Дело № 25 сентября 2020 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в составе председательствующего судьи Максимовой А.В.,

С участием представителя истца ФИО2 – адвоката ФИО8, 

Представителя ответчика ФИО1 – адвоката ФИО7, 

При секретаре ФИО3, 

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о разделе жилого дома и земельного участка

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 о разделе жилого дома общей площадью 57,2 кв.м., расположенного по адресу: Санкт – Петербург, 

<

адрес>, кадастровый №, с прекращением права общей долевой собственности на него, и разделе земельного участка площадью 1 400 кв.м., расположенного по адресу: Санкт – Петербург, 

<

адрес>, кадастровый №, с прекращением права общей долевой собственности на него, с учетом заключения судебной комплексной строительно – технической и землеустроительной экспертизы, в соответствии с вариантом № раздела указанного жилого дома и вариантом № раздела указанного земельного участка следующим образом: в собственность ФИО2 выделить часть жилого дома (без учета площади демонтированной пристройки литер «а1» и «а2» с учетом площади жилого дома, зарегистрированной в ЕГРН), этажность 2 (в том числе мансарда), в составе комнат на первом этаже № № (на плане 1), 6, 7 общей площадью 18,7 кв.м. и комнаты на мансарде № площадью 8,2 кв.м., а также земельный участок площадью 764 кв.м. в границах, указанных в варианте № раздела земельного участка, с учетом выравнивания границ земельного участка от точки 9 до фасадной линии по 

<

адрес> в 

<

адрес> – Петербурга и соответствующем выравнивании границы выделяемого земельного участка от точки 15 до тыльной границы земельного участка с кадастровым номером 78:38:1113801:38, определив размер доли ФИО2 на выделенные объекты недвижимости (часть жилого дома и земельного участка) – целая; в собственность ФИО1 выделить часть жилого дома (без учета площади демонтированной пристройки литер «а1» и «а2» с учетом площади жилого дома, зарегистрированной в ЕГРН), этажность 2 (в том числе мансарда), в составе комнат на первом этаже № №, 2, 3, 4 общей площадью 38,5 кв.м. и комнат на мансарде площадью 7,8 кв.м. и 11.2 кв.м., а также земельный участок площадью 636 кв.м. в границах, указанных в варианте № раздела земельного участка, с учетом выравнивания границ земельного участка от точки 9 до фасадной линии по ул. гагаринской, 30 в н. Сестрорецке Санкт – Петербурга и соответствующем выравнивании границы выделяемого земельного участка от точки 15 до тыльной границы земельного участка с кадастровым номером 78:38:1113801:38, определив размер доли ФИО1 на выделенные объекты недвижимости (часть жилого дома и земельный участок) – целая, мотивируя свое обращение тем, что он (истец) на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел ? часть в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 400 кв.м. с кадастровым номером 78:38:1113801:38 и ? часть в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. А площадью 57,2 кв.м. с кадастровым номером 78:38:1113801:66, расположенных по адресу: Санкт – Петербург, Сестрорецк, 

<

адрес>, право собственности истца зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, ответчик ФИО1 также является сособственником (по ? доле) указанного жилого дома и земельного участка, согласно сложившемуся порядку пользования жилым домом и земельным участком в пользовании ФИО2 находятся правая часть жилого дома дит. А и правая часть земельного участка площадью 700 кв.м., левая часть жилого дома и левая часть земельного участка находятся в фактическом пользовании ФИО1, земельные участки разделены забором, в 2015 году ФИО2 была снесена часть жилого дома и возведен новый индивидуальный жилой дом на правой свободной части земельного участка, ФИО1 обратилась в суд с иском о сносе возведенного без ее согласия нового жилого дома с требованием восстановить старый жилой дом в прежнем состоянии, по данным технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ с текущими изменениями, внесенными ДД.ММ.ГГГГ, при этом судом было отказано в удовлетворении исковых требований ФИО2 о сохранении жилого дома в перепланированном виде, в том числе по причине отсутствия реального раздела жилого дома лит. А (старого дома) и земельного участка, что может нарушить права ФИО1 при разделе объектов недвижимости в будущем, поскольку право общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок не прекращено. Поскольку невозможно произвести раздел объектов недвижимости по соглашению сторон, истец желает выделить свою долю в праве общей долевой собственности в натуре (л.д.4-7 том 1, л.д.189 том 2). 

В судебное заседание истец ФИО2 и ответчик ФИО1 не явились, надлежащим образом извещались о рассмотрении дела судом. 

В судебное заседание представитель истца ФИО2 – адвокат ФИО8 явился, исковые требования поддержал в полном объеме. 

В судебное заседание представитель ответчика ФИО1 – адвокат ФИО7 явился, исковые требования не признал в полном объеме. 

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт – Петербургу не явился, надлежащим образом извещен о рассмотрении дела судом. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц. 

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Стороны являются сособственниками (по ? доле каждый) земельного участка площадью 1400 кв.м., кадастровый №, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Санкт – Петербург, 

<

адрес>, лит. А, и расположенного на указанном земельном участке жилого дома площадью 57,2 кв.м., кадастровый № (л.д.34-49 том 1).

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанный жилой дом имеет один этаж и мансарду лит. А1, с тремя пристройками лит. а, лит. а1 и лит. а3, верандой а2. Основное строение лит. А построено в 1930 году (л.д.147-154 том 1). 

Согласно отметке в указанном техническом паспорте, произведена перепланировка жилого дома с увеличением общей и жилой площади. Пристроены: веранда 7,5 кв.м., коридор площадью 5,6 кв.м., лестничная клетка 4,4 кв.м. В мансарде надстроены комната 11,2 кв.м. и кухня 7,8 кв.м. Произведенная самовольная перепланировка утверждена актом МВК № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.128 том 1).

В августе 2015 года в указанном жилом доме ФИО2 снесены пристройка лит. а1 и веранда лит. а2 и рядом с указанным жилым домом возведено строение без проектной документации.

Решением Сестрорецкого районного суда Санкт – Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 обязан снести строение – вновь возведенный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером 78:38:1113801:38 по адресу: Санкт – Петербург, 

<

адрес>, лит. А, ФИО2 обязан привести жилой дом с кадастровым номером 78:38:1113801:66, расположенный на указанном земельном участке, в состояние, соответствующее техническому паспорту жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ с текущими изменениями, внесенными ДД.ММ.ГГГГ, утвержденными актом МВК № от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о сохранении жилого дома в переустроенном виде отказано (л.д.60-77 том 1). 

В настоящее время спорный жилой дом не приведен ФИО2 в состояние, соответствующее техническому паспорту жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ с текущими изменениями, внесенными ДД.ММ.ГГГГ, утвержденными актом МВК № от ДД.ММ.ГГГГ, вновь возведенный жилой дом снесен. Данные факты сторонами не оспариваются. 

Согласно техническому паспорту ООО «БТИиКР» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанный жилой дом имеет два этажа (в том числе мансарда), жилая площадь 

<

адрес>,1 кв.м., в основном строении лит. А1 расположены: тамбур (помещение 1) площадью 2,7 кв.м., кухня (помещение 2) площадью 5,9 кв.м., комната (помещение 3) площадью 12,3 кв.м., комната (помещение 4) площадью 9,9 кв.м., коридор (помещение 5) площадью 7,8 кв.м., комната (помещение 6) площадью 11,7 кв.м., кухня (помещение 7) площадью 3,8 кв.м., комната (помещение 8) площадью 5,8 кв.м. В мансарде расположены: комната (помещение 9) площадью 8,2 кв.м., комната (помещение 10) площадью 11,2 кв.м., кухня (помещение 11) площадью 7,8 кв.м. (л.д.50-59 том 1).

Как следует из объяснений представителей сторон, ФИО2 пользуется в спорном жилом доме помещениями № №,7 и 8, в мансарде помещением №; ФИО1 пользуется в спорном жилом доме помещениями № №, 2, 3, 4 и 5, помещениями № № и 11 в мансарде ФИО1 не имеет возможности пользоваться из – за сноса истцом лестницы (л.д.56 том 1). ФИО2 пользуется спорным земельным участком, обозначенном в проекте выдела земельного участка, изготовленного кадастровым инженером ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ по точкам: 1, 2, 3, 4, 25, 24, 23, 22, 21, 20, 15, 16, 17, 18, 19, а ФИО1 пользуется земельным участком, обозначенным в указанном проекте, по точкам: 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 20, 21, 22, 23, 24, 25 (л.д.181 том 1). 

Таким образом, порядок пользования жилым домом и земельным участком между сторонами сложился. 

В силу положений п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ).

В силу п. 2 данной статьи участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (п. п. 3, 4 ст. 252 ГК РФ).

В силу разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе. При рассмотрении данных споров следует установить, возможно ли выделение доли в натуре с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (п. п. 4, 6 постановления Пленума).

Как следует из п. 7 указанного постановления Пленума, поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.

По ходатайству стороны истца судом была назначена и проведена судебная комплексная строительно – техническая и землеустроительная экспертиза на предмет определения возможности раздела жилого дома и земельного участка, вариантов раздела жилого дома и земельного участка, с учетом наличия обязанности ФИО2 по приведению жилого дома в состояние, соответствующее техническому паспорту жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ с текущими изменениями, внесенными ДД.ММ.ГГГГ, утвержденными актом МВК № от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе с учетом необходимости восстановления ФИО2 пристройки лит. а1 и веранды лит. а2, а в случае невозможности раздела земельного участка - определения вариантов порядка пользования земельным участком. 

Согласно заключения экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт – Петербурга», фактически на настоящий момент планировка жилого дома в большей степени соответствует техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.50-59), но имеется пристройка теплых помещений на стороне ФИО1, которая в настоящий момент не согласована, в связи с чем не учитывается при разделе жилого дома. Экспертом для раздела принята планировка жилого дома в соответствии с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.149). В итоге, разделу подлежит полезная площадь дома в размере 57,2 кв.м., идеальная доля составляет 28,6 кв.м. Экспертами предложено три варианта раздела дома: вариант раздела № – раздел по сложившемуся порядку пользования; вариант раздела № – по идеальной доле; вариант раздела № – минимум работ, близко к идеальной доле. 

По варианту раздела № левая часть жилого дома: помещения № №, 2, 3, 4, IV, V выделяются ФИО1; правая часть жилого дома: помещения № №, 6, 7, I, II, III, VI, VII выделяются ФИО2 Доля ФИО1: помещение №,9 кв.м., помещение №,3 кв.м., помещение №,9 кв.м., помещение №,4 кв.м., итого: 38,5 кв.м., что больше идеальной доли на 9,9 кв.м. Доля ФИО2: помещение № (на плане №) - 3,8 кв.м., помещение №,1 кв.м., помещение №,8 кв.м., итого: 18,7 кв.м., что меньше идеальной доли на 9,9 кв.м.

По варианту раздела № помещение № (7,8 кв.м.) станет шириной 3,03 кв.м. и площадью 10,4 кв.м., помещение № (11,7 кв.м.) станет шириной 2,72 кв.м. и площадью 9,1 кв.м. Левая часть жилого дома: помещения № №, 2, 4 (изменится площадь), IV, V выделяются ФИО1; правая часть жилого дома – помещения № №, 5, 6 (изменится площадь), 7, I, II, III, VI, VII выделяются ФИО2 Доля ФИО1: помещение №,9 кв.м., помещение №,3 кв.м., помещение №,4 кв.м. (изменится площадь), итого: 28,6 кв.м. Доля ФИО2: помещение № площадью 9,9 кв.м., помещение № (на плане №) - 3,8 кв.м., помещение №,1 кв.м. (изменится площадь), помещение №,8 кв.м., итого: 28,6 кв.м.

По варианту раздела № левая часть жилого дома: помещения № №, 2, 4, IV, V выделяются ФИО1; правая часть жилого дома – помещения № №, 5, 6, 7, I, II, III, VI, VII выделяются ФИО2 Доля ФИО1: помещение №,9 кв.м., помещение №,3 кв.м., помещение №,8 кв.м., итого: 26,0 кв.м., что меньше идеальной доли на 2,6 кв.м. Доля ФИО2: помещение № площадью 9,9 кв.м., помещение № (на плане №) - 3,8 кв.м., помещение №,7 кв.м., помещение №,8 кв.м., итого: 31,2 кв.м., что больше идеальной доли на 2,6 кв.м.

При варианте раздела № необходимо оборудовать долю ФИО1 лестницей на мансардный этаж. Рыночная стоимость работ, необходимых для выполнения при разделе жилого дома (устройство лестницы в части помещения ФИО1 по варианту раздела № – виды работ приведены в Таблице № заключения) в ценах по состоянию на дату настоящего заключения, составляет 90 895 руб. 50 коп. 

При варианте раздела №, кроме установки лестницы на мансардный этаж в доле ФИО1, необходимо выполнить следующие работы: демонтировать перегородку между помещениями № и № – длина стены 3,4 м; смонтировать новую межквартирную перегородку между помещениями № и № (принят вариант каркасной перегородки из ГКЛ) – длина стены 3,4 м.; заложить оконный блок, в который упирается новая перегородка; заложить проем между помещениями № и №; выполнить дополнительную звукоизоляцию по перегородке между помещениями № и № – длина стены 3,03 м.; выполнить новый дверной проем в помещение № либо из помещения № (на плате №), либо из помещения №. Рыночная стоимость работ, необходимых для выполнения при разделе жилого дома (выполнение всех необходимых работ по варианту раздела № – виды работ приведены в таблице № настоящего заключения) в ценах по состоянию на дату настоящего заключения составляет 184 990 руб. 47 коп.

При варианте раздела №, кроме установки лестницы на мансардный этаж, в доле ФИО1 при варианте раздела № необходимо выполнить следующие работы: заложить проем между помещениями № и №; выполнить дополнительную звукоизоляцию по перегородке между помещениями № и № – длина стены 2,3 кв.м.; выполнить новый дверной проем в помещение № либо из помещения № (на плате №), либо из помещения №. Рыночная стоимость работ, необходимых для выполнения при разделе жилого дома (выполнение всех необходимых работ по варианту раздела № – виды работ приведены в таблице № настоящего заключения) в ценах по состоянию на дату настоящего заключения составляет 128 585 руб. 37 коп. 

Согласно варианту № доля ФИО1 больше идеальной доли на 9,9 кв.м., доля ФИО2 меньше идеальной доли на 9,9 кв.м. Соответственно компенсация со стороны ФИО1 должна составлять 655 125 руб. 17 коп. Согласно варианту № различие в площадях отсутствует. Соответственно, для данного варианта компенсации не предполагаются. Согласно варианту № доля ФИО5 больше идеальной доли на 2,6 кв.м., доля ФИО1 меньше идеальной доли на 2,6 кв.м. Соответственно компенсация со стороны ФИО2 должна составить 172 053 руб. 08 коп. 

Исходя из положений градостроительного регламента, принятого для территориальной зоны Т1Ж2-2, в которой расположен участок с кадастровым номером 78:38:1113801:38, представляется возможным реальный раздел земельного участка с кадастровым номером 78:38:1113801:38 общей площадью 1 400 кв.м., находящегося в общей долевой собственности, постановленного на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, с учетом идеальных долей или долей, близких к идеальным, площадью не менее 600 кв.м.

Согласно положению подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ при реальном разделе земельного участка с учетом долей, здания, строения, сооружения и части земельного участка под ними подлежат разделу в тех же долях, что и сам земельный участок.

Экспертом – строителем были подготовлены 3 варианта раздела домовладения, расположенного по адресу: Санкт – Петербург, 

<

адрес>, лит. А, с учетом наличия обязанности ФИО2 по приведению жилого дома в состояние, соответствующее техническому паспорту жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ с текущими изменениями, внесенными ДД.ММ.ГГГГ, утвержденными актом МВК № от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе с учетом необходимости восстановления истцом пристройки лит. а1 и веранды лит. а2. Для каждого их этих вариантов были рассчитаны размеры долей, близких к идеальным.

Согласно первому варианту, соответствующему порядку пользования домовладением, площади вновь образуемых в результате раздела земельных участков согласно долям, близким к идеальным, образуемым при разделе домовладения, составят: участок :ЗУ1 (ответчик): 942 кв.м. Участок :ЗУ2(истец): 458 кв.м. Такой вариант реального раздела земельного участка с кадастровым номером 78:38:1113801:38 не может быть реализован в силу того, что площадь земельного участка :ЗУ2, соответствующего доле истца, окажется меньше, чем 600 кв.м., что противоречит норме градостроительного регламента, установленного для территориальной зоны Т1Ж2-2, в пределах которой расположен данный земельный участок. В связи с вышеуказанным обстоятельством эксперт не представляет схему раздела и каталоги координат поворотных точек границ земельных участков, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:38:1113801:38 при данном варианте раздела.

Второй вариант основан на разделе домовладения и земельного участка согласно идеальным долям – по ? истцу и ответчику. В этом случае потребуется осуществить перенос перегородки между помещениями № и № жилого дома (см. исследование по вопросам № № и 2). При реализации данного варианта раздела земельного участка с кадастровым номером 78:38:1113801:38 (рисунок – 15бис, таблицы – 11бис и 12бис) площади земельных участков :ЗУ1 и :ЗУ2, вновь образуемых в результате его раздела согласно идеальным долям, составят по 700 кв.м. для каждого из участков. Площадь пятна под зданием, составившая 87 кв.м. (см. исследование по вопросу №), распределится согласно идеальным долям как 43,5 и 43,5 кв.м. Пятно под зданием, взятое экспертом в расчет и подлежащее разделу, обозначено на рисунке – 15бис штриховкой оранжевого цвета. Раздел земельного участка производится с учетом сложившегося порядка пользования участком и жилым домом. 

Третий вариант основан на разделе домовладения и земельного участка согласно долям, близким к идеальным, при котором предполагается минимальный объем строительных работ по перепланировке помещений дома (см. исследование по вопросам № № и 2). 

При реализации данного варианта разделе земельного участка с кадастровым номером 78:38:1113801:38 (рисунок – 16бис, таблицы – 13бис и 14бис) площади земельных участков :ЗУ1 и :ЗУ2, вновь образуемых при разделе домовладения, составят: участок :ЗУ1 (истец): 764 кв.м., участок :ЗУ2 (ответчик): 636 кв.м. Площадь пятна под зданием, составившая 87 кв.м. (см. исследование по вопросу №), распределится согласно долям, близким к идеальным, следующим образом: истец: 47 кв.м., ответчик: 40 кв.м. Пятно под зданием, взятое экспертом в расчет и подлежащее разделу, обозначено на рисунке - 16бис штриховкой оранжевого цвета. Раздел земельного участка производится с учетом сложившегося порядка пользования участком и жилым домом (л.д.78-182 том 2). 

В силу ч. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта для суда не обязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ, наряду с другими имеющимися доказательствами. Однако несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В своих пояснениях относительно выводов экспертного заключения, сторона ответчика указывает на то, что экспертное заключение не соответствует закону, поскольку согласно заключению экспертов каждый вариант раздела жилого дома привязан к варианту раздела земельного участка, при этом эксперт, разрешая вопрос о разделе земельного участка, отходит от размера долей в праве собственности сторон (по ? доле каждой из сторон), пересчитывая доли земельного участка по долям в жилом доме, при этом, не рассчитав соответствующей компенсации за увеличение или уменьшение доли земельного участка сторон, что грубо нарушает права ответчика.

Кроме того, в своих возражениях на исковые требования истца, сторона ответчика ссылается на то, что в требуемом истцом варианте раздела жилого дома граница раздела проходит через жилой дом не по прямой (перегородки между комнатами № и № и № и № смещены относительно друг друга), что влечет при разделе земельного участка по прямой расположение помещений одной из сторон на территории земельного участка другой стороны, что исключает возможность обслуживания выделенной части жилого дома без захода на чужой земельный участок. Проведенной по делу экспертизой предложено три варианта раздела жилого дома и два варианта раздела земельного участка к вариантам раздела жилого 

<

адрес> 3 с указанием на невозможность раздела земельного участка при разделе дома по варианту 1. Таким образом, исходя из заключения экспертов, удовлетворение заявленных истцом требований в виде раздела жилого дома по варианту 1 и земельного участка по варианту 3 не представляется возможным, а доказательства его возможности стороной истца не представлены. При этом представитель ответчика отмечает, что предложенный истцом вариант раздела земельного участка, отличается от предложенных экспертом, при этом расчет по данному варианту в деле отсутствует, как и обоснованность этого варианта и возможность раздела по нему. 

Данные доводы стороны ответчика суд находит заслуживающими внимания. 

Так, в соответствии с ч. 7 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино - местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно ч. 7 ст. 41 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в т.ч. жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан") не допускаются. Сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (п. 4 ч. 3, п. 3 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Таким образом, законодатель прямо запрещает осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении частей индивидуального жилого дома или квартир в таких домах.

Более того, по смыслу положений Закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, который прекращает свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Виды объектов капитального строительства приведены законодателем в том числе в ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также - ГрК РФ), в том числе к ним относятся: 1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства); 2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации; 3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Таким образом, с точки зрения действующего законодательства раздел в натуре индивидуального жилого дома может привести только и исключительно к образованию индивидуальных автономных жилых блоков, в результате чего будет образовано здание "жилой дом блокированной застройки".

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в "СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001" (утв. и введен в действие приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр). Согласно указанному своду правил, блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

В соответствии с п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии же с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 ст. 37 ГрК РФ).

В соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Согласно п. п. 2, 3 ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно - делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно п. 4 ст. 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Таким образом, изменение разрешенного использование земельного участка возможно только в том случае, если соответствующий вид разрешенного использования земельного участка предусмотрен в качестве основного градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен данный земельный участок.

С учетом изложенного следует заключить, что с ДД.ММ.ГГГГ невозможна постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на квартиры в индивидуальном жилом доме, а также на отдельные помещения в индивидуальном жилом доме. При рассмотрении гражданских дел о разделе в натуре жилого дома необходимо учитывать установленную законом невозможность выдела в собственность в результате такого раздела квартир и отдельных помещений в индивидуальном жилом доме.

Анализ положений действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что в результате раздела в натуре индивидуального жилого дома могут быть образованы исключительно автономные жилые блоки.

Таким образом, с учетом приведенного законодательства, указанного Обзора, в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела объектов друг от друга. А также раздел жилого дома в натуре (как и выдел доли в натуре) возможен при условии, что градостроительный регламент для соответствующей территориальной зоны, в которой находится земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом, предусматривает в качестве основного вида разрешенного использования блокированную жилую застройку.

Согласно градостроительного плана спорного земельного участка, его площадь составляет 1 400 кв.м. +/- 13 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения жилого дома (жилых домов) (л.д.8-15 том 1).

Земельный участок по адресу: Санкт – Петербург, 

<

адрес>, лит. А, расположен в границах территориальной зоны Т1Ж2-2 – жилая зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров, с включением объектов социально – культурного и коммунально – бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры. 

В соответствии с Постановлением Правительства Санкт – Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № «О Правилах землепользования и застройки Санкт – Петербурга», цели выделения зоны Т1Ж2-2: развитие на основе существующих и вновь осваиваемых территорий малоэтажной жилой застройки зон комфортного жилья, включающих отдельно стоящие индивидуальные (одноквартирные) жилые дома коттеджного (усадебного) типа; развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания, обеспечивающей потребности жителей указанных территорий, в соответствующих среде формах; создание условий для размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур. 

При этом в перечне основных видов разрешенного использования земельных участков в зоне Т1Ж2-2 отсутствует указание на возможность размещения в указанной зоне блокированных жилых домов. Следовательно, в зоне Т1Ж2-2 наличие блокированных жилых домов не допускается. 

Данные положения действующего законодательства не были учтены экспертами при проведении исследования в части возможности раздела жилого дома. 

При разделе индивидуального жилого дома в натуре могут быть образованы исключительно автономные жилые блоки, которые должны быть физически автономными и независимыми друг от друга. Автономные жилые блоки должны иметь самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не иметь общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных вводов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Варианты раздела жилого дома, предложенные экспертами в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт – Петербурга», не содержат выводов и рекомендаций о наличии технической возможности раздела спорного жилого дома на автономные жилые блоки, не предполагают раздел систем электроснабжения, отопления с обеспечением автономности их работы, не определяют какие работы и какой из сторон следует провести для полной изоляции выделяемых частей дома. 

Таким образом, предложенные экспертами варианты раздела жилого дома основаны на возможности раздела дома без определения порядка эксплуатации и раздела всего оборудования дома, доступа к нему, без исследования вопросов технической и пожарной безопасности при разделе дома, соблюдения санитарных норм и правил, без исследования вопроса о нагрузках на перекрытия дома и опор.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.

Из изложенного следует, что выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования. 

Спорный земельный участок площадью 1 400 +/- 13 кв.м. имеет целевое использование - для размещения индивидуального жилого дома.

В силу п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с законодательством в отношении земельных участков в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования устанавливаются их предельные минимальные и максимальные размеры.

При выделе вновь образованные земельные участки, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного земельного участка, также должны соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам соответствующих земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 8 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ).

Как в соответствии с Законом Санкт - Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № «О Правилах землепользования и застройки Санкт - Петербурга», так и в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт - Петербурга, утвержденными Постановлением Правительства Санкт - Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №, вступившим в действие с ДД.ММ.ГГГГ и действующими в настоящее время, спорный земельный участок находится в территориальной зоне Т1Ж2-2, которая установлена как зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1 200 кв.м., с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исходя из принципа использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, вновь образуемые в результате выдела земельные участки должны соответствовать установленным указанным Правилам.

Образование земельных участков любым из предусмотренных ст. 11.2 Земельного кодекса РФ способом должно обеспечивать возможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, что невозможно, если земельный участок не обладает для этого необходимой минимальной площадью.

Подлежащие выделу, как истцу, так и ответчику доли земельного участка, составляющие по площади, согласно экспертному заключению, исходя из предложенных вариантов раздела земельного участка, по второму варианту по 700 кв.м. каждой из сторон и по третьему варианту 764 кв.м. и 636 кв.м., не соответствуют предельной минимальной площади земельного участка - 1 200 кв.м, установленной Правилами землепользования и застройки Санкт - Петербурга, утвержденными Постановлением Правительства Санкт - Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №.

При таких обстоятельствах оснований для раздела земельного участка не имеется. 

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что разрешая вопрос о разделе земельного участка, эксперт в заключении отходит от размера долей в праве собственности сторон (по ? доле каждой из сторон), пересчитывая доли земельного участка по долям в жилом доме, при этом, не рассчитав соответствующей компенсации за увеличение или уменьшение доли земельного участка сторон, что грубо нарушает права как истца, так и ответчика.

Учитывая указанные обстоятельства, суд не доверяет заключению экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт – Петербурга», поскольку оно противоречит закону.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 

Учитывая отсутствие доказательств наличия технической возможности раздела спорного жилого дома на автономные жилые блоки, суд приходит к выводу о том, что раздел жилого дома в натуре между двумя сособственниками невозможен, в том числе и по варианту, заявленному истцом.

Суд приходит к выводу о том, что заявленный истцом вариант раздела жилого дома, а также иные варианты раздела жилого дома, предложенные экспертами в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт – Петербурга», противоречат приведенным выше положениям действующего законодательства, не обеспечивают образования в результате раздела автономных, обособленных и изолированных объектов индивидуального жилищного строительства. 

Кроме того, раздел спорного жилого дома невозможен, поскольку градостроительный регламент для территориальной зоны Т1Ж2-2, в которой находится спорный земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, не предусматривает в качестве вида разрешенного использования блокированную жилую застройку. 

При этом подлежащие выделу, как истцу, так и ответчику доли земельного участка, составляющие по площади, согласно экспертному заключению, исходя из предложенных вариантов раздела земельного участка, не соответствуют предельной минимальной площади земельного участка - 1 200 кв.м, установленной Правилами землепользования и застройки Санкт - Петербурга, утвержденными Постановлением Правительства Санкт - Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ №.

Следовательно, исковые требования истца о разделе в натуре жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Санкт – Петербург, 

<

адрес>, лит. А, с прекращением права общей долевой собственности на спорные объекты недвижимости, не подлежат удовлетворению.

При этом суд приходит к выводу о том, что истец вправе обеспечить свои права путем заявления требований об определении порядка пользования спорным жилым домом и спорным земельным участком, поскольку невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон в соответствии со ст. 247 ГК РФ. 

Таким образом, исковые требования истца не подлежат удовлетворению. 

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о разделе жилого дома и земельного участка – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Санкт - Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В.Максимова

Дата принятия решения суда в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.