РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

29.07.2025.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Качур С.В., 

при секретаре судебного заседания Мумджян Э.Р.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело 

по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании произвести государственную регистрацию перехода прав собственности, 

встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки, 

самостоятельным требованиям третьего лица ФИО3 к ФИО2 об обязании произвести государственную регистрацию перехода прав собственности, 

установил:

Истец Ш. В.И. обратился в Центральный районный суд г.Сочи с иском к ФИО2 об обязании произвести государственную регистрацию перехода прав собственности.

Исковые требования мотивированы тем, что Ш. В.И. и ФИО2 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ответчик обязался передать помещения, расположенные на втором, третьем, четвертом этаже здания по адресу г.Сочи 

<

адрес>, на общую площадь 1032,6 кв.м 

Согласно перечню приобретаемых объектов, прилагаемого к договору, ответчик обязался передать следующие помещения: 

<

данные изъяты>

Указанные помещения, наряду с другими помещениями в здании, расположенном по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>, принадлежат ответчику с ДД.ММ.ГГГГ. 

Кроме того, согласно указанному договору ответчик обязался передать следующие объекты недвижимого имущества: жилой дом, кн №, площадью 408,9 кв.м, расположенного по адресу 

<

...> земельный участок, кн №, расположенного по адресу: 

<

...> нежилое помещение №, кн №, площадью 309,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>, жилое помещение, кн №, площадью 95,2 кв.м, по адресу г.Сочи, 

<

адрес>. 

Вместе с тем, согласно сведениям из ЕГРН ответчик совершает действия, явно свидетельствующие о стремлении нарушить обязательства по передаче указанных объектов истцу. В частности, следующие помещения, которые ответчик обязался передать истцу, находятся в залоге у третьих лиц (в силу действующего правового регулирования, в выписке из ЕГРН отображается только факт обременения договором ипотеки); 

<

данные изъяты>

Согласно выпискам из ЕГРН, срок исполнения обязательства по договору ипотеки наступает 15.09.2023. То есть имеется риск обращения взыскания на предмет ипотеки в пользу третьих лиц, что сделает невозможным исполнение решения суда по рассматриваемым в настоящем иске требованиям. 

Согласно выписке из ЕГРН, помещения, расположенные в здании по адресу: 

<

...>, кадастровая стоимость составляет 54630130,28 руб.

Истец просил: 

обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю произвести государств регистрацию перехода права собственности в пользу Ш. В.И. на следующие помещения: 

<

данные изъяты>

обязать ФИО2 передать Ш. В.И. в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, указанное недвижимое имущество; 

взыскать с ФИО2 судебную неустойку в размере 100000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда в течение первого месяца 250000 рублей начиная со второго месяца.

Ответчик ФИО2 обратился в Центральный районный суд г.Сочи с иском к Ш. В.И. о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что 10.02.2023 между ФИО2 и Ш. В.И. заключен договор. Предметом договора является: истец продает ответчику нежилые помещения (далее - объекты), расположенные по адресу г.Сочи, 

<

адрес>, второй, третий, четвертый этажи, общей площадью 1032,6 кв.м по выпискам, и 133,4 кв.м балконы вне выписок в соответствии с Приложением №1, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, а также причитающуюся долю земельного участка кн №, пропорционально общей площади, передаваемых в рамках данного договора нежилых помещений за 400 млн. рублей. При этом по договоренности сторон ипотека не возникает. Стороны признают, что одновременно с передачей нежилых помещений по договору купли-продажи к Ответчику от Истца перейдет доля в праве общей долевой собственности на общее имущество здания, в котором находятся помещения. Истец обязуется направить причитающиеся денежные средства на окончание капитального ремонта здания и обустройство прилетающей территории, по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>, в котором находятся вышеперечисленные нежилые помещения и закончить этот капитальный ремонт не позднее сентября 2023 г. включительно. Согласно абз.7 предмета договора получение денежных средств истцом подтверждается распиской, выданной ответчику. Согласно абз.8 Предмета договора ввиду того, что на сегодняшний день, на земельный участок наложены обременения, которые не позволяют произвести переход права на объекты, указанные в перечне имущества (приложение №). Стороны договорились о временной замене объектов на другие, а именно: жилой дом с кн №, площадью 408,9 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>; земельный участок с кн №, площадью 408 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, на земельном участке расположен жилой 

<

адрес>; Нежилое помещение №, кн №, площадь 309,3 кв.м, расположенное по адресу г.Сочи, 

<

адрес>; Жилое помещение кн № площадь 95,2 кв.м, по адресу г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, а также гараж (машиноместо), относящийся к этому помещению; нежилое помещение с кн №, площадью 37,5 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>; нежилое помещение с кн №, площадью 26,2 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес> пом.20; нежилое помещение с кн №, площадью 31,4 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>; нежилое помещение с кн №, площадью 25,2 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, пом.22; нежилое помещение с кн №, площадью 30,4 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>; нежилое помещение с кн №, площадью 31,7 кв.м, расположенное по адресу Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>; нежилое помещение с кн №, площадью 33,3 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, пом№; нежилое помещение с кн №, площадью 45,3 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>; нежилое помещение с кн №, площадью 60,6 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>; нежилое помещение с кн №, площадью 31,6 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>; нежилое помещение с кн №, площадью 26,2 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>; нежилое помещение с кн №, площадью 47,1 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, далее - нежилые помещения. 

Согласно абз.9 предмета договора эти объекты передаются по договору залога с регистрацией в Росреестре и под них выдается беспроцентный займ сроком на 7 месяцев в размере 200 млн. рублей. Далее сторонами установлен порядок получения денежных средств и установление залога объектом недвижимости. Согласно абз.11 Предмета договора при отказе истцом от предоставления в залог объектов недвижимости, указанных в п.2.и п.3. настоящего договора влечет за собой расторжение уже ранее заключенных договоров займа и залога, указанных в п.1 настоящего договора, с уплатой 1% (одного) за каждый день пользования выданной суммы в размере 65000000 руб. Исходя из этого, заключенный между истцом и ответчиком договор б/н от 10.02.2023 является недействительным, поскольку несет признаки мнимости, а именно: 1) 26.01.2023 между истцом и ответчиком заключено соглашение, с таким же предметом - нежилые помещения, (далее - объекты), расположенные по адресу г.Сочи, 

<

адрес>, второй, третий, четвертый этажи общей площадью 1032,6 кв.м по выпискам, и 133,4 кв.м балконы вне выписок в соответствии с Приложением №1, и на такую же сумму - 400 млн. руб. Но условия предоставления денежных средств - другие. Условия залога обеспечены имуществом в меньшем количестве. Соглашение в установленном порядке не расторгнуто, взаиморасчеты между сторонами не осуществлялись. По договору от 10.02.2023 со стороны ответчика денежные средства, как от покупателя указанных в Приложении № 1 помещений, в адрес истца, как продавцу по договору, также не поступали, расписок в их получении истец не давал. При этом, условием получения денежных средств по предмету сделки в результате явился не переход права собственности объектов недвижимого имущества, а условия займа, установленные абз.9 Предмета договора под залог иных объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу на праве собственности, в том числе и единственное жилье истца. Далее, на основании договора купли-продажи от 02.02.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО4, объект недвижимости, общей площадью 95,2 кв.м, по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>, перешел к новому собственнику вместе с земельным участком под ним (сделка удостоверена нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО5, реестровая запись №). В настоящее время указанные в предмете спорного договора нежилые помещения являются предметом залогов по договорам займа от 10.02.2023, заключенные и исполняемые между истцом и иными третьими лицами (ФИО6), о чем внесена запись в ЕГРН. Данные договоры исполняются истцом надлежащим образом: в настоящее время возврат займа кредитору ФИО6 произведен в полном объеме, обременения в виде залогов помещений по 

<

адрес>, жилого дома и земельного участка по 

<

адрес> прекращены по соглашению сторона и сняты в Росреестре. Ответчик при этом выступал свидетелем при совершении расчетов между истцом (ФИО2) и ФИО6, по договорам займа и залога, что отражено в расписках между сторонами. Был в курсе проводимых регистрационных действий залогов и обременений между сторонами. Претензий и иных требований к Истцу о ненадлежащем исполнении им условий спорного договора от 10.02.2023 не направлял, расторжения договора не требовал, фактического исполнения со своей стороны не производил. Более того, недобросовестность ответчика может проявляется в его стремлении осуществить регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости без ведома истца. Недобросовестное поведение (бездействие) ответчика в части требования о переоформлении права собственности указанных объектов на ответчика без фактической оплаты денежных средств по договору за указанные в предмете договора объекты недвижимости свидетельствует не о стремлении последним надлежащего исполнения договора, а о недобросовестном обогащении.

ФИО2 просит: 

признать договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и Ш. В.И., недействительным и применить последствия недействительности сделки - отсутствие перехода права владения, распоряжения и пользования на Ш. В.И. следующих объектов недвижимости: № с кадастровым номером №, площадью 37,5 кв.м, № с кадастровым номером № площадью 26.2 кв.м, № с кн № площадью 31,4 кв.м, № с кн № площадью 25,2 кв.м, № с кн № площадью 30,4 кв.м, № с кн № площадью 31,7 кв.м, № с кн № площадью 33,3 кв.м, № с кн № площадью 45,3 кв.м, № с кн № площадью 60,6 кв.м, № с кн № площадью 31,6 кв.м, № с кн № площадью 37,5 кв.м, № с кн № площадью 26,2 кв.м, № с кн № площадью 47,1 кв.м, жилой дом с кн №, площадью 408,9 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>; земельный участок с кн №, площадью 408 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, на земельном участке расположен жилой дом №; нежилое помещение №, с кн №, площадью 309,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>; жилое помещение с кн №, площадью 95,2 кв.м, расположенное по адресу г.Сочи, 

<

адрес>; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

17.06.2025 в предварительном судебном заседании ФИО2 заявил ходатайство об уточнении заявленных встречных требований и изменении оснований заявленных встречных требований, а именно просит суд признать Договор от 10.02.2023, заключенный между ФИО2 и Ш. В.И., прекращённым 31.09.2023 на основании ч.6 ст.429 ГК РФ; признать Договор уступки права требования от 01.08.2023, заключенный между Ш. В.И. и ФИО3, недействительным ничтожным на основании его несоответствия закону как уступка несуществующего требования (ч.2 ст.168, ст.382 ГК РФ) и на основании его мнимости (ч.1 ст.170 ГК РФ). 

Также, ФИО2 просит суд отказать в полном объёме в иске Ш. В.И. к ФИО2 об обязании произвести государственную регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимости и отказать в полном объёме в удовлетворении самостоятельных требований третьего лица ФИО3 к ФИО2 об обязании произвести государственную регистрацию перехода прав собственности на объекты недвижимости.

Третье лицо ФИО3 обратился в Центральный районный суд г.Сочи с иском к ФИО2 об обязании произвести государственную регистрацию перехода прав собственности.

Исковые требования ФИО3 мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Ш. В.И. и ФИО3 был заключен договор уступки права требования, на основании которого к ФИО3 перешло в полном объеме право требования по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и Ш. В.И.

На основании изложенного, ФИО3 просил суд признать за ним право собственности на следующие помещения: 

<

данные изъяты>

обязать ФИО2 передать Ш. В.И. в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, указанное недвижимое имущество; 

обязать управление Росреестра по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию права собственности ФИО3; 

взыскать с ФИО2 судебную неустойку в размере 100000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда в течение первого месяца 250000 рублей, начиная со второго месяца.

Решением Центрального районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ иск Ш. В.И. к ФИО2 об обязании произвести государственную регистрацию перехода прав собственности – оставлено без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО2 к Ш. В.И. о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки – оставлено без удовлетворения.

Суд удовлетворил самостоятельные требования третьего лиц - ФИО3 к ФИО2 об обязании произвести государственную регистрацию перехода прав собственности – удовлетворены частично.

Суд признал право собственности ФИО3 на следующие помещения: 

<

данные изъяты>

На ФИО2 возложена обязанность передать ФИО3 в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, вышеуказанные объекты недвижимости. 

Указано, что настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию права собственности ФИО3 на вышеуказанные объекты недвижимости.

С ФИО2 в пользу ФИО3 взыскана судебная неустойка за неисполнение судебного акта в размере 10000 рублей, за каждый день просрочки исполнения решения суда, по истечении 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, по день фактического исполнения решения суда.

В удовлетворении остальной части требований третьего лица ФИО3 – отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22.10.2024 решение Центрального районного суда г.Сочи от 22.07.2024 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 без удовлетворения.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20.03.2025 решение Центрального районного суда г.Сочи от 22.07.2024 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22.10.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении дела, с учетом указания суда кассационной инстанции судом к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц без самостоятельных требований залогодержатели спорных объектов недвижимости: ПАО "Сбербанк России" в лице Краснодарского отделения № 8619, ФИО7, ФИО6 ич. 

Истец по первоначальным исковым требованиям Ш. В.И. надлежаще и своевременно извещенный о времени и месте судебного не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия. Также представил ходатайство о прекращении производства по делу в связи с отказом от иска.

Ходатайство о прекращении производства по делу мотивировано тем, что возбуждение данного гражданского дела было инициировано от его имени представителем по доверенности ФИО8 При этом, волеизъявления на обращение в суд с настоящими исковыми требованиями у Ш. В.И. не было, поскольку какого-либо права требования от ФИО2 передачи принадлежащего ему недвижимого имущества не имелось, ввиду того, что Ш. В.И. не исполнил свои обязательства по Договору от 10.02.2023, заключённому с ФИО2 Об обращении в суд с настоящими исковыми требованиями Ш. В.И. стало известно от следователя УВД г.Сочи в сентябре 2024 г. в рамках его опроса по заявлению ФИО2, после чего Ш. В.И. сразу отменил ранее выданную доверенность на имя ФИО8 и принял меры к обжалованию уже состоявшегося решения суда как в апелляционном, так и в кассационном порядке.

Истцу правовые последствия отказа от иска в части, предусмотренные ст.221 ГПК РФ известны и понятны.

Согласно п.1 ст.35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, имеют право использовать предоставленные законодательством о гражданском судопроизводстве процессуальные права, при этом на указанных лиц возложена обязанность добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Одним из процессуальных прав, предоставленных законодательством о гражданском судопроизводстве истцу, является предусмотренное п.1 ст.39 ГПК РФ право отказа от иска.

Согласно абз.4 ст.220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят судом. 

В силу положений ч.1 ст.39 ГПК РФ истец вправе отказаться от иска.

В соответствии с ч.2 ст.39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Порядок принятия отказа истца от иска установлен положениями статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Принимая во внимание, что отказ истца Ш. В.И. к ФИО2 от исковых требований совершен в установленной законом форме, является безусловным, носит добровольный и осознанный характер, не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, участвующих в деле, суд принимает данный отказ и приходит к выводу о необходимости прекратить производство по делу в отношении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об обязании произвести государственную регистрацию перехода прав собственности.

Согласно представленного в материалы дела отзыва, Ш. В.И. встречные исковые требования ФИО2 к Ш. В.И., с учетом их уточнения, Ш. В.И. признает в полном объёме, в удовлетворении самостоятельных требований третьего лица ФИО3 просит отказать в полном объёме. 

Относительно исковых требований третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями ФИО3 к ФИО2 считает их незаконными и необоснованными в силу следующих обстоятельств.

Так, Ш. В.И., не исполнил свои обязательства по предоставлению беспроцентного целевого займа в размере 200000000 руб. по договору от 10.02.2023, заключённому между ФИО2 и Ш. В.И. Оплата денежных средств по договору от 10.02.2023 и передача их ФИО2 не производилась. Расписка о получении ФИО2 денежных средств Ш. В.И. не выдавалась. В материалы дела не представлено договора займа и залога, заключенного между ФИО2 и Ш. В.И., подтверждающих исполнение сторонами условий договора.

Более того, заключенный между Ш. В.И. и ФИО9 договор от 01.08.2023 не содержит условия о праве займодавца уступить права требования, передать задолженность третьему лицу.

Обращает внимание, что по переданному праву требования, оплата не произведена. 

Считает неправомерным удовлетворение требований ФИО3 как на приобретаемые (до уступки) Ш. В.И. квадратные метры в объеме 1162 кв.м, так и на имущество, которым был обеспечен залог, поскольку Ш. В.И. уступал ФИО3 только право требования по договору, а не передачу недвижимого имущества.

Указывает, что договор уступки права требования от 01.08.2023 и расписка от его имени от 01.08.2023 неоднократно переписывались и предоставлялись ему на подпись в разных редакциях. При этом, ни одного экземпляра ему представлено не было в связи с чем, Ш. В.И., добросовестно заблуждался относительно того, что Договор уступки права требования от 01.08.2023 и расписка являются недействительными либо прекращёнными.

Более того, ссылается на то, что постановлением следователя СЧ СУ УВД по г.Сочи ГУ МВД России по Краснодарскому краю от 15.10.2024, в котором, помимо прочего, указано на то, что неустановленные лица, действуя умышленно, группой лиц по предварительному сговору, организовали внесение в исковое заявление недостоверных сведений относительно обстоятельств взаимоотношений с ФИО2

По мнению Ш. В.И. мнимость договора уступки права требования от 01.08.2023 и соглашения от 01.02.2024 также подтверждается договорами займов и залогов ФИО2 с третьим лицом ФИО6, которые полностью исключают наличие залоговых обязательств между Ш. В.И. и ФИО2

С учётом вышеизложенного Договор уступки права требования от 01.08.2023, заключенный между Ш. В.И. и ФИО3, является недействительным ничтожным на основании его несоответствия закону как уступка несуществующего требования (ч.2 ст.168, ст.382 ГК РФ) и на основании его мнимости (ч.1 ст.170 ГК РФ) как сделка, совершенная для вида, без намерения создания соответствующих правовых последствий. 

Третье лицо с самостоятельными требованиями ФИО3, надлежаще и своевременно извещенный о времени и месте судебного заседания не явился, причины неявки не сообщил. Представителем ФИО3, по доверенности ФИО10 представлены ходатайства об отложении судебного заседания ввиду подачи кассационной жалобы в Верховный Суд РФ на кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20.03.2025, а также в связи с тем, что представитель ФИО3 не может присутствовать в судебном заседании. 

Частью 3 ст.167 ГПК РФ предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Доводы представленных заявлений об отложении судебного заседания, не являются безусловным основанием для отложения рассмотрения дела, что следует из положений ст.169 ГПК РФ.

Ввиду данных обстоятельств, суд находит достаточно оснований для принятия решения о рассмотрении дела по существу в отсутствие неявившегося третьего лица с самостоятельными требованиями и его представителя надлежаще и своевременно извещенных о времени и месте судебного заседания. 

В судебное заседание ответчик по первоначальному иску и требованиям третьего лица с самостоятельными требованиями и истец по встречному иску ФИО2, а также его представитель по доверенности не явились, направили ходатайство о рассмотрении дела без их участия с учётом представленной ранее позиции по делу.

Третьи лица без самостоятельных требований – представитель ПАО "Сбербанк России" в лице Краснодарского отделения №, ФИО6, ФИО7, надлежаще и своевременно извещенные о времени и месте судебного заседания не явились, представили заявления о рассмотрении дела без их участия. 

Также представили возражения относительно первоначальных исковых требований Ш. В.И. к ФИО2, а также третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО3, в удовлетворении которых просили отказать. Встречные исковые требования ФИО2, с учетом их уточнения, просили удовлетворить в полном объёме.

На основании ст.167 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

Информация о рассмотрении гражданского дела в соответствии с положениями Федерального закона от 22.1.22008 № 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" в том числе размещена на официальном сайте Центрального районного суда г.Сочи в сети Интернет (https://sochi-centralny--krd.sudrf.ru/).

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке.

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежали нежилые помещения, земельный участок с кн № расположенные по адресу г.Сочи, 

<

адрес>.

10.02.2023 между ФИО2 (продавец) и Ш. В.И. (покупатель) заключен договор, согласно которому ФИО2 продает Ш. В.И. нежилые помещения, (далее - объекты), расположенные по адресу г.Сочи, 

<

адрес>, второй, третий, четвёртый этажи общей площадью 1032,6 кв.м по выпискам, и 133,4 кв.м балконы вне выписок в соответствии с Приложением №1, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора, а также причитающуюся долю земельного участка с кн №, пропорционально общей площади, передаваемых в рамках данного договора нежилых помещений.

Цена сделки определена сторонами в размере 400000000 рублей. По договоренности сторон ипотека не возникает.

Согласно условиям договора, одновременно с передачей нежилых помещений по договору купли-продажи к покупателю перейдет доля в праве общей долевой собственности на общее имущество здания, в котором находятся помещения. Покупатель обязуется направить причитающиеся денежные средства на окончание капитального ремонта здания и обустройство прилегающей территории по адресу г.Сочи, 

<

адрес>, в котором находятся перечисленные нежилые помещения и закончить капитальный ремонт не позднее сентября 2023 г., включительно, то есть до 01.10.2023. 

Согласно договоренности сторон стоимость, указанная в договоре купли-продажи при сдаче его на регистрацию в Росреестр, будет составлять 100000 рублей за 1 кв.м.

Получение денежных средств ФИО2 подтверждается распиской, выданной Ш. В.И. 

Ввиду того, что на момент заключения Договора от 10.02.2023, на земельный участок наложены обременения, которые не позволяют произвести переход права на Объекты, указанные в перечне имущества (Приложение №1) стороны договорились о временной замене (на период залога) Объектов на другие, а именно:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> – далее нежилые помещения.

Объекты недвижимости передаются по договору залога с регистрацией в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и под них выдается беспроцентный займ сроком на семь месяцев в размере 200000000 рублей.

Порядок выдачи денежных средств и регистрация договоров залога согласно Договора от ДД.ММ.ГГГГ следующие: в залог передаются нежилые помещения общей площадью 426,3 кв.м, а также жилые помещения по адресу г.Сочи, 

<

адрес> путём переоформления по договору купли-продажи. В договоре залога указывается сумма 94830000 рублей. На руки ФИО2 получает денежные средства в размере 65000000 рублей, по регистрации залога в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО2 в течение десяти рабочих дней погашает имеющуюся задолженность по объекту жилой дом с кн №, площадь 408,9 кв.м, расположенный по адресу 

<

...> и земельный участок 408 кв.м, кн №, расположенный по адресу 

<

...>, снимает обременения и предоставляет в качестве залога для получения очередного транша в размере 68040000 рублей на руки, по регистрации залога в учреждении Росреестра, сумма указанная в договоре залога будет 90470000 руб. После этого ФИО2 в течение десяти рабочих дней погашает имеющуюся у него задолженность по объекту нежилое помещение №, площадь 309,3 кв.м, расположенное по адресу г.Сочи, 

<

адрес>, снимает обременения и предоставляет в качестве залога для получения очередного транша в размере - 66960000 рублей на руки, по регистрации залога в учреждении Росреестра, сумма, указанная в договоре залога будет 87200000 рублей.

При отказе ФИО2 от предоставления в залог объектов недвижимости, указанных в п.2 и п.3 настоящего Договора, влечет за собой расторжение уже ранее заключённых договоров займа и залога, указанных в п.1 настоящего Договора с уплатой 1 % (одного) за каждый день пользования выданной суммы в размере 65000000 рублей.

Оставшаяся сумма в размере 200000000 рублей за приобретаемые апартаменты согласно Приложению №, являющегося неотъемлемой частью данного Договора оплачивается следующим образом: при условии снятия обременений с земельного участка и возможности переоформления всех причитающихся покупателю площадей в соответствии с Законодательством РФ ФИО2 получает: 

жилой дом кн №, площадь 408,9 кв.м, расположенный по адресу г.Сочи, 

<

адрес>

земельный участок 408 кв.м, кн №, расположенный по адресу г.Сочи, 

<

адрес>

нежилое помещение №, кн кн №, площадь 309,3 кв.м, расположенное по адресу г.Сочи, 

<

адрес> путём снятия обременений с жилого помещение кн №, площадью 95,2 кв.м, по адресу г.Сочи Центральный район, 

<

адрес>) обратно путём переоформления и одновременно с этим сдаёт на регистрацию в пользу покупателя все причитающиеся апартаменты, при этом получая сумму 150 млн. руб., если объект ещё не готов с точки зрения капитального ремонта. Оплата производится по регистрации перехода права на нежилые помещения в пользу покупателя или 200 млн. рублей по регистрации перехода права на нежилые помещения в пользу покупателя, если капитальный ремонт объекта закончен.

Таким образом, в соответствии с буквальным содержанием Договора от 10.02.2023, заключённым между мной, ФИО2, и Ш. В.И., был заключён предварительный договор купли-продажи нежилых помещений с элементами договора беспроцентного целевого займа, залога недвижимого имущества. 

Основной договор купли-продажи помещений ФИО2 как продавец и Ш. В.И. как покупатель должны были заключить до конца сентября 2023 г., т.е. до 01.10.2023. 

Тот факт, что Договор от 10.02.2023, заключённый между ФИО2 и Ш. В.И., является предварительным договором купли-продажи, подтверждается буквальным содержанием договора от 10.02.2023, а именно: так, согласно последнему абзацу первого листа договора от 10.02.2023 "Стороны договорились, что стоимость, указанная в договоре купли-продажи при сдаче его на регистрацию в Росреестр будет составлять 100000 рублей за 1 кв.м" Данная оговорка свидетельствует, что стороны перед сдачей документов на государственную регистрацию должны заключить основной договор купли продажи нежилых помещений, в котором укажут в качестве цены по договору 100000 руб. за 1 кв.м. 

О предварительности заключённого Договора от 10.02.2023 свидетельствует также и тот факт, что обе стороны (и ФИО2, и ФИО1) осведомлены о наличии обременений на помещения (предмет будущего договора купли-продажи) и намерены их снять (абз.2 листа 2 договора от 10.02.2023).

Более того, предметом будущего основного договора являются не просто помещения, которые есть на момент заключения договора от 10.02.2023, а именно капитально отремонтированные помещения (абз.6 листа 1 договора от 10.02.2023).

Именно с целью снятия обременений и капитального ремонта помещений (предмета будущего основного договора) ФИО1 как будущий покупатель обязуется предоставить беспроцентный целевой займ в размере 200000000 рублей, а ФИО2 как будущий продавец обязуется снять обременения с помещений (предмета будущего договора купли-продажи) в срок до конца сентября 2023 г. включительно, т.е. до 01.10.2023), что подтверждается (абз.3 листа 2 договора от 10.02.2023).

Таким образом, срок для заключения в будущем основного договора определён сторонами до 01.10.2023.

Также в договоре от 10.02.2023 детально изложен порядок предоставления ФИО1 беспроцентного займа в размере 200000000 руб. в три этапа (листы 2-3 договора от 10.02.2023).

ФИО1 не исполнил свои обязательства по предоставлению беспроцентного целевого займа в размере 200000000 рублей по договору от 10.02.2023.

Ш. В.И. познакомил ФИО11 ФИО7 и ФИО6 ичем, которые предоставили ФИО2 денежные средства взаймы под проценты, под залог помещений на условиях договоров процентных нецелевых займов на сумму 130000000 рублей по отдельным договорам займа. 

Судом установлено, что денежные средства предоставлялись ФИО2 не в рамках договорённости и на условиях Договора от 10.02.2023, заключённого между ФИО2 и Ш. В.И., а в рамках отдельно заключённых договоров займов и договоров залогов с ФИО6 ичем (номиналом ФИО7). 

Договора займа, заключённые между мной, ФИО2, и ФИО6, являются исключительно договорами займов (без заключения в будущем договоров купли-продажи помещений) с условием выплаты процентов и залога объектов недвижимости в качестве обеспечения возврата займа и уплаты процентов.

Данные обстоятельства подтверждаются непосредственно самим Ш. В.И. в представленном отзыве по делу, так как именно он занимался оформлением договоров займов и договоров залогов, заключённых между мной, ФИО2, и ФИО6, а также третьими лицами ФИО6 и ФИО7 в своих отзывах.

Именно Ш. В.И. нанял юристов для составления всех договоров займа и договоров залога, а также организовал в последующем регистрацию договоров залога в отделе Росреестра Краснодарского края, за что получил 1,7 млн руб. на расходы (расписка Ш. В.И. на сумму 1,7 млн руб.).

В результате между ФИО2, и ФИО6 были заключены отдельные договора займов от 10.02.2023 и договора залогов от 10.02.2023 на каждое из 13 помещений отдельно, расположенных по адресу: 

<

...> также были заключены договора займа от 10.02.2023 и договор залога от 10.02.2023 на дом с земельным участком по 

<

адрес>, и отдельно на помещения кафе по 

<

адрес> (том 2 л.д. 143-167 - договора займов и залогов от ДД.ММ.ГГГГ).

При это указанные договора между ФИО2 и ФИО6, Ш. В.И. составил таким образом, что они как бы являются беспроцентными, однако к этим договорам были составлены и подписаны ещё ряд документов, которые свидетельствуют о том, что данные договора займов были возмездными, т.е. с уплатой процентов, а также подтверждают, что ФИО2 эти проценты уплатил в полном объёме, а именно ФИО2 взял у ФИО20 взаймы 130 млн. руб., а вернул 155000000 рублей (т.е. сумму основного долга 130000000 рублей и 25000000 рублей проценты). 

Факт о том, что ФИО7 и ФИО6 предоставили ФИО2 денежные средства взаймы под проценты, которые ФИО2 уплатил в полном объёме подтверждается в отзывах ФИО6, ФИО7 и Ш. В.И., а также следующими документами: Рамочным договором займа от 14.02.2023 года, заключённым между ФИО2 (заёмщик, залогодатель), и ФИО6 (займодавец, залогополучатель) с подписью Ш. В.И. о том, что данный документ подписан в его присутствии; Дополнительным соглашением от 20.02.2023 к Рамочному договору займа от 14.02.2023 между ФИО2 и ФИО6; Памяткой от 22.02.2023 на сумму 94830000 руб. с возможностью продления займа в случае оплаты процентов в размере 18270000 рублей. в качестве процентов в срок до 30.09.2023 к рамочному договору займа от 14.02.2023 между ФИО2 и ФИО6 (с подписью Ш. В.И. о том, что данный документ подписан в его присутствии); Памяткой от 22.02.2023 на сумму 90470000 руб. с возможностью продления займа в случае оплаты процентов в размере 17430000 руб. в качестве процентов в срок до 30.09.2023 к рамочному договору займа от 14.02.2023 между ФИО2 и ФИО6(с подписью Ш. В.И. о том, что данный документ подписан в его присутствии); Договорами займа от 10.02.2023 в количестве 13 шт. на каждый объект залога отдельно, заключёнными между ФИО2 (заёмщик, залогодатель), и ФИО6 (займодавец, залогополучатель); Договорами залогов от 10.02.2023 в количестве 13 шт. на каждый объект залога отдельно, заключёнными между ФИО2 (заёмщик, залогодатель), и ФИО6 (займодавец, залогополучатель); Распиской ФИО6 от 24.08.2023 о получении в качестве возврата части долга в размере 30000000 рублей; Соглашением от 16.10.2023 о расторжении (исполнении) договоров займа от 10.02.2023 в количестве 13 шт.; Соглашениями от 16.10.2023 о расторжении (исполнении) договоров залога от 10.02.2023 в количестве 13 шт.; Соглашением от 16.10.2023 об исполнении обязательств по дополнительному соглашению от 20.02.2023; Договором купли продажи нежилого помещения от 02.11.2023, заключённого между ФИО2 и ФИО12 (дочерью ФИО7), который по факту являлся договором залога в обеспечение выплаты процентов ФИО21; Распиской ФИО6 от 08.11.2023 о получении от ФИО2, 130000000 рублей с учётом ранее возвращённых средств; Исключительным соглашением от 06.03.2024 об исполнении особых условий дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о выплате ФИО2, процентов с расписками ФИО6 на обратной стороне данного соглашения о получении 25000000 рублей в качестве процентов (так называемых особых условий); Соглашением о выплатах от 14.03.2024 о выплате за возврат квартиры между ФИО2 и ФИО12, обеспечивающей выплату процентов перед ФИО7 и ФИО6; Соглашение от 04.04.2024 о расторжение договора купли-продажи нежилого помещения от 02.11.2023 года между ФИО2 и ФИО12. Таким образом, ФИО2, рассчитался с ФИО7 и К.А.АБ. в полном объёме: возвратил всю сумму основного долга в размере 130000000 рублей и уплатил проценты в размере 25000000 рублей.

На данные факты указывает сам Ш. В.И. в своём отзыве и своих процессуальных документах в рамках настоящего гражданского дела, в том числе в первом отзыве (том 4 л.д. 47-49), апелляционной жалобе (том 4 л.д. 141-144), кассационной жалобе (том 4 л.д.155-157), О. следователю от 20.09.2024 года (том 4 л.д. 8-13), О. следователю от 15.10.2024 (том 4 л.д. 18-27), и в заявлении Ш. В.И. о прекращении дела в связи с отказом от иска и отзывом по делу.

В августе 2023 г. ФИО13 получил кредитную линию в ПАО "Сбербанк России" и рассчитался с ФИО6 и ФИО7 в полном объёме, а именно в срок возвратил сумму займа в размере 130000000 руб. и выплатил проценты на сумму займа за 6 месяцев в размере 25000000 рублей. 

Претензий у ФИО6 и ФИО7 к ФИО2 не имеется, что подтверждается отзывами ФИО6 и ФИО7, а также иными письменными доказательствами по делу, а именно: Соглашениями от 16.10.2023 о расторжении договоров займа и договоров залога, ранее заключённых между ФИО6 и ФИО2, а также к делу соответствующие платёжки по возврату займа и соглашения о расторжении договоров займов и залогов и об отсутствии у ФИО6 каких-либо претензий к ФИО2

Фактически с момента предоставления ФИО6 и ФИО7 займа 10.02.2023 напрямую и непосредственно ФИО2 договор от 10.02.2023 между ФИО2 и Ш. В.И. перестал был актуальным, фактически и юридически был прекращён.

Данный факт подтверждается тем, что Договором от 10.02.2023 установлено, что основной договор купли-продажи должен был заключён в срок до конца сентября 2023 г. включительно, т.е. до 01.10.2023. 

В установленный договором срок (до 01.10.2023) основной договор купли-продажи не заключён, ни одна из сторон не направила другой стороне до указанной даты предложение заключить основной договор купли-продажи, в том числе правопреемник ФИО3

Следовательно, обязательства из предварительного договора купли-продажи от 10.02.2023 прекратились 01.10.2023 в силу п.6 ст.429 ГК РФ вследствие истечения срока его действия.

Согласно п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Статьёй 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу, установленному в п.1 ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 указанного Кодекса.

Согласно пунктам 2, 3 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 указанной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В ст.431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключённым с момента передачи денег или других вещей.

В силу п.2 ст.808 ГК РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заёмщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определённой денежной суммы или определённого количества вещей.

Заёмщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (п.1 ст.810).

В ст.329 ГК РФ закреплено, что одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В соответствии со ст.337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объёме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причинённых просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

ФИО2, возражая против заявленных Ш. В.И. требований, а также против требований ФИО3, в ходе рассмотрения дела утверждает, что договор от 10.02.2023 является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора целевого займа, залога и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, который содержал срок его действия (до 01.10.2023) и предусматривал порядок его оплаты (400000000 рублей).

В кассационном определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20.03.2025 суд также указал, что при буквальном толковании Договора от 10.02.2023, заключённого между ФИО2 и Ш. В.И., суд приходит к выводу, что данный договор является смешанным, содержащим в себе элементы договора целевого займа, залога и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и воля сторон была направлена на совершение в будущем действий по заключению договора купли-продажи нежилых помещений, то есть предусматривал обязанность сторон заключить договор купли-продажи недвижимости в будущем.

Суд принимает во внимание отсутствие в материалах дела доказательств предоставления Ш. В.И. ФИО2 беспроцентного целевого займа в размере 200000000 руб. по договору от 10.02.2023, с учётом оценки пояснений Ш. В.И., который в ходе рассмотрения дела неоднократно указывал, что обязательства по договору от 10.02.2023 им не выполнены, в том числе в отзыве, апелляционной жалобе, кассационной жалобе, объяснениях следователю от 20.09.2024, объяснениях следователю от 15.10.2024 и в последнем заявлении о прекращении настоящего дела в связи отказом от иску и отзыва по иску.

Наличие в материалах дела расписки от 22.02.2022, согласно содержанию которой Ш. В.И. "взял у Славы 1700000 руб. с Воровского, отдам обратно", свидетельствуют о том, что Ш. В.И. взял у ФИО2 1,7 млн руб., для оказания услуг по оформлению сделок между ФИО2 и ФИО6 и регистрации договоров залога в Росреестре по КК.

Необходимо учитывать, что, заключив предварительный договор купли-продажи на определённых условиях, его стороны тем самым выразили свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, принимают на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст.309 ГК РФ, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.

Вместе с тем в срок (до 01.10.2023), установленный договором от 10.02.2023, основной договор купли-продажи заключён не был, ни одна из сторон не направила другой стороне до указанной даты предложение заключить основной договор купли-продажи, в том числе и ФИО3

Таким образом, суду необходимо учитывать разъяснения, данные в п.28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", согласно которым несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

С учётом вышеизложенного предварительный Договор от 10.02.2023, заключенный между ФИО2 и Ш. В.И., является прекращённым 31.09.2023 на основании ч.6 ст.429 ГК РФ (Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор).

Кроме того, суд с учетом материалов дела и установленных по делу обстоятельств признаёт Договор уступки права требования от 01.08.2023, заключенный между Ш. В.И. и ФИО3, недействительным, ничтожным на основании его несоответствия закону как уступка несуществующего требования (ч.2 ст.168, ст.382 ГК РФ) и на основании его мнимости как ничтожной сделки (ч.1 ст.170 ГК РФ) в силу следующих обстоятельств.

01.08.2023 между Ш. В.И. (цедент) и ФИО3 (цессионарий) заключен договор уступки права требования, в соответствии с условиями которого, руководствуясь статьями 382-390 ГК РФ, цедент уступает цессионарию право требования по передаче недвижимого имущества от продавца (отчуждателя) ФИО14 (далее – должник) по договору от 10.02.2023, заключенному между должником и цедентом.

Согласно п.1 Договора уступки права требования от 01.08.2023, предметом договора является следующее: Цедент (Ш. В.И.) переуступил Цессионарию (ФИО3) право требования по передаче недвижимого имущества от продавца (отчуждателя) ФИО2, именуемый далее "Должник", по договору от 10.02.2023, заключённому между Ш. В.И. и ФИО2 Под недвижимым имуществом понимаются объекты, перечисленные в договоре от 10.02.2023 и в приложениях и дополнительных соглашениях к нему, а также объекты, подлежащие временной замене. Цедент гарантирует, что его право уступки права требования не ограничено, не запрещено договором, не обещано или передано по договору иному лицу.

В соответствии с п.2 договора уступки права требования право требования цедента в отношении должника переходит к цессионарию на условиях, существующих на момент заключения настоящего договора.

В случае если исполнение обязанности по передаче недвижимого имущества осуществлено в пользу цедента, цедент обязан в тот же день осуществить действия на переход права собственности на объекты недвижимого имущества в пользу цессионария.

Согласно п.5 договора уступки, с момента подписания договора цессионарий приобретает право требования и наделяется всеми правами цедента в отношении должника по договору от 10.02.2023. За уступаемое право цессионарий уплачивает цеденту 5000000 руб. Оплата по настоящему договору производится после передачи оригиналов всех документов, подтверждающих право требования.

Согласно п.6 Договора уступки права требования от 01.08.2023 за уступаемое право Цессионарий (ФИО3) уплачивает Цеденту (Ш. В.И.) 5000000 рублей. Оплата по настоящему договору производится после передачи всех оригиналов документов, подтверждающих право требования.

Таким образом, Ш. В.И. передал ФИО3 только право требования по передаче недвижимого имущества от продавца (отчуждателя) ФИО2, именуемый далее "Должник", по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между Ш. В.И. и ФИО2

ФИО3 получил по договору уступки права требования от 01.08.2023 право требовать передать ему не только нежилые помещения по 

<

адрес> в г.Сочи, являющихся предметом будущего основного договора, который должен быть заключён до 01.10.2023 и стоимость которых определена сторонами (покупателем Ш. В.И. и продавцом ФИО2) в размере 400000000 рублей, но в том числе объекты, подлежащие временной замене в качестве залога, а именно: жилой дом с кн №, площадью 408,9 кв.м, с земельным участком с кн №, расположенного по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>, общей стоимостью не менее 200 млн. руб.; нежилое помещение №, кн №, площадью 309,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>, кафе "Монако", общей стоимостью не менее 100 млн руб.; жилое помещение кн №, площадь 95,2 кв.м, по адресу г.Сочи Центральный район, 

<

адрес>), общей стоимостью 35000000 рублей.

При этом обязанность по предоставлению беспроцентного целевого займа в размере 200000000 рублей, а также обязанность по оплате стоимости недвижимого имущества в размере 400000000 рублей согласно условиям Договора от 10.02.2023, заключённому между продавцом ФИО2 и покупателем Ш. В.И., остаётся за Ш. В.И.

Таким образом, согласно договору уступки права требования от 01.08.2023 за уступаемое право ФИО3 уплачивает Ш. В.И. 5000000,00 рублей, тогда как цена имущества только нежилых помещений на момент заключения договора от 10.02.2023 оценивалась в 400000000 рублей, а общая стоимость недвижимого имущество ФИО15 составляет не менее 735000000 рублей (400 + 200 + 100 +35). 

В силу ч.1 ст.170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из разъяснений, содержащихся в п.86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 Части первой ГК РФ" следует, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п.1 ст.170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п.1 ст.170 ГК РФ.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч.2 ст.56 ГПК РФ).

Таким образом, истцы должны доказать, что их право было нарушено в момент совершения оспариваемой сделки, а также то, что гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этих лиц и их защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

О мнимости Договора уступки права требования от 01.08.2023 неоднократно указывал сам Ш. В.И., что подтверждается в Отзыве Ш. В.И., Апелляционной жалобе Ш. В.И., Кассационной жалобе Ш. В.И., О. Ш. В.И. следователю от ДД.ММ.ГГГГ и О. Ш. В.И. следователю от 15.10.2024. Так, в указанных документах Ш. В.И. утверждает следующее: что Договор уступки права требования от 01.08.2023, заключенный между Ш. В.И. и ФИО3, и расписка Ш. В.И. от ДД.ММ.ГГГГ являются безденежными и Ш. В.И. не получил ни копейки от ФИО16, что свидетельствует о мнимости Договора уступки права требования от 01.08.2023.

Кроме того, мнимость и безденежность Договора уступки права требования от 01.08.2023, заключённого между Ш. В.И. и ФИО3, а также Расписки Ш. В.И. от 01.08.2023 подтверждается самим содержанием данных документов, а именно: согласно Договору уступки права требования от 01.08.2023 данный договор подписывался Ш. В.И. 01.08.2023 в г.Сочи, а Расписка от 01.08.2023 о получение 5000000 рублей, также подписанная Ш. В.И., подписывалась согласно тексту расписки от ДД.ММ.ГГГГ в тот же день в г.Москве. Ш. В.И. не мог одновременно находиться и в г.Москве и в г.Сочи. 

Более того, согласно Объяснениям ФИО1 от 20.09.2024 и 15.10.2024 Договор уступки права требования от 01.08.2023 ода, заключенный между Ш. В.И. и ФИО3, и Расписка Ш. В.И. от 01.08.2023 подписывались в г.Москве, куда он прилетел для дачи нотариальной доверенности юристу ФИО8, где он в первый и последний раз встречался с данным юристом - его представителем. Текст Договора уступки права требования от 01.08.2023 и Расписка Ш. В.И. от 01.08.2023 были на подпись ему представлены ФИО8 Необходимость подписания договора уступки объяснялась ФИО8 тем, что у ФИО1 много долгов в рамках исполнительных производств и в случае выигрыша полученное имущество будет сразу арестовано приставами. Необходимость написания безденежной расписки Ш. В.И. на 5000000 рублей объяснялась ФИО8 тем, что ФИО3 надо будет подтвердить исполнение своих обязательств по Договору уступки права требования от 01.08.2023. 

Мнимость Договора уступки права требования от 01.08.2023 подтверждается также тем, что данный договор и расписка к нему подписаны предшествующим числом, а именно: с учётом показаний Ш. В.И. о том, что он подписывал данные документы при первой встрече с ФИО8 в г.Москве, то данные документы не могли быть подписаны раньше 09-11 октября 2023, когда договор от 10.02.2023 между ФИО1 и ФИО2 истёк и прекратил своё действие (договор от 10.02.2023 прекращён ДД.ММ.ГГГГ). Данное обстоятельство подтверждается датой и местом составления нотариальной доверенности, выданной Ш. В.И. на имя ФИО8, а именно Доверенность серия № от ДД.ММ.ГГГГ, изготовлена в г.Москва 11.10.2023 и заверена нотариусом 

<

адрес> ФИО17. 

Согласно О. Ш. В.И. от 20.09.2024 и 15.10.2024, что сам никогда не видел ФИО3, никогда с ним не общался и не знает как он выглядит.

О мнимости также свидетельствует тот факт, что по утверждению Ш. В.И. в своих О. Ш. В.И. от 20.09.2024 и 15.10.2024 первый лист Договора уступки права требования от 01.08.2023, имеющегося в настоящем деле, не соответствует тому первому листу который Ш. В.И. фактически подписывал, так как он (Ш. В.И.) передавал права и обязанности по Договору от 10.02.2023, заключённому между Ш. В.И. и ФИО2, а не только права требовать недвижимость.

Ш. В.И. в своём Отзыве, Апелляционной жалобе Ш. В.И., Кассационной жалобе Ш. В.И., О. Ш. В.И. следователю от 20.09.2024 и О. Ш. В.И. следователю от 15.10.2024 и последнем заявлении о прекращении настоящего дела в виду отказа от иска и отзыва по делу утверждает, что он не передавал и не мог передать права на залоговое имущество (дом с земельным участком, помещения кафе и квартиру по 

<

адрес>), так как они не входили в предмет будущего основного договора купли-продажи, что также свидетельствует о мнимости Договора уступки права требования от 01.08.2023. 

Сама конструкция договора уступки права требования предусматривает передачу только прав без обязательств, но только при условии, что такие права возникли. 

У Ш. В.И. на момент заключения с ФИО3 Договора уступки права требования от 01.08.2023 не возникло право требования от ФИО2 заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений в силу следующих обстоятельств: до момента истечения и прекращения предварительного Договора от 10.02.2023, заключённого между ФИО2 и Ш. В.И., т.е. до 01.10.2023 (срок исполнения 31.09.2023), ни от ФИО18, ни от ФИО3 не поступило в адрес ФИО2 предложение о заключение основного договора купли-продажи и сам договор не был заключён. Таких предложений не поступало и от ФИО2 ни в адрес Ш. В.И., ни в адрес ФИО3 (п.6 ст.429 ГК РФ). 

Следовательно, и Ш. В.И. и соответственно ФИО3 не приобрели право требовать передачи помещений, так как такое право может возникнуть только после заключения основного договора купли продажи либо уклонения ФИО2 от заключения такого основного договора купли-продажи в сроки действия предварительного договора.

В силу п.3 ст.382 ГК РФ, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Судом установлено, что ни Ш. В.И., ни ФИО3 не уведомляли ФИО2 об уступке прав требования по предварительному Договору от 10.02.2023, заключённому между ФИО2 и Ш. В.И. 

Доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (ч.2 ст.389 ГК РФ). 

При таких обстоятельствах, учитывая, что право на нежилые помещения как объекты недвижимости подлежат государственной регистрации, то и договор уступки права требования от 01.08.2023 подлежал государственной регистрации в Росреестре Краснодарского края по г.Сочи. 

Несоблюдение формы договора и или обязательной государственной регистрации договора влечёт его незаключенность либо ничтожность. 

Следовательно, договор уступки прав требования от 01.08.2023 и Дополнительное соглашение от 01.02.2024 являются незаключенными либо ничтожными, так как не были зарегистрированы в Росреестре Краснодарского края по г.Сочи.

Поскольку договор от 10.02.2023, заключенный между ФИО2 и Ш. В.И., по своей природе является смешанным и включает в себя элементы предварительного договора купли-продажи недвижимости, договора беспроцентного целевого займа и договора залога недвижимости. 

Соответственно для заключения основного договора каждая сторона должна исполнить принятые на себя обязательства.

Так Ш. В.И. должен был предоставить беспроцентный целевой займ в размере 200000000 рублей ФИО15 для ремонта нежилых помещений и фасада здания, для снятия обременений, в том числе с земельного участка. Ш. В.И. не исполнил данное обязательство. Ш. В.И. неоднократно заявлял и это указывал в своём Отзыве, Апелляционной жалобе Ш. В.И., Кассационной жалобе Ш. В.И., О. Ш. В.И. следователю от ДД.ММ.ГГГГ и О. Ш. В.И. следователю от 15.10.2024 о том, что ФИО2 он не заплатил по Договору от 10.02.2023, заключённому между ФИО2 и Ш. В.И., и, следовательно, не приобрёл право на заключение основного договора купли продажи, а следовательно, при отсутствии такого права не мог передать такое право по договору уступки права требования от 01.08.2023 ФИО3

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Пунктом 1 ст.425 ГК РФ предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а в силу п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу указанных законоположений, в случае, когда предусмотренное законом обязательное требование государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий, его нельзя считать заключённым.

С учетом вышеуказанных положений норм действующего законодательства, при разрешении настоящего спора необходимо учитывать требования указанных норм материального права и дать оценка тому факту, что договор от 10.02.2023, заключенный, в том числе в отношении земельного участка с кн №, государственную регистрацию не прошёл.

Мнимость договора уступки права требования от 01.08.2023 и соглашения от 01.02.2024 также подтверждается договорами займов и залогов с третьим лицом ФИО6, которые полностью исключают наличие залоговых обязательств между ФИО2 и Ш. В.И.

Более того, согласно Договору от 10.02.2023 между ФИО2 и Ш. В.И., а именно абз.2 п.3, согласно которому при отказе ФИО2 от предоставления в залог объектов недвижимости, указанных в пунктах 2 и 3 настоящего договора влечёт за собой расторжение уже ранее заключённых договоров займов и залогов, указанных в п.1 настоящего договора с уплатой 1 % за каждый день пользования выданной суммы в размере 65000000 рублей.

Таким образом, при наличии отказа ФИО2 как собственника помещений от предоставления в залог перечисленных объектов недвижимости не порождает право другой стороны (Ш. В.И.) по указанному договору требовать перехода прав собственности на объекты недвижимости.

С учётом вышеизложенного Договор уступки права требования от 01.08.2023, заключенный между Ш. В.И. и ФИО3, является недействительным ничтожным на основании его несоответствия закону как уступка несуществующего требования (ч.2 ст.168, ст.382 ГК РФ) и на основании его мнимости (ч.1 ст.170 ГК РФ) как сделка, совершенная для вида, без намерения создания соответствующих правовых последствий. 

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства по делу, суд полагает правомерным удовлетворить заявленное ходатайство истца Ш. В.И. о прекращении производства по настоящему делу в части заявленного им иска в связи отказом от иска, а также встречный иск ФИО2 к Ш. В.И. о признании договора от 10.02.2023 прекращённым и встречный иск ФИО2 к Ш. В.И. и ФИО3 о признании ничтожным договора уступки права требования от 01.08.2023. Самостоятельные требования третьего лица ФИО3 к ФИО2 суд считает не подлежащим удовлетворению в полном объёме.

Согласно ч.1 ст.144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда (ч.3 ст.144 ГПК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.212 ГПК РФ, суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. При допущении немедленного исполнения решения суд может потребовать от истца обеспечения поворота его исполнения на случай отмены решения суда. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.

Как следует из имеющихся в материалах дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости часть спорных объектов находится в залоге у ПАО "Сбербанк" на основании договора ипотеки от 18.08.2023, срок действия с 18.08.2023 по 17.08.2033, другая часть находится в залоге у физического лица на основании договора о залоге объекта недвижимости (ипотека) от 10.02.2023, срок действия с 13.02.2023 по 15.09.2023.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В порядке п.1 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п.1 ст.347 ГК РФ с момента возникновения залога залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя.

Статьей 33 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)" предусмотрено в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. 

С учетом вышеуказанных положений норм действующего законодательства, поскольку принятые по делу определением суда от 12.10.2023 обеспечительные меры, могут повлиять на права залогодержателя имущества, суд приходит к выводу об обращении решения суда в части отмены мер по обеспечению исковых требований к немедленному исполнению.

Руководствуясь статьями 194-199, 173, 221, 212 ГПК РФ, суд

решил:

Производство по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании произвести государственную регистрации перехода прав собственности – прекратить, в связи с отказом от исковых требований.

Разъяснить ФИО19, что повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать Договор от 10.12.2023, заключенный между ФИО2 и ФИО1, прекращённым 31.09.2023.

Признать договор уступки права требования от 01.08.2023, заключенный между ФИО1 и ФИО3, недействительным (ничтожным) в силу мнимости.

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 об обязании произвести государственную регистрацию перехода прав собственности – оставить без удовлетворения.

Отменить меры по обеспечению исковых требований, принятых определением Центрального районного суда г.Сочи от 12.10.2023 по гражданскому делу № 2-6404/2023.

Обратить к немедленному исполнению решение в части отмены мер по обеспечению иска.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца с момента принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 12.08.2025.

Председательствующий