Дело № 2-1911/2023.

Поступило в суд 23.06.2023.

УИД: 54RS0013-01-2023-002575-50

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12.10.2023. г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Мельчинского С.Н., при секретаре Чернышёвой Е.Ю., с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СибАлмаз» о взыскании неустойки в связи с нарушением сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства и компенсации за несоответствие площади квартиры,

у с т а н о в и л :

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик СибАлмаз» о взыскании неустойки в связи с нарушением сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства, штрафа, компенсации за несоответствие площади квартиры, судебных расходов, указав следующее.

Стороны заключили соглашение об уступке прав по договору участия в долевом строительстве № 1М-20 от 30.03.2018 года, согласно которому к истцу перешло право требования по договору участия в долевом строительстве № 1М-20 от 16.03.2018 года в отношении двухкомнатной квартиры - студии № 20, общей площадью 48,27 кв.м., расположенной по строительному адресу: 

<

адрес>.

Согласно пункту 1.4. договора долевого участия в строительстве окончание строительства объекта – 18.04.2019 года, однако объект долевого строительства был передан истцам только 23.06.2020 года. Обязательство по оплате стоимости помещения в размере 2250000,00 руб. истцом исполнено в полном объеме. Поскольку ответчиком нарушено обязательство по передаче помещения в установленный договором срок, с учетом заявления об изменении (уменьшении) исковых требований, истец ФИО1 просила взыскать в свою пользу неустойку за период с 20.07.2019 года по 23.06.2020 года в сумме 255225,00 руб.

Кроме того, поскольку общая площадь переданной истцу квартиры составила 45,8 кв.м., что меньше проектной площади (48,27 кв.м.) более чем на 5 %, на основании пункта 3.4. договора долевого участия, истец просила взыскать в свою пользу компенсацию (возврат) излишне уплаченных денежных средств в размере 135177,12 руб.

Также истцом заявлены требования о взыскании штрафа, почтовых расходов в сумме 315,36 руб., а также расходов по оплате услуг представителя в размере 30000,00 руб. (л.д. 2 - 4, 31).

В судебное заседание истец ФИО1, извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, не явилась, обеспечила явку своего представителя ФИО2, которая в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав в судебном заседании представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами, не допускаются.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 2 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

Частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).

В судебном заседании установлено, что на основании договора от 16.03.2018 года № 1М-20 участия в долевом строительством, заключенном между ООО «СибАлмаз» (застройщик), в дальнейшем изменившим наименование на ООО «Специализированный застройщик СибАлмаз» и Н.И. (участник), застройщик обязался в течение трех месяцев с момента получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию передать участнику помещение - двухкомнатную квартиру - студию, общей площадью 48,27 кв.м., расположенное в четырехэтажном многоквартирном 

<

адрес> (л.д. 6 - 10).

Окончание строительства (дата подписания разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию) – 18.04.2019 года (пункт 1.4. договора).

Цена договора составляет 2250000,00 руб. (пункт 3.1. договора).

30.03.2018 года между Н.И. и ФИО1, с согласия застройщика – ООО «СибАлмаз», составлено соглашение уступки прав по договору № 1М-20 от 16.03.2018 года участия в долевом строительстве, согласно которому участник Н.И. уступила, а правопреемник участника – истец ФИО1 приняла права (требования) и обязанности, принадлежащие участнику по вышеуказанному договору (л.д. 11 – 12).

Как указано в пункте 2.2. соглашения от 30.03.2018 года, на момент заключения настоящего соглашения обязанность по уплате цены договора пере застройщиком выполнена участником в полном объеме.

23.06.2020 года ООО «СибАлмаз» и ФИО1 составили акт приема – передачи жилого помещения - двухкомнатной квартиры - студии, общей площадью 45,8 кв.м., расположенной на 4 этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>.д. 13).

В связи с нарушением застройщиком сроков передачи участнику построенного объекта, истец обращалась к ответчику с претензией о выплате неустойки от 19.06.2023 года (л.д. 4 - 5).

Разрешая спор по существу, суд учитывает, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 22 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В силу части 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Из приведенных положений Закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства возможно только при условии изменения соответствующего условия договора в предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации порядке.

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

Условиями заключенного сторонами договора № 1М-20 от 16.03.2018 срок передачи участнику долевого строительства (правопреемнику участника долевого строительства) объекта определен установлением двух последовательных и взаимосвязанных сроков: срока окончания строительства, которое в силу статьи 55 Градостроительного кодекса РФ удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, установленного сторонами – 18.04.2019 года, а также срока, в течение которого после завершения строительства объект должен быть передан участнику долевого строительства, - в течение трех месяцев после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть не позднее 18.07.2019 года (пункт 2.1.7. договора).

Фактически обязательства застройщика – ответчика ООО «СЗ СибАлмаз» были исполнены 23.06.2020 года.

При таких обстоятельствах, суд считает обоснованным требование истцов о взыскании с ответчика неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, исчисленной в двойном размере ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Суд обращает внимание, что пунктом 4.3. договора № 1М-20 от 16.03.2018 года установлен более низкий размер неустойки (а именно, 1/300 ставки рефинансирования Банка России) по сравнению с пунктом 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, предусматривающим двойной размер неустойки в отношении гражданина – участника долевого строительства. 

В указанной ситуации суд руководствуется позицией Верховного суда РФ, изложенной в пункте 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), согласно которой неустойка, уплачиваемая при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта недвижимости в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акта Российской Федерации», является законной, в связи с чем, ее размер не может быть уменьшен по соглашению сторон.

Поскольку условие пункта 4.3. договора № 1М-20 от 16.03.2018 года ущемляет права истца как потребителя, указанное условие договора не может быть принято во внимание при решении вопроса о возложении на ответчика такого вида гражданско-правовой ответственности как уплата неустойки за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Расчет суммы неустойки, произведенный истцом с учетом требований Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве», судом проверен и признан правильным.

Таким образом, с ответчика ООО «СЗ СибАлмаз» в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию неустойка за период с 20.07.2019 года по 02.04.2020 года, поскольку обязательство застройщика по передаче построенного объекта участнику долевого строительства своевременно исполнено не было.

Разрешая заявленное исковое требование в части взыскания компенсацию (возврат) излишне уплаченных денежных средств в размере 135177,12 руб., суд приходит к следующим выводам.

По условиям договора участия в долевом строительства № 1М-20 от 16.03.2018 года стороны договорились о том, что если по результатам обмеров специализированных организаций после окончания строительства объекта фактическая общая площадь помещения окажется больше (меньше) на 5% относительно общей площади помещения, указанной в пункте 1.2. настоящего договора, производится перерасчет по изменению размера цены договора пропорционально стоимости помещения, о чем заключается дополнительное соглашение, в котором фиксируют уменьшение или увеличение площади квартиры, а также определяют размер, порядок и сроки доплаты или возврата денежных средств (пункт 3.4. договора).

Пунктом 1.2. указанного договора предусмотрена обязанность застройщика передать участнику строительства жилое помещение общей площадью 48,27 кв.м.

В соответствии с актом приема – передачи жилого помещения от 23.06.2020 года, участнику долевого строительства была передана двухкомнатная квартира - студия, общей площадью 45,8 кв.м.

Такой же размер площади квартиры истца указан в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Принимая во внимание, что 5% относительно общей площади помещения, указанной в пункте 1.2. настоящего договора (48,27 кв.м.) составляет 2,4135 кв.м., а фактическая площадь жилого помещения, переданного истцу по окончании строительства, оказалась меньше общей площади жилого помещения, предусмотренной пунктом 1.2. договора № 1М-20 от 16.03.2018 года на 2,47 кв.м. (48,27 - 45,8), что превышает 5%, суд приходит к выводу о наличии оснований для перерасчета по изменению размера цены договора пропорционально стоимости помещения, в соответствии с требованиями пункта 3.4. договора участия в долевом строительства № 1М-20 от 16.03.2018 года в сторону уменьшения цены договора.

Расчет компенсации (возврата) денежных средств, произведенный истцом, судом проверен и признан правильным в той части, в которой за основу расчета истцом принята стоимость 1 кв.м. общей площади, определенная расчетным способом путем деления цены договора (2250000,00 руб.) на площадь помещения (48,27 кв.м) (2250000,00 руб. / 48,27 кв.м. = 46612,80 руб.).

Вместе с тем при дальнейших расчетах компенсации истцом допущена ошибка в формуле (48,7 - 45,8) * 46612,80 = 135177,12 руб. (исковое заявление, л.д. 3), поскольку вместо правильного значения площади помещения 48,27 истец необоснованно использовал значение 48,7.

Произведя собственный расчет компенсации по формуле (48,27 кв.м. - 45,8 кв.м.) * 46612,80 руб., судом определена компенсация в размере 115133,61 руб., подлежащая взысканию с ответчика в счет возврата излишне уплаченной цены договора.

В силу пункта 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Применительно к спорным правоотношениям таким законом является Закон РФ «О защите прав потребителей».

Установив, что ответчик нарушил права потребителя, суд на основании пункта 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», пункта 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», взыскивает с ответчика в пользу истца штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, т.е. в сумме 185179,30 руб. ((255225,00 руб. + 115133,61 руб.) x 50%).

Относительно требований, заявленных истцами о взыскании судебных расходов в размере 30000,00 руб., суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 48 Гражданского процессуального кодекса РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей.

Согласно части 1 статьи 88, статьи 94 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Истцом заявлены требования о взыскании судебных расходов на основании договора на оказание юридических услуг от 19.06.2023 года, согласно которому исполнитель ИП Л.А. оказала заказчику ФИО1 юридические услуги, связанные с представлением интересов заказчика в Бердском городском суде Новосибирской области по взысканию неустойки по договору участия в долевом строительстве № 1М-20 от 16.03.2018 года (л.д. 34 - 35).

Расписками ИП Л.А. от 19.06.2023 года и от 02.07.2023 года подтверждается факт получения исполнителем от заказчика вознаграждения по договору оказания услуг от 19.06.2023 года в размере 30000,00 руб. (л.д. 39, 40).

Представитель истца ФИО1 - ФИО2, действующая на основании приказа № 1 от 19.06.2023 года ИП Л.А. подготовила и направила в суд исковое заявление, подговила заявление об уточнении исковых требований, приняла участие в двух судебных заседаниях в суде первой инстанции.

Учитывая установленный судом возмездный характер услуг и реальность оказания услуг, суд считает доказанным факт несения истцом ФИО1, в пользу которой состоялось решение суда, судебных издержек, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде с её участием.

Учитывая вышеприведенные положения закона и установленные фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что судебные издержки истца ФИО1 по оплате юридических услуг должны быть возложены на ответчика ООО «СЗ СибАлмаз».

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 1 от 21.01.2016 г. «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ). Вместе с тем, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Судебные расходы присуждаются, если они понесены фактически, являлись необходимыми и разумными в количественном отношении. Суд может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств (пункты 12, 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 г. N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Руководствуясь положениями статей 94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса РФ, разъяснениями вышеупомянутого Пленума Верховного Суда РФ № 1, учитывая конкретные обстоятельства дела, его сложность, характер действий, произведенных представителем истца в рамках исполнения условий договора по оказанию юридической помощи и защиты интересов ФИО1, суд приходит к выводу, что предъявленные к взысканию судебные расходы в размере 30000,00 руб. являются чрезмерными, что является основанием к снижению размера судебных расходов по оплате услуг представителя до 20000,00 руб., полагая указанную сумму соответствующей требованиям разумности и справедливости.

По правилам статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, почтовые расходы истца в общей сумме 315,36 руб. (л.д. 36 - 38) подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, а государственная пошлина, от уплаты которой истец была освобождена, подлежит взысканию с ответчика в доход соответствующего бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 6903,58 руб., исходя из размера удовлетворенных требований имущественного характера (сумма неустойки - 255225,00 руб. и компенсации - 115133,61 руб.).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования, заявленные ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик СибАлмаз», удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик СибАлмаз» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи жилого помещения по договору № 1М - 20 от 16.03.2018 года участия в долевом строительстве в размере 255225,00 руб., компенсацию (возврат) излишне уплаченных денежных средств за жилое помещение в размере 115133,61 руб., штраф в размере 185179,30 руб., почтовые расходы в размере 315,36 руб., расходы по оказанию юридической помощи в размере 20000,00 руб., а всего взыскать 575853,27 руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик СибАлмаз» в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 6903,58 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда составлено 13.10.2023 года.

Судья (подпись) С.Н. Мельчинский