73RS0004-01-2019-003876-62 Дело № 2-2870/19

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 сентября 2019 года город Ульяновск

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Высоцкой А.В., 

при секретаре Аббазовой Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Товары для дома» к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Товары для дома» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании арендной платы, указав в обоснование иска следующее.

13.11.2017 между ИП ФИО1 и ООО «Товары для дома» был заключен договор аренды нежилого помещения №, а именно - помещения №№ по адресу: г

<

адрес>. По условиям договора ООО «Товары для дома», как арендодатель, передало ФИО1 во временное владение и пользование (аренду) указанное помещение сроком на 5 лет (с 13.11.2017 по 12.11.2022) с условием о внесении арендных платежей ежемесячно в размере 50 400 руб., а также компенсации трат на коммунальные услуги (электроэнергию) по счетчикам.

В силу требований ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вышеуказанный договор был зарегистрирован в Росреестре РФ, с наложением обременения в виде долгосрочной аренды помещения.

Истец, действуя добросовестно, полностью исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, однако ответчиком обязательства неоднократно не исполнялись, в связи с чем, в адрес ответчика было направлено письмо с просьбой о расторжении договора аренды, с приложением дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, а так же акта приема-передачи части нежилого помещения, которое ответчик не получил. 

В связи неисполнением ФИО1 своих обязательств по договору истец был вынужден обратиться в Арбитражный суд Ульяновской области с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.01.2019. Арбитражный суд Ульяновской области 25.04.2019 вынес решение о взыскании с ответчика в пользу истца арендной платы за указанный период, а также пеней, расходов, понесенных на оплату электроэнергии. Данное решение вступило в законную силу.

01.03.2019 ответчик прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Истец 03.06.2019 направил ответчику претензию с требованием о расторжении договора аренды путем подписания дополнительного соглашения, а так же выплаты денежных средств за пользование помещением с 01.01.2019 по 31.05.2019 в сумме 252 000 руб., однако претензия осталась без удовлетворения.

Арендатор обязан нести текущие расходы на содержание арендуемого имущества. 

В силу п. 8.9 договора аренды в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения существенных арендных платежей (на срок более 10 календарных дней с момента, указанного в п.4.2) арендодатель имеет право закрыть помещение (дать указание о закрытии помещения или о прекращении доступа в помещение). В случае, если в течении трех банковских дней с момента получения от арендодателя вышеуказанного требования об уплате задолженности арендатор не исполнит его и не погасит всю образовавшуюся задолженность, арендодатель оставляет за собой право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по настоящему договору.

В силу пункта 4.2 договора арендатор ежемесячно в полном объеме не позднее 10 числа каждого месяца производит оплату арендной платы за текущий месяц и иные платежи, предусмотренные настоящим договором.

Ввиду того, что ответчик неоднократно нарушал условия договора аренды в части внесения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг, игнорирует требования истца о добровольном расторжении договора аренды, а так же не предпринимает мер к погашению задолженности, ответчик причиняет истцу убытки и иной имущественный вред, выраженные в невозможности сдать обремененное помещение в аренду иным платежеспособным лицам, а так же в недополученном доходе от предпринимательской деятельности.

Просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения (помещение № №) № № от 13.11.2017, расположенного по адресу: 

<

адрес> в помещении с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., заключенный между ФИО1 и ООО «Товары для дома»; прекратить обременение в виде аренды в отношении нежилого помещения (помещение № №), установленного по договору аренды № № от 13.11.2017, расположенного по адресу: 

<

адрес> в помещении с кадастровым номером №, площадью 53 кв.м., заключенного между ФИО1 и ООО «Товары для дома»; взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Товары для дома» денежные средства в счет арендной платы за период с 01.02.2019 по 31.05.2019 в сумме 201 600 руб.

В судебном заседании представитель ООО «Товары для дома» ФИО2, действующий на основании доверенности от 28.05.2019, выданной сроком на один год, исковые требования поддержал по доводам иска, настаивал на его удовлетворении в заявленном размере. 

Ответчик ФИО1, ее представитель ФИО3, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности от 21.08.2019, выданной сроком на два года, в судебном заседании исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве. В иске просили отказать.

Представитель третьего лица ООО «АКРЭМ» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания указанное третье лицо извещено, суду представлен отзыв.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания указанное третье лицо извещено.

Исследовав материалы настоящего гражданского дела, материал №№, заслушав участников процесса, свидетелей, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст.309 ГК РФ).

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п.5 ст.614 ГК РФ).

В силу ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Судом установлено, что ООО «Товары для дома» является действующим юридическим лицом, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, осуществляющим свою деятельность на основании Устава.

Истец является собственником здания магазина общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: г

<

адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.06.2015.

13.11.2017 между ООО «Товары для дома» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № по которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) следующее имущество - часть нежилого помещения первого этажа нежилого двухэтажного здания, находящегося по адресу: 

<

адрес>, общей площадью - 

<

данные изъяты> кв.м., согласно плану-схеме - помещение № № (Приложение № 1 к настоящему договору), в состоянии, пригодном для его нормального использования для целей, предусмотренных в настоящем договоре (п.1.1.).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, на объект недвижимого имущества, являющегося предметом договора аренды, зарегистрировано обременение.

Общая площадь, указанная в п. 1.1. настоящего договора, имеет торговую и складскую площадь. Торговая площадь составляет - 5,0 кв.м., складская площадь составляет - 48,0 кв.м.

Цель использования помещения: помещение передается Арендатору для осуществления розничной торговли алкогольной продукцией, продовольственными товарами (п.1.5). 

В силу п.2.1 договора, передача помещения Арендодателем и принятие его Арендатором осуществляется по Акту приема-передачи, подписываемому сторонами и являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №2 к настоящему договору). 

В силу п.2.2. сдача арендуемого помещения Арендатором как в связи с окончанием срока аренды, так и при досрочном расторжении настоящего договора осуществляется на основании Акта приема-передачи помещения в состоянии, позволяющим его дальнейшую эксплуатацию, с учетом нормального износа, с учетом осуществления текущего либо капитального ремонта, с неотделимыми улучшениями, после оплаты всех платежей, предусмотренных настоящим договором, дата подписания которого свидетельствует о фактической сдаче помещения Арендодателю.

Согласно п.3.1 договора срок аренды исчисляется с 13.11.2017 по 12.11.2022 включительно или до даты досрочного окончания срока аренды, определенной сторонами.

В силу п.4.2 договора арендатор ежемесячно в полном объеме не позднее 10 числа каждого месяца производит оплату арендной платы за текущий месяц и иные платежи, предусмотренные настоящим договором.

Арендная плата по договору исчисляется с момента передачи Арендатору помещения в аренду по акту приема-передачи до даты возврата помещения Арендодателю по акту приема-передачи (п.4.3).

Согласно п.5.3.3 договора Арендатор обязался своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 4 договора.

В силу п.8.1 договора все изменения и дополнения к договору действительны лишь в том случае, если они оформлены письменно и подписаны обеими сторонами.

Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон (п.8.2).

Договор может быть расторгнут досрочно по инициативе Арендодателя с обязательным письменным уведомлением Арендатора не менее чем за 1 (один) месяц до момента предполагаемого расторжения договора (п.8.3).

Договор может быть расторгнут досрочно по инициативе Арендатора с обязательным письменным уведомлением не менее чем 1 (один) месяц до момента предполагаемого расторжения договора (п.8.4).

При досрочном расторжении договора Арендатор обязуется освободить арендуемое помещение в день подписания соглашения о расторжении договора (п.8.5).

Актом приема-передачи части нежилого помещения в аренду от 13.11.2017 подтверждается факт передачи предмета договора аренды арендатору, что сторонами по делу не оспаривается.

Дополнительным соглашением №1 от 04.12.2017 изменен размер арендуемой ответчиком площади и арендной платы.

Дополнительным соглашением №2 к договору аренды от 13.11.2017 сторонами изменен размер арендной платы, с 01.12.2018 размер арендной платы в месяц составил 50 400 руб.

ИП ФИО1 15.12.2017 был заключен договор субаренды с ООО «АКРЭМ» в отношении арендуемого помещения, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области в установленном порядке. 

10.01.2019 ФИО1 обратилась к ООО «Товары для дома» с заявлением, в котором просила расторгнуть договор аренды с 11.01.2019. При этом доказательств расторжения договора субаренды с ООО «АКРЭМ» суду не представлено.

ООО «Товары для дома 13.02.2019 направил ответчику по почте требование о досрочном расторжении договора аренды путем подписания дополнительного соглашения, однако почтовое отправление, направленное ответчику по адресу регистрации: 

<

адрес>, возвращено отправителю ввиду истечения срока хранения.

Истцом 11.01.2019 составлен акт снятия показаний электросчетчика по договору аренды нежилого помещения №№ от 13.11.2017. 

Истец 03.06.2019 направил ответчику претензию с требованием о расторжении договора аренды путем подписания дополнительного соглашения, а так же выплаты денежных средств за пользование помещением с 01.01.2019 по 31.05.2019 в сумме 252 000 руб., однако претензия осталась без удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 25.04.2019 с ИП ФИО1 в пользу ООО «Товары для дома» взыскан основной долг по оплате арендной платы по договору №№ от 13.11.2017 за период с 01.01.2019 по 31.01.2019 в сумме 50 400 руб., задолженность за электроэнергию за период с 05.12.2018 по 11.01.2019 в сумме 3 486 руб., пени в размере 20 664 руб. в связи с несвоевременной оплатой арендной платы за период с 11.01.2019 по 21.02.2019, пени в размере 1 429,26 руб. в связи с несвоевременной оплатой электроэнергии за период с 11.01.2019 по 21.02.2019, расходы по оплате госпошлины в размере 3 039 руб.

Как пояснила суду ФИО1, указанное решение ею не оспаривалось, соответственно, вступило в законную силу.

ФИО1 также суду пояснила, что считает расторгнутым договор аренды с 10.01.2019 – с даты подачи истцу соответствующего заявления и фактического освобождения арендуемого помещения.

В судебном заседании 13.08.2019 свидетели 

<

данные изъяты>. показали суду, что ответчик осуществляла деятельность по адресу арендуемого помещения до 10.01.2019.

Между тем, с доводами стороны ответчика суд не может согласиться по следующим основаниям.

В нарушение условий п.8.4 договора аренды №№ от 13.11.2017, заключенного между сторонами, арендатором ФИО1 арендодатель не был уведомлен не менее чем за 1 месяц до момента предполагаемого досрочного расторжения договора аренды. Меры, направленные на досрочное расторжение договора аренды в установленном договором порядке (п.п. 2.2, 8.5 договора) ФИО1 не были предприняты, акт приема-передачи арендованного помещения сторонами составлен не был, письменное соглашение о досрочном расторжении договора аренды между ними достигнуто не было. При этом суд исходит из того, что ответственность по исполнению обязательств в соответствии с требованиями закона и договора аренды в части соблюдения процедуры его досрочного расторжения лежит именно на ответчике, выразившего намерение досрочно расторгнуть договор аренды.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, приведенные положения норм материального права, регулирующие спорные правоотношения, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных договором аренды и ГК РФ оснований для расторжения договора аренды нежилого помещения от 13.11.2017, заключенного между сторонами, в судебном порядке, исковые требования ООО «Товары для дома» в данной части подлежат удовлетворению.

Кроме того, при установленных обстоятельствах, в соответствии с п.4.2 договора аренды, со ст.622 ГК РФ, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 201 600 руб. за период с 01.02.2019 по 31.05.2019. 

В соответствии со ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, для снятия обременения на объект недвижимого имущества, являвшегося предметом договора аренды, заключенного между сторонами, собственнику необходимо представить в регистрирующий орган соответствующее заявление и договор, подтверждающий досрочное расторжение между сторонами договора аренды.

Отсутствие соглашения о досрочном расторжении договора аренды препятствует собственнику снять обременение его права собственности на недвижимое имущество, реализовать его право по распоряжению данным имуществом. Тем самым, со стороны ответчика имеет место нарушение права собственности ООО «Товары для дома» на недвижимое имущество, являвшееся предметом договора аренды.

Вступившее в законную силу решение суда, которым договор аренды нежилого помещения №№ от 13.11.2017 расторгнут, является основанием для снятия соответствующего обременения на недвижимое имущество в установленном законом порядке.

Таким образом, исковые требования ООО «Товары для дома» подлежат удовлетворению в полном объеме.

В порядке ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 366 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 98, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Товары для дома» к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании арендной платы, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения (помещение №№) №150-17 от 13.11.2017, расположенного по адресу: г

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Товары для дома».

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью «Товары для дома» с ФИО1 арендные платежи в сумме 201 600 руб. за период с 01.02.2019 по 31.05.2019, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 366 руб.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Высоцкая А.В.