Дело № 2-3050/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

06.12.2017 года город Балаково

Балаковский районный суд Саратовской области в составе

судьи Курцевой И.А.

при секретаре судебного заседания Бучарском И.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

с участием представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на самовольную постройку, 

установил:

в Балаковский районный суд Саратовской области обратился ФИО3 с иском к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее – БМР) о признании права собственности на сооружение - гаражный бокс общей площадью * кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером *, находящийся по адресу: * (*).

Изменив основание иска, истец обосновал свои требования следующим образом. На основании Постановления главы БМО № 1615 от 16.05.2007 года ФИО3 является арендатором вышеуказанного земельного участка с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей. Договором аренды установлен 3-летний срок действия договора, по истечении данного срока договор признается пролонгированным на неопределенный срок. Следовательно, он не является расторгнутым. Обязательства по внесению арендных платежей арендатор исполняет надлежащим образом. 

На земельном участке истцом возведен гаражный бокс, строительство и проектирование которого происходило в соответствии с Постановлением главы БМО от 16.05.2017 года № 1615. Получение разрешения не строительство данного гаража не требовалось, поскольку он возведен на земельном участке, предоставленном истцу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Истец пользуется возведенным гаражом исключительно в личных целях. При строительстве гаража не допущено нарушений строительных норм и правил. Таким образом, спорный гараж не является самовольной постройкой по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Право собственности на спорный гараж как на новую вещь, созданную для себя, возникло у истца в соответствии с положениями пункта 1 статьи 218 ГК РФ.

Однако, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на гараж во внесудебном порядке, поскольку в Едином государственном реестре не зарегистрировано право аренды истца на предоставленный ему земельный участок.

Истец ФИО3, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Его представитель ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, указанным в иске, дополнительно объяснила, что договор аренды земельного участка, на котором построен гараж, заключен между истцом и ответчиком на срок 3 года. По истечении этого срока действие договора аренды продолжилось в связи с фактическим исполнением сторонами его условий, что подтвердила администрация БМР в своем письме, адресованном ФИО3 Данное письмо было предоставлено в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии для регистрации договора аренды. Однако, государственная регистрация приостановлена на том основании, что положениями действующего законодательства не предусмотрена государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок. При отсутствии государственной регистрации договора аренды, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на построенный гараж. Истцу не может быть отказано в признании права собственности на спорный гараж на том основании, что он находится в охранной зоне объекта культурного наследия, поскольку проект охранной зоны еще не утвержден. Гараж находится в защитной зоне, которая действует на основании статьи 34.1 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", введенной в действие Федеральным законом от 05.04.2016 года после возведения спорного гаража.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление (*), из которого следует, что спорный гараж является самовольной постройкой, находится в охранной зоне объекта культурного наследия, поэтому за истцом не может быть признано право собственности на указанный объект недвижимости.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области, Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представители третьих лиц в судебное заседание не явились, от представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии с положениями частей 3, 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статьям 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Судом на основании представленных по делу доказательств установлено следующее.

Постановлением администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области от 03.05.2007 года № 1471 ФИО3 предоставлено предварительное согласование места размещения объекта строительства гаража и утвержден акт выбора и обследования участка земли № 129, расположенного в землях населенных пунктов по адресу: *, для строительства гаража. Ограничения для использования земельного участка не установлены. Утвержден проект границ земельного участка, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: *, площадью * га, с разрешенным использованием – земли гаражей и автостоянок (строительство индивидуального гаража) (*).

На основании Постановления администрации Балаковского муниципального образования Саратовской области от 16.05.2007 года № 1615 ФИО3 был передан в аренду сроком на три года земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов, по адресу: *, с кадастровым номером *, площадью * га, для размещения индивидуального гаража (*).

07.06.2007 года между сторонами был заключен договор аренды земли № 211, по его условиям ФИО3 был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером *, площадью * га, расположенным по адресу: *, с разрешенным использованием – земли гаражей и автостоянок (строительство индивидуального гаража). Срок действия договора составляет с 16.05.2007 года по 15.05.2010 года (пункт 2.1 Договора) (*).

Постановлением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 27.08.2008 года № 3395 утвержден проект границ земельного участка, расположенного на землях населенных пунктов, по адресу: *; с кадастровым номером *, площадью * га, с разрешенным использованием – земельные участки, предназначенные для размещения гаражей. Считать указанный земельный участок находящимся у ФИО3 на праве аренды сроком по 15.05.2010 года (*).

Поскольку сведений о расторжении Договора аренды № 211 от 07.06.2007 года ответчиком не представлено, суд полагает, что он перезаключен на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ. Следовательно, истцу вышеуказанный земельный участок принадлежит на законном основании на праве аренды, что также подтверждается письменным сообщением администрации БМР от 19.10.2017 года (*).

Фактически арендатор ФИО3 использовал предоставленный земельный участок по целевому назначению – возвел на нем объект капитального строительства – гаражный бокс. Проектирование и строительство гаража происходило на основании Постановления администрации БМО от 16.05.2007 года № 1615.

Согласно выписке ООО «БТИ» от 05.04.2017 года возведенный объект строительства представляет собой сооружение площадью * кв.м, состоящее из одного этажа, расположено по адресу: * (*).

03.04.2017 года ФИО3 обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию индивидуального гаража, расположенного по адресу: *, но получил отказ, мотивированный тем, что истребуемые документы не могут быть выданы на построенный объект (*).

В силу частей 1, 2, 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Истцу предоставлен земельный участок для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности - для строительства индивидуального гаража, поэтому разрешение на строительство гаража истцу не требовалось. 

Как следует из статьи 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания, сооружения, осуществлять перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. 

Согласно заключению эксперта ООО «Научно- исследовательская лаборатория судебных экспертиз» от 17.07.2017 года № 105 гаражный бокс ФИО3 * соответствует существующим градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам и правилам, не несет угрозу жизни и здоровья граждан, права и охраняемый законом интересы других лиц не нарушает, в рамках геодезической съемки установлено, что спорный бокс находится в пределах земельного участка кадастровым номером 64:40:010246:44, отведенного для строительства гаража (*).

Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, оно составлено компетентным лицом, имеющим квалификацию эксперта по строительно-технической экспертизе, продолжительный стаж экспертной работы, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание исследований, примененных методов и стандартов, согласуется с фактическими обстоятельствами дела и представленными доказательствами. Сторонами выводы судебной экспертизы не оспаривались.

Таким образом, истец построил гараж для индивидуального использования на предоставленном ему в аренду земельном участке для этих целей с соблюдением закона и иных правовых актов, в связи с чем, спорный гараж не имеет признаков самовольной постройки, а значит, истец не может быть лишен права приобретения в собственность созданного им для себя объекта недвижимости в соответствии с положениями пункта 1 статьи 218 ГК РФ.

Доводы ответчика о том, что за истцом не может быть признано право собственности на спорый гараж, поскольку он возведен в охранной зоне объекта культурного наследия, несостоятельны по следующим основаниям.

Как следует из письма отдела архитектуры, градостроительства и информационного обеспечения градостроительной деятельности, адресованного администрации БМР, согласно карты зон с особыми условиями использования территорий, обусловленных требованиями охраны объектов культурного наследия, Правил землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района, утвержденных решением № 311 от 23.09.2011 года Совета муниципального образования город Балаково, земельный участок, предоставленный в аренду ФИО3, находится в защитной зоне объектов культурного наследия регионального значения: «Церковно-приходская школа, где в 1895-1896 годах учился военачальник ФИО4.»; «Дом жилой, нач. XX в.». На указанные объекты культурного населения границы территорий не установлены (*).

Согласно пункту 4 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Представитель истца в судебном заседании не оспаривала то обстоятельство, что спорный гараж построен на земельном участке, находящемся в защитной зоне объекта культурного наследия.

В соответствии с пунктом 1 указанной статьи защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Однако, как следует из описания земельного участка, предоставленного в аренду истцу, подготовленного в сентябре 2008 года (*), на дату составления данного описания спорный гараж уже имелся на земельном участке.

В соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 05.04.2016 N 95-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и статью 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", положение пункта 1 статьи 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", предусматривающее запрет строительства объектов капитального строительства и их реконструкции, связанной с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), не применяется к правоотношениям, связанным со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства, возникшим на основании разрешений на строительство, которые выданы в установленном порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе в случаях продления сроков их действия или изменения застройщика.

Поскольку правоотношения, связанным со строительством спорного гаража, возникли до введения в действие пункта 1 статьи 34.1 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", запрет, установленный данной нормой, не применяется к строительству гаража истца.

20.10.2017 года истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии с заявлением о регистрации права собственности на спорный гараж, однако государственная регистрация не проведена в связи с тем, что договор аренды земельного участка, на котором возведен гараж, не прошел государственную регистрацию (*).

В государственной регистрации договора аренды истцу также отказано на том основании, что положениями действующего законодательства не предусмотрена государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок (*).

Таким образом, во внесудебном порядке истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на возведенный им гараж.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить исковые требования ФИО3

Признать за ФИО3, * года рождения, уроженцем *, зарегистрированным по адресу: *, право собственности на сооружение гаражный бокс общей площадью * кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номеров *, находящимся по адресу: *.

В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд.

Судья И.А. Курцева