Дело (УИД) 92OS0000-01-2025-000047-58

Дело № 3а-57/2025

Категория 3.126

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 августа 2025 года город Севастополь

Севастопольский городской суд в составе: 

председательствующего судьи Бояриновой Е.В., 

при секретаре Бондюковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Жилищно-строительного кооператива «Старый друг» к Государственному казенному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица - Правительство Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, Государственное унитарное предприятие города Севастополя «Водоканал» о признании решения незаконным, оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

жилищно-строительный кооператива «Старый друг» (далее- ЖСК «Старый друг») обратился в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также – ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки») от 20 декабря 2024 г.№ 14-О/24 об отказе в перерасчете кадастровой стоимости; возложить на административного ответчика обязанность в течение тридцати дней со дня вступления решения в законную силу повторно рассмотреть заявление ЖСК «Старый друг» от 21 ноября 2024 г. об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, пересчитать его кадастровую стоимость с учетом корректировки на нахождение земельного участка в зонах с особыми условиями использования территории.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что ЖСК «Старый друг» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>А. 

Кадастровая стоимость указанного земельного участка с 1 января 2022 г. составляет 6 511 719,58, утверждена распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 15 ноября 2022 г. № 5757-РДИ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя». 

31 октября 2024 г. ЖСК «Старый друг» обратилось в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об устранении ошибок, допущенных в результате определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером №, в связи с расположением данного земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий, однако решением от 20 декабря 2024 г. № 14-О/24 административный ответчик отказал в пересчете кадастровой стоимости указанного земельного участка по тем основаниям, что в распоряжении ГБУ «ЦГКО» отсутствуют актуальные сведения о границах охранных инженерных коммуникаций, осуществить расчет площади охранной зоны в пределах данного земельного участка не предоставляется возможным. 

Между тем, факт нахождения канализационной сети на земельном участке ответчика предполагает наличие охранной зоны, в границах, установленных действующими нормативными правовыми актами.

Согласно государственному акту земельного участка с кадастровым номером №, имеется охранная зона канализации.

Таким образом, при расчете кадастровой стоимости подлежало применению корректировка на нахождение части земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории - санитарнозащитной зоне.

В нарушение пункта 11 Приказа Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» наложенное ограничение, предусмотренное статьей 56 Земельного кодекса РФ, бюджетным учреждением при проведении оценки не учитывалось.

Кадастровая оценка была проведена без учета существенных условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка существенно завышена, что нарушает права и законные интересы административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца ЖСК «Старый друг» ФИО1 заявленные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске.

В представитель административного ответчика Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2 возражал против удовлетворения административного искового заявления.

Заинтересованные лица: Правительство Севастополя, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ГУПС «Водоканал» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили.

Суд, руководствуясь статьей 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Исходя из положений статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 374 НК РФ).

В силу части 2 статьи 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд, в том числе с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, среди прочего, является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу частей 1 и 14 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и принимают по итогам рассмотрения таких заявлений либо решение об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, либо решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

В силу частей 2 и 13 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости. При рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: 1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); 2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

В случае принятия решения об отказе в исправлении ошибок в таком решении должны быть приведены все основания его принятия, в том числе с указанием страниц (разделов) отчета, содержащих информацию о том, что при оценке конкретного объекта недвижимости указанные в заявлении ошибки не были допущены. Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (части 22 и 23 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что Жилищно-строительный кооператив «Старый друг» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>А, на основании договора купли-продажи земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка с 1 января 2022 г. составляет 6 511 719,58, утверждена распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 15 ноября 2022 г. № 5757-РДИ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя». 

21 ноября 2024 г. ЖСК «Старый друг» обратилось в Государственное бюджетное учреждение города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об устранении ошибок, допущенных в результате определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером №, в связи с расположением данного земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территорий, а именно : имеется охранная зона канализации, санитарнозащитной зоне.

По итогам рассмотрения указанного заявления административным ответчиком принято решение от 20 декабре 2024 г. № 14-О/24 об отказе в пересчете кадастровой стоимости указанного земельного участка по тем основаниям, что в распоряжении ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» отсутствуют актуальные сведения о границах охранных инженерных коммуникаций, осуществить расчет площади охранной зоны в пределах данного земельного участка не предоставляется возможным. Таким образом, с отсутствием сведений, а также невозможности ее расчета применение корректировки на долю охранной зоны в границах участка не предоставляется возможным.

Учитывая, что ЖСК «Старый друг» как собственник земельного участка с кадастровым номером №, в отношении которого административным ответчиком установлена кадастровая стоимость, оспаривает решение об отказе в перерасчете кадастровой стоимости указанного земельного участка, затрагивающее его права и обязанности, как плательщика земельного налога, он вправе обращаться в суд с настоящим административным иском.

Проверив в соответствии с подпунктом «а» пункта 3 части 9 статьи 226, частью 1.1 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полномочия Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» (далее, в том числе – Учреждение), созданного в соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 17 августа 2017 г. № 601-ПП с целью определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории города Севастополя, для осуществления которой Учреждение, среди прочего, осуществляет рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (пункты 2.1, подпункт 12 пункта 2.3.1 Устава Учреждения, части 1 и 14 Федерального закона № 237-ФЗ) на принятие оспариваемого решения, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом.

С учетом предусмотренного статьей 21 Федерального закона № 237-ФЗ, а также административным регламентом по предоставлению государственной услуги «Рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости», утвержденного приказом Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 5 августа 2021 г. № 4-АР (далее – Административный регламент), регулирования рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в том числе установленного частью 16 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневного срока рассмотрения указанных заявлений, суд приходит к выводу о том, что порядок принятия оспариваемого решения, а также срок его принятия были соблюдены Учреждением, что не оспаривалось административным истцом.

Обосновывая свою правовую позицию, административный истец в иске ссылается, в том числе на то, что на земельном участке с кадастровым номером № имеется охранная зона канализации и при расчете кадастровой стоимости подлежало применению корректировка на нахождение части земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории –санитарнозащитной зоне, что не было учтено при определении административным ответчиком кадастровой стоимости земельного участка.

Вместе с тем, вопреки доводам административного истца, оспариваемое решение административного ответчика суд находит соответствующим нормативным правовым актам и не нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца по следующим основаниям.

Определение кадастровой стоимости осуществлено в ходе государственной кадастровой оценки, результаты которой утверждены распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 15 ноября 2022 г. № 5757-РДИ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя», в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336 (далее – Методические указания).

При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № использовались сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированном Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя в соответствии со статьей 13 Федерального закона № 237-ФЗ и Порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, утвержденным приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0283, на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости.

Как предусмотрено частью 2 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ, кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу части 3 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ при определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 26.3 Методических указаний на основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости, в том числе информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках.

Для земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также ценообразующие факторы, предусмотренные приложением № 3 к Указаниям.

В соответствии с пунктом 11 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336 определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Согласно предоставленного административным истцом государственного акта на право собственности на земельный участок, право собственности на земельный участок выдан ФИО3 на основании решения Севастопольского городского Совета № 2022 от 16 мая 2007 г. Целевое назначение земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений.

В межевом плане выданном в 2011 года содержится примечание, согласно которому в охранных зонах инженерных коммуникаций без письменного согласия предприятия, в ведении которых они находятся запрещено: проведение всяких видов строительных, земельных (в том числе сельскохозяйственных) и изыскательных работ. Землепользователь обязан не поступать препятствий для ремонта и обслуживания коммуникаций.

В тоже время межевой план не содержит описания ограничений, наложенных охранной зоной.

Довод административного истца о том, что право собственности на земельный участок возникло на основании государственного акта от 04 июня 2007 года (выданного Севастопольским городским советом Украины), где обозначена охранная зона и должна быть учтена административным ответчиком несостоятелен, поскольку нормы земельного законодательство России и Украины значительно отличаются и Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены иные параметры ограничений, чем установленные украинским законодательством для приведения в соответствие необходимо заключение специалиста.

Согласно выписке ЕГРН об объекте с кадастровым номером № не содержится информация о наличии ограничений на использование земельного участка, установленных в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации.

Обязанность по внесению в ЕГРН сведений об обременениях связанных с наличием коммуникаций и особыми условиями эксплуатации зон возложены на ресурсные организации, с целью подтверждения факта наличия охранной зоны, ее площади и местоположения, в связи с чем, в ГУП «Водоканал», Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, административным ответчиком направлены запросы.

Согласно ответу Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 19 декабря 2024 года по архивным данным Фонда инженерных изысканий города Севастополя по состоянию на 06.1990, 01.01.2021, 01.01.2022, через территорию земельного участка с кадастровым номером № проходят сети водоотделения, ДУ-1200 мм.

Согласно сведениям предоставленным ГУП «Водоканал» в границах земельного участка по вышеуказанному адресу располагаются ведомственные сети водоснабжения Ду 100мм и сети водоотведения Ду 150мм от частного домовладения № ТСН СНТ «Рыбак-5», ведомственная сеть водоснабжения Ду 100мм от частного домовладения № ТСН СНТ «Рыбак-5», а также расположены охранные зоны самотечной сети водоотведения Ду 1000мм, напорного коллектора Ду 500мм и водопроводных сетей Ду 50мм и Ду 100мм находящиеся в хозяйственном ведении ГУПС «Водоканал».

Согласно пункта 2.4.3. санитарных правил и норм СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения», ширину санитарно-защитной полосы следует принимать по обе стороны от крайних линий водопровода не менее 10м (не менее 5м в каждую сторону) при диаметре водоводов до 1000 мм.

Пунктом 35 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утверждённых постановлением Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 644, вводятся обязательные требования по обеспечению беспрепятственного доступа представителям организации водопроводно-канализационного хозяйства к осмотру и проведению эксплуатационных работ на объектах централизованных систем холодного водоснабжения, в том числе водопроводных сетях, принадлежащих на законном основании организации водопроводно - канализационного хозяйства и находящихся в границах эксплуатационной ответственности абонента, собственника или арендатора земельного участка, а также вводится запрет на возведения построек, гаражей, стоянок транспортных средств, складирования материалов, мусора, древопосадок, осуществление производства земляных работ в местах устройства прокладки сетей, находящихся в границах эксплуатационной ответственности абонента, собственника или арендатора земельного участка.

В соответствии с п.12,35 (таб, 15) СП 42.13330.2016 «Градостроительство, Планировка и застройка городских и сельских поселений» охранная зона самотечной канализационной сети составляет 3 (три) метра, напорной - 5 (пять) метров в обе стороны от края трубопровода, В пределах охранных зон инженерных коммуникаций запрещается:

- производить строительство зданий, сооружений, ограждений и пр,;

-осуществлять посадку зеленых насаждений, многолетних культур,

деревьев и др. земляные-работы.

ГУПС «Водоканал» настаивает на соблюдении законных, требований СанПиН 2.1.4.1110-02, СП 42.13330.2016 и Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 29 июля 2013 г. № 644.

Для определения охранных зон инженерных коммуникаций ГУП «Водоканал» необходимо осуществить вызов представителя ГУПС «Водоканал».

Сети ливневой канализации на земельном участке с кадастровым номером; №, расположенном по адресу: 

<

адрес>-А, находящиеся в хозяйственном ведении ГУПС «Водоканал», отсутствуют.

В этой связи следует отметить, что факт нахождения объекта недвижимости в охранных зонах установленных Украинским законодательством, их размеры и координаты могут разниться с Российским, а уточнение координат охранных зон носит заявительный характер, однако административным истцом не предоставлено доказательств обращения ГУП «Водоканал» для определения охранных зон инженерных коммуникаций в соответствие с нормами Российского законодательства.

Учитывая, что административным ответчиком при принятии оспариваемого решения были правильно применены положения нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия административного органа, порядок и сроки принятия оспариваемого решения, в том числе Федерального закона № 237-ФЗ, Методических указаний и Административного регламента, суд приходит к выводу, что решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 20 декабря 2024 г. № 14-О/24 об отказе в перерасчете кадастровой стоимости является законным и обоснованным, не нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с чем административное исковое заявление ЖСК «Старый друг»» удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 247 - 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Жилищно-строительного кооператива «Старый друг» к Государственному казенному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки о признании решения № 14-О/24 от 20 декабря 2024 года об отказе в пересчете кадастровой стоимости незаконным, возложении обязанности пересчитать кадастровую стоимость земельного участка - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Севастопольский городской суд.

Мотивированное решение составлено 10 сентября 2025 г.

Судья Е.В. Бояринова