Дело №2-623/2020

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пыть-Ях 19 октября 2020 года 

Пыть-Яхский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего судьи Старшиновой Н.В.

при секретаре Кинзябузовой А.Я., 

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика Кичибекова З.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения Администрация г. Пыть-Яха к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, 

установил:

МКУ Администрация г. Пыть-Яха обратилось в суд с иском к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Исковые требования мотивированы тем, что ответчику на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Пыть-Ях, находящийся на земельном участке из категории земель «земли населенных пунктов», местоположение земельного участка: г. Пыть-Ях. Указанный земельный участок был предоставлен ответчику в аренду на основании договора аренды земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома. Ответчику было направлено уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия. Распоряжением администрации города Пыть-Ях действие договора аренды земельного участка прекращено. По окончании срока действия договора аренды земельный участок ответчику не предоставлялся. Строительство расположенного на земельном участке объекта не завершено. Ссылаясь на положения ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит суд изъять объект незавершенного строительства расположенный по адресу: г. Пыть-Ях, путём продажи с публичных торгов. 

Представитель истца администрации города Пыть-Яха ФИО1 поддержала исковые требования в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя Кичибекова З.М.

Суд с учётом мнения сторон на основании ч.5 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика. 

Представитель ответчика адвокат Кичибеков З.М. в судебном заседании с иском не согласен, суду пояснил, что ответчик после приобретения земельного участка произвел его очистку от мусора, приобрел строительные материалы, возвел на земельном участке жилые и хозяйственные постройки, изготовил технический план объекта незавершенного строительства, градостроительный план земельного участка. Администрацией города ответчику выдано разрешение на строительство жилого дома сроком действия до 2023 года. На земельном участке ответчиком возведен объект незавершенного строительства, ответчик изготовил схему планировочной организации земельного участка и жилого дома, осуществил технологическое присоединение объекта к электрическим сетям. В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства. Для строительства объекта ответчиком направлены средства материнского капитала, дано нотариальное обязательство об оформлении объекта в долевую собственность детей. Ответчик не смог закончить строительство объекта по причине финансовых затруднений, кроме того, после расторжения брака у него возникли алиментные обязательства. В настоящее время он предпринимает меры к продолжению строительства, направил заявки в кредитные организации, от права собственности на объект не отказывался, спорный объект является для него единственным местом жительства. Полагает, что истец допустил злоупотребление правом, направив уведомление о прекращении договора аренды не по адресу фактического проживания ответчика, а по адресу, указанному в договоре, не разъяснил право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. Считает, что ответчик имеет право на предоставление земельного участка без проведения торгов, а распоряжение администрации города о прекращении действия договора является незаконным и нарушает права ответчика. Полагает, что положения ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применимы, просит в удовлетворении иска отказать. 

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования администрации города Пыть-Ях подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона между сторонами был заключен договор аренды земельного участка, расположенный по адресу: г. Пыть-Ях, под строительство индивидуального жилого дома, сроком на три года.

На основании распоряжения администрации города Пыть-Ях «О расторжении и заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов» между сторонами заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого истец передал ответчику в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: г. Пыть-Ях, для завершения строительства индивидуального жилого дома принадлежащего арендатору на праве собственности.

В соответствии с п.1.4 договора аренды земельный участок предоставляется однократно на три года и считается заключенным с момента государственной регистрации договора.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка произведена органом по государственной регистрации прав. 

Право собственности ответчика на объект незавершенного строительства расположенный по адресу: г. Пыть-Ях, зарегистрировано, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет часть процентов. 

ФИО3 на имя главы города Пыть-Яха подано заявление о продлении срока действия договора аренды земельного участка, в продлении договора аренды ответчику отказано в связи с тем, что право на однократное заключение договора аренды для завершения строительства объекта без проведения торгов им реализовано, строительство жилого дома не завершено.

По указанному в договоре адресу ответчику было направлено уведомление о прекращении срока действия договора аренды, которое возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения. С учетом положений ст.165.1 ГК РФ уведомление ответчика считается надлежащим, т.к. направлено по известному адресу, об изменении которого ответчик в соответствии с п.4.2.19 договора истца не уведомил. 

Распоряжением администрации города Пыть-Ях действие договора аренды земельного участка прекращено. 

По окончании срока действия договора аренды земельный участок ответчику не предоставлялся.

Данные обстоятельства подтверждаются исследованными в настоящем судебном заседании письменными доказательствами: копией договора аренды земельного участка; копией акта приема-передачи земельного участка; копией распоряжения администрации города Пыть-Ях; уведомлением о прекращении срока действия договора аренды; выпиской из ЕГРН; копией распоряжения администрации города; копией акта натурного обследования земельного участка с фототаблицей; копией ответа на обращение ФИО2; копией заявления ФИО2 о продлении договора аренды; копией распоряжения администрации города «О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков»; копией протокола комиссии по проведению аукциона; копией свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства; копией разрешения на строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу положений статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Оценивая представленные суду доказательства в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что земельный участок, расположенный по адресу: г. Пыть-Ях, был предоставлен ответчику для завершения строительства индивидуального жилого дома, строительство которого ответчиком не завершено, срок действия договора аренды истек. Право на однократное предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано. Требования органом местного самоуправления заявлены в течение 6 месяцев после прекращения действия договора аренды. 

В нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено суду доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта возникло по вине третьих лиц, либо связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, в том числе не представлены документы об обжаловании действий (бездействия) в судебном либо административном порядке, а также вступившие в законную силу решения судов и иных органов, принятых в пользу ФИО2

Представленные стороной ответчика письменные доказательства данных сведений не содержат.

Направление средств материнского капитала на строительство индивидуального жилого дома, наличие алиментных обязательств у ответчика и его тяжелое материальное положение не имеют юридического значения для разрешения данного спора и не влекут отказ в удовлетворении настоящего иска. 

При разрешении заявленных требований суд также исходит из того, что приобретая права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, ответчик мог и должен был оценить возможность окончания строительства индивидуального жилого дома в сроки, указанные в договоре аренды, с учетом того, что договором аренды предусмотрено, что земельный участок предоставляется однократно.

Доводы представителя ответчика о том, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой органам местного самоуправления предоставлено право на изъятие объекта незавершенного строительства в судебном порядке, к спорным правоотношениям неприменимы и о том, что ответчик имеет право на предоставление земельного участка без проведения торгов основаны на неверном толковании закона ввиду следующего. 

В силу положений ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п.6 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 33 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ) предусмотрено, что положения ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст.35 Закона №171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Из указанного следует, что положения ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 2015.

Согласно п.15 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 2015, закреплены также в п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Закон №137-ФЗ).

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 2015, регулируется п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ и не предполагает иного порядка заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

В данном случае договор аренды спорного земельного участка не является длящимся, поскольку указанные правоотношения прекращены, а договор аренды земельного участка является самостоятельной гражданско-правовой сделкой обусловленной завершением начатого строительства.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы п.3 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - п. 4 данной статьи.

Согласно п.3 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 данного Кодекса).

Пунктом 4 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным п.п.1 и 2 ст.46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные пп.1 - 30 п.2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п.5 данной статьи (пп.10 п.2 ст.39.6 пп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона №137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (п.3 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (п.4 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (п.5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ).

Таким образом, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

В данном случае ответчиком использовано однократное право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта, однако строительство объекта не завершено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии условий для изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы представителя ответчика о злоупотреблении администрацией города своими правами не нашли своего подтверждения в ходе настоящего судебного заседания.

В силу ч.1 ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина. 

Руководствуясь статьями 235,239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.39.6,39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст.6,12,56,67,103,194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Муниципального казенного учреждения Администрация г. Пыть-Яха к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов - удовлетворить.

Изъять объект незавершенного строительства расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Пыть-Ях, принадлежащий ФИО2, путём продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры через Пыть-Яхский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 23 октября 2020 года.

Председательствующий судья (подпись) Н.В. Старшинова

у