Дело №2-2612/2019

УИ 61RS0006-01-2019-002529-29

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

11 июля 2019 года Первомайский районный суд г.Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи Сокиркиной Т.И.

с участием пом. прокурора Ховякова А.С.,

при секретаре Головиной Я.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 Межрайонному отделу по особым исполнительным производствам УФССП России по Ростовской области, третьи лица: Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Коммерческий банк «Инвестрастбанк» в лице конкурсного управляющего – ГК «АСВ» о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, прекращении залога, признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование заявленных требований на следующие обстоятельства. 

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи арестованного имущества № истец приобрел на публичных торгах, квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 – по 1/2 доле каждому.

Указанная квартира продавалась на аукционе на основании постановления о передаче арестованного имущества СПИ Межрайонного отдела судебных приставов УФССП России по Ростовской области и Распоряжения ТУ Росимущества Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ № во исполнение решения Первомайского районного суда г.Ростова-на-Дону от 14.06.2017г.

Истец был признан победителем аукциона, произвел полную оплату стоимости недвижимого имущества. Деньги, вырученные от продажи квартиры, поступили на счет Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Ростовской области. Задолженность должников погашена в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Управление Росреестра по РО за регистрацией перехода права собственности на основании договора купли-продажи 

<

адрес>. Однако регистрация права собственности была приостановлена, т.к. решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 был признан банкротом и финансовый управляющий ответчика ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением об оспаривании торгов и признании сделки по продаже залоговой квартиры недействительной. В рамках указанного искового заявления были наложены обеспечительные меры, которые препятствуют регистрации права собственности на спорную квартиру за истцом, являющимся добросовестным приобретателем.

В настоящее время залогодержателем спорной квартиры является ОАО «Коммерческий банк Инвестрастбанк», который в настоящее время ликвидируется.

Ответчики зарегистрированы в квартире, их регистрация и проживание существенно нарушают и ограничивают права истца и поскольку зарегистрировать переход права собственности в установленном законом порядке, истец как добросовестный приобретатель не может, т.к. залогодержатель уклоняется от явки в Управление Росреестра по РО для подачи заявления о регистрации перехода права собственности, то на основании ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГКРФ), ст.31,34 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), ФИО2 просил суд: прекратить право собственности ФИО3 и ФИО4 на квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес>; признать за ним право собственности на указанную квартиру и обязать Управление Росреестра по РО произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи арестованного имущества на торгах № от ДД.ММ.ГГГГ признать ФИО3 и ФИО4 утратившими право пользования квартирой 

<

адрес>, а также иных граждан, зарегистрированных в данном жилом помещении, если таковые имеются; выселить ФИО3 и ФИО4 из квартиры 

<

адрес>, а также иных граждан, зарегистрированных в данном жилом помещении, если таковые имеются; прекратить залог и аннулировать запись об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО «Коммерческий банк Инвестрастбанк»; взыскать с ФИО3 и ФИО4 возврат госпошлины в размере 17250,00 руб.

Впоследствии ФИО2 уточнил исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ (л.д.202-204) и просит суд: прекратить право собственности ФИО3 и ФИО4 на квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес>; признать за ним право собственности на указанную квартиру и обязать Управление Росреестра по РО произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи арестованного имущества на торгах № от ДД.ММ.ГГГГ признать ФИО3 и ФИО4 утратившими право пользования квартирой 

<

адрес>, а также иных граждан, зарегистрированных в данном жилом помещении, если таковые имеются; выселить ФИО3 и ФИО4 из квартиры 

<

адрес>, а также иных граждан, зарегистрированных в данном жилом помещении, если таковые имеются; прекратить запись об ипотеке №; взыскать с ФИО3 и ФИО4 возврат госпошлины в размере 17250,00 руб.

В судебном заседании истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, дал показания аналогичные содержанию искового заявления, просил уточненные исковые требования удовлетворить.

Ответчики в суд не явились, о дне слушания дела извещены, судебные повестки ранее возвращались «за истечением срока хранения», телеграммы возращены с указанием, что квартира закрыта, по извещению за телеграммой В силу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд при возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой «за истечением срока хранения», есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела. Ответчики злоупотребляют своими правами, поэтому суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие по правилам ст.165.1 ГК РФ, ст.167 ГПК РФ.

3-лица: Управление Росреестра по РО, Коммерческий банк «Инвестрастбанк» в лице конкурсного управляющего «Государственная корпорация «Агентство страховых вкладов» в суд не явились, о дне слушания дела извещены, Управление Росреестра по РО представило письменный отзыв на иск.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, заслушав заключение прокурора полагавшего исковые требования в части выселения ответчиков из спорной квартиры подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что заочным решением Первомайского районного суда от 14.06.2017г., вступившим в законную силу, в связи с неуплатой ФИО3 задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание за квартиру 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов, с начальной ценой 1080000,00 руб., принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО5 и ФИО4 – по 1/2 доли каждому (л.д.165-167).

В порядке исполнения решения суда 19.11.2018г. между ТУ Росимущества Ростовской области, в лице генерального директора 

<

данные изъяты> и ФИО2 был заключен договор купли-продажи арестованного имущества на торгах №, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить товар: квартира №, площадью 51,4 кв.м., кадастровый номер №, расположенная по 

<

адрес> (л.д.9).

В соответствии с п.1.2 указанного договора, имущество продается на основании постановления о передаче арестованного имущества Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Ростовской области и распоряжения ТУ Росимущества в Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ №

Общая стоимость имущества составила 1810000,00 руб., которая была произведена ФИО2 в полном объеме в течение пяти рабочих дней с момента подписания протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту № по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ на счет продавца (л.д.96-100,160).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.11.2018г. ФИО3 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него была введена процедура – реализация имущества гражданина. Финансовым управляющем должника был утвержден ФИО1

Сделка купли-продажи арестованного имущества - квартиры 

<

адрес> была оспорена финансовым управляющим должника в Арбитражном суде Ростовской области. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН была внесена запись о запрете на осуществление регистрационных действий в отношении спорной квартиры на основании определения Арбитражного суда Ростовской области о принятии обеспечительных мер от 14.12.2018г., а также внесена запись о запрете на регистрацию права на основании заявления финансового управляющего должника от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.103-107).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.04.2019г., вступившим в законную силу, финансовому управляющему в удовлетворении иска отказано (л.д.52-61). Обеспечительные меры в отношении спорной квартиры определением Арбитражного суда Ростовской области от 03.07.2019г. отменены (л.д.199-201).

Согласно данным Управления Росреестра по РО в настоящее время собственниками квартиры на праве общей долевой собственности являются ФИО3 и ФИО4 – по 1/2 доле каждый (л.д.155- копия свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ л.д.192-198- выписки из ЕГРН). Залогодателем квартиры является ФИО4, залогодержателем квартиры - ОАО «Коммерческий банк Инвестрастбанк», который в настоящее время находится в стадии банкротства. Конкурсным управляющим Банка назначено ГК «АСВ».

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Управление Росреестра по РО с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру 

<

адрес> предоставив необходимый пакет документов (л.д.10). Однако до настоящего времени право собственности за истцом на квартиру не зарегистрировано, регистрация права приостановлена ДД.ММ.ГГГГ залогодержатель на неоднократные просьбы истца не подает в Управление Росреестра по РО заявление о регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

Принимая во внимание, что обязательства по договору купли-продажи арестованного имущества на торгах № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами исполнены, согласно п.3.4 указанного договора право собственности покупателя на имущество возникает с момента подписания договора купли-продажи между покупателем и продавцом, что в свою очередь свидетельствует о прекращении права общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 на спорную квартиру. 

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум ВАС РФ в постановлении от 29 апреля 2010 г № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил, что в соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (абзац первый пункта 52).

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права (пункт 61).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ) – пункт 61.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом – пункт 63.

Согласно ч.2 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

На основании ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с положениями ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 7 ст. 15 Федерального Закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что предъявление иска о признании права собственности, основанного на сделке, не прошедшей государственной регистрации, является ненадлежащим способом защиты прав лица, являющегося стороной такой сделки, а, следовательно, ФИО2 в иске о признании права собственности на спорную квартиру суд полагает необходимым отказать. 

Иск же о регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению, поскольку из-за уклонения залогодержателя Коммерческого банка «Инветрастбанка» в лице конкурсного управляющего «Государственная корпорация «Агентство страхования вкладов» от подачи заявления в Управление Росреестра истец лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на спорную квартиру.

После перехода права собственности на указанный объект недвижимости, ответчики утратили право пользования спорным объектом недвижимости, они не относятся к членам семьи истца, никакого отношения к квартире в настоящее время не имеют. Регистрация и проживание ответчиков в квартире ущемляют права истца на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом, а поэтому подлежат удовлетворению требования истца о признании ответчиков утратившими (прекратившими) право пользования квартирой и выселении.

В соответствии со ст.352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

В силу статьи 25.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом того обстоятельства, что в судебном заседании с достоверностью установлено полное исполнение основного обязательства по кредитному договору путем реализации заложенного имущества - квартиры 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов в целях удовлетворения требований залогодержателя, исполнение обязательств сторонами по договору купли-продажи арестованного имущества на торгах № от ДД.ММ.ГГГГ а также наличие факта государственной регистрации обременения спорного имущества в виде ипотеки в силу закона в пользу ОАО «Коммерческий банк «Инвестрастбанк», которая является производным обязательством по отношению к основному, то подлежит прекращению запись об ипотеке № произведенная в пользу ОАО «Коммерческий банк «Инвестрастбанк».

В удовлетворении требований об признании иных граждан, зарегистрированных в данном жилом помещении, если таковые имеются утратившими право пользования квартирой и их выселении суд полагает необходимым отказать, поскольку согласно предоставленным сведениям в спорной квартире зарегистрированы и проживают только ответчики, что также не оспаривалось истцом в судебном заседании.

Решение суда об утрате (прекращении) права на жилую площадь будет являться основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета на основании ст.7 ФЗ РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» №5242-1 от 25.06.1993г. и п.31 «Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации».

На основании ст.ст.94,98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчиков возврат госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям. Поскольку судом удовлетворены требования истца неимущественного характера, то с ответчиков подлежит взысканию госпошлина в размере 1500,00 руб. в равных долях – по 750,00 руб. с каждого.

Руководствуясь ст.ст.12,194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № расположенную по адресу: 

<

адрес>, от ФИО3, ФИО4 на ФИО2 на основании договора купли-продажи арестованного имущества на торгах № от ДД.ММ.ГГГГ

Прекратить право общей долевой собственности ФИО3, ФИО4 на квартиру 

<

адрес>

Признать ФИО3, ФИО4 утратившими (прекратившими) право пользования квартирой 

<

адрес>

Выселить ФИО3, ФИО4 из квартиры 

<

адрес>

Прекратить запись об ипотеке № на квартиру 

<

адрес>

Взыскать с ФИО3, ФИО4 в пользу ФИО2 судебные расходы размере 1500,00 руб. - по 750,00 руб. с каждого.

ФИО2 в остальной части иска - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Окончательная форма решения суда изготовлена 15.07.2019г.

Судья: