№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 февраля 2025 года г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Секретаревой И.А., при секретаре Гармаевой С.А., с участием представителя истца ФИО9, представителя ответчиков ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о расторжении договора, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

в обоснование заявленных требований указано, что Дата между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Адрес, стоимостью 900 000 руб. Однако, в последующем Дата истцу стало известно, что на основании распоряжения администрации г. Иркутска от Дата № указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции, а собственникам помещений необходимо осуществить расселение граждан и реконструкцию этого дома, при этом в договоре купли-продажи данное обстоятельство не оговаривалось. Дата истцом в адрес ответчиков было направлено требование о расторжении договора купли-продажи квартиры, что ими не было сделано в добровольном порядке. В связи с неправомерным удержанием денежных средств, уклонения от их возврата, истец полагает, что с ответчиков подлежат взысканию проценты за пользование денежными средствами. Поскольку при заключении сделки истец заблуждалась в отношении качества жилого помещения, при этом совершенная сделка нарушает её жилищные права, просит расторгнуть договор купли-продажи от Дата квартиры, расположенной по адресу: Адрес заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах ФИО5, взыскать с ответчиков денежные средства в размере 900 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с Дата по Дата в размере 147 116,04 руб.

Определением от Дата в порядке ч. 3 ст. 37 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле привлечена ФИО5

В судебное заседание не явились истец, ответчики, извещены надлежащим образом. Суд рассматривает дело в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ).

Представитель истца ФИО9 исковые требования поддержал, настаивая, что факт аварийности жилого помещения был скрыт продавцами от покупателя, не согласен с доводов о заниженной стоимости, пояснив, что стоимость жилого помещения практически равна кадастровой. 

Представитель ответчиков ФИО7 исковые требования полагала не подлежащими удовлетворению, поддержав доводы письменных возражений и дополнений к ним, пояснив, что ответчики не знали об аварийности данного дома, уведомления администрацией были направлены не по месту жительства ответчиков, а по адресу объекта, в то время как ответчики зарегистрированы и проживали по другому адресу, дом не подлежит сносу, требуется ремонт, истец не проявила должную осмотрительность при заключении сделки, знала, что покупала дом 1917 года постройки, что он является объектом культурного наследия, истцом не представлено доказательств, что квартира имеет существенные и неустранимые недостатки, проценты не могут быть взысканы с момента сделки, а могут быть с момента, когда ответчики узнали о требовании истца расторгнуть договор и вернуть денежные средства, также обращает внимание на заниженную стоимость объекта при продажи, о чем истец также знала.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Пунктом 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно статье 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Частью 10 ст. 32 ЖК РФ установлено, что признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Порядок признания жилья аварийным установлен Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Дата между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах ФИО5 (каждому принадлежит по ........ доли в праве общей долевой собственности), заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Адрес, общей площадью 29 кв.м., этаж 1, кадастровая стоимость квартиры 937 262,02 руб., стоимостью 900 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью в следующем порядке: 50 000 руб. - до подписания договора, 850 000 руб. – при подписании договора (пункт 4.1). Данное обстоятельство подтверждается также предварительным договором о заключении договора купли-продажи квартиры от Дата, соглашением о задатке за квартиру от Дата, расписками от Дата, Дата.

В пункте 14 договора купли-продажи квартиры указаны прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости: Охранное обязательство по использованию недвижимых памятников истории и культуры, находящихся в собственности физического лица, №, выдано Дата.

Согласно пункту 18 данного договора с состоянием квартиры ФИО1 ознакомлена и согласна.

Дата осуществлена регистрации права собственности на квартиру за ФИО1

Распоряжением администрации г. Иркутска от Дата № многоквартирный дом, расположенный по адресу: Адрес признан аварийным и подлежащим реконструкции, а собственникам помещений необходимо осуществить расселение граждан и реконструкцию этого дома в течение 5 лет со дня издания настоящего распоряжения.

Согласно ответу Комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска от Дата № на заявление ФИО1 от Дата на основании заключения межведомственной комиссии от Дата №, распоряжения администрации г. Иркутска от Дата №, многоквартирный дом, расположенный по адресу: Адрес признан аварийным и подлежащим реконструкции. В целях соблюдения жилищных прав граждан, проживающих в МКД, Дата в адрес, в том числе ФИО10 администрацией Адрес были направлены уведомления о проведении межведомственной комиссии Дата, что подтверждается графиком сдачи почтовых отправлений от Дата, реестром (Приложение № 1), где под № указаны ФИО4, ФИО2, ФИО3, ФИО5, адрес: Адрес Адрес.

Многоквартирный дом, расположенный по адресу: Адрес включен в Реестр МКД Иркутской области, признанных аварийными до Дата №

Дата истцом в адрес ответчиков было направлено требование о расторжении договора купли-продажи квартиры.

В обоснование исковых требований истец указал, что после оформления сделки ей стало известно, что данная квартира расположена в жилом доме, который распоряжением администрацией г. Иркутска признан аварийным, подлежащим реконструкции. Данный факт, по утверждению истца, был скрыт продавцом от покупателя.

Руководствуясь приведенными правовыми нормами, проанализировав обстоятельства дела, при которых сторонами был заключен оспариваемый договор купли-продажи объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что при заключении сделки истец не знала, что многоквартирный жилой дом, в котором расположена приобретаемая ею квартира, признан непригодным для проживания и подлежащим реконструкции, следовательно, заблуждалась относительно предмета сделки, а именно качества жилого помещения, что является существенным условием договора. 

При таких обстоятельствах суд полагает правильным удовлетворить исковые требования, руководствуясь положениями ст. ст. 167, 178, 454, 469, 475, 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что на момент заключения договора купли-продажи квартира находилась в пригодном для проживания состоянии, вид многоквартирного жилого дома явно не свидетельствовал о его негодном техническом состоянии, а учитывая, что ответчиками не представлены доказательства, свидетельствующие о возможности ознакомления заинтересованных лиц с документами об аварийности данного дома, находящимися в открытом доступе, продавцы не уведомили покупателя о том, что многоквартирный дом, в котором расположена квартира, имеет существенные недостатки, препятствующие нормальному использованию квартиры, приходит к выводу, что истец, не получивший информацию об аварийности дома и его реконструкции был введен в заблуждение относительно качества предмета сделки, истец не совершил бы сделку, если бы знал, что приобретаемое им жилье непригодно для проживания и подлежит реконструкции, что исключает возможность его использования по назначению - для проживания в нем, в связи с чем договор купли-продажи квартиры подлежит расторжению с приведением сторон в первоначальное положение, а именно возврату покупателю уплаченных денежных средств по сделке, возврату продавцам данного жилого помещения, исключения записи ЕГРН в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области о регистрации права собственности истца на спорную квартиру. Согласно договору купли-продажи квартиры стоимость квартиры определена сторонами в 900 000 руб., исходя из принадлежащей каждому продавцу доли в праве общей долевой собственности в ?, с каждого ответчика подлежит взысканию в пользу истца 225 000 руб. (900 000/4).

Разрешая требования истца о взыскании процентов в порядке ст. 395 ГК РФ, суд приходит к выводу, что проценты за пользование денежными средствами подлежат взысканию с момента их передачи, поскольку дом был признан аварийным и подлежащим реконструкции до совершения сделки (в 2021 году), то есть недостатки товара возникли до его передачи покупателю, в связи с чем согласно статье 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара. В связи с чем, подлежат проценты за период с Дата по Дата на сумму задатка – 50 000 руб., что составляет 30,82 руб. (50000 х 7,5% х/365 х 3). Начиная с Дата по Дата к расчету принимается сумма в 900 000 руб. и исходя из ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, размер процентов составляет 147 116,04 руб. (10 910,96 + 4610,96 + 10060,27 + 13463,01 + 18123,29 + 5523,29 + 82622,95 + 1770,49). В связи с чем с каждого соответчика в пользу истца исходя из принадлежавшей доли в праве общей долевой собственности подлежат взысканию 36 779,01 руб. (147 116,04/4).

Доводы ответчиков о том, что истец не проявил должную степень осмотрительности, заботливости и внимательности, отсутствие доказательств наличия обстоятельств, которые бы могли свидетельствовать о том, что ответчики при заключении договора намеренно умолчали об обстоятельствах, зная о которых, истец не выразил бы свою волю на заключение договора купли-продажи, либо имеются существенные недостатки жилого помещения, тем самым отсутствуют доказательства того, что истец была введена в заблуждение относительно качества приобретаемой квартиры, судом отклоняются в связи со следующим.

Установленные судом фактические обстоятельства заключения договора купли-продажи квартиры от Дата и обстоятельства обнаружения недостатков в виде признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции (в связи с оформлением лицевого счета), о чем истец не знал на момент покупки, в своей совокупности свидетельствуют о том, что договор купли-продажи квартиры от Дата заключен истцом под влиянием заблуждения в отношении предмета сделки, качества продаваемого жилого помещения, которые в действительности не позволяют использовать его по назначению, истец, произведший внешний осмотр дома соответственно обычаю делового оборота, не совершил бы сделку, если бы знал о действительном положении дел, и о наличии которых продавец не мог не знать, однако не сообщил истцу при заключении договора.

Довод ответчиков о том, что истец мог узнать об аварийном состоянии многоквартирного дома, в котором им приобретается квартира, на официальном сайте в общем доступе (сети Интернет) администрации г. Иркутска, а также, что стоимость квартиры была ниже рыночной является необоснованным, поскольку данные обстоятельства не являются существенными в силу того, что стороны договора свободны в выборе условий договора и определении цены продаваемого имущества. Кроме того, на покупателе не лежит обязанность по проверке сайта администрации муниципального образования с целью установления аварийности жилого помещения, которое им приобретается. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от Дата, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах ФИО5.

Взыскать с ФИО2 ........ ФИО3 ........ ФИО4 ........ ФИО5 ........ в пользу ФИО1 ........ денежные средства в общем размере 900 000 руб., уплаченные по договору купли-продажи квартиры от Дата, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с Дата по Дата в общем размере 147 116,04 руб., согласно принадлежащей доли в праве общей долевой собственности в размере ? каждому.

Возложить обязанность на ФИО1 вернуть ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес, полученное по договору купли-продажи квартиры от Дата, после получения денежных средств в размере 900 000 руб., уплаченных по этому договору. 

Настоящее решение является основанием для исключения записи ЕГРН в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области о регистрации права собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.А. Секретарева

Мотивированное решение составлено Дата.