﻿Дело № 3а-638/2021 

УИД 76OS 0000-01-2021-000504-90 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 15 ноября 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Броян Касма Рзгановича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, 

установил:

Броян К.Р. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 3000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, по состоянию на 30.01.2020 в размере рыночной стоимости 8 170 000 рублей; внести соответствующие изменения в ЕГРН;

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1508 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, по состоянию на 30.01.2020 в размере рыночной стоимости 3 268 000 рублей; внести соответствующие изменения в ЕГРН.

В обоснование требований ссылается на то, что Броян К.Р. является собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно отчету № от 18.08.2021, выполненному ООО «Ярэксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 30.01.2020 составляет 8 170 000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 30.01.2020 составляет 3 268 000 рублей.

Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости определена по состоянию на 30.01.2020 и составила в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 13969771,2 руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 7 010 115,34 руб. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Хайрова С.С. заявленные требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым доказательством по делу, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Административный ответчик ГБУ «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. 

Заинтересованным лицом Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области» представлены письменные пояснения по административному иску, в которых филиал указывает, что не является органом, утвердившим результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе и удельные показатели кадастровой стоимости, разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на иск просит вынести решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц. 

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Броян К.Р. является собственником земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, площадью 3000 кв.м и 1508 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что Броян К.Р. в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с приведенными выше положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. 

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельных участков административного истца определена актом ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» № 1.1 от 30.01.2020 об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Согласно выписке из Акта об определении кадастровой стоимости № 1.1 по состоянию на 30.01.2020 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 13 969 771,2 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № - 7 010 115,34 руб.

Административным истцом представлен Отчет № оценки рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и №, согласно которому по состоянию на 30.01.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 170 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 268 000 руб.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Исследование Отчета дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков. Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Отчет выполнен оценщиком ФИО4, имеющей специальное высшее образование, прошедшей профессиональную переподготовку и имеющей право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. В приложениях к Отчету представлены квалификационный аттестат оценщика по направлению «Оценка недвижимости», свидетельство о членстве ФИО4 в саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциация саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков. Оценочная деятельность ФИО4 застрахована. 

В Отчете приведено точное описание объектов исследования с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельных участков рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. 

Включенные в итоговую выборку объекты-аналоги наиболее сопоставимы с объектом оценки, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Изложенные в пункте 22 ФСО №7 требования оценщиком соблюдены. Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям п.5 ФСО №3. В отчете приведены таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, что свидетельствует о том, что информация, использованная оценщиком об объектах-аналогах, является достоверной.

Согласно Отчету оценщиком в качестве аналогов использованы земельные участки: 1) 

<

адрес> (кадастровый номер №); 2) 

<

адрес> (кадастровый номер №); 3) 

<

адрес> (кадастровый номер №). 

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о невозможности использования в качестве объектов-аналогов земельных участков по адресу: 

<

адрес> (кадастровый номер №), и 

<

адрес> (кадастровый номер №), поскольку они предоставлены на праве аренды по соответствующим договорам, которые оценщиком не проанализированы, а также о том, что арендатор был лишен возможности передать права на указанные земельные участки третьим лицам, судом отклоняются.

Указанные доводы департамента об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложения о продаже указанных аналогов не могли использоваться в расчетах рыночной стоимости объектов оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 11 ФСО № 1). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 12 ФСО № 1). 

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Таким образом, из указанных положений ФСО № 7 следует, что оценщик, исследует рынок, выясняет существенные с экономической точки зрения характеристики объектов, влияющие на их стоимость. Исследование правовых вопросов используемой информации оценщик не проводит. Земельные участки по адресам: 

<

адрес>, и 

<

адрес>, сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, относятся к одному с объектами оценки сегменту рынка – земельные участки под офисно-торговую застройку. 

Замечания административного ответчика со ссылками о неполноте проведенного исследования и неиспользованию иных аналогов не обоснованы и судом отклоняются.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 11 ФСО №7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Указанный принцип при составлении отчета соблюден. Как следует из отчета, оценщиком были изучены основные информационные ресурсы, в рамках сравнительного подхода проанализировано значительное количество объявлений о продаже и аренде помещений производственно-складского назначения. Положения пункта 22 ФСО №7, на который ссылается департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, оценщиком не нарушены. 

В обоснование приведенных замечаний административным ответчиком указывается, что имелись следующие предложения о продаже объектов недвижимости: 1) по адресу: 

<

адрес>; 2) 

<

адрес>; 3) 

<

адрес>, - которые не были использованы в расчетах. 

Вместе с тем, как было указано свидетелем ФИО4, ей были проверены данные предложения и установлено, что предложение №1 (

<

адрес>) не участвовало в расчетах по причине невозможности определения цены данного участка. Из пояснений свидетеля ФИО4 в судебном заседании следует, что более подробная информация о данном объекте приведена в объявлении, опубликованном на https://www.domofond.ru, согласно которому в отношении земельного участка выполнен проект на строительство гипермаркета, получено разрешение на строительство гипермаркета, земельный участок огорожен, выполнено свайное поле, заключены договоры на подключение коммуникаций, зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, таким образом указанный земельный участок имеет значительные улучшения, не является свободным, в связи с чем определить его стоимость не представляется возможным. Предложение №2 (

<

адрес>), на которое ссылается департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, со слов свидетеля ФИО4, также не могло быть использовано, поскольку о данном объекте приведены противоречивые сведения в разных объявлениях (от 16.07.2019 и от 14.07.2019), что не дает возможность использовать информацию, как достоверную, указанные обстоятельства нашли отражение непосредственно в Отчете. Предложение №3 (

<

адрес>) - содержит информацию о земельном участке под ИЖС, т.е. данный участок относится к иному сегменту рынка, также участок имеет площадь 250 кв.м. и является проезжей частью около многоквартирного дома, что не позволяет использовать его для строительства капитального здания. Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО4 у суда не имеется, пояснения свидетеля в указанной части подтверждаются как текстами объявлений, которые приведены в возражениях административного ответчика, так и содержанием отчета об оценке, а также представленными свидетелем объявлениями и сведениями с Яндекс-карты. 

Таким образом, выявленные департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области объекты недвижимости не могли быть использованы в качестве аналогов применительно к объекту оценки. 

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № оценки рыночной стоимости земельных участков соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета №, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 11.10.2021.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 30 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 3000 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, в размере рыночной стоимости 8 170 000 (восемь миллионов сто семьдесят тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 30 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 1508 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, в размере рыночной стоимости 3 268 000 (три миллиона двести шестьдесят восемь тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 11 октября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 25 ноября 2021 года