Дело № 3а-180/2021

73OS0000-01-2021-000200-10 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 октября 2021 года г. Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Расторгуевой Л.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агростандарт» к Правительству Ульяновской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о пересмотре архивной кадастровой стоимости земельного участка на основании установления в отношении него рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ООО «Агростандарт» обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре архивной кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, на основании установления в отношении него рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2011 года в размере 8 637 714 руб. 63 коп.

Требования мотивировало тем, что является собственником указанного земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2011 года утверждена в размере 19 659 374 руб. 94 коп. Дата внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка – 29 февраля 2012 года. Данная кадастровая стоимость земельного участка является архивной, поскольку приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области №241-пр от 20 октября 2020 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области», который применяется с 1 января 2021 года, утверждена новая кадастровая стоимость указанного земельного участка.  

Согласно отчету ООО «Многопрофильный деловой центр» № с17595 от 5 августа 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2011 года составляет 8 637 714 руб. 63 коп. 

Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает права общества, поскольку возлагает обязанность по уплате налога на данное недвижимое имущество в завышенном размере. 

В связи с этим истец просил восстановить срок для обращения в суд с настоящим иском и установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2011 года, в размере 8 637 714 руб. 63 ко

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административное исковое заявление поддержала по изложенным в нем доводам. 

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на иск указал на то, что оспариваемая истцом кадастровая стоимость земельного участка была внесена в ЕГРН 29 февраля 2012 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденной Постановлением Правительства Ульяновской области от 18 января 2012 года № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимость земель населенных пунктов в Ульяновской области». Дата определения кадастровой стоимости – 1 января 2011 года. 

Данная кадастровая стоимость является архивной в связи с внесением 15 июня 2021 года в ЕГРН результатов очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденной Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области № 241-пр от 20 октября 2020 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области». Поскольку оспариваемая истцом кадастровая стоимость земельного участка является архивной, то в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.  

Не согласен с требованиями, предъявляемыми истцом к ФГБУ «ФКП Росреестра», поскольку орган регистрации прав участия в проведении и утверждении результатов государственной кадастровой оценки не принимал, права и законные интересы административного истца не нарушал. Административным ответчиком по делу должен являться государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Представленный истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка не оспаривает, ходатайство о назначении по делу экспертизы не заявляет.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, в письменных возражениях просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в удовлетворении требований к Управлению Росреестра по Ульяновской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» отказать, указывая на то, что орган регистрации прав в качестве лица, организовавшего проведение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков не выступал, заказчиком либо исполнителем указанных работ не является, проверку результатов работ по определению кадастровой стоимости не осуществляет. 

Представитель администрации МО «Радищевский район» в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на иск не возражал против удовлетворения требований истца, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель Правительства Ульяновской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Заслушав пояснения представителя административного истца ООО «Агростандарт» – ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.

Материалами дела установлено, что ООО «Агростандарт» является собственником земельного участка, площадью 49 243 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***. Дата регистрации права собственности – 17 сентября 2019 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена Постановлением Правительства Ульяновской области №21-П от 18 января 2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимость земель населенных пунктов в Ульяновской области» по состоянию на 1 января 2011 года в размере 19 659 374 руб. 94 коп. Дата внесения в ЕГРН сведений об указанной кадастровой стоимости земельного участка – 29 февраля 2012 года. 

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области по состоянию на 1 января 2020 года, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером *** в размере 5 397 500 руб. 61 коп. (Приложение № 1 к приказу Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр, строка № 26205, номер п/п 26197).

Актом ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 4 июня 2021 года была определена по состоянию на 17 мая 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере 4 695 825 руб. 53 коп.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2011 года в размере 19 659 374 руб. 94 коп., в отношении которой заявлено требование, является архивной.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** были внесены в ЕГРН 29 февраля 2012 года, следовательно, пятилетний срок истек 28 февраля 2017 года.

Административный иск подан административным истцом в суд 23 августа 2021 года, то есть с пропуском срока.

Вместе с тем, суд считает, что пропущенный административным истцом срок подлежит восстановлению, и дело должно быть рассмотрено по существу, так как из указанной кадастровой стоимости рассчитывались налоговые платежи за земельный участок по 31 декабря 2020 года, которые в силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости, подлежат перерасчету. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих злоупотребление административным истцом своими правами.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке земельного участка № с17595 от 5 августа 2021 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр».

Согласно отчету об оценке земельного участка № с17595 от 5 августа 2021 года рыночная стоимость земельного участка, площадью 49 243 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 января 2011 года составляет 8 637 714 руб. 63 коп.  

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд вышеуказанный отчет об оценке земельного участка № с17595 от 5 августа 2021 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр», суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611.

Из раздела «Задание на оценку» отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости объекта оценки для установления кадастровой стоимости объект оценки равной его рыночной стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. Приведен перечень используемой нормативной и методической литературы.

В отчете об оценке оценщиком дано подробное описание объекта оценки: земельный участок, площадью 49 243 кв.м, с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение производственной базы, расположенный по адресу: ***. 

В отчете указано, что земельный участок находится в собственности ООО «Агростандарт». На земельном участке располагаются принадлежащие ООО «Агростандарт» здания и сооружения производственно-складского назначения, объединенные между собой цепочкой производственного процесса – производственная база. 

Земельный участок расположен в промышленной зоне *** на ул. ***. В непосредственной близости располагаются объекты производственного назначения, частный жилой сектор, объекты общественно-делового назначения. Плотность окружающей застройки низкая. Расстояние до жилого сектора около 100 м. Объект оценки расположен в развитом населенном пункте, где доступны к подключению все коммуникации. К объекту оценки ведут подъездные пути, находящиеся в удовлетворительном техническом состоянии. Транспортная доступность к объекту оценки осуществляется за счет частного и общественного транспорта. Расстояние до центра районного цента около 13 км. Расстояние до ближайшей транспортной магистрали около 25 м (региональная трасса 73К-1427), расстояние до ближайшей железнодорожной станции «Новоспасское» - около 24 км. Расстояние до зон подтопления около 0,9 км (река Маза). Расстояние до ближайшей зоны рекреации – около 200м. Показатели экологического состояния находятся на уровне средних значений по Ульяновской области.   

Оценщиком проведен анализ наиболее эффективного использования объектов и сделан вывод, что вариантом наиболее эффективного использования земельного участка является его использование в качестве земельного участка под размещение производственно-складскую недвижимость. 

С целью установления рыночной стоимости земельного участка оценщик в отчетах указал тенденции отечественного рынка недвижимости, анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и Ульяновской области на рынок оцениваемого объекта со ссылкой на источники информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которым относится оцениваемый земельный участок. Им указано, что земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктом, с разрешенным использованием – размещение производственной базы (под производственно-складскую недвижимость), является земельным участком средней величины со всеми необходимыми коммуникациями, расположенным в промышленной зоне с. Верхняя Маза Радищевского района Ульяновской области.  

В отчете приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений земельных участков производственно-складского назначения в Ульяновской области на дату оценки. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений земельных участков для размещения объектов производственно-складского назначения, расположенных в Ульяновской области. Отобраны предложения о продаже, из которых впоследствии отобраны объекты-аналоги.

Оценщиком определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка.

Оценка земельного участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов. 

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемым по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Источники информации указаны в самом тексте отчета, так и в копиях приложенных выписок из базы данных аналогов ООО «Многопрофильный деловой центр». Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Исследовав представленный отчет об оценке, суд отмечает, что к нему приложены копии материалов, используемых оценщиком при составлении отчета, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчетов об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчеты содержат, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик ФИО2 – технический директор ООО «МДЦ», стаж работы в оценочной деятельности с 1999 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческого партнерства «АРМО», дата включения в реестр 23 октября 2007 года, № реестра 511, имеет диплом о профессиональной переподготовке ГОУ ВПО «Ульяновский государственный университет» по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», серия *** № *** от 5 июля 2006 года, свидетельство о повышении квалификации Ростовского государственного строительного университета по программе «оценочная деятельность», регистрационный номер *** от 21 сентября 2012 года, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» № *** от 4 июня 2021 года, выдан на основании решения ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № 202 от 4 июня 2021 года. Гражданская ответственность застрахована в СПАО «Ингосстрах», полис обязательного страхования ответственности оценщика № *** от 22 января 2021 года, срок действия с 5 февраля 2021 года по 4 февраля 2022 года.   

Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика, у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке земельного участка № с17595 от 5 августа 2021 года, выполненному ООО «Многопрофильный деловой центр», у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца в части установления архивной кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Агростандарт» о пересмотре архивной кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 49 243 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2011 года в размере 8 637 714 руб. 63 коп., определив период её применения с 1 января 2011 года по 31 декабря 2020 года.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки считать 23 августа 2021 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Е.Кинчарова