дело №2-1184/2017

Сыктывдинского районного суда Республики Коми

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывдински й районный суд Республики Коми в составе судьи Колесниковой Д.А.,

при секретаре судебного заседания Поповой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 сентября 2017 года в с.Выльгорт гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома, включении в счет выкупной цены стоимости произведенного ремонта, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес>, – в соответствии с условиями предварительного договора, заключенного между сторонами 

<

дата>. В обоснование заявлен6ных требований истцом указано, что 

<

дата> между ней и ответчиком заключен договор аренды здания с последующем выкупом в отношении жилого дома по указанному выше адресу, по условиям которого ответчик взял на себя обязанность в течение года заключить договор купли-продажи, по истечение которого на предложение истца заключить сделку, до настоящего времени никаких действий не предприняла. Кроме того, истцом в период использования жилого помещения для проживания в нем произведены ремонтные работы, стоимость которых составила 

<

данные изъяты>, о включении которой в стоимость выкупной цены жилого дома заявлено истцом. 

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске, дополнительно указав, что на момент заключения договора аренды с последующим правом выкупа она не располагала информацией о ненадлежащем оформлении права собственности на спорный объект недвижимости ответчиком ФИО2, о чём ей стало известно, в связи с чем, ФИО2 намеревалась оформить право собственности, до настоящего времени в наследство не вступила.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенная о дне, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Заслушав объяснения истца, исследовав письменные материалы дела, суд, разрешая спор и не находя правовых оснований для удовлетворения требований истца, исходит из следующего. 

В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 606, 607 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 3 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу ст. 624 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 

При рассмотрении дела судом установлено и подтверждается материалами дела, что между истцом ФИО1 (арендатором) и ответчиком ФИО2 (арендодателем) 

<

дата> заключен в письменной форме договор аренды жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, – с последующим правом его выкупа. 

Из условий названного договора следует, что общая сумма арендной платы составляет 

<

данные изъяты> в месяц в течение всего срока аренды, который установлен сторонами на год с 

<

дата>. При этом выкупная цена арендованного жилого дома составляет 

<

данные изъяты>, в которую входит стоимость произведенных арендатором ФИО1 арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных арендатором улучшений выкупаемого жилого дома.

Из объяснений истца в судебном заседании установлено, что в счет арендных платежей ею передано ФИО2 

<

данные изъяты>, а также произведен ремонт в помещениях арендуемого жилого дома на сумму не менее 

<

данные изъяты>.

До истечения одного года с момента заключения договора аренды с правом выкупа стороны договор купли-продажи не заключили. После истечения годичного срока с момента заключения договора аренды 

<

дата> истец ФИО1 в адрес ответчика ФИО2 направила письмо с предложением заключить договор купли-продажи жилого дома, однако данное предложение оставлено ответчиком без ответа.

Из материалов дела следует, что жилой дом, имеющий общую площадь 

<

данные изъяты> и расположенный по адресу: 

<

адрес>, – на основании договора на передачу квартиры в собственность от 

<

дата>, заключенному между 

<

данные изъяты>.

Согласно сведениям, предоставленным филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Коми в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует информация как об объекте недвижимости в виде жилого дома по адресу: 

<

адрес>, – так и переходе прав на данный дом.

Судом также установлено, что О. умер 

<

дата>, о чем 

<

дата> составлена запись акта о смерти №.

Из сведений нотариуса Сыктывдинского нотариального округа Республики Коми наследственное дело к имуществу умершего 

<

дата> О. , 

<

дата>, не заводилось.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд исходит из того, что на ответчика ФИО2 не может быть возложена обязанность заключить договор купли-продажи жилого дома, поскольку ответчик не являлся на момент заключения договора и не является в настоящее время собственником спорного жилого помещения. 

В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержит разъяснения о том, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Правообладателем арендованного имущества, выкуп которого согласован в договоре от 

<

дата>, являлся О. , умерший в 

<

дата>. Как следует из представленных материалов, при заключении договора аренды ФИО2 выступала от собственного имени, подтверждая в условиях договора наличие всех прав на передачу в аренду жилого дома.

Между тем, в подтверждение полномочий на передачу жилого дома в аренду от своего имени ответчик ФИО2 не предоставила правоустанавливающие документы на спорный объект недвижимости, при том, что истцом в судебном заседании не оспаривалось их отсутствие на день рассмотрения спора. 

С учетом установленных при рассмотрении дела обстоятельств, предоставленный истцом договор от 

<

дата> не может рассматриваться в качестве основания возникновения у ФИО1 каких-либо прав на имущество. Фактическое проживание истца ФИО1 в жилом доме не влечет возникновение прав на спорное жилое помещение. 

Согласно п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Между тем, права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику имущества (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ), каковым ФИО2 не являлась и не является в настоящее время.

Таким образом, ФИО2, заключив 

<

дата> договор аренды объекта недвижимости с условием о выкупе от своего имени, распорядилась имуществом, собственником которого не являлась, соответствующих полномочий на заключение такого договора не имела, что противоречит требованиям ст. 608 Гражданского кодекса РФ, следовательно, рассматривая сделка правовых последствий для истца не повлекла.

Поскольку требования истца ФИО1 основаны на ничтожной сделке, иск о понуждении к заключению договора купли-продажи и включению в стоимость выкупной цены произведенных ремонтных работ удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.194–199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома, включении в счет выкупной цены стоимости произведенного ремонта оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 01.10.2017.

Судья Д.А. Колесникова