Дело № 2-1927/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 ноября 2018 года город Георгиевск

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе

председательствующего судьи Дешпита В.С.,

при секретаре Тарасянц А.Р., 

с участием 

представителей истицы ФИО1 ФИО2,

ФИО3, 

ответчика ФИО4,

представителя ответчиков ФИО4 и ФИО5 ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда гражданское дело № по иску ФИО1 ФИО15 к Варданяну ФИО16, Варданян ФИО17, Варданяну ФИО18, Варданяну ФИО19 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возврате недвижимого имущества, 

УСТАНОВИЛ:

В иске ФИО1 в обоснование исковых требований суду сообщила, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО4, ФИО5 состоялась сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Государственная регистрация перехода права собственности состоялась ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора продавцы были обязаны осуществить оплату приобретенного жилого дома в течение 60 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности, то есть в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако оплата приобретенного недвижимого имущества осуществлена не была.

С учетом того, что Варданян (девичья фамилия ФИО1) О.А. является ее родной дочерью, а ФИО4 супругом дочери, она терпимо отнеслась к неисполнению покупателями своих обязанностей по оплате стоимости дома. В течение 2-х лет ею фактически предоставлялась отсрочка платежа и не предъявлялись требования о расторжении договора. Однако, в настоящее время она осознала, что договор купли-продажи со стороны ответчиков никогда не будет исполнен, а дальнейшее ожидание оплаты лишь обесценивает ее имущественные требования к покупателям.

ДД.ММ.ГГГГ ею в адрес ответчиков было направлено требование о расторжении договора купли-продажи, ответа на которое ею не получено до настоящего времени.

По указанным основаниям ФИО1 в иске просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО4, ФИО5, ФИО7 и ФИО8; возвратить указанное недвижимое имущество в её собственность.

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, будучи извещенной о его времени и месте в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, воспользовавшись своим правом, предусмотренным ст. 48 ГПК РФ на ведение дела через представителя. 

В соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истицы ФИО1

В судебном заседании представители истицы ФИО1 -ФИО2 и ФИО3 поддержали исковые требования в полном объеме, пояснив, что из-за недобросовестности ответчиков истица в настоящее время вынуждена проживать на съемной квартире, так как продала дочери и членам ее семьи свое единственное жилье, обоснованно рассчитывая, что, получив денежные средства от продажи имущества, она могла бы приобрести иное жилое помещение для проживания. Однако уже более 2 лет истица не может реализовать свое законное право, оставаясь фактически бездомной. Истица не может официально трудоустроиться и обеспечить себе достойный заработок, в связи чем, расходы на наем жилья составляют значительную часть ее бюджета. 

По указанным основаниям представители истицы ФИО2 и ФИО3 просили удовлетворить исковые требования ФИО1 в полном объеме.

Ответчик ФИО4 и его представитель ФИО6 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признали в полном объеме, возражали против их удовлетворения, сообщив суду в обоснование своих возражений, что действительно по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ФИО5, ФИО8 и ФИО7 приобрели в общую долевую собственность у ФИО1 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Согласно содержанию п. 1.5 договора купли-продажи объектов недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита от ДД.ММ.ГГГГ следует, что недвижимое имущество продано за 730 000 рублей, из которых: жилой дом продается по цене 453 026 рублей, а земельный участок по цене 276 974 рублей. Расчеты между покупателем и продавцом производятся в два этапа, при этом сумма в размере 276 974 рубля была передана наличными деньгами покупателями продавцу и получена продавцом до подписания договора, о чем оговорено в п. 2.1 договора, и подтверждено личной подписью ФИО1 Оставшуюся часть стоимости недвижимого имущества в размере 453 026 рублей за жилой дом, покупатели обязались передать продавцу в течение 60 дней после регистрации права общей долевой собственности покупателей в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, за счет заемных средств по договору займа №-Г КПК «Авиценна» от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленных кредитным потребительским кооперативом «Авиценна», что оговорено в п. 2.1 договора. 

ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор займа №-Г КПК «Авиценна» с кредитным потребительским кооперативом «Авиценна». Заемные денежные средства в сумме 453 026 рублей получены семьей Варданян, и переданы ФИО1 во исполнение обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО5 обратилась в ГУ-УПФ РФ по Георгиевскому району Ставропольского края (межрайонное) с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала на погашение задолженности в сумме 453 026 рублей по договору займа с кредитным потребительским кооперативом «Авиценна», которое было удовлетворено.

Законность действий ФИО5 и правомерность выделения ей средств материнского капитала не оспаривалась.

Одним из требований ГУ-УПФ РФ по 

<

адрес> (межрайонное) было предоставление расписки продавца о том, что денежные средства в размере 453 026 рублей ею от покупателей получены.

После заключения договора купли-продажи ФИО1 проживала с семьей Варданян до декабря 2017 года, никогда не требовала никаких денег. Споров по поводу того, что она не получила оплату по договору от ДД.ММ.ГГГГ, между сторонами не было. Требование о расторжении договора они получили только в мае 2018 года.

Согласно п. 3.1.5 договора купли-продажи объектов недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита, продавец имеет право требовать расторжения настоящего договора в случае неполучения денежных средств, указанных в п. 2.1 настоящего договора в течениие 60 дней, считая с даты получения покупателями заемных средств, при условии предоставления займодавцу настоящего договора и свидетельств о государственной регистрации права. 

Однако, ФИО1 не воспользовалась этим правом и не выполнила условия договора. 

Таким образом, ответчики полагают, что истица злоупотребляет правом, поскольку фактически проживала более двух лет в проданном ею жилом доме, и обратилась в суд, зная, что все ремонтные работы дома окончены. Так, Варданян проведены неотделимые улучшения: полностью осуществлен ремонт дома, проведен газ, во дворе положена плитка, установлен навес, построен сарай. Стоимость всех строительных материалов составила более 600 000 рублей.

По указанным основаниям ответчик ФИО4 и его представитель ФИО6 просили отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Ответчица ФИО5, являющаяся также законным представителем несовершеннолетних ФИО8 и ФИО9, в судебное заседание не явилась, будучи извещенной о его времени и месте в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, которая не сообщила суду о наличии уважительных причин неявки.

В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчицы ФИО5, а также малолетних ФИО8, ФИО7

Присутствуя в предварительном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ответчица ФИО5, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО8 и ФИО9, исковые требования ФИО1 не признала в полном объеме, возражала против их удовлетворения, пояснив, что ею произведен расчет с матерью по оплате стоимости дома в полном объеме. Однако, поскольку они с ФИО1 являются близкими родственниками, расписка о передаче денежных средств не составлялась.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 28 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно положениям ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Изменение и расторжение договора в соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонам исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае, все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В силу ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса (ч. 3 ст. 486 ГК РФ).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (ч. 4 ст. 486 ГК РФ). 

Указанной нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, законодатель предусмотрел досудебный порядок урегулирования спора, связанного с изменением или расторжением договора.

Следовательно, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных ч. 2 ст. 452 ГК РФ. 

Как следует из представленных в суд письменных доказательств, исследованных в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавцом) с одной стороны и ФИО4, ФИО5, действующей в своих интересах, а также в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО8 и ФИО7 (покупателями) с другой стороны, заключен договор купли-продажи объектов недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств ипотечного кредита, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность в равных долях, по 1/4 доле каждый, жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 69,4 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 495 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>-а.

Согласно п. 1.5 указанного выше договора, продаваемая недвижимость оценивается по соглашению сторон и продается покупателям за 730 000 рублей, из которых жилой дом продается по цене 453 026 рублей, земельный участок продается за 276 974 рубля. Стороны пришли к соглашению, что указанная сумма является окончательной и перерасчету не подлежит. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. 

В соответствии с п. 2.1 договора расчет между покупателями и продавцом производится в следующем порядке:

- сумма в размере 276 974 рубля за земельный участок была передана наличными деньгами покупателями продавцу и получена продавцом до подписания настоящего договора;

- сумма в размере 453 026 рублей за жилой дом покупатели обязуются передать продавцу в течении 60 дней после регистрации перехода права в общую долевую собственность покупателей в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, за счет заемных средств по договору займа №-Г КПК «Авиценна» от ДД.ММ.ГГГГ, представленных Кредитным потребительским кооперативом «Авиценна» (заимодавцем), согласно договора займа №-Г КПК «Авиценна» на срок 4 месяца. Срок возврата займа ДД.ММ.ГГГГ. Процентная ставка 19,866% годовых.

В соответствии с п. 3.1.2 договора сторонам известно содержание ст. 556 ГК РФ, однако, в связи с тем, что передача указанного имущества продавцом и принятие его покупателями фактически уже осуществлены, стороны пришли к соглашению передаточный акт не составлять и считать настоящий договор документом, подтверждающим факт передачи указанного имущества.

То обстоятельство, что жилой дом и земельный участок фактически были переданы от продавца и приняты покупателями, не оспаривалось сторонами в ходе судебного заседания.

Сделка купли-продажи и переход права общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости к покупателям зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. 

В связи с неоплатой стоимости отчуждаемого жилого дома по договору купли-продажи ФИО1 в адрес ответчицы ФИО5 и членов её семьи ДД.ММ.ГГГГ направлено предложение о расторжении договора купли-продажи недвижимости, которое осталось без ответа. Однако каких-либо действий, направленных на фактическое расторжение заключенного между сторонами договора в установленном законом порядке, либо принятии мер по оплате стоимости жилого дома, ответчиками не произведено.

При таких обстоятельствах суд полагает, что досудебный порядок урегулирования спора, связанного с расторжением договора, предусмотренный ч. 2 ст. 452 ГК РФ, истицей при обращении с настоящим иском в суд соблюден.

Как было указано выше, в силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Возможность возвращения сторонам исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.

Из содержащегося в ч. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ, в обоснование причинения значительного ущерба, истица ФИО1 сослалась на то, что таковым является сам факт невыплаты денег за проданный ею объект недвижимости ответчиками, вследствие чего она, произведя отчуждение фактически единственного для нее жилья, лишилась возможности приобретения иного жилого помещения, и вынуждена проживать на съемной квартире.

Обстоятельства того, что денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме выплачены покупателями продавцу, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, и стороной ответчика в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлены. 

Довод представителя ответчика ФИО4 – ФИО6 о предоставлении и нахождении в ГУ-УПФ РФ по 

<

адрес> (межрайонное) расписки о получении ФИО1 денежных средств в качестве оплаты стоимости жилого дома в сумме 453 026 рублей, суд находит несостоятельным, поскольку опровергается материалами дела на имя ФИО10, лица имеющего право на дополнительные серы государственной поддержки, представленного ГУ-УПФ РФ по 

<

адрес> (межрайонное) по запросу суда и показаниями самой ответчицы ФИО5, которая, присутствуя в предварительном судебном заседании, пояснила, что никакой расписки о получении денежных средств ФИО1 не составлялось, поскольку они находятся в близких родственных отношениях, являясь матерью и дочерью. 

Иных доказательств выплаты ответчиками истице полной стоимости отчужденного ею недвижимого имущества, суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ, стороной ответчика не представлено. 

Доводы ответчиков о злоупотреблении правом со стороны истицы ФИО1 суд считает также несостоятельными, поскольку ответчики, как участники общей долевой собственности, в соответствии со ст. 249 ГК РФ обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Таким образом, ссылка ответчиков о том, что ФИО1 только после окончания дорогостоящего ремонта заявила требования о расторжении договора купли-продажи и возврате ее недвижимого имущества, в связи с осуществлением ремонтных работ ФИО4 с целью улучшения жилищных условий в спорном жилом доме, не может быть принята судом во внимание как свидетельство злоупотребления ФИО1 своим правом, поскольку, находится в иной плоскости гражданско-правовых отношений и связана с расходами по содержанию и сохранению общего имущества.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статей 450, 452, 453 ГК РФ, а также пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу о том, что невыплата ответчиками истице стоимости жилого дома, установленной в договоре купли-продажи, в определенном им размере и сроки, является существенным нарушением условий договора купли-продажи покупателями по договору, что служит основанием для расторжения договора в судебном порядке.

При этом денежные средства в сумме 276 974 рубля, переданные ФИО1 в качестве исполнения по договору за стоимость земельного участка, возврату ответчикам не подлежат в силу положений ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Государственная пошлина, уплаченная истицей в сумме 10 500 рублей, подлежит возмещению за счет ответчиков, на основании ст. 98 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 450, 452, 549 ГК РФ, ст.ст. 12,56, 67, 167, 193-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО20 к Варданяну ФИО21, ФИО10 ФИО22, Варданяну ФИО23, Варданяну ФИО24 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возврате недвижимого имущества, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО25 и Варданян ФИО26, Варданян ФИО27, Варданяном ФИО28 и Варданяном ФИО29, возвратив указанные объекты недвижимости в собственность ФИО1 ФИО30.

Решение по его вступлении в законную силу является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: записей о государственной регистрации права общей долевой собственности Варданяна ФИО31, Варданян ФИО32, Варданяна ФИО33, ФИО9 ФИО34 от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, № на объект недвижимого имущества – жилой дом, общей площадью 69,4 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> а; а также записей о государственной регистрации права общей долевой собственности Варданяна ФИО38, Варданян ФИО35, Варданяна ФИО36, Варданяна ФИО37 от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, № на объект недвижимого имущества – земельный участок, общей площадью 495 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> а; и восстановлении регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности ФИО1 ФИО39 на названное недвижимое имущество (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении жилого дома; запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка).

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд, путем подачи апелляционной жалобы через Георгиевский городской суд в течение месяца со дня принятия его судом.

Судья В.С. Дешпит