаясь на нарушение п.2.2 и п.3.6 Договора.

Заключенный договор в соответствии со статьей 431 Гражданского Кодекса Российской Федерации с учетом содержания сделки, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, является договором долевого участия в строительстве, и соотношения сторон регулируются Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". 

Истец, посчитав, одностороннее расторжение ответчиком договора о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, по мотиву неуплаты истцом денежных средств неправомерным и необоснованным не соответствующим действующему законодательству, обратился в Ставропольский районный суд Самарской области, заключение соглашения об отступном, заключенном между ответчиком и ФИО4, в части передачи в качестве отступного квартиру, обратился с исковым заявлением в Ставропольский районный суд Самарской области.

Решением суда от 09.08.2019г. требования ФИО1 были удовлетворены частично, признано незаконным одностороннее расторжение договора о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, снижена продажную стоимость квартиры на стоимость восстановительного ремонта, признано недействительным соглашение об отступном, заключенное между обществом с ограниченной ответственностью «Базис - С.А.» и ФИО4, применены последствия недействительности сделки, взысканы судебные расходы, а также указано, что решение суда является основанием для аннулирования записи о собственности ФИО4

С момента заключения договора № и до подачи настоящего искового явления, ответчик, как сторона договора, знающая о необходимости заключить основной договор купли-продажи и о государственной регистрации такого договора или зарегистрировать вышеуказанные договор, как договор долевого участия в строительстве, уклоняется от встреч с истцом, скрывается, на телефонные звонки не отвечает.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ в отношении ответчика ООО «Базис-С.А.» принято решение о предстоящем исключении юридического лицо из ЕГРЮЛ. 

Со стороны истца сделка исполнена в полном объеме, настоящее время, истец, как покупатель, фактически владеет и пользуется указанным движимым имуществом, что подтверждается, также вступившими в законную силу решениями суда, однако реализовать права собственника без государственной регистрации истец не может.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. 

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходи к выводу об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-214 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать договор от 30.12.2014г. №, заключенный между ООО «Базис- С.А.» и ФИО1, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для внесения записи регистрации о переходе права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> - ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Самарский областной суд через Ставропольский районный суд.

Судья –