Дело № 2-4838/2024

50RS0026-01-2025-002384-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Люберцы 

Московская область 10 июня 2025 года

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Семеновой А.А., при секретаре судебного заседания Казьмировой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи, о признании права собственности на часть дома и земельного участка, взыскании судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи, о признании права собственности на часть дома и земельного участка, взыскании судебных расходов, исковые требования мотивированы тем, что 01.11.2016 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи на часть дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> с кадастровыми номерами №. Истец указала, что оплата объектов недвижимости была произведена в полном объеме в размере 1 400 000 руб., однако ответчик уклонился от исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи, в связи с чем было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, предусматривающее заключение основного договора купли-продажи не позднее 20.09.2024 г. Кроме того, истец указала, что 09.10.2024 г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление с приложением проекта основного договора купли-продажи, акта приема-передачи и предложением осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, которое оставлено ответчиком без ответа. Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд. Истец просит суд обязать ответчика ФИО2 заключить с истцом ФИО1 на условиях предварительного договора договор купли-продажи на часть дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, с кадастровыми номерами № и признать право собственности на часть дома и земельного участка (в размере 31/104,7 на каждый объект) за истцом. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика расходы по уплате госпошлины в размере 29 000 руб. 

ФИО1 и ее представитель в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования признал, просил иск удовлетворить.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд посчитал возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. 

На основании п.2 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). 

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании п.2 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 ст.421 ГК РФ, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В соответствии с п.3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно п. 1 и 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с п.п. 1-3 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ.

На основании ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, а также из иных оснований. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В судебном заседании установлено, что 01.11.2016 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи части дома с земельным участком №.

В соответствии с п.1.1 предварительного договора стороны обязуются заключить и зарегистрировать в установленном порядке, в будущем, основной договор купли-продажи части дома и земельного участка под ним, расположенных по адресу: 

<

адрес>, кадастровые номера № (далее по тексту – объект) на условиях, предусмотренных данным договором.

Согласно п.1.2 предварительного договора стороны обязуются в течение 10 рабочих дней с момента выполнения условий, закрепленных в п.3.1.2 договора (после выполнения обязанности продавца по переводу объекта в жилой фонд), но в любом случае не позднее двух месяцев с момента заключения данного договора заключить основной договор купли-продажи объекта, при этом продажная цена объекта составит денежную сумму 1 400 000 руб. 

На основании п.2.1 предварительного договора в качестве предоплаты по договору покупатель вносит денежные средства в сумме 1 000 000 руб., которые будут учтены во взаимных расчетах по основному договору купли-продажи. 

Согласно п.2.2 предварительного договора на момент подписания предварительного договора предоплата передана в полном объеме. 

В соответствии с п.2.3 предварительного договора в случае невозможности заключить основной договор купли-продажи или уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора купли продажи в предусмотренный предварительным договором купли-продажи срок при отсутствии вины покупателя сторона продавца обязуется вернуть стороне покупателя предоплату по договору в полном объеме, а также компенсировать покупателю все расходы, связанные с приобретением доли в домовладении и доли в земельном участке и их улучшением (ремонт, покупка техники, замена сантехники, электрики, окон и т.п.).

На основании п.2.4 предварительного договора заключение основного договора купли-продажи производится после перевода объекта в жилой фонд, но в любом случае не позднее двух месяцев с момента заключения данного договора. Обязательство по переводу объекта в жилой фонд, в том числе подготовку всех необходимых документов и оплату, принимает на себя продавец. В случае невыполнения продавцом обязанности по переводу объекта в жилой фонд в течение двух месяцев с момента заключения данного договора покупатель имеет право на расторжение данного договора в одностороннем порядке, путем направления (вручения) продавцу соответствующего уведомления. Стороны договорились, что в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным в данном пункте, задаток подлежит возврату покупателю в предусмотренном ст.381 ГК РФ порядке.

В материалы дела истцом представлена расписка от 03.01.2017 г. в получении ФИО2 денежных средств в размере 1 400 000 руб. в качестве оплаты по вышеуказанному предварительному договору купли-продажи от 01.11.2016 г. 

11.01.2017 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи части дома и земельного участка № от 01.11.2016 г., предусматривающее заключение основного договора купли-продажи не позднее 29.01.2024 г. 10.01.2024 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи части дома и земельного участка № от 01.11.2016 г., в соответствии с которым п.1.2 предварительного договора изложен в следующей редакции: «Стороны обязуются в течение 10 рабочих дней с момента выполнения условий, закрепленных в п.3.1.2 договора (после выполнения обязанности продавца по переводу объекта в жилой фонд), но в любом случае не позднее 20.09.2024 с заключить основной договор купли-продажи объекта, при этом продажная цена объекта составит денежную сумму 1 400 000 руб. 09.10.2024 г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление с приложением проекта основного договора купли-продажи, акта приема-передачи и с предложением осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, которое оставлено ответчиком без ответа. На момент рассмотрения настоящего спора основной договор купли-продажи между сторонами не заключен. Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. Суд принимает во внимание, что предварительным договором купли-продажи не определена часть дома (кв.м.), а указана только доля в помещении соответствующая комнатам 31 кв.м на поэтажном плане (п.1.4 предварительного договора), что свидетельствует о том, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. На момент заключения предварительного договора ФИО2 являлся собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> а также земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (дата государственной регистрации права – 10.06.2016 г.). В судебном заседании установлено, что на момент рассмотрения настоящего спора нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, находится в общей долевой собственности ФИО2 (доля в праве – 832/1047, дата государственной регистрации права – 11.06.2024 г.) и ФИО4 (доля в праве 215/1047, дата государственной регистрации права – 21.01.2022 г.), что подтверждается выпиской из ЕГРН. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> с 21.01.2022 г. находился в собственности ФИО4 

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора ответчик ФИО2 не является собственником земельного участка, а жилой дом находится в общей долевой собственности ответчика и третьего лица ФИО4 

При этом предварительный договор купли-продажи не предусматривал определение отдельной стоимости каждого объекта в целях их отдельного приобретения. 

Суд принимает во внимание, что сделки от 26.11.2016 г. и 19.05.2016 г., совершенные ФИО2 в судебном порядке не оспорены и недействительными не признаны. 

Кроме того, суд принимает во внимание, что выписка из ЕГРН содержит сведения о том, что спорное помещение не является жилым, в то время как п.2.4 предварительного договора купли-продажи предусматривал, что заключение основного договора купли-продажи производится после перевода объекта в жилой фонд. 

В связи с изложенным, у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований. 

Принимая во внимание, что в удовлетворении исковых требований судом отказано, оснований для взыскания с ответчика судебных расходов, предусмотренных ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, не имеется. На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 № к ФИО2 № об обязании заключить договор купли-продажи, о признании права собственности на часть дома и земельного участка, взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд, через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Семенова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 июля 2025 года