Дело № 2-1457/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2019 г. город Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Зиновьева И. Н.,

при секретаре Кузнецовой А. С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Перл Хотелз» к ФИО1 о взыскании неустойки и государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Перл Хотелз» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании неустойки.

В обоснование иска указано, что 12.12.2014 между ООО «Перл Хотелз» и ФИО1 заключен инвестиционный договор № 1 на строительство нежилого здания, по условиям которого ответчик, выступая инвестором, обеспечивает своевременное и полное финансирование производимых работ по строительству, в части приобретаемого объекта недвижимости, а застройщик обязуется передать объект – встроенное нежилое помещение (апартаменты) № 401, общей площадью 22,5 кв.м, расположенное на 4 этаже дома № ** по ул. ** в г. Пскове в срок до 01.02.2016.

ООО «Перл Хотелз» построило и 30.11.2015 ввело в эксплуатацию, в том числе, нежилое помещение № 401 в доме № ** по ул. ** в г. Пскове (разрешение на ввод № **). Указанное нежилое помещение построено в соответствии с условиями проектно-сметной документации, договора и приложениями к нему.

10.02.2016 в адрес ответчика было направлено уведомление об окончании сроков строительства и необходимости подписания акта приема-передачи. Письмом от 19.02.2016 ответчик отказался от подписания акта приема-передачи помещения до устранения выявленных недостатков. 

ООО «Перл Хотелз» были произведены работы по устранению недостатков, о чем 30.05.2016 ответчик был поставлен в известность. Однако ответчик в очередной раз отказался подписать передаточный акт.

01.07.2016 ответчику для подписания направлен акт о приемке законченного строительством нежилого помещения, который ответчиком подписан не был. 

01.07.2017 в адрес ответчика направлено письмо и односторонний акт о передаче ответчику нежилого помещения № 401, результатом рассмотрения которого в очередной раз явилось предложение ответчика об обследовании нежилого помещения с участием специалиста. Специалист обследовал нежилое помещение, указал на имеющиеся незначительные недостатки, однако не пришел к выводу о невозможности эксплуатации данного нежилого помещения по его назначению.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела № **, качество выполненных отделочных работ по отделке нежилого помещения № 401 дома № ** по ул. ** в г. Пскове соответствует строительным нормам и правилам, а именно СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия». Недостатков, влияющих на потребительские качества нежилого помещения № 401 и делающие его непригодным для использования в качестве нежилого помещения, не установлено.

Решением Псковского городского суда от 06.09.2018 отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Перл Хотелз» о защите прав потребителя, взыскании расходов по устранению недостатков помещения, неустойки и компенсации морального вреда.

28.01.2019 ответчику был направлен акт приема-передачи нежилого помещения от 21.01.2019, результатом рассмотрения которого в очередной раз явился осмотр нежилого помещения, наличие претензий со стороны ответчика, и отказ ответчика подписать акт приемки-передачи нежилого помещения.

Таким образом, на дату подачи настоящего иска, нежилое помещение не передано ФИО1 в связи с противоправным поведением и упорным нежеланием принимать его по любым надуманным обстоятельствам.

В п. 10.2 инвестиционного договора от 12.12.2014 № 1 стороны предусмотрели ответственность в случае нарушения обязательств со стороны ответчика. Так, за задержку начала приемки законченного строительством объекта свыше 20 рабочих дней со дня получения извещения о предъявлении его к сдаче, инвестор уплачивает заказчику пеню в размере 0,01 % от стоимости работ по договору за каждый день просрочки, но не более 10% стоимости работ по договору.

В связи с тем, что до настоящего времени нежилое помещение не принято ответчиком по акту приема-передачи, по мнению истца, имеются основания для взыскания с ответчика указанной неустойки.

В адрес ответчика 12.03.2019 направлена досудебная претензия о выплате неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору в размере 101 000 рублей, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Уточнив исковые требования истец окончательно просил суд взыскать с ФИО1 в ООО «Перл Хотелз» денежные средства в размере 97 768 рублей за задержку начала приемки законченного строительством нежилого помещения, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 133 рублей, а также произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение № 401 в доме № ** по ул. ** в г. Пскове на основании инвестиционного договора № 1 на строительство нежилого здания от 12.12.2014.

Представитель истца ООО «Перл Хотелз» ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Полагал, что исковое требование о государственной регистрации перехода права собственности не мотивировано истцом. Ссылка в исковом заявлении на п. 3 ст. 1 и ст. 10 ГК РФ не является основанием для вынесения решения суда по данным требованиям. Также пояснил, что не уклонялся от начала приемки объекта, а напротив неоднократно приходил на осмотр объекта, а также сам инициировал осмотр. Договор, заключенный между сторонами, разграничивает понятия «начало приемки объекта» и «подписание акта приема-передачи». Подписание акта приема-передачи не было осуществлено по причине не устранения истцом недостатков объекта. От подписания акта с указанием перечня фактически выявленных ответчиком недостатков истец отказался. Также полагал, что истцом пропущен срок давности, который окончился 01.03.2019. В случае удовлетворения иска просил снизить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, как несоразмерной нарушенным обязательствам. 

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Псковской области и ООО «Строительная артель» о времени и месте рассмотрения заявления извещались надлежащим образом, в судебное заседание не явились, каких-либо заявлений не представили.

Выслушав объяснения сторон, допросив свидетеля ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Пунктом 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

По смыслу всех вышеприведенных норм права в их взаимосвязи решение суда о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся объектом сделки, может быть вынесено по требованию одной из сторон договора только при условии уклонения другой стороны от такой регистрации.

Судом установлено, что ****2014 между ФИО1 (Инвестор) и ООО «Перл Хотелз» (Заказчик) заключен инвестиционный договор № 1 на строительство нежилого здания (т. 1 л. д. 96-101). 

Из договора инвестирования следует, что объектом инвестиционной деятельности является реализация инвестиционного проекта по строительству нежилого помещения со следующими характеристиками: встроенное нежилое помещение (апартаменты) в нежилом здании, расположенное на 4-м этаже нежилого здания гостиницы с цокольным и мансардным этажом, что также следует из проектной декларации объекта «Апарт-отель «Камелот».

Стоимость объекта недвижимости в размере 1 010 000 рублей оплачена ФИО1 своевременно в полном объеме.

С учетом установленных договором сроков нежилое помещение подлежало передаче ФИО1 до 01.02.2016.

30.11.2015 Администрацией г. Пскова выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № **.

10.02.2016 ООО «Перл Хотелз» в адрес ответчика было направлено уведомление о вводе объекта в эксплуатацию с предложением принять нежилое помещение № 401 по акту приема-передачи (т. 1, л. 

<

...>). Согласно доводам иска ФИО1, в ходе осмотра помещения 18.02.2016, обнаружены недостатки нежилого помещения, которые послужили основанием для отказа в принятии объекта. 

13.05.2016 и 01.07.2016 ООО «Перл Хотелз» ответчику для подписания направлялись акты о приемке законченного строительством нежилого помещения, которые ответчиком подписаны не были (т. 1, л. д. 36-37).

30.05.2017 ООО «Перл Хотелз», на основании п. 8.4 инвестиционного договора, был составлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта инвестиционной деятельности, в связи с уклонением ФИО1 от принятия завершенного строительством объекта (т. 1, л. д. 43-44).

01.07.2017 ООО «Перл Хотелз» в адрес ответчика направлено письмо и односторонний акт о передаче ответчику нежилого помещения № 401, результатом рассмотрения которого в очередной раз явилось предложение ответчика об обследовании нежилого помещения с участием специалиста. Специалист обследовал нежилое помещение, указал на имеющиеся незначительные недостатки, однако не пришел к выводу о невозможности эксплуатации данного нежилого помещения по его назначению.

23.08.2017 ООО «Перл Хотелз» в адрес ответчика было направлено письмо с сообщением о том, что комплект ключей в количестве 5 штук от нежилого помещения № 401 передан ФИО1 в феврале 2016 г. К письму приложен дополнительный комплект из трех ключей от нежилого помещения № 401 (т. 1 л. д. 51)

21.01.2019 ООО «Перл Хотелз» ответчику в очередной раз был направлен акт о приемке законченного строительством нежилого помещения, который ответчиком подписан не был (т. 1, л. д. 33-34).

Согласно доводам ответчика подписанию акта о приемке препятствовали выявленные им недостатки объекта инвестирования.

Вместе с тем решением Псковского городского суда от 06.09.2018 по гражданскому делу № ** установлено, что спорное помещение не имеет недостатков, влияющих на потребительские качества нежилого помещения и делающие его непригодным для использования в качестве нежилого помещения, в связи с чем подписание ООО «Перл Хотелз» одностороннего акта являлось надлежащим способом исполнения обязательств по договору.

Государственная регистрация права собственности ответчика на спорное помещение до настоящего времени не произведена, что сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Пунктом 7.6 инвестиционного договора от 12.12.2014 № 1 предусмотрено, что право собственности на объект возникает у инвестора с момента государственной регистрации права в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании настоящего договора и акта приема-передачи объекта. 

По мнению суда, столь длительный период, прошедший с момента окончания строительства апартаментов в 2016 г. и устранения истцом выявленных при первоначальной приемке недостатков, свидетельствует об уклонении ответчика-инвестора от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение № 401.

Исходя из указанных обстоятельств, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований истца о регистрации перехода права собственности от ООО «Перл Хотелз» к ФИО1 на нежилое помещение № 401 в доме № ** по ул. ** в г. Пскове, на основании инвестиционного договора от 12.12.2014 № 1, полагая, что такая регистрация не повлияет на право ответчика, в случае необходимости, требовать от истца устранения недостатков жилого помещения, допущенных по вине истца, в случае их наличия.

При этом суд отклоняет доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку препятствия к передаче нежилого помещения № ** были устранены истцом к 03.10.2017, что подтверждается апелляционным определением Псковского областного суда от 23.07.2019, принятым по иску ФИО1 о взыскании с ООО «Перл Хотелз» неустойки за нарушение срока передачи данного нежилого помещения.

Следовательно, поскольку после 03.10.2017 у ответчика возникла обязанность принять объект инвестирования и зарегистрировать на него право собственности, то срок давности истцом, подавшим иск 19.03.2019 и уточнившим его 16.04.2019, не пропущен. 

Разрешая исковые требования о взыскании договорной неустойки за задержку начала приемки законченного строительством нежилого помещения суд приходит к следующему. 

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В п. 10.2 инвестиционного договора от 12.12.2014 № 1 стороны предусмотрели ответственность в случае нарушения обязательств со стороны инвестора. Так, за задержку начала приемки законченного строительством объекта свыше 20 рабочих дней со дня получения извещения о предъявлении его к сдаче, инвестор уплачивает заказчику пеню в размере 0,01 % от стоимости работ по договору за каждый день просрочки, но не более 10% стоимости работ по договору.

Пунктом 7.4 инвестиционного договора предусмотрено, что инвестор в течение семи рабочих дней после получения уведомления заказчикам обязан приступить к приемке объекта, после чего явиться в офис заказчика, находящийся по адресу, указанному в уведомлении, для подписания акта приемки-передачи объекта. Акт подписывается обеими сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение сторонами своих обязательств по настоящему договору и отсутсвие у сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера. Все недостатки, обнаруженные при приемке объекта, устраняются заказчиком до подписания акта приема-передачи объекта. 

Из буквального толкования п. 10.2 инвестиционного договора, во взаимосвязи с п. 7.4 указанного договора, усматривается, что он регулирует ответственность инвестора за задержку именно начала приемки законченного строительством объекта. При этом ответственность инвестора за уклонение от завершения приемки, в том числе от подписания акта приемки, договором не предусмотрена. 

Анализируя обстоятельства дела в совокупности с условиями договора суд соглашается с доводами ответчика о том, что он не уклонялся от начала приемки объекта. 

Напротив, из материалов дела усматривается, что ФИО1 неоднократно начинал приемку объекта, участвуя по приглашению истца в осмотре нежилого помещения № **, а также по собственной инициативе просил ООО «Перл Хотелз» обеспечить ему доступ на объект для проведения его осмотра, о чем свидетельствуют письма от 16.06.2017 и 18.07.2017 (т. 2 л. д. 179, в т.ч. оборот). Доказательств обратного истцом суду не представлено.

Таким образом суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика предусмотренной договором неустойки за задержку начала приемки законченного строительством нежилого помещения, в связи с недоказанностью уклонения истца от начала приемки, в связи с чем отказывает в удовлетворении иска в данной части. 

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

На основании указанной нормы закона с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по требованию неимущественного характера в размере 6 000 рублей, подтвержденные платежным поручением от 29.03.2019 № 30 (т. 1 л. д. 75).

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Перл Хотелз» к ФИО1 о взыскании неустойки и государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Перл Хотелз» к ФИО1 на нежилое помещение № 401 в доме № ** по ул. ** в г. Пскове, на основании инвестиционного договора от 12 декабря 2014 г. № 1, отказав в остальной части иска.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Перл Хотелз» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий подпись И. Н. Зиновьев

Мотивированное решение изготовлено 29 ноября 2019 г.